成都市基准地价修正体系商业住宅.docx

1、成都市基准地价修正体系商业住宅成都市基准地价及修正体系）基准地价成果成都市国土资源局2007年5月16日发布的关于应用新的成都 市中心城区土地级别与基准地价有关问题的通知，2007年最新的基 准地价于2007年6月1日起施行。本次基准地价成果，是在城市土 地分类定级的基础上，对土地出让、转让、房地产开发等交易类型的 样点，采用市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等方法进 行测评、检验，统计与建模，并结合城市地价动态监测体系进行适时 调整，分别测评出商服、住宅、工业三类用地不同级别的平均价格。 各类用地基准地价详见成都市中心城区各类用地基准地价表 。商业用地基准地价标准如下：成都市中心城区

2、各类用地基准地价一览表类别级别商业用地住宅用地工业用地元/平方米万元/亩元/平方 米万元/亩元/平方米万元/亩一级12555837831055475050二级9630642676545160040三级6690446580538748032四级P 4500300P 4200 280工业限制区五级27301822565171六级r 1995133r 1725 1115非城市建设区/基准地价内涵 基准地价：是一个级别内同一类别土地的平均价格。基准地价构成：包括土地取得费、土地开发费和土地所有权收益（政府土地纯收益）三部分。基准地价设定条件（商业用地）1设定使用年限：40年。2基准日期：2006年3月

3、31日。3开发程度： 六通一平”即宗地红线外通上水、通下水、通路、 通电、通气、通讯及红线内场地平整。4容积率：平均容积率为4.0。5还原利率：表3-2 商业用地还原利率表12级8.00%3级7.50%45级6.50%6级6.00%表3-3 商业用地容积率修正系数表容积率 10-修正系数1.291.351.41.451.51.541.581.621.66-商业一级用地修正因素指标说明表影响因指标标准优较优一般较劣劣临街状况三面及以上临街及拐角地二面临街及临 街（拐）一面临街/背街交通停制度（临步行街/混合道路、/混合道路、有街道路类型）无交通管制交通管制距地铁站点距离（米）(0, 150(15

4、0, 500大于500米/个别物业类型独立铺面专业商场或现 代商务中心综合楼独栋经营型 写字楼企业独立自 用办公楼因素周边土地利用类型专业市场、商业区商业、办公混合 用地办公用地办公、住宅用 地低洼棚户等 待改造区交通配套状况自备停车场，同时100 米范围内有大型停车场自备停车场100米范围内有停车场停车场位置 在100米以外停车场位置 在500米以外宗地形状对利用无影响对利用有一 定影响对利用有严 重影响其他状况对土地利用、规划等方面有特殊影响地因素加以修正备注：地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点表3-5 商业一级用地修正系数表一_ 指标标准影响因素 - 优较优一般较劣劣个别因素临街状况

5、2.771.380/-2.74交通停滞度（临街道路类型）1.38/0/-1.37距地铁站点距离（米）2.081.040/物业类型2.081.040-1.03-2.06周边土地利用类型2.081.040-1.03-2.06交通配套状况1.380.690-0.69-1.37宗地形状/0-0.34-0.69其他状况1.380.690-0.69-1.37备注：地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点二级商业用地修正因素指标说明表指标标准影响因素 优较优一般较劣劣区域因素商业繁华度商服区级别市级商服中心或专 业市场市级商务中心区区级商业中心小区级商 业中心街区级商业 中心交通便捷度道路通达度有主干道通过有

6、次干道通过有支路通过个别因素临街状况三面及以上临街及 拐角地二面临街及临 街（拐）一面临街/背街交通停滞度（临街道路类型）步行街/混合道路、无 交通管制/混合道路、有交通管制距地铁站点距离（米）(0, 150(150，500大于500米/物业类型独立铺面专业商场或现 代商务中心综合楼独栋经营型写字楼企业独立自 用办公楼周边土地利用 类型专业市场或商业区商、住、办公 混合用地住宅用地住宅、工业 用地工业用地交通配套状况自备停车场同时100米范围内有大 型停车场自备停车场100米范围内有停车场停车场位置在100米以外停车场位置在500米以外宗地形状对利用无影 响对利用有一定影响对利用有严 重影响其

7、他状况对土地利用、规划等方面有特殊影响的因素丿加以修正备注：地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点 _ 指标标准影响因素 11 一优较优一般较劣劣区域因素商业繁华度商服区级别2.531.270-1.63-3.25交通便捷度道路通达度2.211.110/个别因素临街状况2.211.110/-2.85交通停滞度（临街道路类型）1.11/0/-1.42距地铁站点距离（米）1.740.870/物业类型1.580.790-1.02-2.03周边土地利用类型1.580.790-1.02-2.03交通配套状况1.110.550-0.71-1.42宗地形状0-0.41-0.81其他状况1.110.550-0.

