常熟市原国棉厂地块房地产开发可研报告.docx
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常熟市原国棉厂地块房地产开发可研报告
常熟市原国棉厂地块房地产开发可研报告
本科毕业设计（论文）
题目常熟市原国棉厂地块房地产开发
可行性研究
学院经济与管理学院
年级2010专业工程管理
班级101学号020610114
学生姓名李文杰
指导教师杨惠珍职称讲师
论文提交日期2014-05-04
常熟理工学院本科毕业设计（论文）诚信承诺书
本人郑重声明：
所呈交的本科毕业设计（论文），是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。
除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。
对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。
本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。
本人签名：
日期：
常熟理工学院本科毕业设计（论文）使用授权说明
本人完全了解常熟理工学院有关收集、保留和使用毕业设计（论文）的规定，即：
本科生在校期间进行毕业设计（论文）工作的知识产权单位属常熟理工学院。
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保密的毕业设计（论文）在解密后遵守此规定。
本人签名：
日期：
导师签名：
日期：
常熟市原国棉厂地块房地产开发可行性研究
摘要
我国的房地产市场经过近二十年的发展，正逐步走向成熟和规范。
房地产企业要想在激烈的市场竞争中降低风险、取得先机，就必须在房地产项目开发之前进行严谨的可行性研究。
本文在认真研究国内外可行性研究理论的基础上，选择常熟市原国棉厂地块房地产开发项目进行具体的可行性研究。
首先对常熟市房地产市场进行了调研分析，包括了城市的宏观环境、城市的房地产市场环境、城市的消费能力状况、项目区域环境等，在此基础上，从项目的建设背景、投资环境、技术方案与建议、项目的进度安排、项目的成本估算、方案的对比、财务评价、项目风险等方面进行综合分析论证，得出该项目开发前景乐观、投资回报率高、投资周期短的结论。
最后通过对全文的归纳总结出项目方案是可行的。
关键词：
可行性研究SWOT分析财务评价敏感性分析
AStudyonFeasibilityofRealEstateDevelopmentofFormerState-ownedCottonPlantLandPlotinChangshu
Abstract
With20yearsdevelopment，therealestateindustryisbecomingmoreandmorematureandorganized.Inordertoreduceriskandachievedaheadstart,realestateenterprisesshoulddofeasibilitystudycarefullybeforethedevelopmentofrealestateproject．
AfterreadingDomesticandforeignfeasibilitystudytheory,Changshuoriginalcottonfactoryprojectischosenasallexampletostudy.Firstly,ThispaperconductsinvestigationandAnalysisontheChangshuCityrealestatemarket,includingtheregionalenvironmentandmacroenvironmentofcity,thecity'srealestatemarketenvironment,cityconsumptionability,theprojectregionalenvironment,onthebasisofthis,fromtheprojectconstructionbackground,investmentenvironment,technicalsolutionsandsuggestions,projectschedule,projectcostestimates,thecomparisonofproject,financialevaluation,riskandotheraspectsofthecomprehensiveanalysis,theprojectdevelopmentprospects,highreturnoninvestment,theinvestmentcycleshortconclusion.Finally,thefulltextofthesummaryoftheprojectisfeasible.
