深圳市地价测算规则.docx
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深圳市地价测算规则
深圳市地价测算规则
（征求意见稿）
一、通则
1.1编制目的
为贯彻落实国有土地有偿使用制度，合理配置土地资源，优化产业结构，规范我市地价管理工作，根据有关法律、法规、规章和行业标准，结合深圳实际，制定本规则。
1.2规则适用范围
本规则适用于我市行政区域范围内，供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费（以下简称地价）的确定。
以划拨方式供应的建设用地使用权，不计收地价。
以出让、租赁方式供应或划拨方式转为有偿使用的建设用地使用权，应根据土地的市场价格及本规则计收地价，其中产权归政府的建筑面积部分不计收地价。
以作价出资方式供应的建设用地使用权，应根据土地的市场价格及本规则确定作价出资金额。
其中产权归政府的建筑面积部分不计作价出资金额。
临时使用土地，应根据本规则计收临时用地使用费。
1.3土地的市场价格定义
我市土地的市场价格由土地行政主管部门组织市非盈利性评估机构评估确定。
市非盈利性评估机构应根据土地区位及房地产市场变化等因素，区分商业、办公、住宅、工业等用途，按照《城镇土地估价规程》，采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）进行评估。
其中，标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）的权重原则上分别取70%和30%。
1.4地价测算单位
我市地价测算以宗地为单位，按建筑面积计算。
1.5地价测算时点
地价测算时点按以下规则确定：
（一）招拍挂方式供应用地底价以编制供应方案的时点确定；
（二）协议方式供应用地地价以土地行政主管部门依法受理缴纳地价申请的时点确定；
（三）作价出资方式供应用地以编制作价出资方案的时点确定；
（四）土地出让后经批准改变用途或容积率等土地使用条件的以土地行政主管部门依法受理补缴地价申请的时点确定；
（五）法律、法规、规章和规范性文件另有规定的，从其规定；土地整备相关协议另有约定的，从其约定。
1.6修正系数
地价测算涉及的修正系数包括基础修正系数和项目修正系数。
基础修正系数包括：
建筑类型、产权限制、产业发展导向、产业项目类型、临时及短期租赁、地下空间修正系数。
基础修正系数取值按照本规则附表1~附表6执行。
项目修正系数包括：
棚改项目修正系数、原农村经济组织留用土地（包括非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用土地，以下简称“留用土地”）项目修正系数、拆除重建类城市更新项目修正系数。
项目修正系数取值按照本规则附表7~附表9执行。
修正系数具体使用方式见各附表，系数间为连乘关系，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。
1.7测算公式
新供应用地地价计算公式如下：
宗地地价＝∑（分用途分年期市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数）
同一宗地涉及多种建筑类型的，按照不同建筑类型和建筑面积分别测算地价后合计。
棚改、留用土地、城市更新项目分别适用棚改项目修正系数（附表7）、留用土地项目修正系数（附表8）、拆除重建类城市更新项目修正系数（附表9）。
1.8首期地价缴款通知单过期情形
首期地价缴款通知单的有效期为2个月，过期作废。
过期后，需重新申请。
1.9工业用地出让最低价标准
我市招拍挂出让工业用地的地价或采取租赁方式供应的工业用地年租金，不得低于同年期全国工业用地出让最低价标准的70%。
1.10租赁用地年租金底价标准
