超市配送中心建设项目可行性研究报告.docx
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超市配送中心建设项目可行性研究报告
超市配送中心建设项目
可行性研究报告
目 录
1总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：
某市某超市配送中心建设项目
1.1.2建设地址：
某区荔枝街道办事处稻香村五组，小地名上塘垭口
1.1.3法人单位：
某市某实业（集团）有限公司
1.1.4法定代表人：
1.1.5工程性质：
新建
1.1.6功能定位：
立足企业，服务社会，兼备区域配送及调节储存功能的销售配送中心。
1.1.7建设规模及建设内容：
仓储库容量6750吨，建设用地面积12057.2m2（约18亩）；总建筑面积20027m2，其中：
仓储库房12750m2，办公综合用房4847m2，地下停车库2390m2，门卫值班房40m2，露天货场面积4067m2，绿地3700m2，以及环境工程、公用工程、运输车辆、物流设备和管理信息服务系统。
1.1.8项目总投资5972.85万元，其中工程费用3596.75万元、工程建设其他费用1164.19万元、基本预备费476.09万元、建设期利息437.40万元、铺底流动资金298.42万元。
1.1.9资金来源
业主自筹1972.85万元，占总投资的33.03%，银行贷款4000.00万元，占总投资的66.97%。
1.2项目法人简介
某市某实业（集团）有限公司成立于1994年，是一家以百货、超市零售为主，高科技产业、房地产开发等多元化发展的综合性企业集团。
公司辖“某食品连锁超市有限公司”、“某依蝶百货连锁有限公司”、“某天意百货公司”、“某集团黔江分公司”、“某集团成都广成电子技术有限公司”、“某集团泰兴电脑公司”、“某集团嘉新房地产开发有限公司”七家分（子）公司。
注册资金3300万元，现有经营面积6.7万平方米，各种业态的经营网点22个，辐射区域包括成都、某、某、黔江、忠县等地。
公司是某市最大的民营商贸流通企业，也是区县二级市场商贸流通龙头企业。
公司地处长江与乌江交汇处、美丽富饶的榨菜之乡——某市某区，集团总部位于某最繁华的兴华中路闹市区，具有得天独厚的地理优势和商业黄金口岸。
公司坚持“诚信经营，永续发展”的经营理念，“以情育商，顾客至上，精益求精”的经营宗旨和“购物放心，请到某”的服务承诺，奉行消费者利益高于供货商，供货商利益高于本公司的三赢共存共荣原则。
公司一贯注重企业文化建设，加强精细管理，严守商业信用，实施品牌战略，使企业无形资产不断升值。
先后获得全国“再就业先进企业”，某市“企业法人知名字号”、“守合同重信用企业”、“诚信民营企业”、“用户满意服务企业”、“价格、计量信得过单位”、“消费者信得过单位”、“山城百店无假货示范店”、“再就业工作先进集体”等殊荣。
如今，“某”、“某”这两块响亮的诚信品牌己是家喻户晓，赢得了广大消费者的赞誉和信赖。
经过市场竞争的严峻考验，某集团公司己日趋完善和成熟。
公司形成了一个具有“团结、务实、拼搏、进取”精神的领导核心，培养造就了一批懂业务、善管理的中、高级管理人员和一支爱岗敬业、纪律严明的职工队伍，建立起了一套适应市场竞争、灵活高效的运作机制和科学、严谨的现代企业管理体系，一个现代化的新型企业己初具规模。
面对激烈的市场竞争，某集团公司制定了“立足某，辐射周边”的发展战略，预计到2007年，公司将发展各类连锁门店40家，各业综合销售、产值收入达到10亿元，其中零售业销售收入7亿元，其他产值收入3亿元，实现税利3000万元，为社会提供就业岗位5000个以上。
1.3编制依据
1.3.1《某市现代物流发展规划》（初稿）、《关于加快某区物流业发展的调查报告》；
1.3.2国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）、《投资项目可行性研究指南》；
1.3.3某区委发［2003］6号文“关于把某建设成为某中部区域性商贸中心的决定”；
1.3.4《某超市配送中心项目建议书》；
1.3.5《国家发改委关于印发2004年流通业结构调整国债项目名单的通知》（发改经贸［2004］2139号文）；
1.3.6《某集团发展战略梳理报告》；
1.3.7项目业主提供的其它资料。
1.4研究对象及内容
本报告研究对象为某超市配送中心建设项目。
