卖房人违约买房人是否可以主张可得利益损失.docx

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卖房人违约买房人是否可以主张可得利益损失

卖房人违约，买房人是否可以主张可得利益损失？

郑重声明：

严禁抄袭、违者必究！

《买卖合同司法解释》第二十九条：

“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。

”根据上述法律规定，卖房人违约，买房人可以主张可得利益损失。

但是需要注意如下几个问题：

（1）有上位法《合同法》依据，但不得违反可预见性原则和防止损失扩大的义务。

《合同法》第一百一十三条：

“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

”该规定为守约方主张可得利益损失提供了上位法的依据，但是同时也给了守约方主张可得利益损失一个限制，即可预见性原则，这是为了避免造成严重不公平的后果。

《合同法》第一百一十九条规定：

“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

”守约方有义务防止损失的扩大，比如，买房人在卖房人构成根本违约且合同不能继续履行的情形下，买房人应当及时采取诸如及时发函解除合同并起诉解决纠纷，再买其他的房子等措施来防止损失的扩大，否则买房人不得就扩大的损失向卖房人主张。

这是是为了避免给卖房人造成过分沉重的违约责任。

（2）与有过失原则的限制。

与有过失原则又称过失相抵原则，是指守约方对于损失的发生也有过错的，应当扣减相应的损失赔偿金额。

《买卖合同司法解释》第三十条规定：

“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。

”在房屋买卖中，如果作为守约方的买房人对于损失的发生也有过错（如明知房屋有查封还购买），则应当扣减相应的损失赔偿金额。

（3）损益相抵原则的限制。

损益相抵原则即守约方因违约方违约受有损失的同时还获得了利益，则守约方在向违约方主张损失赔偿的时候应当将其获得的利益扣除掉。

因为我国的违约责任赔偿的原则是填平原则，法律只允许守约方受到的损失获得赔偿，而不允许守约方因违约方的违约而获得额外的利益。

《买卖合同司法解释》第三十一条规定：

“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。

”在房屋买卖中，也可能出现作为守约方的买房人因违约方的违约而获得利益的情形，如有，则应当相应地扣除掉。

那么，买房人的可得利益损失是什么呢？

是房屋差价，即房子涨价的部分。

因为如果房屋交易顺利进行，买房人取得了房子的所有权，则从房价上涨的利益就应当属于买房人。

此外，关于主张房屋差价损失的时间节点。

所谓差价数学上的一个“差”，就要有“减数”和“被减数”，“被减数”即合同约定的房屋总价，减数是什么呢？

简单讲应当分两种情形：

（1）卖房人构成根本违约且（此时）合同不能继续履行，则应当以卖房人构成根本违约事件点作为计算房屋差价的时间点。

卖房人构成根本违约的时间点好判断，何谓合同不能履行？

合同不能履行分为事实上不能履行和法律上不能履行，前者如卖房人将房屋拆除（房屋灭失），后者如卖房人将房屋出售给了善意的第三人。

之所以在此情形下买房人要以卖房人构成根本违约的时间节点作为计算房屋差价的时间节点，是因为这种情形下，买房人不能主张继续履行合同，只能主张解除合同并赔偿损失，买房人因此而产生了防止损失扩大的义务，不能向卖房人主张扩大的损失（卖房人构成根本违约之后的房价又上涨的损失）。

（2）卖房人构成根本违约，但是卖房人构成根本违约时合同还可以继续履行，此后发生了合同不能继续履行的事件，则以合同不能继续履行的时间点为计算房屋差价的时间点。

如卖房人拒绝履行过户义务超过了宽限期（如15天），买房人有履行能力（能全款买房），房子也没有抵押没有查封等权利限制或者权利瑕疵，此时，卖房人虽然构成了根本违约，但是买房人有权主张继续履行合同，所以不能要求将此时间节点作为主张房屋差价的时间节点。

但是此后，如房屋因另案被查封，房屋交易不能继续进行，则买房人只能主张解除合同并赔偿损失，则应当以房子被另案查封的时间节点（即合同不能继续履行的时间节点）作为计算房屋差价损失的时间节点。

附王某某与天津某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案案情简介：

2009年7月22日，王某某与天津某房地产开发有限公司签订合同编号2009-0014103的《天津市商品房买卖合同》，合同约定，王某某购买天津某房地产开发有限公司开发的位于天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城上京康园222-102号别墅（精装修），建筑面积291.84㎡，5853.26元／㎡，总价款1708217元。

商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。

天津某房地产开发有限公司于2010年5月30日前，将符合上述条件的房屋交付王某某使用。

同日，双方签订《补充合同》，合同第八条：

因买受人的原因造成主合同不能履行或要求解除主合同的，应向出卖人支付总房价款的20%作为违约金并承担因解除合同所产生的所有费用，但主合同或补充协议中另有约定的除外。

第十四条：

关于主合同第六条第3种处理方法双方约定如下：

逾期超过30日的，出卖人有权提出解除合同。

出卖人解除合同的，按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，买受人每日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并按银行同期贷款利率向出卖人计付逾期应付款利息。

第十六条：

关于产权办理，双方同意主合同第十二条变更为：

买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记手续。

出卖人在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180天内为买受人办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付买受人。

否则，每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房屋价款1%的违约金。

买受人应按出卖人要求及时向出卖人提供全部办理产权的相关资料并缴纳相关费用，如因买受人原因不能在约定时间内取得房屋所有权证，出卖人不承担违约责任。

涉诉合同过多强调了王某某的违约责任及天津某房地产开发有限公司解除合同的权利，未约定天津某房地产开发有限公司违约解除合同的情形及天津某房地产开发有限公司应承担的责任方式。