按《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》供应的产业项目用地年租金按照该类建设用地出让20年期地价的3%确定，租金按年支付。
租赁产业项目用地的年租金同时适用产业发展导向修正系数（附表3）和产业项目类型修正系数（附表4）。
其他短期租赁用地年租金适用临时及短期租赁修正系数（附表5）。
1.11临时用地使用费标准
临时用地使用费，按照临时使用年期对应的工业用途土地的市场价格计收，适用临时及短期租赁修正系数（附表5）。
二、变更与补缴
2.1土地利用条件变更情形
已签订建设用地使用权供应合同的土地变更土地利用条件，应补缴的地价以依法受理补缴地价申请时点的价格为基准，按宗地变更后与变更前的土地利用条件下的总地价差额（按变更前后分别测算的总地价差额）测算。
如差额小于零，已缴纳地价不予退还。
公式如下：
应补缴地价＝∑（分用途分年期市场价格×变更后对应建筑面积×变更后基础修正系数）-∑（分用途分年期市场价格×变更前对应建筑面积×变更前基础修正系数）
2.2留用土地入市
留用土地已签订出让合同进入市场未涉及用地指标变更的，应补缴地价按以下公式计算：
应补缴地价＝∑（分用途分年期市场价格×变更后对应建筑面积×变更后基础修正系数×留用土地项目修正系数）-∑（分用途分年期市场价格×变更前对应建筑面积×变更前基础修正系数×留用土地项目修正系数）
留用土地已签订出让合同进入市场且涉及用地指标变更的，应先根据本条上款计算未涉及用地指标变更情形下的应补缴地价部分，然后再按2.1条计算土地利用条件变更情形下的应补缴地价部分，以上两部分合计得到应补缴总地价。
2.3划拨方式供应土地
2001年8月6日前，以划拨方式供应的土地符合《深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见》（以下简称《若干意见》）中划拨情形的，土地利用条件变更不计收地价。
不符合《若干意见》中划拨情形的，土地利用条件变更应转为有偿使用，按照2.1条计收地价。
其中，原合法取得的建筑面积部分，竣工验收后，在不改变用途的情况下，经批准办理出让或续期手续的，按照2.1条测算的应补缴地价的10%计收地价。
2.4协议出让非商品住宅房地产入市
2001年8月6日前，以协议方式供应的非商品性质住宅房地产竣工验收后，经批准进入市场的，按照2.1条应补缴地价的20%计收。
微利商品房（准成本微利商品房、全成本微利商品房、社会微利商品房）、福利商品房（准成本福利商品房、全成本福利商品房）经法院裁定需协助办理过户且住建部门确定不回购的，或单位购买的微利商品房、福利商品房因撤销、破产、合并等原因需办理过户且住建部门确定不回购的，微利商品房按人才住房标准测算应补缴地价，福利商品房按安居型商品房标准测算应补缴地价。
2.5竣工超面积补地价
已供应用地竣工超面积经确认保留的，按第2.1条应补缴地价的130%计收。
2.6不再计收地价情形
符合下述情形的，不再计收地价：
（一）2001年8月6日（含）后以协议免地价出让的土地变更土地利用条件，符合《若干意见》中划拨情形的，不计收地价。
（二）已供应普通工业用地（M1）经批准增加建筑面积情形中不得转让的工业厂房及相应辅助设施（物业用房、配电用房）不计收地价。
（三）已供应用地，经批准增加充电基础设施，不再计收地价。
（四）在加油站用地上增加加气功能，不再计收地价。
三、特殊情形
3.1除住宅用地外，容积率小于1.0情形
容积率小于1.0且主用途不占建筑面积的新供应用地（如机场、港口码头、轨道交通、堆场、供燃气、游乐设施用地等），按土地主用途部分和建筑物建筑类型部分分别测算地价后合计。
计算公式如下：
宗地地价＝土地主用途分年期市场价格×土地面积×基础修正系数+∑（建筑物建筑类型分年期市场价格×对应建筑面积×基础修正系数）
容积率小于1.0的其他情形新供应宗地，测算地价的建筑面积按容积率1.0确定，各建筑类型的建筑面积按照原建筑面积占比确定。
涉及土地利用条件变更的按实际建筑面积应用2.1条计算应补缴地价。