根据国家发改委《投资项目可行性研究指南》的要求，研究内容包括项目的必要性、市场需求分析、建设规模和建设方案、投资及财务评价等，从市场需求、技术方案、投资效益等方面对项目建设的可行性进行论证，同时对项目的风险进行评价。
1.5研究结论
本项目是某市某实业（集团）有限公司中长期发展战略规划的重要内容，是企业迈向现代化、规模化发展道路的重要举措，也是企业迅速扩张连锁经营所必须的重要基础设施。
项目符合某市商贸流通发展总体规划和某区委、区府“关于把某区建设成为某中部区域性商贸中心的决定”要求，项目建设外部条件已经具备，建设规模适度、方案可行，市场前景及经济效益良好，社会效益明显。
本项目的建设是必要的，也是可行的。
项目完成后，不仅大大提高某实业（集团）有限公司的经营管理水平、降低经营成本、增强企业竞争实力，同时将促进某区物流产业以及相关产业的发展，完善城市的服务功能，其社会效益是显著的。
建议尽快完善项目的环评报告、地灾评价等专题报告，政府相关部门给予大力支持，促进该项目尽快实施。
1.6主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
用地面积
m2
12057.2
2
总建筑面积
m2
20027
2.1
其中：
仓库
m2
12750
2.2
办公
m2
4847
2.3
地下车库
m2
2390
2.4
门卫值班
m2
40
3
建筑占地面积
m2
4290
4
绿化面积
m2
3700
5
道路、广场面积
m2
4067.2
兼作露天堆场
6
地下停车位
辆
70
按大车计算
7
项目总投资
万元
5972.85
7.1
其中：
建筑工程
万元
2092.58
7.2
安装工程
万元
1313.11
7.3
设备购置
万元
191.05
7.4
工程建设其它费用
万元
1164.19
7.5
基本预备费
万元
476.09
7.6
建设期利息
万元
437.40
7.7
铺底流动资金
万元
298.42
8
经营收入（仓储、配送等服务）
万元
2012.75
正常年份
9
经营成本
万元
827.40
正常年份
10
经营税金
万元
114.73
正常年份
11
经营利润
万元
1070.62
正常年份
12
平均投资利润率
%
15.74%
13
平均投资利税率
%
17.30%
14
全部投资回收期
年
8.92
含建设期
15
贷款偿还期
年
6.96
含建设期
16
财务净现值
万元
1738.19
税后
17
财务内部收益率
%
14.44%
税后
18
产量盈亏平衡点
%
33.52%
2项目背景及建设的必要性
2.1项目背景
2.1.1建设长江上游的商贸中心和物流中心，是某市商贸流通业发展的宏伟目标
直辖以来，我市商贸流通业的发展取得了较大成绩，市场日益繁荣，人气日渐兴旺，全市初步建立起组团式、多层面、城乡贯通、繁荣活跃的市场体系，流通规模稳步增长，对经济社会发展作出了积极贡献。
但是，我市商贸流通发展还存在流通规模偏小、现代化水平较低、对经济拉动不强等问题。
商贸流通是联系生产和消费的纽带，是拉动经济增长的重要力量。
商贸流通的现代化是经济发达的重要标志，是把我市建设成为长江上游经济中心的客观要求。
同时，发展商贸流通业，对于增加就业岗位，吸纳劳动力就业也起着十分重要的作用。
为此，市政府提出了把某建设成为长江上游乃至西南地区的现代化、开放性的商贸中心和物流中心的宏伟目标。
按照某市政府的规划目标，“十五”时期，我市商贸流通业的发展目标是：
到2005年，把我市建成长江上游最具活力的商贸中心；通过推进流通现代化，全市社会消费品零售总额年均增长10%，到2005年超过1000亿元。
建设长江上游商贸中心，依托某特大城市和万州、某等重要区域性中心城市，大力发展现代商贸流通业。
推广现代商贸业态，形成商品流、物资流、商务信息流“三流”合一相互促进的流通职能，在长江上游地区的商贸市场中发挥主导作用。
建设长江上游购物中心，实施“六大建设”和“双十百千”工程，培育一批辐射长江上游甚至全国的大型专业和综合批发市场以及一批实力雄厚的大型连锁企业集团，形成辐射广大周边地区的批发零售购物网络。
完善商贸服务体系，营造时尚舒适的购物环境，形成万商云集的人气氛围。
建设长江上游物流中心。
重点建设都市发达经济圈、万州、某物流基地，加快推广应用先进物流技术，实现物流管理的信息化、自动化、智能化、集成化。
营造高效便捷的公路、铁路、航空、水路、管道综合物流运输体系，充分发挥长江上游内河航运中心在集装箱、滚装和散杂货物运输方面的重要作用。
