北京银泰中心项目租赁计划46页要点.docx
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北京银泰中心项目租赁计划46页要点
北京银泰中心项目租赁计划
在我们展开银泰大厦的租赁计划之前，首先让我们对中国以及北京的宏观发展有个了解；因为大到北京的房地产发展还是银泰大厦的租赁战略都脱离不开宏观经济的发展基础！
一、北京市宏观经济环境分析
北京是我们伟大祖国的首都。
改革开放后，北京的发展受到中央和市政府的高度重视。
从城市功能上说，北京担负着为党政军首脑机关正常开展工作服务，为日益扩大的国际交往服务，为国家教育、科技和文化发展服务，为广大市民的工作和生活服务的重大责任。
而实现这些城市功能直接取决于北京经济的发展，它是北京的核心任务。
从1991年到2005年，北京国民生产总值保持持续增长。
1993年，国家实行了经济体制改革，国有企业经营机制由国家宏观调控转向由市场决定生产的形态，从而使国民生产总值增长率在1994年达到历史最高水平13.5%。
1994年以后，北京市整体国民生产总值继续保持上升的势头，但是增长率有所降低，趋于小幅度稳定增长的势态。
2004年，全市实现生产总值4283.3亿元，比上年增长13.2%，为1995年以来最高增速。
资料来源：
国家统计局
从1991年到2005年，北京国民生产总值保持持续增长。
1993年，国家实行了经济体制改革，国有企业经营机制由国家宏观调控转向由市场决定生产的形态，从而使国民生产总值增长率在1994年达到历史最高水平13.5%。
1994年以后，北京市整体国民生产总值继续保持上升的势头，但是增长率有所降低，趋于小幅度稳定增长的势态。
2004年，全市实现生产总值4283.3亿元，比上年增长13.2%，为1995年以来最高增速。
◆增长背后的支撑因素
1、科技产业的发展
中国在高科技领域的出色表现，以及将技术应用在国防领域的能力，因此中国必定会成为科技领域的超级大国，而这天也已不是梦。
很多人都认为中国必定会成为科技领域的超级大国。
虽然这在两三年以内还不会发生，但是思科亚洲总裁阿特莱斯表示，中国“拥有经济增长、规模、欲望、成为世界一部分所需的开放性，这使中国的机会比以往任何时候都大。
”北京作为我国的政治中心和人口过千万的国际化大都市，强大的经济基础不仅具有经济意义，更具有重大的政治意义。
上半年，全市实现国内生产总值1044.1亿元。
经济结构调整成效显著，产业格局基本稳定，其中高新技术产业占工业增加值的比重就达27.8%。
据统计，上半年全市高新技术产业实现增加值97亿元，增长40%以上，对工业增长的贡献率达到65%，占全市经济比重达到9.3%，比去年提升1.7个百分点，对全市经济增长的贡献率超过1/3。
表1.技术合同成交额和GDP（2000～2005）年
技术合同成交额
北京市地区生产总值GDP
金额（亿元）
比上年增长（%）
金额（亿元）
比上年增长（%）
2000年
140.29
——
3161.00
——
2001年
191.01
36.15
3710.52
17.38
2002年
221.14
15.77
4330.40
16.71
2003年
265.49
20.06
5023.77
16.01
2004年
425.00
60.08
6060.28
20.63
2005年
489.59
15.20
6814.50
12.45
资料来源：
北京市科委
从表1可以看到，2000~2005年北京市地区生产总值GDP由3161.00亿元增长到6814.50亿元，年平均增长速度16.61%；技术合同成交额由140.29亿元增长到489.59亿元，年平均增长速度达28.40%，高于经济增长速度12个百分点。
从图1也可以看出，技术合同成交额的增长速度几乎每年都高于GDP的增长速度，毫无疑问，技术市场交易对北京地区经济增长起到了一定的推动作用。
但这种作用应该如何测度和评估，成为当前亟需解决的问题。
