房屋买卖注意事项收集整理.docx

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房屋买卖注意事项收集整理

签约注意事项：

1、会所同时使用。

否则罚款；

2、大堂规格

3、广告做附件

4、楼层描述说明

5、保证多久产权证到手

6、所有涉及到的证件复印附上

7、签字人委托书正本副本

8、查《商品房销售管理办法》

9、要求查附上面积测定证明

10、审查开发商的资质、销售资格

11、地上物的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款及付款期限、房屋及产权证书的交付时间、质量条款、保修责任等关键内容更应审慎对待，

12、如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房，应当考虑到贷款不成的情况，因为银行在放贷前既要审查楼房的建设情况、也要审查贷款人的资信和还贷能力。

因此，事先在补充协议中约定贷款不成时买卖契约可因此解除，可以省去很多麻烦，购房人不会再为追索已付的首付款而耗费精力。

13、一、面积误差比绝对值在3%以内的（含3%），据实结算房价款；二、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人

14、双方还可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

15、中心花园面积、泳池确认入合同

16、查五证，土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。

土地是否出让、土地的批准文件，持有建设工程规划许可证，施工许可证1.国有土地使用权证，证明开发商已合法取得该土地的使用权，并交纳了土地出让金；

2.建设工程规划许可证，该房屋的规划已取得规划部门的许可；

3.建设用地规划许可证，允许在该土地上进行该项目的开发建设；

4.建设工程开工许可证，允许该项目的工程进行施工建设；

5.销售许可证，允许销售该房屋.

开发商证明上述五证是真实有效且未经修改的最后版本，任何修改都必须即使通知我方，我方保留权利。

17、比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋，并且还告诫买房人只看“五证”不够，还要了解房地产商有没有资质、了解小区的整体规划、了解要买的房是否已被房地产商抵押…证实无抵押

1.建设部的商品房销售和预售管理办法及商品房买卖合同示范文本都没有提及《建设用地规划许可证》，经查这个许可证列明的规划建设单位是可以申请更改的，通过看此证和查规划并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变。

2.有预售许可证没有土地许可证售房的不止一两家，按建设部相关规定和合同示范文本，有土地使用批准文件的就可以出售。

批准文件真伪和有效性，普通买房人更难辨别。

3.按我国抵押法的相关规定，有抵押的不等于不能转让（出售），经抵押人同意，被抵押物一样可以转让（出售），在实际操作上房地产商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏事，没有周转资金，房子迟迟盖不起来，对买房人不同样是风险？

4.房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得出来，最近北京某小区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手脚，所有房号都包括在许可证范围之内，当时从许可证上很难看出破绽。

5.没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本，售楼人员经常给买房人出示的都是影印件，如果房地产商在影印件上做手脚，买房人还是防不胜防。

鉴于以上分析，笔者认为买房人保护自己的方法只能从合同入手，将风险“转嫁”给政府，和房地产商的合同在第六条“付款方式及期限”中约定清楚：

“第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后＿＿天内。

”这样所有查证手续都由政府完成，将来出什么问题也由政府负责。

目前法院判定合同是否为有效合同的惟一标准是合同有没有在政府主管部门备案登记，银行能否给买房人发放贷款的前提同样也是合同有没有在政府主管部门备案登记。

对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同的补充协议入手，要求房地产商注明光照、房子间距等条件，这比去查将来可以变更的规划来得更实际一些

18、用电负荷

19、道路不得收费

20、环保家装无异味

21、产权年限

22、房产允许抵押、置押

23、垃圾何处处理

24、万分之一违约款太低

25、按照合同约定及法律规定，收房时一定要查看相应的法律文件（一表二书等），避免因入住行为造成既成事实给自己带来被动。

26、确认楼层和楼号的描述

27、开发商对赠送的产品质量负责。

28、要开发商承诺工程进度便于破产前打官司

29、可否写两人所有，开发商对产权不得抵押

30、印花税双方出

31、土地使用税

1.）房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。

房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。

所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

（2.）房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。

如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

（4）.土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

（5.）市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

（6）.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

（7.）单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。

再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。

买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

（8）物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

（9）.中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。

买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

（10.）合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：

合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

2、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：

（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。

买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。

买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

（4）、立契。

房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

（5）缴纳税费。

税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。

比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

（6）、办理产权转移过户手续。

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的

首先要了解开发商的五证，这是对你产权的保障，没这些你什么都不用去了解了。

开发商实力很重要。

1.建设用地规划许可证2.建设工程规划许可证3.建设工程施工许可证4.国有土地使用证5.商品房预售许可证

房地产业有句名言,“第一是地段,第二是地段，第三还是地段。

地段好，将来房产增值快。

（这些包括交通，购物，银行，学校，政府未来的规划等等）

接下来就是朝向，楼层，户型等等了。

阳台朝南最好，朝北终日不见阳光。

第一层最脏最暗，顶层夏天热，有可能漏水。

（看质量）

我对户型的要求就是进门别对厕所。

我很反感。

风水也不好。

二手房要经过的程序：

买卖双方签订购买二手房协议，并支付首期房款（3成），买卖双方的身份证、婚姻证明、户口、购买合同，夫妻同意卖房屋的授权书、卖方房屋的产权（未过户的房权证、土地方）及房屋评估报告，银行按揭中介担保等