3.2原宝安县未缴纳市政配套金的用地
原宝安县已签订出让合同，但未缴纳市政配套金的，在不改变出让合同约定土地利用条件的前提下，以1.7条宗地地价的20%补缴。
缴纳地价后，除出让合同另有约定外，工业用地限整体转让，住宅、商业、办公用地允许分割转让。
3.3招拍挂出让并溢价成交地价分摊
以招拍挂方式出让并溢价成交的住宅、商业、办公等经营性用地，其成交地价溢价部分按招拍挂底价中的对应用途分项价格乘以宗地成交溢价率测算。
多宗地捆绑出让的，宗地成交溢价率以整体成交溢价率确定。
3.4农村城市化历史遗留违法建筑地价规定
农村城市化历史遗留违法建筑处理过程中涉及的地价按照《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》、《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《<深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定>实施细则》等规定执行。
3.5房地产登记历史遗留问题等特殊情形
2006年2月15日之前协议出让的用地，批准产权转移（包括已批准预（销）售、已办理产权转移登记等情形）的面积超出土地合同约定建筑面积的，按2.1条测算的应补缴地价的20%计收。
其他房地产登记历史遗留问题等涉及地价测算与本规则不一致的，由市土地行政主管部门（含授权或委托部门）确定地价计收原则，报市政府确定。
在土地供应过程中，本规则未涉及的特殊情形（如高尔夫球场、高尔夫练习场、容积率小于1.0的住宅等）地价由市土地行政主管部门（含授权或委托部门）组织市非盈利性评估机构另行评估。
四、附则
4.1地价缴纳方式
地价一次性付清。
其中，重点产业项目、城市更新项目地价可分期缴交，首次缴交比例不得低于50%，余款自签订合同之日起1年内交清，不计利息。
4.2标定地价更新发布
标定地价成果由土地行政主管部门组织按年度更新，于每年1月份发布。
年度更新时价格水平变化超过5%时，应上报市政府批准后发布。
4.3规则更新及解释权
本规则原则上每两年更新一次，由市规划和国土资源委员会负责解释。
本规则自发布之日起实施。
本规则实施前，已向市土地行政主管部门（含授权或委托部门）申请并符合地价测算条件的，地价计收标准及方式仍按照原有规定执行。
城市更新项目出让用地的地价测算及变更补缴，自本规则发布之日起6个月内，已向市土地行政主管部门（含授权或委托部门）申请并符合地价测算条件的，地价计收标准及方式仍按照原有规定执行；6个月后按本规则执行。
此前我市规定与本规则不一致的，以本规则为准。
附表1建筑类型适用地价标准及修正系数表
序号
建筑类型
适用地价类型
修正系数
1
厂房、仓库
工业
1
2
公用设施、市政设施及施工配套设施、训考场、殡葬设施
1
交通设施（不含加油站、加气站、充电站、训考场），24小时向公众开放地上、地下公共通道，综合管廊
0.1
3
新型产业用房、研发用房、科研用房、物流建筑
--
4
住宅
住宅
1
其中
宿舍
0.6
公共租赁住房、安居型商品房
0.2
人才住房
0.3
5
文化设施、文化遗产、体育设施、医疗卫生设施、教育设施、幼儿园（托儿所）、宗教建筑、社会福利设施、特殊建筑、社会停车场（库）
办公
0.1
6
办公、商务公寓
1
7
旅馆业建筑
0.6
8
商业（不包括旅馆业建筑、肉菜市场、游乐设施）
商业
1
9
加气站、充电站（设施）、邮政网点（所）、肉菜市场、游乐设施
0.3
10
加油站
1.5
备注：
1、建筑类型（除公共租赁住房、安居型商品房、人才住房外）对应《深圳市城市规划标准与准则》。
2、上表中未涵盖的其他配建建筑类型按主体建筑类型地价标准测算地价。
主体建筑类型是规划许可文件中面积占比最大的建筑类型；无法确定的按规划许可文件中的土地用途确定。
