1016深圳富通松岗项目交楼标准建议.docx

1016深圳富通松岗项目交楼标准建议.docx

《1016深圳富通松岗项目交楼标准建议.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《1016深圳富通松岗项目交楼标准建议.docx（17页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

1016深圳富通松岗项目交楼标准建议

松岗项目交楼标准及相关建议

【参考因素：

】

1、市场：

目前市场上精装修交楼仍以公寓和小户型单位为主。

宝安市场目前在售住宅项目无精装修交楼案例，包括小户项目卡罗社区；龙岗首个精装修交楼普通住宅项目珠江旭景佳园，客户褒贬不一，效果一般。

（具体项目的交楼标准参见附件一：

深圳及万科典型项目的交楼标准。

）

2、客户：

Ø客户心目当中，会对项目毛坯价和带装修价有自己的市场判断，装修的品质是毛坯价的重要溢价因子，但真正决策溢价的还是项目自身地段、配套和服务等因素，盲目的花大价钱通过增加装修成本的方式来提高物业的档次，进而提高售价的做法在市场反馈中边际效用极低。

Ø客户在购买过程中比较怕麻烦，因此带装修将会为客户带来很多的方便。

但在装修过程中，又会精打细算，不想在室内装修上花太多心思和钱。

在装修材料的认知上，普遍停留在较低水平，习惯于参考市场上同类项目的装修情况。

（客户在精装修方面的具体要求及偏好详见附件二：

客户对精装修交房标准的相关偏好及要求）

3、业内开发商操作模式借鉴

各品牌开发商在外地开发项目出现精装修交房案例，但在深圳市场应用较少，或应用于小户型项目或公寓项目，市场反应效果一般。

但从合理规避增值税和响应政府2010年所有商品房全部带精装修号召的角度考虑，预计未来项目会逐渐出现精装修销售趋势。

（具体开发商的精装修交房考试详见附件三：

品牌开发商精装修交房操作模式）

【考虑因素：

】

1、带装修销售可合理规避部分增值税；

增加项目装修成本，降低增值额占可扣除项目比例，达到合理避税的目的。

采用这种策略，其装修必须有溢价才能适当提高利润率，有一定风险。

对开发商来说，这样做可以合理的将土地增值税部分降到最小，但项目平均利润率相对此次通知前下降仍是无可避免的。

（详见附件四：

合理规避土地增值税的五种方式）

2、响应政府提倡精装修交楼标准的号召；

建设部规定在2010年，深圳作为住宅产业化试点，将基本取消毛坯房。

届时深圳商品房将全部都是带精装修，开发商现在开始研究装修问题也算是未雨绸缪。

3、避免入伙时业主不定期装修带来的负面影响；

4、带装修的同时尽量满足后期业主个性化装饰的便利和体现。

【具体建议：

】

1、公共空间：

针对客户普遍对表面工作投入较大的关注，如外立面、大堂、电梯大厅、公共走道等。

在细节上打造高品质的公共空间。

整体上以视觉冲击力强为基本原则，通过公共空间的材质及装修体现出项目的高品质。

Ø大堂多应用装饰艺术品，在提高物业附加值的同时，利用装饰艺术品的价值难以判定性合理规避增值税；

Ø高品质公共空间正满足了宝安客户爱面子的置业心理。

2、交楼标准：

（1）差异化交楼标准

1房、2房户型统一采用精装修标准交楼，3房以上大户型（包括拼合户型）采用毛坯房交楼。

（根据市场反映，3房以上大户型客户多为经济实力较强的居家客，具有强烈的个性需求，对精装修交楼具有一定的抗性。

）

（2）精装修标准

提供2种相同价位的可选装修标准（仅内墙及地板材料两种选择），2种标准分别采用市场主流客户偏好的两种温馨居家式和现代简约式的风格。

3房以上大户型客户可自主选择是否带精装修，根据装修标准价位额外计价。

（提供2种标准，一方面给客户充分的尊重感，体现项目的人性化，此种方式市场反应非常好；另一方面，从世联精装修项目操盘经验来看，过多的可选项装修标准，对实际营销及发展商后期装修施工将带来诸多的不便，操作不慎还有可能引致不必要的矛盾和客户危机，2种装修标准可有效的规避此种不利因素。