KeyWords:
FeasibilityStudy;SWOTAnalysis;FinancialEvaluation;SensitivityAnalysis
1.绪论
1.1研究背景
随着过去二十年房地产行业的快速发展，房地产成为我国国民经济支柱性产业的地位越来越不可动摇。
截止2013年，我国人均居住面积约为25-30平方米，与我国制定的目标2020年达到人均35平方米的标准还存在一定的差距。
2013年我国房地产发展势头强劲，全年房地产开发投资85013亿元，比上年增长19.8%，其中住宅投资58951亿元，增长19.4%；办公楼投资4652亿元，增长38.2%；商业营业用房投资11945亿元，增长28.3%[1]。
详见表1-1。
表1-12013年房地产开发主要指标完成情况及增长速度
指标名称
绝对数
单位
增长率%
投资额
86013
亿元
19.8
其中：
住宅
58951
亿元
19.4
房屋新开工面积
201208
万平方米
13.5
其中：
住宅
145845
万平方米
11.6
房屋施工面积
665572
万平方米
16.1
其中：
住宅
486347
万平方米
13.4
房屋竣工面积
101435
万平方米
2.0
其中：
住宅
78741
万平方米
-0.4
商品房销售面积
130551
万平方米
17.3
其中：
住宅
115723
万平方米
17.5
2013年2月20日，“新国五条”调控政策出台，然而该政策对市场抑制性影响有限，甚至房产市场一度变得更加火爆。
同年5月24日，国家发改委要求扩大个人住房房产税改革试点范围，该政策曾引起市场短暂波动，不过对整个房地产行业的发展没有带来多大的影响。
总体来讲，国家对房地产的调控有着很大的决心，但是2013年房地产政策调控的效果并没有显现出来。
在这种宏观调控的背景下，房地产开发商进行良好的可行性研究，降低开发风险，对于促进企业的快速发展有着极其重大的意义。
1.2研究目的
在住宅房地产开发中，无论对于开发商还是投资者、经营者，高收益与高风险总是如影随形，要想获得高收益，就必须承担高风险，问题的关键在于如何采取一个有效的措施，尽量规避风险，获取最大的利益，一个有效的办法就是——寻求多点平衡，即房地产的风险与利益的平衡机制[2]。
在项目投资前期，房地产开发项目的核心工作之一就是进行可行性研究，可行性研究和评价情况因而成为项目寻求多点平衡的先决条件。
本文运用相关理论，以常熟市弘阳房地产开发有限公司开发的原国棉厂地块项目为对象，通过项目的财务分析和风险分析来评价项目的投资价值，为常熟市房地产项目的合理开发提供依据。
1.3研究意义
随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平,房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制[3]。
企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润最大化无非“开源节流”,“开源”要求对现有资源进行整合，发挥其最大效益；“节流”是成本费用的降低、控制[4]。
在房地产市场风险不断加剧的情况下，房地产开发商最需要采取的措施就是进行全过程的成本控制，而成本控制的前期阶段往往是最重要但却最容易被忽视的，因此加强项目建设投资的可行性研究，丰富和完善项目前期成本的控制手段，从而使企业在市场竞争中立于不败之地。
本文将以常熟市原国棉厂地块房产开发项目作为具体的研究对象，在深入学习国内外关于房地产项目可行性研究理论和方法的基础上，结合常熟市和项目本身的具体情况，构建该项目可行性分析的具体模式并展开研究，得出结论。
同时通过本文的研究，希望能为我国房地产可行性研究提供一定的借鉴作用。
1.4研究的内容
研究成果主要包括二个大项：
市场调研报告和房地产开发项目可行性研究报告，其中市场调研报告又是为编制可行性研究报告服务的。
1）市场调研报告包括以下内容：
（1）市场宏观环境状况：
包括经济环境、政策环境、文化环境等。
（3）消费与市场需求概况：
包括城市人口走势、人口结构、购买倾向等。
（4）区域环境状况：
包括区域规划、区域交通条件及规划、区域内楼盘总体价格水平、主要竞争对手开发规模、成本、价格、销售状况等。
2）房地产可行性研究报告包括以下内容：
（1）总论：
包括项目基本情况介绍、项目建设背景，编制可行性报告的原则及依据。
项目的基本情况具体来说，包含项目的简介、性质、宗地位置、占地面积、总建筑面积、容积率等基本情况。
