房产100问.docx

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房产100问

房地产基础知识100问

1.房地产

指房产和地产的总称（又称不动产）。

房产：

是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

地产：

是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

2.房地产的三种存在形态

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3.房地产的特征

1）房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

2）房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

3）房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

4）房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4.房地产一级市场：

以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

5.房地产二级市场：

开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

6.房地产三级市场：

房屋在消费市场的再次流通，包括：

买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

房地产市场结构善一览表：

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

7.房地产开发

在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。

它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

1）土地开发：

将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。

2）房屋开发：

由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。

3）房地产二次开发：

指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

4）房地产一次开发：

一次性边土地、房屋开发完成。

8.房屋的结构材质

钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；或者砖混结构、框架结构、钢架结构

9.土地分类

1）开发利用：

生地和熟地；        

2）建筑功能：

建筑用地和非建筑用地；

3）用途：

居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

10.土地使用权的定义

土地所有者根据土地分类依法对土地经营、利用和收益的权利。

两种形式：

集体所有制和国家所有制。

集体所有制指农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；国家所有制指城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

11.土地使用权出让

指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。

出让交易双方是国家和用地单位或个人。

12.土地使用权获得的方式

划拔：

无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；出让：

从国家有偿取得使用权，方式：

协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

13.土地使用年限

土地使用年限（土地使用出让年限）是指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

14.土地使用年限几种情况

几种情况：

a、居住用地70年；  b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；c、商业、旅游、娱乐用地40年；（PS：

使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；）

15.土地使用年限到期后的处理方式

a、国家有权无条件的收回该土地；b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

（PS：

b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；）

16.土地产权

土地产权包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。

   土地国家所有权的定义是什么？

土地所有权含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。

法律意义：

土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。

经济意义：

指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。

17.地上权

地上权：

指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

18.地役权

地役权：

指利用他人土地供自己使用的权利；   

19.抵押权

抵押权：

指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

20.租赁权

租赁权：

指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

21.土地国家所有权

土地国家所有权：

指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

22.土地集体所有权

土地集体所有权：

指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

23.商品房

商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

24.商品房的预售制度：

五证二书

五证：

〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉。

二书：

〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

25.预售房的条件

土地出让金已缴清，取得国有土地使用证；取得建设用地规划许可证；投入工程总建设资金达到20%以上（不含土地出让金）；施工进度已明确，交房日期已明确；竣工验收前；

26.三通一平:

指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。

27.七通一平:

给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。

28.住宅的基础配置

1、水：

一次供水，即自来水公司的统一正常供水；二次供水，即除正常供水渠道外，另设一独立蓄水装置，以供使用。

2、排水：

排水管路，包括厨房、厕所的排水管道及统一的排水装置。

3、通风管：

多设在厨房或厕所。

4、电信设施：

电话、电视。

5、供电：

220V和380V。

砖混结构：

由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。

框架结构：

指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。

其次还有：

砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

29.占地面积:

小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,红线内的面积.

30.基地面积:

建筑物整体在地面的正投影面积.

31.建筑面积:

指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

32.建筑密度:

基底面积之和/总占地面积*100%

33.公摊面积:

指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：

一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。

34.公用建筑面积分摊系数:

公用建筑面积/套内建筑面积之和。

35.得房率（公摊）:

套内使用面积与建筑面积比.

36.套内建筑面积:

指商品房套内各部分建筑面积的总和。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数

37.容积率:

总建筑面积/总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

38.绿化率:

绿化面积在占地面积中所占的百分比（指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比）。

公式：

植被垂直面积/占地面积*100%

39.绿地面积：

指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

40.绿地率：

所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。

新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。

绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率

41.日照间距:

建筑物与建筑物之间的距离,他要满足一个比例的要求.

42.开间：

住宅房子的横向宽度。

43.进深：

住宅的实际长度。

44.层高：

指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。

标准层高为2.8米.

45.净高：

指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

净高+楼板厚度=层高.