技术市场交易对经济发展的推动作用主要反映在以下两方面，第一，在实现技术交易后将技术出让方的增加值直接计入当年的GDP；第二，是随着技术的应用，增加了技术受让方的经济效益，从而促进国家或地区的经济增长。
图1.技术合同成交额和GDP的增长速度
资料来源：
北京市科委
首先我们看一下GDP，这是一个增加值的概念，北京市GDP核算的是北京地区各个机构增加值的总和，核算有三种方法，即生产法、支出法和收入法。
测度技术市场交易对GDP的贡献必须在技术市场数据库中找到能够反映技术出让方“增加值”的相应数据。
北京地区技术市场交易中的技术性收入
表2.占GDP的比重（2000～2005年）
指标
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
技术性收入（亿元）
32.24
61.59
62.22
75.95
191.10
164.20
北京市地区生产总值GDP（亿元）
3161.00
3710.52
4330.40
5023.77
6060.28
6814.50
技术性收入占GDP的比重（%）
1.02
1.66
1.44
1.51
3.15
2.41
资料来源：
北京市科委
从表2可以看出，北京地区技术市场交易中技术性收入及其占GDP的比重从总体看呈上升趋势。
2000~2004年间，技术性收入已由32.24亿元增长到191.10亿元，增长近5倍；技术性收入占GDP的比重由1.31%增长到3.15%，增长近两个百分点。
2005年技术性收入占GDP为2.41%，比上年有所下降。
从这些数字和指针看，技术市场已在北京地区经济发展中占有了不可忽视的一席之地。
科技产业的发展同时也带动了房地产业的发展，科技产业公司对房地产资源的消费呈明显上升趋势；科技企业大量在产业园区建设生产与研发基地，北京周边的科技园区组团发展速度迅猛。
2、北京金融的发展
（1）北京是我国的政治中心，但是政治中心与经济中心并不矛盾，从世界大多数国家的情况来看，政治中心通常也是经济中心。
一方面，这是由大量城市人口的需求和经济活动决定的，另一方面，规模庞大的经济总量对于首都的稳定形成了有力的保障。
强大的经济需要发达的金融为依托，此外，与一般的经济中心相比，作为首都的经济中心在产业结构上有其特殊性。
在现代社会，首都经济的重心是知识经济和服务业等第三产业，而以资金融通为主要内容的金融业居于现代经济的核心地位，自然成为服务业中的“领头羊”。
同时，金融业不仅可以为实体经济提供有力的资金支持，而且金融活动本身也会带动其它相关产业的发展，这在两个层面上促进了首都经济的增长。
由此可见，政治中心往往是经济中心，经济中心往往是金融中心，北京应该发展成为金融中心。
（2）北京发展金融业具有紧迫性和挑战性。
首先，北京市2002年的人均GDP已经超过了3300美元，经济的快速发展带来了大量的金融服务需求，而且未来这种需求会越来越多，如房地产和汽车的分期付款、抵押等都是经济发展到一定程度出现的，这就要求北京市必须大力发展金融业。
经济发展了，金融服务业一定要跟上，否则会对经济的进一步发展形成制约。
其次，从宏观背景来看，随着中国经济改革和市场化进程的深入，各地方政府对于金融业重要性的认识也越来越充分，并纷纷提出了发展金融业的措施。
同时，金融机构的行政色彩和计划色彩减弱，经营运作更加市场化，这为国内其它地区扬长避短、采取各种手段争夺金融资源提供了可能。
科学技术特别是网络信息技术的发展使得金融业的业态和运作都发生了巨大变化，也会影响到金融业的实质布局。
另外，随着政治、经济和社会环境的变化，北京的金融资源正发生着向沪、深两地的“水平迁移”，最明显的是许多金融机构先后离开北京，对于北京来说，直接和间接的损失是巨大的。
金融机构的流失是此消彼长，任其发展下去，北京的优势将流失殆尽，北京市金融产业“空心化”的局面将不可避免，也将失去发展金融产业的大好机会。
（3）北京在金融资源方面拥有很大的优势，表现在：