（2）项目定位：
包括项目的SWOT分析、产品定位、客户定位以及价格定位等。
（3）技术方案：
建设项目的规划设计，包括主要平面、立面布置、户型设计等。
（4）房地产开发进度安排：
包括建设总工期及重要的时间节点安排，销售计划、组织机构等。
（5）项目投资估算及资金筹集：
包括项目收入、开发投资费用估算、资金投入计划安排、资金筹集安排、方案比较等。
（6）财务评价：
包括项目现金流量计划，财务指标分析，财务分析总结等，其中财务指标分析包括投资利润率、净现值、财务内部收益率、投资回收期。
（7）风险分析：
包括敏感性分析、盈亏平衡分析、定性风险分析、风险的控制等，其中敏感性分析主要分析了建安工程费与销售价格的敏感性变化，定性分析主要涵盖了自然风险、政策风险、经济风险、社会风险等方面。
（8）环境影响分析：
分析项目建设过程中对周边环境的影响，制定环境保护措施。
（9）结论及建议：
指明项目建设的可行性，并提出建设建议。
1.5研究的编制依据
（1）项目建议书（初步可行性研究报告）及相关批复文件。
（2）国家及苏州市颁布的相关法律、法规、政策。
（3）常熟市城市总体规划（2010—2030年）。
（4）常熟市2013年国民经济和社会发展统计公报。
（5）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额。
（6）项目相关的其它文件。
2.市场调研报告
2.1宏观环境分析
2.1.1城市概况
常熟市位于江苏省东南部，北濒长江，与苏北南通市隔江相望，东邻太仓，南接昆山市、苏州市相城区，西连江阴市、无锡市锡山区，西北与张家港市接壤。
境域东西宽49公里，处东经120°33′～121°03′，南北距37公里，处北纬31°31′～31°50′，总面积1264平方公里。
常熟地处长江下游，是江苏省辖县级城市，简称虞。
常熟以悠久的人文历史、秀丽的山川景色、丰饶的物产资源享誉江南。
[5]
图2-1城市地理位置图
全境东西间最长距离49千米，南北间最长距离37千米，总面积1276.32平方千米（含长江界属水面）。
处在上海、苏州、无锡、南通等大中城市的怀抱之中，具有得天独厚的区位优势。
因年年丰收而得名“常熟”，素有“江南鱼米之乡”的美誉。
常熟境内地势低平，海拔大都在3—7米间。
境内山丘主要有虞山、福山，其中以虞山为最。
常熟境内水网交织，各河流湖荡均属太湖水系，其分布呈以城区为轴心向四周辐射状，东南较密，西北较疏。
[5]
2.1.2城市GDP
常熟市位于上海经济圈中心，属于中国经济最活跃的区域，区位优势得天独厚，在过去的二十年中常熟经济取得了重大突破，牢牢占据了中国百强县前列。
近几年来，随着常熟外向型经济的不断发展以及投资环境的不断改善，常熟经济更是取得瞩目的成就。
图2-2城市GDP走势图
表2-1GDP增长与房地产市场的发展阶段关系
GDP增长
房地产市场的发展阶段状况
小于4%
萎缩
4～5%
停滞
5～8%
稳定发展
大于8%
高速发展
由图2-1可以看出：
2013年常熟全年实现地区生产总值1980亿元，同比增长了9.0%，从2010年开始常熟GDP增长率稳定保持在8%以上，参考表2-1可以得出这样的结论：
常熟目前的房地产正处于高速发展的状态。
2.1.3城市产业结构
2013年常熟全年第一产业增加值40.50亿元，增长3.1%；第二产业增加值1048.29亿元，增长11.2%；第三产业增加值891.52亿元，增长6.5%，三次产业比例调整为2.05：
52.94：
45.02，产业结构更趋合理[6]。
图2-3城市产业结构比
综合图2-3分析：
常熟第二产业的实力较强，这意味着工业发达，就业机会多，居民的收入水平也较高，居民的房产价格承受能力也相对较高。
同时第三产业的比例在不断上升，产业结构比例更加合理，一般来说，第一产业的赢利能力较弱，而第三产业的赢利能力较强。
2.1.4文化环境
一般而言，房地产市场受社会文化环境的影响比较小。
房地产是人们生活吃穿住行的基本必需品，而且房子是人们传统思想家的概念，是人们的归缩，有房就有家，家是唯一的，不可比较的[7]。
在中国，青年男女结婚往往会跟买新房绑定在一起，在有些地方购置新房更是结婚的必备条件。
加上最近几年中国经济的迅速发展，老百姓的收入增加，购置新房改善自己的住房条件，已成为人们的普遍想法。
在这样一种大的背景下，文化环境对房地产市场的发展无疑会起到促进作用。
2.1.5政策环境
在政治环境中，房地产政策对房地产影响是最大的。
