成都市基准地价修正体系商业住宅.docx

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成都市基准地价修正体系商业住宅

成都市基准地价及修正体系

）基准地价成果

成都市国土资源局2007年5月16日发布的关于应用新的《成都市中心城区土地级别与基准地价有关问题的通知》，2007年最新的基准地价于2007年6月1日起施行。

本次基准地价成果，是在城市土地分类定级的基础上，对土地出让、转让、房地产开发等交易类型的样点，采用市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等方法进行测评、检验，统计与建模，并结合城市地价动态监测体系进行适时调整，分别测评出商服、住宅、工业三类用地不同级别的平均价格。

各类用地基准地价详见《成都市中心城区各类用地基准地价表》。

商业用地基准地价标准如下：

成都市中心城区各类用地基准地价一览表

类别

级别

商业用地

住宅用地

工业用地

元/平方米

万元/亩

元/平方米

万元/亩

元/平方米

万元/亩

一级

12555

837

8310

554

750

50

二级

9630

642

6765

451

600

40

三级

6690

446

5805

387

480

32

四级

P4500

300

P4200「

280

工业限制区

五级

2730

182

2565

171

六级

r1995

133

r17251

115

非城市建设区

/

/

⑴基准地价内涵基准地价：

是一个级别内同一类别土地的平均价格。

基准地价构成：

包括土地取得费、土地开发费和土地所有权收益

（政府土地纯收益）三部分。

⑵基准地价设定条件（商业用地）

1设定使用年限：

40年。

2基准日期：

2006年3月31日。

3开发程度：

六通一平”即宗地红线外通上水、通下水、通路、通电、通气、通讯及红线内场地平整。

4容积率：

平均容积率为4.0。

5还原利率：

表3-2商业用地还原利率表

1〜2级

8.00%

3级

7.50%

4〜5级

6.50%

6级

6.00%

表3-3商业用地容积率修正系数表

容积率

<1

1.5

2

2.5

3

3.5

4

4.5

5

5.5

修正系数

0.7

0.77

0.8

0.85

0.91

0.96

1

1.08

1.16

1.23

容积率

6

6.5

7

7.5

8

8.5

9

9.5

>10

-

修正系数

1.29

1.35

1.4

1.45

1.5

1.54

1.58

1.62

1.66

-

商业一级用地修正因素指标说明表

影响因

指标标准

优

较优

一般

较劣

劣

临街状况

三面及以上临街及拐

角地

二面临街及临街（拐）

一面临街

/

背街

交通停制度（临

步行街

/

混合道路、

/

混合道路、有

街道路类型）

无交通管制

交通管制

距地铁站点距离

（米）

（0,150]

（150,500]