北京是全国的金融决策和监管中心，北京是全国的资金调度中心和金融批发中心，北京是外资金融机构和大型企业集团总部的聚集中心，北京是全国的金融支付结算中心，北京是全国的金融政策信息中心和金融标准制定中心，北京是全国最大的科技风险投资中心，北京是金融人才的聚集中心，等等。
其中的许多优势是国内其它城市无法模仿的，对金融机构有着很强的吸引力，是北京金融产业进一步发展的坚实基础。
由此可见，北京具有发展成为金融中心的条件，特别应该看到，我国中央政府对经济管理的力度比其它国家更大，这使得北京的优势更加凸现。
当然，北京发展金融产业和建设金融中心需要考量多种因素，特别是政治因素。
但是，在新的发展形势下，北京市应与时俱进地评估外部环境，在认识金融产业发展规律并制定前瞻性发展战略的基础上，取得中央政府、学界、业内人士和社会公众对北京发展金融业的支持是可能的。
当然，北京缺少证券交易所、期货交易所和黄金交易所，但是，金融市场并不是狭义的几个交易场所，而是更广义的交易市场。
北京拥有财富的控制权和配置权，可以通过金融资产的配置管理国民财富，从而成为一个财富管理中心。
北京与上海在金融中心的建设上也并非是对立的，两地完全可以根据比较优势而发展各自的特色。
从机会来看，中国金融行业处于快速发展和变革的阶段，北京如果把握好金融产业发展的趋势，抓住金融业变革中的机遇，充分发挥自身的优势，完全有机会建成国内一流的金融中心。
如果更具体地研究银行业、证券业、保险业以及信托业的发展趋势，可以看到，北京均有很多机遇。
时间上分析，银行、保险、信托、基金业的机遇的紧迫性更强一些，但抓住证券、财务公司、金融租赁等业态机遇也是相当重要的。
数字显示，2002年，北京市金融业产值达485亿元，同比增长10.6％，在国内生产总值中的比重达到15.49％，居全国各省、自治区、直辖市首位，在整个国民经济中占有重要地位。
第三产业增加值占北京GDP的比重高达61％，这一指标达到了发达国家的水平，金融业对其的贡献又是最大的。
显然，金融业在北京经济中的地位已经举足轻重。
北京作为首都，汇集了全国四大金融监督和管理机构、四大国有商业银行总行和多数股份制商业银行总行、四大资产管理公司总部、四大全国性保险公司总部、中国金融业四大行业协会。
同时，中国国债登记结算中心、中国证券期货登记计算中心也都在北京。
北京已是全国无可争议的全国金融管理中心、资金调控中心和资金清算中心。
北京拥有全国独一无二的智力资源优势，全国80％以上的银行、保险、证券、基金公司都将其业务总部和研发中心设于北京。
根据有关部门的调查，全球82家跨国公司在华设立研发机构119家，其中有51家设立在北京，占41.2％。
同时，还有87家外埠大企业在北京设立了111家研发机构，而且这一数字还在继续增长；更不要说全球500强企业中的293家在北京设有地区总部、办事处、代表处。
随着金融电子化的发展，银行卡在中国已进入快速发展阶段，全国绝大多数发卡银行都把发卡中心建在北京，北京作为全国的银行卡中心已初具规模。
北京的场外债券市场十分发达，2002年银行间债券市场交易结算量为10万亿，同期上交所为3万亿，如此庞大的债券市场规模，使北京已经成为名副其实的全国债券发行和交易结算中心……
虽然多年以来，北京没有明确提出建成金融中心的战略目标，但北京凭借其雄厚的经济实力和丰厚的金融资源，经过改革开放二十余年的建设，已是事实上的中国金融中心。
国外研究机构认为，2006年政策放开后，外资金融机构将蜂拥而入北京,北京最有可能成为外资银行集聚地。
北京已经承诺在未来6年对2008年奥运会进行巨额投资。
这一巨额投资，除中央财政支持外，北京市的支出至少要1800亿，即未来6年，北京市平均每年至少要为奥运投资300亿，如此巨大的资金需求，如果没有金融的支持，是无法想象的。
面对这一迫切需求，以及巨大的潜在市场机会，北京城内的三大金融区———CBD、金融街几年来正做着各自的努力。