从2010年开始，我国进入到了一个不折不扣的房地产市场宏观调控周期，然而尽管打压房地产市场的政策不断出台，不断细化，2013年的房产市场仍然是处于过热状态。
相信2013年之后，政府及有关部门会继续采取一系列的宏观调整政策对房地产业进行打压,以下是2010到2013年国家调控政策的四次重要升级：
（1）2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。
（2）2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施。
（3）2012年9月29日，财政部《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，被简称为调控房地产市场的“9.29新政”。
（4）2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。
总结：
政府在短短的三年内对房地产行业进行了四次调控升级，可见政府对于稳定房地产市场的决心非常大。
同时政府在调控中不断的吸取经验，采取更有针对性的调控措施，政策也在不断的摸索和完善之中，但是由于我国国情的特殊性，使得房地产调控比国外成型的房地产市场要更加困难一些。
2.2城市房地产市场分析
2.2.1土地市场分析
2013年常熟市国土资源局总计公布城镇住宅用地、商业用地出让公告20次，公布成交结果15次，全年成功出让城镇住宅用地、商业用地72块，总金额约78亿元，总面积约1290201平方米。
2013年随着翔泽、港龙等新星加入常熟房地产市场以及大型开发商世茂、中南、弘阳、金达、万禾等在常熟的再次拿地，常熟地价节节飙升，其中中南集团以成交价18亿元成为2013总价地王，而世茂集团以每亩1008万的价格成为2013单价地王。
2.2.2房地产投资分析
房地产企业作为地方经济的重要支撑部分，2013年以来，随着江南国泰、江南中盈、中南锦程、绿地绿景等一批房地产公司新项目的开工，常熟市房地产开发投资呈逐月快速增长态势，全年完成房地产开发投资134.23亿元。
常熟房地产投资继2010年出现增长之后，2013年又是一个房产投资增长爆发年,相比于2012年的86.4亿元，2013年投资额增加了47.83亿元，增长率为55.3%，创造了历年新高，详见图2-4。
图2-4常熟近五年资产投资状况
2.2.3房地产市场供求分析
2013年常熟楼市呈现量增价涨态势，全年新建商品房销售面积210.37万平方米，同比增加17.47%。
其中住宅销售面积170.47万平方米，同比增加26.70%；新开工面积325.5万平方米，同比增加179.45%；竣工面积188.4万平方米，同比增加17.34%，其中住宅142.16万平方米，同比增加38.13%。
全市批准商品房预售面积202.6万平方米，同比增加29.19%全市实现商品房合同销售面积为180.53万平米，同比增长15.88%。
[6]详见图2-5。
图2-5常熟历年房产开发走势
在房地产市场调控加码的政策环境下，2013年出人意料的成为了楼市的爆发年，成交量上涨迅速，各房企基本全面提前完成任务。
2013年新开工面积比2012年翻了近二倍，可以预见2014年将会有大量房源进入市场，对本项目的销售会构成一定压力。
2.2.4房地产价格分析
2013年常熟房地产开发销售市场（不含二手房市场）一直保持持续增长的态势,全市实现商品房合同销售额为173.84亿元，同比增长24.39%，其中住宅销售额为147.65亿元，同比增长36.06%[6]。
由于房价上涨因素，销售面积的增幅远不及销售额的增幅，其中住宅销售价格上涨显的尤为明显，住宅销售面积增幅低于住宅销售额增幅近13个百分点，住宅均价达到9777元/平方米，增幅近9%。
图2-6常熟商品房成交均价走势图
从图2-6可以看出，近几年常熟的房价始终保持稳定的上升，尽管2013年出台了史上最为严格的“国五条”、20%差额征税政策，要求各地制定并公布年度新建商品住房价格控制目标的措施，然而即便如此房价不降反升，这其中有两方面的因素是不能够忽视的：
一方面，在刚性需求推动下，二手房价格在原有价位上税负加成，直接推动了二手房价，而二手房价的增长对新建住房的定价形成参照性质的上涨效应；另一方面，土地成交价格的不断上升，直接导致了开发商成本的增加，最终转嫁给购房者，造成了房价的上涨。
2.3消费与市场需求
2.3.1人口结构
据统计，2013年,常熟市的常住人口为150.85万人，比上年增加0.09万人。
