农用地分等定级估价实施方案设计研究细则.docx
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农用地分等定级估价实施方案设计研究细则
农用地分等定级估价实施方案
1总则
1.1农用地分等定级估价的目的与任务
1.1.1农用地分等定级的目的
农用地分等定级估价的主要目的是：
（1）为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据；
（2）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据；
（3）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据；
（4）为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。
1.1.2农用地分等定级估价的任务
根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别；并在正常的市场条件下，针对农用地的不同级别，按照不同利用类型，相对一定的估价期日，确定农用地基准地价。
1.2农用地分等定级估价的对象
农用地分等定级估价的工作对象是行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。
1.3农用地分等定级估价的体系说明
农用地分等定级估价采用“等”和“级”两个层次，并在级的基础上确定级别基准地价的工作体系。
农用地分等农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然属性和社会属性，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。
农用地等别划分侧重于反映因农用地潜在的（或理论的）区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。
农用地分等成果在全国范围内具有可比性。
农用地定级农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理工作的需要，在行政区（省或县）内进行的农用地质量综合评定。
农用地级别划分侧重于反映因农用地现实的（或实际可能的）区域自然质量、利用水平和效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。
农用地定级成果在县级行政区内具有可比性。
农用地估价农用地价格是指在正常市场条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所能够实现的价格。
农用地估价是评估农用地基准地价，是针对农用地不同级别或不同均质区片，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的级别平均价格。
1.4农用地分等定级估价的原则和理论依据
1.4.1农用地分等定级估价的原则
（1）综合分析原则
农用地质量是各种自然因素、经济因素综合作用的结果，农用地分等定级应以对造成等级差异的各种因素进行综合分析为基础。
（2）分层控制原则
农用地分等定级以建立不同行政区内的统一等级序列为目的。
在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开，农用地定级主要是在县级进行。
不同层次的评价成果都必须兼顾区域内总体可比性和局部差异性两个方面的要求。
在标准条件下，建立分等定级评价体系，进行综合分析，将具有类似特征的土地划入同一土地等或土地级。
（3）主导因素原则
农用地分等定级应根据影响因素因子的种类及作用的差异，重点分析对土地质量及土地生产力水平具有重要作用的主导因素的影响，突出主导因素对土地分等定级结果的作用。
（4）土地收益差异原则
