某住宅小区的项目可行性研究报告.docx
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某住宅小区的项目可行性研究报告
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*********集团
************置业有限公司
*************项目
可行性研究报告
**************有限公司
二○一一年四月
第一章申报单位及项目概况
一、项目简述
项目名称：
***********
建设单位：
************
法定代表人：
****
建设性质：
新建
建设地点：
****省****市****
建设期：
4年
二、报告编制的依据
1、国家发改委《产业结构调整指导目录（发改办产业[2007]3074号）（征求意见稿）》（2007年版）；
2、《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）；
3、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）；
4、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）；
5、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。
6、《****市****科技新城总体规划》（2006－2020年）
7、********集团************有限公司提供的其他基础资料；
8、********集团************有限公司委托编制报告的合同。
三、项目申报单位概况
********集团系中国500强企业之一，始创于1996年。
********集团以工业电器为核心产业，横跨船舶制造、基础能源、城市建设、现代物流、国际贸易、金融投资、电子信息、水电开发等多元领域，拥有浙江、上海、江西、****四大制造基地、12家全资子公司、85家控股成员企业、800多家加工协作企业和3000多家销售公司。
产品畅销全球50多个国家和地区，广泛应用于浦东机场、京沪高铁、三峡水电、北京地铁、奥运场馆、南水北调、青藏铁路、嫦娥探月工程、越南太安水电枢纽等国内外重大工程项目，是中国电器行业产销量最大的企业之一，位居世界机械企业500强前列。
********已成为中国最具价值品牌之一，经世界品牌实验室测评，品牌价值达70.61亿元，是中国工业电器领域价值第一品牌。
四、项目概况
1.项目提出的背景
近年来，我国房地产业快速发展，形成了从开发建设、流通交易、中介服务到物业管理的产业链。
房地产业与宏观经济的稳定发展及人民群众生活联系更加紧密。
2010年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。
其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。
据我国住房和城乡建设部统计，改革开放30年来，建筑业和房地产业对国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民经济的重要支柱产业。
2008年12月8号召开的中央经济工作会议，再一次明确了房地产业是重要支柱产业的地位，要求要保持房地产市场稳定健康发展，要把满足居民合理改善居住条件的愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来。
2008年12月17号，国务院常务会议专门研究和部署了促进房地产市场健康发展的政策措施，进一步明确了要坚持住宅市场化的基本方向，同时要加快保障性住房的建设，进一步鼓励支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展，并确定了加大保障性用房建设力度，鼓励普通商品房的消费，和支持房地产合理融资等三方面的政策措施，这些都是近期中央对房地产调控的大政方针。
2010年以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。
2011年1月7日，下发的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》进一步明确，要加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。
****省****开发区是****省委、省政府批准成立的****省第一家省级经济技术开发区和高新技术产业开发区，亦是国家人事部批准设立的“中国博士后产业基地”和国家科技部批准设立的“生物技术与新医药产业基地”，并经国家工商总局批准注册“中国药谷”商标。
全区规划面积30平方公里，其凸显的战略地位，便捷的交通条件，完善的基础设施，强势的产业支撑，丰富的人才资源，低廉的投资成本，优惠的投资政策，高效的服务体系，被国家相关部门评为中国二十佳投资区之一。
****开发区紧紧抓住省委、省政府实施****城市圈和****科技新城的战略的历史性机遇，加快与****市的对接融合，加大环境建设和招商引资力度，也希望像人民控股集团****总部经济投资有限公司这样有责任、有实力、有信誉的企业参与其开发建设。
基于上述原因，********集团************有限公司为进一步促进********住房供应结构调整，适应新的城市功能布局，公司适时提出在****开发战略，规划总用地240.3亩，建造愈30万方的住宅小区，服务****人民，推进****建设发展。
项目将结合地块特点，挖掘潜在资源，整合城市空间，和谐城市景观，拓展功能模式，创造宜居氛围。