3、“新型产业用房、研发用房、科研用房、物流建筑、物流用地中的仓库”的地价按工业（厂房、仓库）60%及办公40%测算。
4、新供应加油、加气混合用地，已明确加油、加气功能占地面积的，按占地面积分别计算地价后合计；未明确加油、加气功能占地面积的，以宗地为单位，按照加油站和加气站市场价格的均值确定地价。
5、高尔夫球场、高尔夫练习场、住宅容积率小于1.0的用地不适用本表。
附表2产权限制修正系数表
序号
建筑类型
产权限制情形
修正系数
1
表1中的建筑类型1-2
不得转让
1
限整体转让
1.5
允许分割转让
5
3
表1中的建筑类型4
不得转让
公共租赁住房、安居型商品房、人才住房
0.1
其他
0.3
限整体转让
0.8
允许分割转让
1
4
表1中的建筑类型5-10
不得转让
0.6
限整体转让
0.8
允许分割转让
1
备注：
1、表1中建筑类型3产权修正按照相应产权条件下的厂房及办公建筑类型修正。
2、产权限制情形依据土地使用权出让方案确定。
3、已签订的出让合同中约定或不动产登记记载为“自用”或“非商品性质”房地产，属于“不得转让”情形；已签订的出让合同中约定或不动产登记记载为“非商品性质房地产限整体转让”的，属于“限整体转让”情形。
附表3产业发展导向修正系数表（暂定）
序号
产业分类
修正系数
1
战略性新兴产业（新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、数字经济、新材料、海洋经济等）、优势传统产业、生产性现代服务业
0.5
2
其他
1
备注：
1、修正对象为除配套商业以外的建筑类型。
产业分类及认定以相关部门出具的产业分类证明文件为准。
2、本表不适用城市更新、原农村经济组织留用地、棚改项目。
附表4产业项目类型修正系数表
序号
产业分类
修正系数
1
重点产业项目
遴选方案确定有两个及两个以上意向用地单位联合申请的
0.6
遴选方案确定为单一意向用地单位的
0.7
2
一般产业项目
1
备注：
1、修正对象为除配套商业以外的建筑类型。
产业项目分类以《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》规定为准。
2、本表不适用城市更新、原农村经济组织留用地、棚改项目。
附表5临时及短期租赁修正系数表
临时及短期租赁年期（n）
修正系数
n≤5
1.55-0.05×n
备注：
按《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》供应的产业项目不适用本表修正
附表6地下空间修正系数表
序号
分类
修正系数
1
地下轨道、地下市政场站、综合管廊和连接两宗地块的对外开放的公众地下通道
0.1
2
其他
0.3
附表7棚改项目修正系数表
序号
棚改类型
适用住宅地价修正系数
适用商业地价修正系数
适用办公地价修正系数
适用工业地价修正系数
1
安置已取得房地产证的建筑面积
0.1
0.2
0.2
0.15
2
安置未取得房地产证的建筑面积
0.11
0.22
0.22
0.16
3
奖励增购部分建筑面积
0.2
--
--
--
4
其余面积
1
1
1
1
备注：
1、棚改项目中移交政府的用地地价测算，不适用本表系数。
附表8留用土地项目修正系数表
序号
用地类型
适用住宅、商业、办公地价修正系数
适用工业地价修正系数（除附表1建筑类型3）
1
非农建设用地、征地返还、留用地不得转让情形及属于政府部分
0
2
非农建设用地、征地返还用地进入市场
非农用地、在本社区安置的征返用地
容积率3.2以下部分
0.01
地下及容积率3.2以上部分
0.2
在本社区外安置的征返用地
等价值部分
0.01
超出等价值部分
0.2
3
农村集体经济组织利益统筹土地整备项目留用地进入市场
基础建筑面积
0.02
0.01
共享建筑面积
0.2
备注：
1、基础建筑面积、共享建筑面积、等价值部分、超出等价值部分按土地整备有关文件执行；