该房屋户型平面图及合同附件的交楼标准约定室内增添温泉汤池、主卫通温泉水。

合同签订后，王某某分两次交付了购房款，其中首付款518217元，在中国民生银行股份有限公司天津分行贷款支付1190000元，贷款期限至2029年7月29日。

天津某房地产开发有限公司分别于2009年7月23日和8月17日为王某某出具了发票，金额合计1708217元。

王某某同时交纳了房屋契税51246.51元、维修基金17082元等其他款项。

2010年5月25日，天津某房地产开发有限公司取得涉诉商品房的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，于同年6月16日向王某某交付了该商品房。

庭审中，双方对房屋反碱潮湿的现状认可，亦承认天津某房地产开发有限公司多次对房屋予以维修。

王某某称天津某房地产开发有限公司维修仅是对反碱部位重新刮腻子贴壁纸，没有对未做防潮的基础进行处理。

天津某房地产开发有限公司称房屋反碱是普遍存在的现象，已经进行了维修，现反碱原因不明，房屋已经经过了竣工验收，不存在质量问题。

王某某提交的证据反映出双方交涉调换房屋的事实。

经现场勘查，涉诉房屋基础周边回填土已挖出，呈沟状，基础与水平面基本持平。

室内一层墙体反碱严重，墙面纤维网、防水涂料及壁纸均大面积开裂、脱落；部分墙体插座不能使用；厨房墙壁的贴面砖（高度约1.2米）及以上墙面被反碱腐蚀，程度较严重，并向操作平台台面散落被碱化的墙体灰尘，操作平台不能正常使用（现场照片均能印证）。

天津某房地产开发有限公司对现场照片及房屋现状虽没有异议，但否认存在质量问题。

对室内建有温泉池，未能实现温泉水入户的事实认可，称商业广告和交楼标准不能成为合同附件，只是天津某房地产开发有限公司交付房屋和王某某收房的依据；按照设计应该建温泉池和温泉水入户，未通温泉水的原因很多，所建温泉池是否作为温泉池使用是王某某个人的认为，与通温泉水无关。

另查，第一次庭审结束时，针对双方之前有过调换房屋的意思表示，就本案的解决一审法院再次征求双方意见，能否采取在同一地段为王某某调换一套别墅或者退房的办法解决纠纷，双方均表示回去协商或请示公司。

2014年11月18日，天津某房地产开发有限公司委托代理人杨勇答复称，公司不承认房屋存在质量问题，不同意退房；可以给王某某调换一套别墅，因所调换的别墅比王某某所购别墅面积多出30多平方米，公司要求王某某按照现在的售房价格每平方米12000元左右补交差价，需要补交360000元左右，估计王某某不会同意就没有与王某某沟通。

之前有过业主换房的情况，换房之后再次要求退房，单纯地调换房屋也达不到解决问题的目的。

2014年11月21日，王某某答复称，庭审后见过天津某房地产开发有限公司代理人杨勇，杨勇跟我说过公司可以给调换房屋，但面积较大，大约多出30平方米，需要补交差价，按每平方米12000元补交；如果退房也可以，按购买价退房。

我不同意补交差价，也不同意原价退房，要求按照现价退房，杨勇说公司不同意。

因天津某房地产开发有限公司的多名接待人员说房屋已经不能维修了，我要求解除合同，按照天津某房地产开发有限公司要求我补交差价的每平方米12000元退还房款。

另外，一审法院在天津市宝坻区房地产管理局调取了与涉诉房屋同地段同类型的，天津某房地产开发有限公司与其他业主签订的商品房买卖备案合同，⑴2012年5月26日签订的合同编号2009-0014180的《天津市商品房买卖合同》，房屋坐落上京康园432-102，建筑面积384.94㎡，9572.40元／㎡。

⑵2012年5月26日签订的合同编号2009-0014229的《天津市商品房买卖合同》，房屋坐落上京康园109-102，建筑面积418.87㎡，13464.80元／㎡。

⑶2012年8月11日签订的合同编号2009-0014293的《天津市商品房买卖合同》，房屋坐落上京康园526-102，建筑面积387.68㎡，10261.04元／㎡。

⑷2012年11月20日签订的合同编号2009-0014253的《天津市商品房买卖合同》，房屋坐落上京康园527-102，建筑面积416.70㎡，9346.87元／㎡。

⑸2012年11月20日签订的合同编号2009-0014254的《天津市商品房买卖合同》，房屋坐落上京康园528-101，建筑面积416.65㎡，9666.67元／㎡。

⑹本案天津某房地产开发有限公司作为王某某在一审法院起诉业主［案号：

（2015）宝民初字第1498号］，且正在审理的，2014年7月29日签订的合同编号2009-0014322的《天津市商品房买卖合同》，房屋坐落上京康园131-102，建筑面积418.55㎡，11351.40元／㎡。

裁判原文节选：

一审【案号：

天津市宝坻区人民法院（2014）宝民初字第4371号】依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。

当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

本案王某某与天津某房地产开发有限公司在协商一致基础上签订了涉诉《天津市商品房买卖合同》，签订该合同时天津某房地产开发有限公司具备了商品房销售的基本条件，该合同合法有效，予以确认。

通过双方的陈述及对证据的质证意见，双方对合同的履行交付没有争议，主要争议焦点是涉诉合同应否解除及如果解除如何退还购房款。

首先，涉诉合同应否解除。

根据《中华人民共和国建筑法》的规定，房屋建筑工程应当包括房屋地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程等。

《最高人