农用地分等定级既要反映出土地自然质量条件、土地利用水平和社会经济水平的差异及其对不同地区土地生产力水平的影响，也要反映出不同投入水平对不同地域土地生产力水平和收益水平的影响。
（5）定量分析与定性分析相结合原则
农用地分等定级应尽量把定性的、经验的分析进行量化，以定量计算为主。
对现阶段难以定量的自然因素、社会经济因素采用必要的定性分析，将定性分析的结果运用于农用地分等定级成果的调整和确定阶段的工作中，提高农用地分等定级成果的精度。
（6）预期收益原则
预期收益原则，是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
（7）替代原则
替代原则，是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。
（8）报酬递增递减原则
报酬递增递减原则，是指经济学中的边际效益变动的原则。
在投入水平较低时，每增加各生产要素的单位投入量，纯收益均会随之增加；但增加到某一数值以后，若继续增加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。
这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充分依据这一原则。
（9）贡献原则
贡献原则，是指农用地的总收益是农用地及其各种投入共同作用的结果，估价时要充分考虑农用地对总收益的实际贡献。
（10）合理有效利用原则
合理有效利用原则，是指对待估农用地所设定的利用方式，不仅能充分发挥其土地质量的效用，产生良好的经济效益；而且不会使其土地质量明显降低和对其周围土地利用造成不利影响或危害。
（11）变动原则
变动原则，要求农用地估价应充分考虑地价形成因素的变化，对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平。
（12）供需原则
供需原则是指农用地估价要充分考虑农用地供需的特殊性和农用地市场的地域性。
1.4.2理论依据
（1）地租理论
地租是土地所有权在经济上实现的形式，是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。
根据马克思的地租理论，对于农用土地，按地租的形成条件和形成原因不同，可将其分为级差地租、绝对地租、和垄断地租。
（2）土地资源价值理论
新土地资源价值观认为土地具有价格，一方面土地具有收益价格；另一方面，土地又是资源。
在我国耕地资源比较紧张的情况下，农用土地的无形价值更重要，它主要指农用土地的存在对农民所具有的社会保障价值和为社会提供粮食安全作用而产生的社会稳定功能所具有的价值之和。
（3）区位论
区位是指人类社会经济活动在地理空间的分布位置，是自然、经济、交通运输、地理位置在空间上的有机组合。
农业土地利用与周边的城市经济发展联系日益加强，城市的发展需要占用周边的农用地时，农用土地区位理论将对农用地分等定级估价具有指导意义。
2.准备工作
2.1编写农用地分等定级估价任务书
农用地分等定级估价任务书应包括以下内容：
（1）农用地分等定级估价的区域和范围；
（2）农用地分等定级估价的工作程序及方法；
（3）农用地分等定级估价工作所需的技术资料和基本图件；
（4）农用地分等定级估价工作的组织领导；
（5）农用地分等定级估价工作的人员、时间安排、经费预算；
（6）农用地分等定级估价成果。
（7）农用地分等定级估价成果检查验收方法；
（8）地定级成果档案管理。
2.2表格准备
根据本规程所要求的内容和格式进行工作表格准备。
参见附录A。
表A1：
农用地分等定级外业调查表；
表A2：
农用地投入—产出效益调查表；
表A3：
农用土地承包调查表；
表A4：
农用土地转包调查表；
表A5：
农用土地出租调查表；
表A6：
农用土地抵押调查表；
表A7：
农用土地联营入股调查表；
表A8：
分等定级范围内交通情况调查表
表A9：
分等定级范围内农贸市场调查表
2.3所需资料
2.3.1自然条件资料
（1）气候:
一月平均温度、七月平均气温、≥10度积温、降水量、蒸发量、无霜期、灾害气候等因素。
（2）水文：
水源类型（地表水、地下水）、水量、保证率、水质；
（3）土壤：
土壤类型（潮褐土、褐土等）、有机质含量（表层土壤，耕地指耕层有机质）、土壤质地（表层土壤，耕地指耕层质地）、土层厚度、土壤盐碱状况、土体构型（障碍层次数量、主要障碍层的厚度及埋深）、土壤侵蚀状况（土壤风蚀与水蚀状况）、土壤养分状况（表层土壤，耕地指耕层土壤的养分状况）、土壤污染状况、土壤保水供水状况、土壤中砾石含量等；
（4）地形地貌：
地貌类型（山地、丘陵、平原等）、海拔、坡度、坡向、坡型、地形部位（在坡的上部、中部、下部）；
（5）农田基本建设情况：
灌溉条件（水源、水质、灌溉保证率）、排水条件、田间道路条件、田块大小及平整度等。
2.3.2土地利用条件资料
标准耕作制度中指定作物的面积、单产、总产的统计资料、土地利用条件样点基本情况资料、农业生产资料、农业技术实验资料等。
2.3.3土地经济条件资料
人均耕地、亩均资金投入、亩均纯收益、农民人均收入、农村道路网分布、道路等别标准、距区域经济中心距离、田块分散程度。
2.3.4其他资料
农业区划资料、土壤普查资料、土地利用现状调查资料、土地利用规划、土地利用变更资料、农业统计资料、当地农作物市场价格资料等。
2.3.5图件资料
（1）土地利用现状图；
（2）土壤图；
（3）地形图；
（4）土地利用规划图；
（5）其它图件。
2.3.6所需资料清单
土壤资料
（1）土壤志
（2）1:
5万土壤类型图（1984年）
（3）第二次土壤普查原始记录资料（1984年）
水利资料
（1）农田水利基本建设情况（2002年）
（2）小流域水土保持现状图
（3）土壤侵蚀类型统计调查表
（4）机井现状普查表
（5）水利设施状况
（6）水利设施分布图
土地利用现状、规划资料
（1）各县《土地资源》；
（2）1:
1万土地利用现状图；
（3）土地利用调查（详查及变更调查）汇总资料；
（4）《土地利用总体规划》资料（报告及规划图件）；
（5）基本农田保护区图
统计资料
（1）社会经济统计年鉴（1999-2001年）
（2）农业统计资料汇编（1999-2001年）
（3）1998年后农业成本调查资料汇编
（4）种植作物成本收益汇总表
其它资料
（1）地方志；
（2）行政区划图；
（3）地形图；
（4）环境评价与规划资料；
（5）农业区划报告及图件；
（6）农业后备资源调查评价资料
（7）社会经济发展和规划资料
2.4资料整理
2.4.1资料核实
用于农用地定级的资料数据必须严格核实，要求计量单位统一、来源可靠、无显著异常，对明显不符合实际的和特殊的极值要予以剔除。
农用地利用条件、农用地经济条件资料必须是最近三年的数据和实测数据。
2.4.2资料初步整理
现有资料数据要根据性质、来源和初步分区，统一编码、分类；对不全、不可靠的现有资料要作好记录，以便外业补充调查时予以弥补；现有资料数据要妥善保管，在定级工作结束后编制成基础资料汇编，存入档案。
2.4.3图件处理
对收集到的图件资料进行数字化，根据实地情况确定工作底图。
2.5外业调查
农用地分等定级估价的外业调查可同时进行，填写表A1—A9。
其中表A1、表A2分单元进行实地调查，表A3-A7以村为单位进行调查，表A8、A9全县统一调查。
3.农用地分等
3.1确定标准耕作制度、基准作物与指定作物
3.1.1标准耕作制度
查《规程》（2001年3月）附录B可得。
3.1.2基准作物与指定作物
（1）基准作物
基准作物是指小麦、玉米、水稻等三种主要粮食作物中的一种，是《规程》所称理论标准粮的折算基准。
根据种植日期，本规程又将基准作物进一步区分为春小麦、冬小麦、春玉米、夏玉米、一季稻、早稻和晚稻等7种。
从以上7种作物选择1种，将其确定为本行政区的基准作物。
（2）指定作物
指定作物是行政区所属耕作区标准耕作制度中所涉及的作物，查《规程》附录B可得。
在极特殊情况下，开展农用地分等的地方，可以根据本地大宗作物种植情况，另行确定指定作物，但需报国家组织实施机构批准。