）

温馨居家式：

主要采用暧色调温馨系列墙纸及木质复合地板；

现代简约式：

主要采用乳胶漆涂墙及地砖。

根据对客户精装修需求问卷调研结论，具体分项建议如下：

项目

细项

内容

门扇

入户门

高档木制防火防盗门，配高级门锁及猫眼

卧室门

高级木门，配高级机械门锁

卫生间门

铝合金框玻璃装饰门

厨房门

铝合金型材玻璃推拉门

窗户

双层中空low-e玻璃

天花

石膏板吊顶油乳胶漆配石膏角线

主卧

定制衣柜

次卧

定制衣柜

内墙

高级白色乳胶漆或墙纸（可选）

地板

高级地砖或复合木地板（可选）

厨房

烟道

变压止逆防串烟式排气道

预留管道燃气接口

设燃气报警器及自动切断装置

地板

高级地砖

墙面

高级瓷砖到顶

天花

条形铝质扣板，配高级嵌入式防雾筒灯

橱柜及配套

高级橱柜，配拉篮、挂件杆架、不锈钢水槽、高级冷热水龙头

名牌抽油烟机及嵌入式炉灶（设两个灶眼）

卫生间

管道

预留新风系统排风机及插座

冷热水口及排水管道

地面

高级防滑地砖

墙面

高级瓷砖到顶

天花

条形铝质扣板，配高级嵌入式防雾筒灯、排风扇

洁具

品牌洗脸盆、马桶

五金

面盆龙头、淋浴龙头及花洒

其他配套

镜面柜、造型洁柜、毛巾杆、搁物架及厕纸盒等

阳台

设铝合金型材玻璃推拉门、固定金属晾衣架

给排水

户内冷热水管采用PP-R给水管，排水采用UPVC降噪螺旋排水管，卫生间、阳台设地漏

电气

接口

室内预留有线电视线路

电话插座

采用中国电信专用产品（建议客厅、卧室、卫生间各一）

网络插口

电源插座和面板开关

采用品牌产品（如西门子等）

灯具

客厅、餐厅：

高级艺术吊灯

卧室、阳台：

高级吸顶灯

空调位

设有分体空调室外机位、设分体空调冷凝水立管，预留冷凝水排水接口

空调机

品牌分体式空调，一房两台、两房三台（三房四台、四房五台等）

燃气热水器

安装品牌强排燃气热水器（如万和等）

安防系统

门禁

可视对讲及楼栋电子门禁

求救装置

卧室设置紧急救助按钮

套餐价位：

上述装修套餐实际装修成本约为700-800元/平米，对外报价可约为800-1000元/平方米。

操作要点：

Ø销售方面：

设立精装修交楼标准样板展示房，应注意保证交房时统一标准，避免后期出现纠纷。

1房、2房房价中包含精装修费用；3房及以上大户（包括拼合户型）则额外计价，如有业主选择，可计入首付款中，减轻客户前期付款压力。

与客户签订的装修合同中根据国家标准明确相关保修期限及保修责任。

Ø施工方面：

建议装修施工单位整体承包给具有资质的施工单位。

Ø精装品质：

对于产品销售是溢价的关键，根据客户可体验价值的敏感点，建议在卫浴、五金、电器及插座面板开关等选用品牌应较为考究，建议采用国际品牌（一流专业建材供应商：

ICI，美标，摩恩，西蒙，阿波罗等；国际知名电器品牌：

董辉记、林内、施罗德、欧普、正野等），选用有益于人体健康的环保型材料及设备，并重点关注施工质量，重视环保和防污染问题，于细节处提升项目档次和客户对产品的心理价值。