2、按本规则1.7公式，使用本表序号2、3系数测算并缴纳地价的，住宅、商业、办公和工业用地均允许分割销售；
3、本表序号2、3仅适用于首次由不得转让变为允许进入市场情形的地价测算；
4、已签订的出让合同中约定为“自用”或“非商品性质”房地产，属于“不得转让”情形；
5、土地整备中政府投资新建的安置用房适用附表7系数中“安置已取得房地产证的建筑面积”类型。
6、附表1的建筑类型3的留用土地项目修正系数为本表工业修正系数60%和办公修正系数40%。
附表9拆除重建类城市更新项目修正系数计算表
测算次序
用地类别或改造类型
适用住宅地价修正因子
适用商业、办公地价修正因子
适用工业地价修正因子
说明
1
小地块城市更新项目应移交未移交用地
1.1
1.1
1.1
2
已办理征转地补偿的零星国有未出让用地
1.1
1.1
1.1
未办理征转地补偿的零星国有未出让用地
0.1
0.2
0.15
3
城中村用地
0.1×（1-4.5/r）
0.2×（1-4.5/r）
0.15×（1-4.5/r）
r为城市更新地价测算整体的平均容积率，保留两位小数（四舍五入），修正因子计算结果为负数时取值为零；按深府办〔2016〕38号文件要求配建人才住房、保障性住房或人才公寓的城市更新项目，按相应修正因子的0.8倍计算
4
旧屋村用地
0.1×（1-1.5/r）
0.2×（1-1.5/r）
0.15×（1-1.5/r）
5
深府〔2006〕258号文件确定的70个旧城旧村改造项目除城中村用地、旧屋村用地外的其余用地
0.1
0.2
0.15
6
国有已批用地改造为工业用地、物流仓储用地
0.5
0.9
0.15
厂房、研发用房不得转让部分不计收地价
国有已批居住、商业服务业用地改造为居住、商业服务业用地
0.1
0.2
0.15
经市政府批准的游乐设施用地改造为居住、商业服务业用地的，按相应修正因子的3.5倍计算
国有已批用地（除居住、商业服务业用地）改造为居住、商业服务业用地
0.5
0.9
0.15
国有已批用地改造为经营性公共管理与服务设施用地（包括文体设施、医疗卫生、教育设施、社会福利用地）
0.1
0.2
0.15
国有已批用地属于按农村城市化历史遗留违法建筑处理规定处理给原农村集体经济组织及其继受单位且权属未转移的用地
0.1
0.2
0.15
7
历史用地处置
0.11
0.22
0.16
备注：
1、城市更新项目以用地审批范围为地价测算单位，按地价测算类型确定修正系数。
各地价测算类型修正系数，按照各“用地类别或改造类型”的面积占比及相应地价测算类型修正因子加权平均确定。
各地价测算类型修正系数=∑（各“用地类别或改造类型”面积占比×相应地价测算类型修正因子）。
2、“用地类别或改造类型”面积占比为相应用地面积与开发建设用地面积之比，并按照本表中“测算次序”依次计算，累计面积占比超出100%的部分不再参与计算。
其中测算次序6存在多种“用地类别或改造类型”的，测算次序6应计入的面积占比按照相应用地面积占国有已批用地面积的比例分摊至各“用地类别或改造类型”。
3、按深府办〔2016〕38号文要求配建人才住房、保障性住房的城市更新项目，其住宅建筑面积（不含人才住房及保障性住房）中适用“改造为居住、商业服务业用地”的部分地价按0.8倍计收。
按深府办〔2016〕38号文要求配建人才公寓的城市更新项目，其商务公寓建筑面积（不含人才公寓）中适用“改造为居住、商业服务业用地”的部分地价按0.8倍计收。
4、根据深规土规〔2018〕4号文件第二条规定额外增加的建筑面积部分，按照土地市场价格的1.1倍计收。
5、城市更新单元规划确定的开发建设用地范围外的地下停车场（库）部分，按照不得转让情形的土地市场价格计收。
6、城市更新项目涉及改造为经营性公共管理与服务设施用地的，该类用地限整体转让；城市更新项目涉及旅馆业建筑的，该部分建筑面积限整体转让。
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