3.2确定农用地分等的计算方法
根据当地情况，选择因素法或样地法计算农用地自然质量分。
3.3因素法
3.3.1分等因素指标区的划分
采用因素法计算农用地质量分，需要划分农用地分等因素指标区（以下简称指标区）。
指标区的划分应遵循以下原则：
（1）指标区是对区域内决定农用地自然质量的各分等因素和分等因素组合，依主导因素原则和区域分异原则划分的区域，是区别于其它指标区的最小单元；
（2）指标区是指计算农用地自然质量分的推荐分等因素指标和自选分等因素指标所构成的评价指标体系的适用区；
（3）一个指标区内，只适用一套经过科学分析论证的农用地分等因素指标体系。
根据经验，一个指标区内，分等因素的数量适宜控制在3-5个。
被选定的分等因素应该对农用地的质量差异有明显影响，未选定的分等因素对土地质量差异的影响小或不明显，农用地自然质量分的计算只用该指标区内所选用的各分等因素；
（4）在县域范围内，分等指标区的划分原则上不宜超过10个；
（5）指标区的划分也可以根据主导限制因素的区域分异规律进行。
按照主导限制因素划分的指标区称作限制区。
在限制区内，由于主导限制因素的作用，农用地质量分的最高分不能取100分，假设该限制区内最优农用地条件的质量分为80分，则限制区内所有分等评价单元的按百分制计算出的农用地质量分，均需乘以0.8的限制系数。
3.3.2划分分等单元
单元内质量相对均一、属性基本一致，单元间有较大差异，单元界线实地明显可辩是农用地分等评价单元界定的指标特征。
为显化分等单元的特征要求，保证分等单元的科学性与可行性，在单元划分时应遵循以下原则：
（1）主导因素差异性原则。
影响土地的质量和生产潜力的因素很多，但各因素的影响程度不尽相同。
在某一区域内，有些因素对土地质量和生产潜力起着决定性作用，区域内变差较大；而另一些因素影响较小，且指标值变化不大。
因此，应结合实际情况，选择在区域内分异明显的主导因素作为划分单元的依据。
如，地貌特征、地下水、土壤条件、盐碱度、土地利用类型等。
（2）界线分隔原则。
农用地分等单元要保持内部权属的同一性，沿行政界线分隔。
同一单元不能跨不同分等因素指标控制区。
（3）边界完整性原则。
农用地分等单元要保证边界闭合，形成封闭的图斑，并且在实地明显可辩。
（4）相似性原则。
分等单元内的因素特性相似，单元内同一因素的分值差异应满足相似性统计检验
划分单元的方法选择，要根据区域地形地貌特点、原有资料的可靠性和完整性以及可利用的技术和设备等情况。
现行分等单元划分的方法有详查图斑法、叠置法、地块法和动态网格法等。
3.3.3确定分等因素
（1）推荐分等因素查《规程》附录F可得。
（2）自选分等因素由各地方经分析论证后自主选择，自选分等因素可以从以下几个方面选择：
水文条件：
包括地下水埋深、地下水水质等；
土壤条件：
包括土壤质地、土层厚度、土体构型、有机质含量、土壤养分状况、土壤盐碱状况、土壤侵蚀状况、土壤污染状况、土壤保水状况、土壤中砾石含量等；
地形条件：
包括海拔、坡度、坡向、坡型、地形部位（在坡的上部、中部、下部）、微地形等；
农田基本建设情况：
灌溉配套度、排水配套度、田间道路配套度、田块大小及平整度等。
（3）初步确定的农用地分等因素，应进一步按照指标区的具体情况，经过科学分析论证后加以简化。
所谓科学分析论证是指采用定性、半定量、定量或试验等分析方法，对农用地分等因素及其权重的遴选过程。
一般要求采用多种分析方法，互相印证分析结果，最后确定一套切合当地实际的分等指标体系。
要注意利用野外调查时农民对农用地质量的评价，注意收集和使用当地的试验结果，注意收集和使用当地专家的意见，注意使用科学的统计分析方法。
有条件的地方，应该先选择1-2个乡进行分等试点，对分等评价结果进行验证后，再进行全县范围的分等工作。
具体分析论证方法包括特尔菲法、因素成对比较法、主成分分析法、回归分析法、层次分析法或田间试验法中的一种或几种。
3.3.4外业调查
参见2.5外业调查。
3.3.5编制分等因素分值图