Ø功能优先，兼顾美观：

优先考虑住宅内部真正的使用功能。

如房间柜体收纳、卫浴洁具设置、厨房操作便利以至开关插座位置等多方面因素，真正解决业主每天起居息息相关的问题。

􀂇

附件：

一、深圳及万科典型项目的交楼标准

二、客户对精装修交房标准的相关偏好及要求

三、品牌开发商精装修交房操作情况

四、合理规避土地增值税的五种方式，

以上仅供参考。

附件一：

深圳及万科典型项目的交楼标准

1.珠江旭景佳园

装修标准对外报价800元/㎡

门户

入户门为名厂高级防火防盗门、配有名厂名锁、猫眼，房间、厨房、卫生闸门为木饰面夹板门，并配有门锁

窗户

粉末喷涂铝合金窗，单层在线LOW-E玻璃，透明灰玻，窗台为天然石材。

天花

厅、房均为高级乳胶漆，厨房、卫生间均为方形铝合金扣板天花。

地面

客厅、走廊地面为名厂高级抛光砖，房为复合木地板，厨房及主人房卫生间、公共阳台、公共卫生间均为仿古砖；入户安装天然石材门槛。

内墙

高级乳胶漆，厨房、卫生间铺贴名厂高级瓷砖到顶。

厨房

附送高级名厂厨柜一套，配洗菜星盆、名厂煤气炉、抽油烟机、人造石台面和水龙头。

卫生间

主人房洗手间配浴缸，公用洗手间配铝合金窗框玻璃浴门，配名厂洁具，并附送名厂毛巾架，厕纸盒、镜前灯和排气扇等配件。

阳台

天花为高级外墙乳胶漆，墙身为外墙涂料，阳台栏杆为铁艺栏杆。

设施设备

供电：

室内线路暗装铺设，厅及卧房安装裸灯头，阳台及厨卫装设吸顶灯，配高级开关及插座；

供水：

采用暗装水管和独立水表；

煤气：

预留管道煤气，用户入伙时交费。

通讯：

室内预留电话插座、宽带网络插座和有线电视插座。

安防设备：

配置周界防范系统、闭路监控系统、停车场管理系统、门禁系统、背景音乐系统和保安巡更系统、燃气抄表及泄露报警系统、室内设可视对讲系统、并装设紧急呼救按钮和燃气泄露报警探测器。