8、71-1.42备注：地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点商业三级用地修正因素指标说明表指标标准影响因优较优一般较劣劣区 域 因 素商业繁华度商服区级别市级商服中 心或专业市场市级商务中心区区级商业中心小区级商业 中心街区级商业 中心交通便捷度道路通达度有主干道通 过有次干道通 过有支路通过个别因素临街状况三面及以上 临街及拐角地二面临街及 临街（拐）一面临街/背街交通停滞度 （临街道路 类型）步行街/混合道路、无 交通管制/混合道路、有 交通管制距地铁站点 距离（米）(0，150(150，500大于500米/物业类型独立铺面专业商场或现代商务中心综合楼独栋经营型 写字楼企业独立自 用办公楼周

9、边土地利 用类型专业市场或 商业区商、住、办公 混合用地住宅用地住宅、工业用 地工业用地交通配套状 况自备停车场 同时100米 范围内有大型停车场自备停车场100米范围内有停车场停车场位置在100米以外停车场位置在500米以外宗地形状对利用无影 响对利用有一 定影响对利用有严 重影响其他状况对土地利用、规划等方面有特殊影响地因素加以修正 指标标准影响因素J - 优较优一般较劣劣区域因素商业繁华度商服区级别3.661.830-2.61-5.23交通便捷度道路通达度3.21.60个别因素临街状况3.21.60/-4.57交通停制度（临街道路类型）1.6/0/-4.86距地铁站点距离（米）2.521

10、.260/物业类型4.861.140-1.63-3.27周边土地利用类型4.861.140-1.63-3.27交通配套状况1.60.80-1.14-4.86宗地形状0-0.65-1.31其他状况1.60.80-1.14-4.86四级商业用地修正因素指标说明表指标标准影响因素优较优一般较劣劣区 域 因 素商业繁华度商服区级别市级商服中 心或专业市场市级商务中心区区级商业中心小区级商业 中心街区级商业 中心交通便捷度道路通达度有主干道通 过有次干道通 过有支路通过个别因素临街状况三面及以上 临街及拐角地二面临街及 临街（拐）一面临街/背街交通停滞度 （临街道路 类型）步行街/混合道路、无 交通管制

11、/混合道路、有交通管制距地铁站点 距离（米）(0,150(150，500大于500米/物业类型独立铺面专业商场或现代商务中心综合楼独幢经营型 写字楼企业独立自 用办公楼周边土地利 用类型专业市场或 商业区商、住、办公 混合用地住宅用地住宅、工业用 地工业用地交通配套状 况自备停车场 同时100米 范围内有大型停车场自备停车场100米范围内有停车场停车场位置在100米以外停车场位置在500米以外宗地形状对利用无影响对利用有一定影响对利用有严重影响其他状况对土地利用、规划等方面有特殊影响地因素加以修正备注：地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点指标标准影响因素-优较优一般较劣劣区域因素商业 繁华

12、度商服区级别2.041.020-1.33-2.67交通 便捷 度道路通达度1.780.890/个别因素临街状况1.780.890/-2.33交通停滞度（临街道路 类型）0.89/0/-1.17距地铁站点距离（米）1.40.70/物业类型1.270.640-0.83-1.67周边土地利 用类型1.270.640-0.83-1.67交通配套状况0.890.450-0.58-1.17宗地形状0-0.33-0.67其他状况0.890.450-0.58-1.17备注：地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点表3-1 四级住宅基准地价标准表土地级别一级二级三级四级五级六级地价标准（元/平方米）8310676