大于500米

/

/

个别

物业类型

独立铺面

专业商场或现代商务中心

综合楼

独栋经营型写字楼

企业独立自用办公楼

因素

周边土地利用类

型

专业市场、商业区

商业、办公混合用地

办公用地

办公、住宅用地

低洼棚户等待改造区

交通配套状况

自备停车场，同时100米范围内有大型停车

场

自备停车场

100米范围

内有停车场

停车场位置在100米以外

停车场位置在500米以外

宗地形状

对利用无影

响

对利用有一定影响

对利用有严重影响

其他状况

对土地利用、规划等方面有特殊影响地因素加以修正

备注：

地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点

表3-5商业一级用地修正系数表

一^___指标标准

影响因素'-—

—

优

较优

一般

较劣

劣

个别因素

临街状况

2.77

1.38

0

/

-2.74

交通停滞度（临街道路类型）

1.38

/

0

/

-1.37

距地铁站点距离（米）

2.08

1.04

0

/

/

物业类型

2.08

1.04

0

-1.03

-2.06

周边土地利用类型

2.08

1.04

0

-1.03

-2.06

交通配套状况

1.38

0.69

0

-0.69

-1.37

宗地形状

/

/

0

-0.34

-0.69

其他状况

1.38

0.69

0

-0.69

-1.37

备注：

地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点

二级商业用地修正因素指标说明表

指标标准

影响因素'■

优

较优

一般

较劣

劣

区域

因素

商业繁

华度

商服区级别

市级商服中心或专业市场

市级商务中心

区

区级商业中

心

小区级商业中心

街区级商业中心

交通便

捷度

道路通达度

有主干道通过

有次干道通过

有支路通过

个别因素

临街状况

三面及以上临街及拐角地

二面临街及临街（拐）

一面临街

/

背街

交通停滞度

（临街道路类

型）

步行街

/

混合道路、无交通管制

/

混合道路、

有交通管制

距地铁站点距

离（米）

（0,150]

（150，500]

大于500米

/

/

物业类型

独立铺面

专业商场或现代商务中心

综合楼

独栋经营

型写字楼

企业独立自用办公楼

周边土地利用类型

专业市场或商业区

商、住、办公混合用地

住宅用地

住宅、工业用地

工业用地

交通配套状况

自备停车场同时

100米范围内有大型停车场

自备停车场

100米范围

内有停车场

停车场位

置在100米

以外

停车场位置

在500米以

外

宗地形状

对利用无影响

对利用有

一定影响

对利用有严重影响

其他状况

对土地利用、规划等方面有特殊影响的因素丿

加以修正

备注：

地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点

_____指标标准

影响因素11'

—一

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

商业繁华度

商服区级别

2.53

1.27

0

-1.63

-3.25

交通便捷度

道路通达度

2.21

1.11

0

/

/

个别因素

临街状况

2.21

1.11

0

/

-2.85

交通停滞度（临街道路类型）

1.11

/

0

/

-1.42

距地铁站点距离（米）

1.74

0.87

0

/

/

物业类型

1.58

0.79

0

-1.02

-2.03

周边土地利用类型

1.58

0.79

0

-1.02

-2.03

交通配套状况

1.11

0.55

0

-0.71

-1.42

宗地形状

0

-0.41

-0.81

其他状况

1.11

0.55

0

-0.71

-1.42

备注：

地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点

商业三级用地修正因素指标说明表

指标标准

影响因

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

商业繁

华度

商服区级别

市级商服中心或专业市

场

市级商务中

心区

区级商业中

心

小区级商业中心

街区级商业中心

交通便

捷度

道路通达度

有主干道通过

有次干道通过

有支路通过

个别因素

临街状况

三面及以上临街及拐角

地

二面临街及临街（拐）

一面临街

/

背街

交通停滞度（临街道路类型）

步行街

/

混合道路、无交通管制

/

混合道路、有交通管制

距地铁站点距离（米）

（0，150]

（150，500]