（1）分等因素分值计算原则
根据分等因素可量度程度的不同，分值图编制可采用绝对值法或相对值法。
绝对值法是指按照分等因素的实际值编制的图件，适用于可量度的分等因素；相对值法是指按照百分制方法编制的图件，适用于不易或不能直接量度的分等因素。
（2）单元因素分值确定步骤（单元样点法、因素分值图套合法）
a.以分等单元图为底图，用单元样点计算该单元的因素分值；
b.将单元的各因素分值分别挂回分等单元图，生成单元因素分值图。
c.根据分等因素分值，对照“指定作物～分等因素～质量分”关系表，将分等因素分值转换成分等因素质量分；
d.生成农用地质量分计算表
（3）编绘因素分值图
各分等因素按单元逐一赋分编绘因素分值图。
3.3.6计算农用地自然质量分（Clij）
采用几何平均法或加权平均法，计算各分等评价单元各指定作物的农用地自然质量分。
几何平均法的计算公式为：
CLij=[（∏fijk）1/m]/100（i=1,2,…,p；j=1,2,…,n；k=1,2,…,m）
其中：
CLij为分等单元农用地自然质量分，为无量纲数；i为分等单元编号；j为指定作物编号；k为分等因素编号；p为分等单元的数目；n为指定作物的数目；ｍ为分等因素的数目；∏为连乘运算符；fijk为第i个分等单元内第j种指定作物第k个分等因素的质量分。
加权平均法的计算公式为：
CLij=[∑wk•fijk]/100（i=1,2,…,p；j=1,2,…,n；k=1,2,…,m）
其中：
Σ为求和运算符；wk为分等因素的权重；其它符号的含义同几何平均法的计算公式。
3.3.7查光温生产潜力指数（αtj）、产量比系数（βj）
3.3.8计算农用地自然质量等指数（Ri）
农用地自然质量等指数是按照标准耕作制度所确定的各指定作物，在农用地自然质量条件下，所能获得的按产量比系数折算的基准作物产量指数。
这个产量指数也可以解释为是在最优土地利用水平和最有利经济条件下，该分等评价单元内的农用地所能实现的最大可能单产水平。
因此，也可以将其称为农用地的“本底”产量水平。
第j种指定作物的自然质量等指数由下式定义：
Rij=αtj•CLij•βj
农用地自然质量等指数由下式定义：
Ri=∑Rij
其中：
Rij为第i单元第j种指定作物的自然质量等指数；Ri为第i个分等单元的农用地自然质量等指数；∑为连加运算符；αtj为第j种作物的光温生产潜力指数；CLij为第i个分等单元内种植第j种指定作物的农用地自然质量分；βj为第j种作物的产量比系数。
3.3.9土地利用系数（Kl）计算
初步划分土地利用系数等值区，依据初步划分的等值区，在所有的行政村内分不同产量水平，分层设置一定数量的样点，并根据以下步骤计算土地利用系数：
（1）样点的指定作物单产根据统计资料分析，或通过实际测产获得，样点的第j种指定作物单产用Yj表示。
（2）指定作物的全国最高单产直接从《农用地分等定级规程》附录E中读取，第j种指定作物的全国最高单产用Yj,max表示。
（3）样点的指定作物土地利用系数样点第j种指定作物土地利用系数据下式计算：
KLj=Yj/Yj,max
其中：
KLj为某样点第j种指定作物土地利用系数；
Yj为样点的第j种指定作物单产；
Yj,max为第j种指定作物的全国最高单产。
（4）土地利用系数等值区修订
以指定作物土地利用系数基本一致为原则，参考其它自然、经济条件的差异，对初步划分的等值区进行边界订正。
订正后的等值区应满足：
a．等值区各样点利用系数值在X±2S之间；
b．等值区间利用系数平均值有一定差值；
c．等值区边界两边的利用系数值具有突变特征。
（5）编制土地利用系数等值区图
根据修订后的土地利用系数等值区，编制成等值区图。
村级土地利用系数的平均值应标注在等值区图上，以便进行农用地定级时参考使用。
（6）计算结果
分指标区、指定作物各单元土地利用系数（Kl）计算表
各指定作物的土地利用系数（KLj）等值区图
3.3.10土地经济系数计算
初步划分土地经济系数等值区,依据初步划分的等值区，在所有的行政村内分不同产量水平，分层设置一定数量的样点，并根据以下步骤计算土地利用系数。