2.深圳佳兆业中心

佳兆业中心项目占地面积5966.30平方米，总建筑面积84643平方米，地下3层，地面29层，分1、2两栋。

“佳兆业中心”定位为酒店式公寓，户型包括单身公寓和两房。

总户数1500户，均价为12700元/平方米。

装修标准对外报价800元/㎡。

项目

内容

门

入户门

豪华木制防火门，豪华锌合金入户门锁、门铃、猫眼、门吸、黑白可视对讲机

户内门

木门配门锁

客厅、卧室地面

入户门槛石板、复合木地板配踢脚线

内墙

墙纸，墙面根据不同户型配不同尺寸装饰镜

天花

石膏板吊顶油乳胶漆配石膏角线

窗

铝合金窗配石材窗台板，朝东南西北外立面采用双层中空玻璃，朝采光槽内采用普通单层玻璃；

厨房

地面

高级石材门槛、高级石材门套砂造型条钢化玻璃门、不锈钢门夹及密闭胶条

橱柜

人造石台面、门板、门铰、星盆、龙头、皂液器

电器

两房配双头煤气灶，单身公寓配单头煤气灶，两房为中式油烟机，单身公寓为推拉式油烟机

卫生间

地面

高级地面砖，墙面：

高级墙面砖

天花

铝塑板吊顶

门

高级石材门槛、高级石材门套磨砂造型条钢化玻璃门、不锈钢门夹及密闭胶条

卫浴五金

浴巾架、挂衣钩、厕纸架、转角搁物架、不锈钢地漏、晾衣绳

卫浴设施

连体式陶瓷座厕、半嵌式陶瓷面盆配大理石台面卫浴柜、面盆龙头、挂墙式花洒、高级卫浴镜配镜前灯、排气扇

其他

开关、插座

国产知名品牌

接口

设管道煤气、电话、有线电视、网络接口（不含相关开户、开通费用，该费用需业主自行向相关公司支付），紧急求助按钮

空调

吊顶百页内暗装三菱分体式空调机

3.万科运河东1号公寓

装修标准对外报价500元/㎡。

项目

内容

内墙

厅房墙面用ICI内墙涂料

卫生间墙面用面砖

公共楼梯间用ICI内墙涂料

入户大堂墙面用ICI内墙涂料

电梯厅墙面用乳胶漆，地面墙面有局部装饰

顶棚

厅房用ICI内墙涂料

卫生间用铝扣板吊顶（留检修口）

公共楼梯间用ICI内墙涂料

入户大堂天花吊顶

电梯厅、公共走廊用ICI内墙涂料

地面

厅房地面用复合木地板

厨房地面：

单房采用复合木地板，1房采用地砖

卫生间地面采用地砖

阳台、露台地面采用地砖

入户大堂、电梯厅、公共走廊地面采用地砖，消防通道为水泥砂浆，

门窗

入户门采用钢制防火门，配制猫眼、门锁，设置门槛石

卫生间单房用铝合金推拉门，1房1厅采用平开木门

窗与阳台推拉门均采用铝合金材质

厨房

洗菜盆、水龙头安装到位

燃气管道入户

随楼赠送成品厨柜（不含热水器、抽油烟机、燃气灶）

卫生间

科勒牌坐便器、洗脸盘、水龙头、花洒，案装排气扇，镜子

其它

电视：

配备一个有线电视插座

网络：

配备一个网络接口

智能化系统：

安装非可视对讲，配备一个燃气报警、一个紧急按钮

灯饰：

安装吸顶灯

插座、电梯开关：

户内配制电箱，所有房间均安装了西门子开关插座

烟道：

配备成品烟道

附件二：

客户对精装修交房标准的相关偏好及要求

1、调研客户背景及心理：

2、调研客户对精装修单价接受范围

3、调研客户对精装修品质要求

4、调研客户对精装修关注要点

附件三：

品牌开发商精装修交房操作情况

Ø万科地产

2007年6月29日，深圳万科公司发布2007-2008年度深圳市场发展战略，战略称出于提高客户居住体验和环境保护的考虑，装修房将成为成科产品的新标志。

在新的战略规划中，深圳万科装修房2007年供应比例将达到推售规模的30%，2008年将达到80%，2009年将全面取消毛坯房。

万科同时宣传已经做好了应对客户投诉上升的准备，但考虑到环保，这种新的模式会以一种崭新的体验提供给客户，因此万科将只服务于接受装修房的客户向。

目前万科深圳在售项目当中，并无带装修销售楼盘，但万科在上海以及其他内地城市的操盘过程中，已经积累起了相当丰富的带装修销售经验。

Ø中海地产

作为深圳地产业的领头羊之一，中海已经在2006年销售的“中海怡瑞山居”项目尝试了附加装修销售的方式。

项目通过附加699元/㎡的装修套餐供客户选择的方式，试探市场反映，但是由于政策支持力度不足、市场反应不热烈，该项目在后期高层的销售中取消了装修套餐。

中海地产在外地项目的带装修销售尝试则相对成熟，包括广州中心区的璟晖华庭项目、郊区的金沙湾项目均通过多种装修方案或统一装修方案的方式，向市场提供装修房。

预计深圳中海将在其后期开发项目中加大带装修销售的比例，包括体育新城在内的关外近郊项目，预计都将试水带装修销售模式。

Ø招商地产

2006年底深圳提出全面取消毛坯房销售后第一个带装修入市的项目为招商依山郡的公寓组团。

该项目依托奥体新城、天安数码城及留学生创业园区强大的产业支持，带装修概念取得较大成功，以8500元/㎡的销售价格创造了片区新高。

预计招商在龙岗平湖取得的地块在满足30%政策性租赁用房的基础上，将全面采用带装修销售的方式入市。

Ø金地地产

作为2007年以来为一个全面带装修销售的项目，金地名津借助市场利好大势、口岸酒店式公寓概念获得了较大成功，但是其带装修的概念优势却在市场大好的情况之下得不好发挥。

随着金地名津和金地梅陇镇等项目陆续完结，金地深圳将重点参与到关内系列旧村改造项目工作中去，预计将会采用带装修销售的开发模式。

Ø振业地产

以环保节能为开发理念，位于深圳横岗的深圳振业城，预计将在二期开发中推行带装修销售的概念，以继续强化期节能、环保的开发理念，预计这也将是深圳市首个全面带装修销售的高档别墅住宅项目。

同时振业分别位于龙岗中心城和龙华区域的高层也有可能进行带装修开发，以进一步强化企业自身“深圳市循环经济发展十佳企业”的市场形象。

附件四：

合理规避土地增值税的五种方式

1.增加项目装修成本，降低增值额占可扣除项目比例，达到合理避税的目的；

图一增值税后利润率的边际效用趋势图

通过计算我们发现随着增值额占可扣除部分比例的增加，增值税后利润率的边际效用越来越小；在这种情况下，开发商可能会考虑通过将装修费用计入开发成本来降低增值额，从而起到减少税收的作用，这样做对提升项目品质也有一定的积极作用。

（详细的测算我们会在附件里举例说明），需要特别指出的是，采用这种策略，其装修必须有溢价才能适当提高利润率，有一定风险，另外对开发商来说，这样做可以合理的将土地增值税部分降到最小，但项目平均利润率相对此次通知前下降仍是无可避免的。

土地增值税及装修溢价对项目利润率的影响：

结论：

（1）征收土地增值税后项目的利润率降低几乎无可避免；

（2）通过装修增加溢价以提高售价可以适当的提高利润率；

2.部分优质项目考虑由销售变为持有

对于资金实力雄厚的大开发商而言，将部分优质项目由出售变更为持有也不失为规避高额土地增值税的好方法，比如高档酒店式公寓、中心区的写字楼等项目。

在这方面，大摩在上海的投资经验或可借鉴。

3.经济适用房的比例可能会进一步增加

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的，将免征土地增值税。

因此，对于增值额/扣除项目小于20%的公司，可以近似理解为不被征收土地增值税。

在压缩房地产行业平均利润率的同时，这就为经济适用房的大量出现提供了一个很好的契机。

经济适用房项目的增值额不多，可以回避高额的土地增值税。

4.提高企业经营成本

由于人力等企业经营成本也计算在可扣除项目之内，不排除房产企业以此来降低增值额占可扣除项目的比例以降低土地增值税。

5.通过公司股权变更形式整体出售项目

此次《通知》没有明确说明公司股权变更的项目是否征收土地增值税，这种情况下，土地使用权可以说已经变更，因为公司的控股人已经变了，也可以说没变更，因为公司作为法人没变，在进一步解释《通知》之前，这里或有漏洞可钻。

世联地产松岗项目组

2007-10-16