大于500米

/

/

物业类型

独立铺面

专业商场或

现代商务中

心

综合楼

独栋经营型写字楼

企业独立自用办公楼

周边土地利用类型

专业市场或商业区

商、住、办公混合用地

住宅用地

住宅、工业用地

工业用地

交通配套状况

自备停车场同时100米范围内有大

型停车场

自备停车场

100米范围

内有停车场

停车场位置

在100米以

外

停车场位置

在500米以

外

宗地形状

对利用无影响

对利用有一定影响

对利用有严重影响

其他状况

对土地利用、规划等方面有特殊影响地因素加以修正

—指标标准

影响因素J-

~■

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

商业繁华度

商服区级别

3.66

1.83

0

-2.61

-5.23

交通便捷度

道路通达度

3.2

1.6

0

个别因素

临街状况

3.2

1.6

0

/

-4.57

交通停制度（临街道路类型）

1.6

/

0

/

-4.86

距地铁站点距离（米）

2.52

1.26

0

/

/

物业类型

4.86

1.14

0

-1.63

-3.27

周边土地利用类型

4.86

1.14

0

-1.63

-3.27

交通配套状况

1.6

0.8

0

-1.14

-4.86

宗地形状

0

-0.65

-1.31

其他状况

1.6

0.8

0

-1.14

-4.86

四级商业用地修正因素指标说明表

指标标准

影响因素

~~~

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

商业繁

华度

商服区级别

市级商服中心或专业市

场

市级商务中

心区

区级商业中

心

小区级商业中心

街区级商业中心

交通便

捷度

道路通达度

有主干道通过

有次干道通过

有支路通过

个别因素

临街状况

三面及以上临街及拐角

地

二面临街及临街（拐）

一面临街

/

背街

交通停滞度（临街道路类型）

步行街

/

混合道路、无交通管制

/

混合道路、

有交通管制

距地铁站点距离（米）

（0,150]

（150，500]

大于500米

/

/

物业类型

独立铺面

专业商场或

现代商务中

心

综合楼

独幢经营型写字楼

企业独立自用办公楼

周边土地利用类型

专业市场或商业区

商、住、办公混合用地

住宅用地

住宅、工业用地

工业用地

交通配套状况

自备停车场同时100米范围内有大

型停车场

自备停车场

100米范围

内有停车场

停车场位置

在100米以

外

停车场位置

在500米以

外

宗地形状

对利用无影

响

对利用有一

定影响

对利用有严

重影响

其他状况

对土地利用、规划等方面有特殊影响地因素加以修正

备注：

地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点

指标标准

影响因素-'

优

较优

一般

较劣

劣

区域

因素

商业繁华度

商服区级别

2.04

1.02

0

-1.33

-2.67

交通便捷度

道路通达度

1.78

0.89

0

/

/

个别因素

临街状况

1.78

0.89

0

/

-2.33

交通停滞度

（临街道路类型）

0.89

/

0

/

-1.17

距地铁站点

距离（米）

1.4

0.7

0

/

/

物业类型

1.27

0.64

0

-0.83

-1.67

周边土地利用类型

1.27

0.64

0

-0.83

-1.67

交通配套状

况

0.89

0.45

0

-0.58

-1.17

宗地形状

0

-0.33

-0.67

其他状况

0.89

0.45

0

-0.58

-1.17

备注：

地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点

表3-1四级住宅基准地价标准表

土地级别

一级

二级

三级

四级

五级

六级

地价标准（元/平方米）

8310

6765

5805

4200

2565

1725

住宅用地还原利率表

1〜3级

6.00%

4〜6级

5.50%

表3-3住宅用地容积率修正系数表

容积率

<1.5

1.9

2.2

2.5

2.8

3.1

3.4

3.7

4

4.3

修正系数

0.8

0.84

0.87

0.9

0.92

0.94

0.96

0.98

1

1.06

容积率

4.6

4.9

5.2

5.5

5.8

6.1

6.4

6.7

>7

--

修正系数

1.12

1.17

1.22

1.27

1.32

1.36

1.4

1.44

1.48

--

三级住宅用地宗地地价因素说明表

指标标准

影响因素

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

商服繁

华度

商服区

级别

市级商务中心区

市级商服中心

区级商业中

心

小区级商业中心

街区级商业中心

交通便

捷度

道路通