经过十年的建设和发展，金融街已经成为名副其实的全国金融管理中心。
CBD区域集中了北京70％的涉外资源，汇集了北京60％以上的外资机构，已成为境外金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心的国际商务中心区。
北京的金融实力不容置疑,而在形成金融中心的过程中对房地产的消费也是巨量的,下面是2005年北京甲级写字楼的部分成交统计。
2005年上半年甲级写字楼大单成交情况
项目名称
客户名称
成交面积
华贸中心
日本某金融机构
1号2号楼20万m²左右
北京财富中心
普华永道
A座1.9万m²
富力城双子座
摩根士丹利
B座30000m²
盈创大厦
中国电力投资集团公司和中国电信
南北两栋
西环广场
华联集团
商业部分9万m²
国际金融中心
中国人寿保险（集团）公司
A座91477m²
北京中保信房地产开发有限公司
中国人寿资产管理有限公司
鑫茂大厦
中国银行业监督管理委员会
西楼整栋
金阳大厦
中国出口信用保险公司
28000m²
银泰中心
中国人民财产保险股份有限公司
东翼75000m²
中环世贸中心
新加坡凯德置地
106000m²
世纪科贸大厦
长城计算机集团
A座整购；
辉煌时代大厦
中国电力投资公司
15000m²
清华科技园科技大厦
未知
整栋购买
中国电子大厦
中物理想集团
东楼整购
中关村金融中心
中钢集团
A座/C座80000m²
3．奥运经济商机
洛杉矶申办下来之后，当时有很多的民间团体搞民意调查，看洛杉矶的人民有多少人对这次奥运会抱有希望，其中66%的洛杉矶人民都不同意在本市召开，所以在这种情况下，州的政府，包括美国联邦政府，财政都不予支持，都采取了拒绝的态度，没有办法，最后只有把申办的权利授予了一个年仅45岁，只有20年工作经验的尼古罗斯，委托他为组委会主席，这样45岁的中年人组成一个四人帮开始运作这个事。
他采取了可建可不建的场馆一律不建，实在要建的民间集资，这样奥运会不但没有亏损，而且盈利了，变成了诱人的窗体顶端蛋糕窗体底端蛋糕，拓宽了思路，经过经济和营销，可以举办这种大型赛事，当然有些做法也不得而为之，很受争议，比如奥运圣火，谁出钱就让谁取，谁拿三千美元就可以取，就可以跑一公里，管你是小偷还是暴徒，当时也非常不认可。
但是不管怎么样，尼古罗斯把奥运会拿下来了，政府没有投一分钱给举办下来了。
从此奥运经济开始在全世界传播，通过经济运作，可以举办这种大赛事。
我们知道，奥运会实际作为全球体育竞争最广泛的、最高水平的竞赛，应该说世界上最盛大的政治活动、文化活动、经济活动，这个活动需要巨大的财力支持，存在着空前巨大的经济商机。
窗体底端
1989年的汉城，奥运会后的第二年，还挂着奥运会的标识旗，举办的非常成功。
其实日本50年代，第18届奥运会在东京召开，就起到这样的效果，大家知道日本是战败国，45年除了几个城市外，一片废墟，50年代后开始恢复战争的创伤，60年代实际整个国民情绪还是非常低落的，战败国，民不聊生，民情沮丧，但是1964年18届奥运会东京承办后，那年迎来5000多个运动员，94个国家和地区，另外通过转播之后，全世界都看到了一个新的东京，新的日本形象，极大促进本国GDP增长，原来GDP每年增长10%，那时候大家都说是经济奇迹，举办奥运会后增加了26.1%，所以日本成为工业强国的里程碑。
日本北海道也有很多的煤矿，那时候北海道煤矿基本开采完了，所以当时他们有很多的下岗人员，正好举办奥运会，就把煤矿工人送到奥运场馆的建设，就一下把这些人消化掉了，所以64年18届奥运会使得日本变成工业强国，这奥运会起到了转折点的作用。
所以一个奥运会如果搞好了，确实能促进全国的经济腾飞。
作为世界三大赛事之一的奥运会，奥运会不仅是一项体育盛事，更是一次颇具规模的商业活动，它与世界杯足球赛、F1大赛被誉为世界体育商业顶级殿堂。
因此，奥运商机成为各大商家不谋而合的竞技目标。
八十年代的改革开放是新中国提供给世界的第一次黄金机会，九十年代的浦东开发也让全世界的投资蜂拥而至，面对着2008这再一次的无限商机，我们又岂能空空错过？