13、55805420025651725住宅用地还原利率表13级6.00%46级5.50%表3-3 住宅用地容积率修正系数表容积率 7-修正系数1.121.171.221.271.321.361.41.441.48-三级住宅用地宗地地价因素说明表指标标准影响因素优较优一般较劣劣区 域 因 素商服繁华度商服区级别市级商务中心 区市级商服中心区级商业中心小区级商业 中心街区级商 业中心交通便捷度道路通达度有主干道通过有次干道通过有支路通过/基本设 施状况基本设 施状况一环路内一环路和环 路之间二三环路之 间二环路外城 市中心区二环路外 郊县环境质里 优劣度污染状况/环境宁静整 洁噪音、大气 污染明显有污

14、染源、 污染明显规划条件土地利 用类型住宅住宅、办公混 合区住宅、商业 混合区住宅、工业 混合区工业个 别 因 素社区环境邻高档住宅小 区；临整治后 的河流、市政 广场、绿地邻中高档住宅 小区，临社区 广场、绿地邻普通商住 小区邻拆迁安置 小区低洼棚户 区及治安 状况差的 区域临街道路类型社区道路市政支路次干道主干道及限 制型道路高架桥、立 交桥及快 速通道距地铁站点距离（米）（400, 800）/150,400 或大于800/小于150米邻近学校类型邻大学邻重点中小学/宗地形状/对利用无影 响有一定影响有严重影 响地形状况/有一定起伏利 一造景平坦地形起伏过 大/其他情况对土地利用、规划等方

15、面有特殊影响的因素加以修正三级住宅用地宗地地价因素修正系数表指标标准影响因素 优较优一般较劣劣区 域 因 素商服繁 华度商服区级别0.760.380.00-0.56-1.13交通便捷度道路通达度0.670.330.00/基本设 施状况基本设 施状况1.050.520.00-0.78-1.55环境质里 优劣度污染状况/0.00-0.49-0.99规划条件土地利 用类型0.670.330.00-0.49-0.99个 别 因 素社区环境1.520.760.00-1.13-2.26临街道路类型0.760.380.00-0.56-1.13距地铁站点距离（米）1.520.760.00/-2.26邻近学校类

16、型0.380.190.00/宗地形状/0.00-0.21-0.42地形状况/0.140.00-0.21/其他情况0.950.480.00-0.71-1.41四级住宅用地修正因素指标说明表指标标准 影响因素-优较优一般较劣劣区域因素商服繁华度商服区级别市级商务中 心区市级商服中 心区级商业中 心小区级商业 中心街区级商业 中心交通便捷度道路通达度有主干道通 过有次干道通 过有支路通过基本设 施状况基本设施状 况一环路内一环路和二 环路之间二三环路之 间三环路外城 市中心区三环路外郊 县环境质 量优劣 度污染状况环境宁静整 洁噪音、大气 污染较明显有污染源、 污染明显规划条 件土地利用类 型住宅住

17、宅、办公 混合区住宅、商业 混合区住宅、工业 混合区工业个别因素社区环境邻高档住宅 小区；临整 治后的河 流、市政广 场、绿地邻中高档住 宅小区，临 社区广场、 绿地邻普通商住小区邻拆迁安置 小区低洼棚户区 及治安状况 差的区域临街道路类 型社区道路市政支路次干道主干道及限 制型道路高架桥、立 交桥及快速 通道距地铁站点 距离（米）(400, 800150，400 或大于800小于150米邻近学校类 型邻大学邻重点中小 学宗地形状对利用无影 响有一定影响有严重影响地形状况有一定起伏 利于造景平坦地形起伏过 大其他情况对土地利用、规划等方面有特殊影响的因素加以修正备注：1、污染源：指制药、热电厂

18、等严重污染源及未改造的污染河流等；2、 道路通达度中的主干道、次干道及支路的含义参考成都市规划管理技术规定相关内容;3、 地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点。表3-5 四级住宅用地修正系数表 指标标准影响因素优较优一般较劣劣区域因素商服繁华 度商服区级 别1.970.990-0.91-1.82交通便捷 度道路通达 度1.730.860/基本设施 状况基本设施 状况2.711.360-1.25-2.5环境质量优劣度污染状况/0-0.79-1.59规划条件土地利用 类型1.730.860-0.79-1.59个别因素社区环境3.941.970-1.82-3.63临街道路 类型1.970.990-0.91-1.82距地铁站 点距离（米）3.941.970/邻近学校类型0.990.490/宗地形状/0-0.34-0.68地形状况/0.370-0.34/其他情况2.461.230-1.14-2.27