达度

有主干道通过

有次干道通过

有支路通过

/

/

基本设施状况

基本设施状况

一环路内

一环路和—环路之间

二三环路之间

二环路外城市中心区

二环路外郊县

环境质里优劣度

污染状况

/

/

环境宁静整洁

噪音、大气污染明显

有污染源、污染明显

规划条件

土地利用类型

住宅

住宅、办公混合区

住宅、商业混合区

住宅、工业混合区

工业

个别因素

社区环境

邻高档住宅小区；临整治后的河流、市政广场、绿地

邻中高档住宅小区，临社区广场、绿地

邻普通商住小区

邻拆迁安置小区

低洼棚户区及治安状况差的区域

临街道路类型

社区道路

市政支路

次干道

主干道及限制型道路

高架桥、立交桥及快速通道

距地铁站点距离（米）

（400,800）

/

〔150,400〕或大于800

/

小于150

米

邻近学校类型

邻大学

邻重点中小学

/

/

/

宗地形状

/

/

对利用无影响

有一定影响

有严重影响

地形状况

/

有一定起伏利一造景

平坦

地形起伏过大

/

其他情况

对土地利用、规划等方面有特殊影响的因素加以修正

三级住宅用地宗地地价因素修正系数表

指标标准

影响因素〜

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

商服繁华度

商服区

级别

0.76

0.38

0.00

-0.56

-1.13

交通便

捷度

道路通

达度

0.67

0.33

0.00

/

/

基本设施状况

基本设施状况

1.05

0.52

0.00

-0.78

-1.55

环境质里优劣度

污染状况

/

/

0.00

-0.49

-0.99

规划条件

土地利用类型

0.67

0.33

0.00

-0.49

-0.99

个别因素

社区环境

1.52

0.76

0.00

-1.13

-2.26

临街道路类型

0.76

0.38

0.00

-0.56

-1.13

距地铁站点距离（米）

1.52

0.76

0.00

/

-2.26

邻近学校类型

0.38

0.19

0.00

/

/

宗地形状

/

/

0.00

-0.21

-0.42

地形状况

/

0.14

0.00

-0.21

/

其他情况

0.95

0.48

0.00

-0.71

-1.41

四级住宅用地修正因素指标说明表

指标标准影响因素-—

优

较优

一般

较劣

劣

区域因

素

商服繁

华度

商服区级别

市级商务中心区

市级商服中心

区级商业中心

小区级商业中心

街区级商业中心

交通便

捷度

道路通达度

有主干道通过

有次干道通过

有支路通过

基本设施状况

基本设施状况

一环路内

一环路和二环路之间

二三环路之间

三环路外城市中心区

三环路外郊县

环境质量优劣度

污染状况

环境宁静整洁

噪音、大气污染较明显

有污染源、污染明显

规划条件

土地利用类型

住宅

住宅、办公混合区

住宅、商业混合区

住宅、工业混合区

工业

个别因素

社区环境

邻高档住宅小区；临整治后的河流、市政广场、绿地

邻中高档住宅小区，临社区广场、绿地

邻普通商住

小区

邻拆迁安置小区

低洼棚户区及治安状况差的区域

临街道路类型

社区道路

市政支路

次干道

主干道及限制型道路

高架桥、立交桥及快速通道

距地铁站点距离（米）

（400,800]

[150，400]或大于800

小于150米

邻近学校类型

邻大学

邻重点中小学

宗地形状

对利用无影响

有一定影响

有严重影响

地形状况

有一定起伏利于造景

平坦

地形起伏过大

其他情况

对土地利用、规划等方面有特殊影响的因素加以修正

备注：

1、污染源：

指制药、热电厂等严重污染源及未改造的污染河流等；

2、道路通达度中的主干道、次干道及支路的含义参考《成都市规划管理技术规定》相关内容;

3、地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点。

表3-5四级住宅用地修正系数表

'〜指标标准

影响因素

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

商服繁华度

商服区级别

1.97

0.99

0

-0.91

-1.82

交通便捷度

道路通达度

1.73

0.86

0

/

/

基本设施状况

基本设施状况

2.71

1.36

0

-1.25

-2.5

环境质量

优劣度

污染状况

/

/

0

-0.79

-1.59

规划条件

土地利用类型

1.73

0.86

0

-0.79

-1.59

个别因素

社区环境

3.94

1.97

0

-1.82

-3.63

临街道路类型

1.97

0.99

0

-0.91

-1.82

距地铁站点距离

（米）

3.94

1.97

0

/

/

邻近学校

类型

0.99

0.49

0

/

/

宗地形状

/

/

0

-0.34

-0.68

地形状况

/

0.37

0

-0.34

/

其他情况

2.46

1.23

0

-1.14

-2.27