在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，以一流策划、一流设计、一流质量、一流服务，实施全封闭管理，依托周边自然、人文环境，营造自己独特的风格，以打造****商品房中的精品工程，营造区域亮点。
2.项目建设宗旨
以国家关于国民经济社会发展和房地产业发展重要政策为指导，以提高住房保障水平，改善人民群众居住生活为目的，立足全面建设小康社会的高度，秉承“新城主义”模式，按照“高标准、前瞻性、多业态”的核心设计和开发，充分挖掘潜在资源，融入****城市圈建设，通过精心策划、精心设计、精心施工，把****住宅小区项目建设成为体现舒适性和方便性，适应现代生活要求的低碳绿色住宅小区。
3.项目建设地点及规划范围
项目建设地点位于********技术开发区，项目建设地点东临东湖路，西临创业大道，北临人民路。
规划总用地面积160201㎡（240.3亩）。
4.建设规模及内容
⑴建设规模
项目总用地面积160201㎡（240.3亩），其中，规划建设用地面积面积：
137019㎡（205.5亩），规划代征用地面积：
23182㎡（34.8亩），地下车库（含人防）33184㎡，规划总建筑面积336369㎡，形成入住总户数2557户，停车位1476辆，超市、商业网点、幼儿园等配套设施齐全的居住小区。
⑵建设内容
①新建超市3009㎡；新建商业网点21499㎡；新建多层住宅13栋，建筑面积33910㎡；新建小高层住宅12，建筑面积69765㎡；新建高层住宅14栋，建筑面积149817㎡；新建物业管理用房1栋，1050㎡；新建幼儿园1栋，建筑面积960㎡，新建商住楼1栋，建筑面积23184㎡，地下车库（含人防）33184㎡。
②建道路及广场，区域内给排水管网、供配电及照明设施和消防、绿化工程等。
5.项目建设期限
本项目建设期为4年，即2011年6月至2014年6月。
6.总投资及资金筹措方式
⑴总投资
本项目总投资估算为67177.33万元，其中：
土建工程费41550.66万元，安装工程7332.47万元，室外工程5400万元，其他费用11115.36万元（含土地购置费5633万元），基本预备费1778.84万元，由于不向银行贷款其建设期利息0万元。
其项目静态总投资构成详见表1-1。
⑵资金筹措
本项目总投资67177.33万元，资金来源全部为项目企业自筹，不向银行申请贷款，由项目企业用自有资金和部分销售收入投入。
7.经济评价
本项目的总销售收入为109870.85万元，总成本费用为82009.9万元（含销售税金及附加为14832.57万元），利润总额为27860.95万元。
在经营期内能收回全部投资；财务内部收益率高于财务基准折现率，累计财务净现值大于零，因此在财务上是可行的。
8.主要经济技术指标
主要技术经济指标汇编见表1-1。
表1-1主要技术经济指标汇总表
序号
指标名称
单位
数据
备注
1
规划用地面积
㎡
160201
约240亩
2
总建筑面积
㎡
303185
2.1
其中：
超市
㎡
3009
2.2
商业网点面积
㎡
21499
2.3
多层住宅面积
㎡
33901
2.4
小高层住宅面积
㎡
69765
2.5
高层住宅面积
㎡
149817
2.6
物业管理用房
㎡
1050
2.7
幼儿园
㎡
960
2.8
商住楼
㎡
23184
3
建筑密度
%
22.1
4
建筑容积率
2.21
5
绿化率
%
38.6
6
入住总户数
户
2557
7
停车位
辆
1476
8
项目建设投资
万元
67177.33
9
资金来源
万元
67177.33
10
企业自有资金
万元
67177.33
10.1
申请银行长期贷款
万元
0
10.2
建设期
年
4
11
项目总销售收入
万元
109870.85
12
项目总经营税金及附加
万元
14832.57
13
项目利润总额
万元
27860.95
14
评价指标
所得
税前
所得
税后
15
投资利润率
%
30.89
23.17
按项目总收益数据计算
15.1
投资利税率
%
39.72
31.99
按项目总收益数据计算
15.2
静态投资回收期
年
2.2
2.4
15.3
财务内部收益率（静态）
%
10.84
10.84
15.4
累计财务净现值
万元
15396.71
11218.54
i=8%
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
一、项目建设符合发展规划要求
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房”是我国“十一五”期间房地产发展的基本方向。
而目前****作为中部崛起的龙头城市，其“8+1”构架包括了****市，《****省城镇体系规划（2003-2020年）》将****市作为地区性中心城市纳入“****城市圈”，并入沪蓉高速公路暨长江****段城镇聚合发展轴。
因此****市提出了依靠****大力发展的规划，大力发展房地产等主导产业，并将优化住房供应结构为主导，注重引导和促进住房消费，重点发展与市民承受能力相适应的普通商品住房和经济适用房等。
《****市总体规划调整（2004－2015年）》明确提出“依托****经济技术开发区，带动****、华容等城镇发展，成为****市的西部科技城”。
****科技新城是****市西接****的主要策略之一，它是以****高新技术产业开发区为基础，以整个****镇域为发展平台，综合相关城市功能的特定地区。
按照此发展规划，科学确定城市住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房。
同时规划期内，根据当地经济社会发展水平，资源和环境承载能力，大力招商引资，重点发展面向中低价位、中小套型普通商品住房。
********集团****住宅小区建设项目是以面向****当地和****东湖新技术开发区
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