围绕科技、绿色、人文奥运三大主题，结合北京市将开展的巨额投资和重大改造兴建项目，北京奥运创造的商机主要有以下几个方面。
⑴．城建商机
从旧城“脱胎”的北京，文化遗产丰厚，但同时城市基础设施还很薄弱。
奥运会是市政建设的“催化剂”。
刘淇市长表示，七年后，北京将成为园林城市和生态型城市。
北京市已经决定在未来5年中，对城市基础设施建设创纪录地投入1800亿元人民币，以全力缩短与国外同等地位大城市的差距，打造北京城市的未来。
这1800亿元将用于重点建设142个项目，其中900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等，打造四通八达的快速交通网络；450亿元用于环境治理，实现天更蓝、水更清、地更绿；300亿元用于信息化建设，奠定“数字北京”的基础，初步实现电子政务、电子商务、信息化社区和远程教育；其余150亿元将用于水电气热等生活设施的建设和改造。
通过巨额投资，使北京城市基础设施水平提高20年~50年。
⑵．数字商机
北京奥运，将促进中国信息产业的发展，加速数字北京、数字中国的发展步伐。
2008年奥运会，信息产业作为最具代表性，最具渗透性的高科技产业，科技奥运无处不在地显露出信息产业的新机遇。
北京提出应用高新技术，通过信息业数字手段，提高城市交通管理、环境治理、水电气改造以及旅游业、房地产业的科技含量和发展水平，这些都离不开信息技术、信息产品和信息服务，信息产业大有用武之地。
成功举办奥运会，需要一流的技术装备和服务，需要过硬的软、硬件，尤其需要包含有高质量信息技术的软件，这为我国信息产业在奥运舞台上提供了不可多得的表演机会，为网络、通信、计算机等信息产业的相关领域带来难得的发展良机。
⑶．环保商机
对于绿色奥运而言，环保是重中之重。
根据碧水蓝天的要求，现在北京的各项环境指标亟待提高，环保蛋糕必须做大，环境改良和城市绿化将成为新的商机。
减少空气和噪音污染，解决“沙暴”问题；加强垃圾和废水处理，提高水质，绿化城市以及能源计划都将提供无限的商业契机。
在2007年前将完成20项治理环境的重大工程，城市垃圾将全部实现无害化处理，城市污水处理率达到90％，对工业污染、汽车尾气污染、煤污染等各类污染的治理力度将继续加大。
北京的能源结构也将悄然转变，从煤转向天然气、风能、太阳能等清洁能源。
到2007年，北京地区的清洁能源使用率将达到80％；北京将另外兴建12个污水处理厂，全市污水总处理能力达到每日268万吨，处理率达90％；奥运村的所有设施、空调和取暖均以地热为主要能源，洗浴热水和照明以太阳能和风能为能源。
由于奥运的催动，未来的二三年是环保产业调整、洗牌的重要时期。
目前，我国环保产品的生产企业有1万家左右，但以小型、分散为主，低水平、重复建设多。
与发达国家相比，我国的环保设备技术水平大体落后15年~20年，只有少数环保处理技术和设备达到80年代末或90年代初的国际水平。
在高浓度有机废水和城市污水处理等领域的大型成套设备差距很大；在固体废弃物综合利用方面，缺少大型的成套处理设备；特别是自动化在线和快速监测仪器的开发更为落后，高精尖的仪器设备几乎全部依赖进口。
我国环保产业的发展目标是到“十五”期末，环保产业总产值达到2000亿元，年均增长率为15％；到2010年，我国环保企业将超过2万家，有近20个企业的年产值将超过10亿元，并将出现年产值超过100亿元的大型环保企业。
要实现中长期环保产业的发展目标，北京奥运无疑是提供了有利的机遇。
⑷．体育产业商机
北京奥运，是一场令全世界瞩目的大型体育比赛，由此将使我国体育产业“钱”途无量。
一是体育场馆建设和经营。
2008年奥运会将使用37个比赛场馆和59个训练场馆，在北京的比赛场馆达32个，其中8个是专门为2008年奥运会兴建的。
仅这些项目，国家前期就需要投资160多亿元。
二是体育用品市场的开发。