（1）产量-成本”指数计算
aj=Yj/Cj
其中：
ａj为“产量-成本”指数，单位为千克/元；
Ｙj为样点第j种指定作物实际单产，单位千克/公顷；
Ｃj为样点第j种指定作物实际成本，单位为元/公顷。
（2）样点土地经济系数值的计算
Kc=a/A
其中：
Ｋｃ为样点的指定作物土地经济系数；
ａ为样点的指定作物“产量-成本”指数；
Ａ为指定作物“产量-成本”指数的全国最大值，查《规程》附录E可得。
（3）等值区土地经济系数值的计算
a．计算村内各样点指定作物土地经济系数的几何平均数或加权平均数，作为该村的指定作物土地经济系数；
b．根据初步划分的等值区内各村的指定作物土地经济系数，采用几何平均或加权平均的方法计算等值区的指定作物土地经济系数。
（4）土地经济系数等值区修订
以指定作物土地经济系数基本一致为原则，参考其它自然、经济条件的差异，对初步划分的等值区进行边界订正。
订正后的等值区应满足：
a.等值区各样点经济系数值在X±2S之间；
b.等值区间经济系数平均值有一定差值；
c.等值区边界两边的经济系数值具有突变特征。
（5）编制土地经济系数等值区图
根据修订后的指定作物土地经济系数等值区，编制成等值区图。
村级土地经济系数的平均值应标注在等值区图上，以便进行农用地定级时参考使用。
（6）计算结果
3.3.11土地利用等指数计算
农用地利用等指数是按照标准耕作制度所确定的各指定作物，在农用地自然质量条件和农用地所在土地利用分区的平均利用条件下，所能获得的按产量比系数折算的基准作物产量指数。
这个产量指数也可以解释为是在当地最有利经济条件下，该分等单元内的农用地所实现的最大可能产量水平。
因此，也可以将其称为农用地的“现实”产量水平。
农用地第j种指定作物利用等指数由下式定义：
Yij=Rij•KLj
农用地利用等指数由下式定义：
Yi=∑Yij
其中：
Yij为第i个分等单元第j种指定作物的利用等指数；
Yi为第i个分等单元农用地利用等指数；
Rij为第i个分等单元内第j种指定作物的标准粮产量（指定作物的自然质量等指数）；
KLj为第j种指定作物的土地利用系数
3.3.12计算分等指数（Gi）
分等指数是按照标准耕作制度所确定的各指定作物，在农用地自然质量条件、农用地所在土地利用分区的平均利用条件和农用地所在土地经济分区的平均经济条件下，所能获得的按产量比系数折算的基准作物产量指数。
这个产量指数也可以解释为是在当前的农业技术经济条件下，该分等单元内的农用地所能实现的最大经济产量水平。
因此，也可以将其称为农用地的“经济”产量水平。
第j种指定作物的农用地等指数由下式定义：
Gij=Yij•KCj
农用地等指数由下式定义：
Gi=∑Gij
式中：
Gij为第i个分等单元第j种指定作物的农用地等指数；Gij为第i个分等单元的农用地等指数；Yij为第i个分等单元第j种指定作物的“本底”产量（指定作物的农用地利用等指数）；KCj为第j种指定作物的土地经济系数。
（1）分指标区、指定作物各单元土地经济系数（Kc）计算表
（2）各指定作物的土地经济系数（Kcj）等值区图
3.3.13土地等别确定
（1）初步分等
分等单元的农用地等指数反映了单元农用地综合质量的优劣。
通过对农用地等指数的比较和分析，把所有分等单元划分为不同的农用地等。
农用地等别应根据分等单元的农用地等指数值，采用等间距法进行土地等别的初步划分，等别间距为50个等别分。
（2）生成分等结果图
通过GIS软件将分等指数计算表，按单元编码挂回系统，自动按50个等别分的间距，划分为不同的农用地等，生成分等结果图。
3.3.14分等结果自检
（1）校验内容：
根据分等指数划分出的农用地等别应进行校验。
初步确定的农用地等别校验内容为：
分等单元划分和边界的合理性，分等因素（及权重）选取的准确性。
（2）校验方法：
在所有分等单元
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