常熟市户籍人口106.73万人，比上年同比减少0.05万人；登记暂住人口为80.19万人，比上年增加0.85万人。
[6]
图2-7人口年龄分布图
从图2-7可以看出：
2013年，常熟市0-14周岁户籍人口为10.52万人，少儿人口系数为9.85，比上年下降0.01，少子化程度相当严重；60岁以上老年人口为26.89万人，比上年上升1.07%，人口老龄化程度进一步加深。
2.3.2居民生活
2013年，常熟市城镇居民人均可支配收入达43161元，比上年增长9.1%；人均生活消费支出27028元，增长8.1%，其中人均服务性消费支出7872元，增长12.7%。
农村居民人均纯收入21691元，增长11.4%；人均生活消费支出17023元，增长15.9%，其中人均服务性消费支出5465元，增长8.4%。
城乡居民收入比为1.99：
1。
[6]详见图2-8。
图2-8人均可支配收入及增长率
随着城市经济快速发展，常熟居民的收入也随之大幅增长，而民营经济迅猛发展和个人资本快速增长，使得居民收入渠道明显增加，居民人均可支配收入的增长说明市民的生活水平在不断的提高，可以看出常熟市民经济实力以及实际购买力在不断增强。
2.3.4购买倾向
购买倾向的调查往往是为项目的户型选择提供最为重要的依据，但是其调查往往缺乏全局性，只能通过市场提供的少量数据来粗略的表示市场需求的房屋要求，本项目通过常熟房产网、常熟房产零距离提供的数据，在购置面积、交房标准以及房间需求三个方面表示人民的购买倾向。
（1）面积需求
购房面积的选择上，希望购置面积在90-110平方米比例最高；其次是110-150平方米的，详见比例分布图2-9。
图2-9购房面积需求比例
（2）交房标准
在选择交房标准上，毛坯房占51％，精装修占29％，厨卫装修占11％，普通装修占9％。
毛坯房因其业主可以自己选择装修风格最为受欢迎，精装修凭借更快入住新房以及装修成本更低成为第二选择，普通装修及厨卫装修并不受欢迎，详见比例分布图2-10。
图2-10购房装修标准偏好比例
（3）房间需求
在房间的需求上，购房者主要选择二房、三房单位为主，其需求量占了总市场得81%，这部分需求者大多是初次置业者，总体而言二房、三房的刚性需求比较旺盛，可见项目的户型设计上应当以二房、三房单位为主，详见比例分布图2-11。
图2-11购房房间需求比例
2.4区域环境状况
2.4.1区域规划
（1）片区划分
将常熟市域划分为“双城、三片区”。
“双城”包括“一主、一副”。
其中，“一主”指主城区，包括虞山镇、尚湖镇、沙家浜镇、海虞镇周师公路以南地区、梅李镇常合高速公路以南地区、古里镇常台高速公路以西地区；“一副”指港区，包括碧溪镇和梅李镇常合高速公路以东地区。
“三片区”分别指支董片区、海虞片区和辛庄片区。
支董片区包括董浜镇、支塘镇和古里镇常台高速公路以东地区；海虞片区为海虞镇周师公路以北地区；辛庄片区为辛庄镇。
[8]
（2）中心城区规划引导
根据常熟市规划局对中心城区规划引导，2015年中心城区总人口135万人，其中城市人口115万人，规划城市建设用地13485.6公顷；2030年中心城区总人口172万人，其中城市人口158万人，规划城市建设用地8866.3公顷。
[8]
2.4.2城市道路规划
随着常熟市城市和经济发展，对城市道路设施的投入将进一步加大，城市道路网逐步形成，各项道路指标有较大提高，以满足城市交通需求。
到2030年，城市规划道路网逐步建成，中心城市区形成环路加放射路的道路布局。
联系城市南北向、东西向交通的主干路与环路共同形成道路网的主骨架。
规划道路网密度约为7.57公里/平方公里；人均道路用地面积14平方米/人。
[8]
主城区规划“十横八纵”主干路网络。
“十横”自北向南分别为城区纬一路、苏州路、城区纬二路、黄河路、珠江路、枫林路－昭文路、青墩塘路、招商城路－珠泾路、外环南路－新安江路、黄浦江路；“八纵”自西向东分别为东山路、珠海路－报慈路－安定街、海虞北路－海虞南路、新世纪大道、金山路、黄山路、庐山路、城区经四路－银河路。
[8]
2.4.3区域周边竞争分析
本项目位于元和路原国棉厂位置，该片区商品住宅供应量近年增幅明显，销售情况较好，随着政府对该区域的大力投资开发，预计来年新开楼盘较多，对该片区市场增量房地产的吸纳能力有一定的考验，周边主要竞争楼盘有：
衡泰里宫、香榭丽墅、创想凯旋湾等。
（1）衡泰里宫
表2-2衡泰里宫简介
开发商
常熟市苏华置业有限公司
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