最新资料显示，光是北京奥运会所需的各类体育器材、设备用品等，价值就接近1.7亿元。
体育服装也是商机，也许在2008的奥运会上，中国运动员登上领奖台时穿的服装只是一个品牌，但在其背后将是一场大规模的体育商战。
除运动员服装外，全民健身运动热兴起所带来的体育服装需求也是巨大的。
有人估算过，今后七年间，即使中国人平均每人只买一件价格20元而利润在10元左右的奥运文化衫，文化衫批发行业的总利润就达130亿元。
奥运会纪念品、吉样物等体育小商品的营销也是商机。
奥运会纪念品在1997年曾给国际组委会带来了2.13亿美元的纯利。
三是体育无形资产的开发。
奥运无形资产是指不具备物质形态却有价值，能够为奥运活动的主办者、组织者、参与者带来效益的一切体育无形资源。
包括赞助体育活动，购买电视转播权或网络转播权，购买体育冠名权、冠杯权，垄断广告代理，借名星造势，开发特许使用权产品。
无形资产具有广阔的开发前景，如现在已有30多家企业与中国奥委会签约，获得了长城加五环商用徽记的使用权。
奥运会至少有10到20个大赞助商提供赞助，每一个赞助商将提供5000万美元的赞助费，还会有3倍于这个数字的广告投入。
四是促进全民体育消费的增加。
中国经济景气监测中心的调查数据显示：
67.9%的城市居民喜欢体育运动；71.4%的居民通过电视关注体育运动；32.9%的居民在体育服装上有支；出30.2%的居民在体育书、报、刊上有支出；7.2%的居民购买过体育赛事门票。
如今，全国各大城市运动场所格外火爆，体育用品淡季仍然热销。
申奥的成功、全民健身运动的开展将更大地刺激体育用品市场，体育产业遇到了历史上从未有过的大好商机。
⑸．旅游商机
北京奥运会的举办，将使中国的旅游业发展进入新纪元。
美国高盛公司估计，从二OO二年起到奥运之年，中国旅游业由于奥运会直接增加的旅游收入将超过1500亿元。
这期间，将有大量的外国游客到中国旅游；将有更多的体育比赛在中国进行，从而带来更多的运动员和游客，使旅游业进入大发展的阶段。
旅游景点的改造，旅游精品街的建设，旅游纪念品的开发，旅游人才的培养，星级宾馆等旅游配套设施的建设，都将进入实质性阶段。
体育旅游、生态旅游和人文旅游也将越来越有吸引力。
⑹．建材商机
2008年北京奥运会对我国建材业影响较大，一系列体育场馆、城建等各项基建项目会在短短几年间上马，建筑材料这一先行受益产业无疑商机无限。
奥运场馆建设要求建筑材料必须满足三方面的要求。
第一、建材企业提供给奥运场馆的材料必须是绿色、环保的，要能够回收和再利用；第二，为了做到与国际接轨，要把最先进的建筑材料用到奥运设施的建设上；第三，要重视隔音、节能材料的研究和开发，未来的奥运村将会大量使用这种材料。
目前世界各地普遍存在场馆设施的建筑材料隔音性差的问题，特别是奥运村的运动员公寓，隔音效果不理想，导致运动员之间相互干扰，影响休息。
建材企业要抓住机会有针对性地开发出一批隔音效果好且适用于体育场馆设施的材料。
与建材业相关的是房地产业。
北京申奥赢了，方方面面都打奥运会的主意，都想搭奥运的“顺风车”，尤其与奥运关系较为密切的房地产更是雷厉风行。
翻开京城报纸，奥运与房地产的报导充斥版面，一些新近创办的报纸更把房地产广告作为一个主要财源；搜狐的搜房网、网易、千龙等网站也对此十分关注，均设有奥运与房地产的专栏。
奥运与北京房地产开发研讨会也日渐其多。
按规划，到2008年，北京人均住房面积将提高一倍，由办奥运带动的旧区改造；城市建设、高速发展的房地产业是最大的受益者。
⑺．汽车商机
为了满足北京奥运对车辆量和质方面的需求，出租车、公交车、旅行车；卡车、工程车等交通工具的生产都将出现良好机遇。
北京市官方在出租车市场拥有6.7万辆，每年报废更新10000辆左右，基本上报废一辆，更新一辆。
现有的出租车到2008年，都已到报废期限，必将大量更换新车型。
要满足奥运期间
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