46.跃层式商品房：

上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。

47.复式楼：

楼梯连接两层，客厅只有一层高。

48.错层：

房内高度不一至，一米以内分离。

49.房屋的耐用年限：

指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。

钢筋结构：

60-80年砖混结构：

40-60年砖木结构：

30-50年其他：

15年以下

50.能源系统：

包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。

51.给水、排水系统：

包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。

52.承重墙:

指支撑着上部楼层重量的墙体,户型改造时，承重墙不可打掉。

53.非承重墙:

指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.

54.房型:

指几房几厅几卫几阳台.

55.动线:

进门后,各个功能房之间的活动距离,动静分开,干湿分开,厅与卧室不在一条直线上.

56.预置板:

指预先按照尺寸统一制作的楼板,到时候再直接铺上去,这样可以使施工速度加快,造价低,但整体抗震性和抗渗性较差,厨、卫一定不能用。

57.现浇板：

指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。

58.烂尾楼：

指未能完成施工中途停建的楼盘。

造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。

59.楼花：

指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。

即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

60.炒楼花：

买卖尚未建筑好的房屋。

61.板楼：

是对建筑结构的构筑物的称呼，和塔楼相对应。

板楼一般建筑层数不会超过12层。

板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

62.塔楼：

是对不同建筑结构的构筑物的称呼，塔楼一般是指高层建筑。

从楼房的平面图上理解塔楼和板楼。

塔楼的平面图特点是：

若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。

63.低层：

1—3F的建筑称为低层建筑。

64.多层：

7F以下的建筑称为多层建筑（包括6层复7层）。

65.小高层：

7—11F的建筑称为小高层（包括11层复12层）。

66.高层：

12—30F的建筑称为高层。

67.超高层：

30F以上的建筑称为超高层。

68.期房：

指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。

（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

69.现房：

指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）。

70.经济适用房：

指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。

不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。

长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

71.二手房：

办好产权证，进行再次转让的房屋。

其他如：

公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

72.诚意金：

指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。

73.定金：

指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

74.订金：

不能担保债权人的作用，能返还。

75.玄关：

登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。

76.纯办公楼：

专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

77.综合楼：

居家、办公、商场、集合一体的大楼。

78.商住住宅：

SOHO，居家，办公于一体。

79.SHOPPINGMALL：

一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

80.店面：

又称门市房，用作商业，多为一楼，沿街。

81.物业管理：

指专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。

物业管理属社区管理范畴。

82.业主大会：

指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

83.业主代表大会：

由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。

84.业主委员会：

由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

85.一次性付款：

指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

86.分期付款：

购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

87.银行按揭：

指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。

即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：

七成二十年；门面：

五成十年或六年十年）。

88.公积金：

“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。

缴存比例：

均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：

一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

89.个人住房公积金贷款：

指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

90.契税：

指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：

2%、非普通住宅：

4%）。

91.公共维修基金：

指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：

2%；电梯房、门面：

3%）。

92.生地：

指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。

93.起价：

即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十~几百元）。

94.基价：

即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。

是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。

95.均价：

即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出成本价。

96.成本价：

指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。

包括：

A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；

97.办理银行按揭合同需出示：

1）个人身份证及复印件各3份，结婚证或流动人口未婚证明；

2）首期购房款（不低于30%，二次购房者首付不低于40%）购房人已付购房款收据原件及复印件；                       

3）购房者或配偶单位的工资收入证明；

4）与开发商签订的购房合同；       

5）开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款；

6）个人住房借款合同，借款借据；  

7）委托银行扣收购房房款协议书；

8）住房抵押承诺书；               

9）贷款申请书。

98.办理银行按揭需交的费用：

1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；

2）抵押费，贷款额3‰（交房地产局）；

3）律师见证费，贷款额1.8‰（交律师事务所）；

4）备案登记手续费，每份合同20元（交房地产局）；

5）印花税，每份合同10元（交房地产局）；

6）按揭资料费，每份合同40元（交银行）；

99.公积金提取条件：

符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额。

1）职工购买、建造、翻修、大修自住住房；

2）职工离、退休时；      

3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；

4）户口迁出所在的市、县或者出境定居的；

5）偿还购房贷款本息的；  

6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。

100.公积金贷款限额规定：

1）贷款额不能超过25万元的最高上限；

2）贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍；

3）贷款额不能超出总房款的70%；