购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节：

一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件

《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定：

1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。

拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。

购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。

2、持有建设工程规划许可证。

此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。

3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。

此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。

4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。

此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。

二、了解商品房预售合同基本的内容

1、主体。

即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。

2、预售的商品房的基本情况。

预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。

3、面积。

预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。

4、价款。

即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。

我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。

5、房屋交付方式和期限。

逾期交房的免则条件。

例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。

6、房屋使用性质。

是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。

7、违约责任。

包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。

8、房地产权属登记义务。

9、物业管理条款。

10、纠纷解决方式。

如选择诉讼还是仲裁。

11、其他条款或当事人约定的条款。

下面说说购买现房应注意的事项：

一、注意房地产开发企业出售商品房的条件

2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。

规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。

二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容

（一）当事人名称或者姓名和住所;

（二）商品房基本情况；

（三）商品房销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未约定的按以下处理原则处理：

1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款；

2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

最后还要注意以下同方面：

一是开发商的五证二书,这是最重要的.

二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字.

三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商.

四是交房时,先验房后办手续

一看房子质量二查“两书一表”三签《房屋验收单》

办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。

通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。

等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。

为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。

或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。

对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：

第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；

第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；

第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；

第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；

第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；

第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

索要“两书一表”

向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。

而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。

目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。

按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。

您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。

《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。

签收《房屋验收单》

在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。

您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。

同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。

其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。

在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。

在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。

“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。

“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

如果不是大的开发商弄的房子可能是个人卖的房子我应该注意点什么:

1、是否能过户、土地是划拨的还是出让的，过户要什么费用（土地性质不费用不同）2、房屋使用年限，房屋质量问题，是框架结构还是砖混结构（框架结构造价高点，也有利于房屋布局重新设计，砖混的不可拆承重墙）。

商贷所需材料及流程

贷款条件

1、年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人；

2、贷款到期时男士年不超过60岁，女士年龄不超过55岁；

贷款成数

1、住房贷款一般不超过购房合同总价的70%，最高不超过购房合同总价的80%；

2、商业用房贷款最高不超过购房合同总价的50%；

贷款期限

1、个人住房贷款最长期限为30年；

2、个人商业用房贷款最长期限为10年；

贷款利率

1、个人住房贷款利率在基准利率水平上下浮10%；

2、个人商业用房贷款利率在基准利率水平上上浮10%；

3、本贷款利率在借款期限内，遇国家法定利率调整时，于次年1月1日开始，执行新的利率。

还款方法

1、等额本息还款法：

借款人每月以相等的金额偿还贷款本息；

2、等额本金还款法（递减）：

借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减；

二、借款人需提供材料（用a4纸复印）

1、身份证双方原件及复印件借款人7份配偶2份；

2、户口本双方原件及复印件2份（首页、户主页、本人页）

3、

（1）结婚证原件及复印件2份（照片页、内容页）

（2）未婚提供单身证明原件及复印件2份（户口所在区民政部门开具）

（3）离婚提供离婚证、单身证明原件及复印件各2份；

4、双方收入证明原件及复印件1份

注：

私营业者提供营业执照副本复印件2份（必须经过当年年检）

近三个月纳税证明复印件2份；

5、首付款发票原件及复印件2份

三、开发商提供材料

1、普通购房合同3份；

2、预售许可证3份；

3、门牌审批表3份；

4、企业法人营业执照副本1份；

5、备案合同1份；

四、客户签字及按手印

1、谈话笔录1份

2、借款申请书2份

3、收入证明（双方）1份

4、借款合同6份

5、抵押表4份

6、声明2份

五、收各项费用

1、契税：

总房款×1.5%（144m2以上含144m2、单价5680元/m2以上含5680元按4%计算）

（交财政局）

2、维修基金：

面积×2300×2.5%（2300元以上按2300元计算）

总房款×2.5%（2300元以下）

（交房产局）

3、房证及抵押：

480元（抵押费:

住宅200元,网点:

贷款额×1.5‰,房证80元,他项证80元,查档100元,表20元）

（交房产局）

4、保险：

贷款额×贷款年限×费率（0.6‰）

（交保险公司）

5、公证：

贷款额×1‰

（交公证处）

6、律师费：

600元（住宅），800元（商铺、网点）

注：

代收代缴，多退少补

五、借款合同6份开发商盖章

六、上报银行提供材料（用a4纸复印）

（一）上报信贷员

1、普通购房合同1份；

2、谈话笔录1份；

3、借款申请书1份；

4、身份证双方复印件借款人1份，配偶1份；

5、户口本双方复印件1份（首页、户主页、本人页）

6、

（1）结婚证复印件1份（照片页、内容页）

（2）未婚提供单身证明原件及复印件1份（户口所在区民政部门开具）、单身声明1份

（3）离婚提供单身证明原件及复印件1份、离婚证复印件1份、单身声明1份

1、双方收入证明原件及复印件1份

注：

私营业者提供营业执照副本复印件1份（必须经过当年年检）

近三个月纳税证明复印件1份；

8、首付款发票复印件1份

9、预售许可证1份；

10、门牌审批表1份；