2.1.2连锁经营是我国零售业发展的主要方向，商品集中配送是连锁经营企业降低成本，提高服务质量的重要手段
连锁经营是大型商业发展的方向，在连锁经营中商品配送中心起着不可低估的作用。
配送中心的发展是企业连锁经营中追求规模购进的价格优势，集中配送的低成本优势，以及配送及时、准确、高质量的服务优势，以此提高连锁经营社会化水平的客观要求。
目前，国内物流配送服务已有较快的发展，物流配送已经成为许多企业降低成本，提高竞争能力的重要手段。
为适应现代商业发展的要求，某实业（集团）公司根据企业自身发展的迫切需要，审时度势，与时俱进，适时提出建设商品配送中心项目的设想，并已酝酿多时，目前建设条件和时机已经成熟，各项前期工作正在有序开展。
2.1.3某区经济社会发展概况
某区居某市及三峡库区腹地，北纬29°21′—30°01′、东经106°56′—107°43′之间。
东邻丰都县，南接南川市、武隆县，西连巴南区，北靠长寿、垫江县。
历来有川东南门户之称，经济上处于长江经济带、乌江干流开发区、武陵山扶贫开发区的结合部，有承东启西和沿长江、乌江辐射的战略地位。
全境东西宽74.5km，南北长70.8km，幅员面积2941.46km2，辖17个镇、22个乡、5个街道办事处、1个开发区、1个示范区。
2002年末人口111.46万人，其中农业人口83.85万人，非农业人口27.61万人。
2003年，某区生产总值达到97.77亿元，比上年可比增长13.0%，增幅比全国、全市分别高出3.9和1.6个百分点，超出预期目标1个百分点。
其中，第一产业增加值12.03亿元，可比增长5.3%；第二产业增加值51.79亿元，可比增长15.6%；第三产业增加值33.95亿元，可比增长11.4%。
全年人均生产总值8539元，比上年可比增长12.6%，按现行汇率计算，折为1032美元，首次突破1000美元大关；社会劳动生产率15181元，比上年提高10.8%。
产业结构进一步优化，第一产业在经济中的比重继续下降，二、三产业比重提高。
三次产业结构由上年的12.6：
51.9：
35.5调整为12.3：
53.0：
34.7。
全年实现社会消费品零售总额30.06亿元，比上年增长14.0%。
其中，城市零售额16.75亿元，农村零售额13.3亿元，分别增长15.3%和12.4%。
分行业看，批发零售贸易业零售17.71亿元，增长16.3%；餐饮业零售3.63亿元，增长13.1%；其它行业零售8.71亿元，增长10.0%。
全年商品房销售面积9.41万m2，其中住宅销售7.53万m2;商品房销售额1.22亿元，其中住宅销售额0.79亿元。
商贸企业效益较好。
独立核算限额以上批发零售贸易企业实现商品销售收入净额11.18亿元；其中零售企业实现利润总额1484万元，批发企业实现利润1506万元，商贸企业经济运行质量继续保持良好态势。
市场网络体系逐渐完善。
全区有各类商品交易市场128个，营业面积13万平方米，全年实现集市贸易成交额12亿元，占社会消费品零售总额的39.9%。
2.2某集团战略发展规划
2.2.1企业战略定位
某实业（集团）公司确立了“立足某，辐射周边”的战略思想，制定了中长期发展战略规划，在未来三年的近期目标是以零售业务为核心，拥有多项成长业务，具备可持续发展能力的区域领先集团公司；企业的产业发展方向，是以商业零售业务为中心的产业链整合纵向发展和以零售业务为中心的关联行业横向发展。
企业中长期目标，是把某塑造成快速增长、持续经营的长青企业。
2.2.2近期规划目标
规划在未来三年内的主要目标：
（1）企业总收入达到10亿元，年平均增长速度达到15%左右。
其中，零售业务收入达到7亿元，年平均增长速度达到12%左右。
（2）形成以商业零售为主，其它产业为辅的产业布局。
（3）管理水平达到国内先进水平。
2.2.3中长期规划目标
根据企业的发展规划，到2010年，发展各类连锁门店60家，各业综合销售收入达到15亿元。
2.2.4企业发展战略
1．区域领先战略
通过产业发展和地域扩张增加企业的规模；通过管理水平提高提高企业效益；同时发展具有潜力的业务，为企业打下基础。
在纵向产业发展方面，向零售业务上游产业延伸，争取整个产业链的优势地位；在横向产业发展方面，对本土资源优势进行合理配置和整合，不断寻求资源价值最大化。
2．品牌战略
塑造品牌就是塑造产品与消费者之间的关系。
根据企业战略规划，企业拟实施混合品牌战略，以“某”为母品牌，对“某”、“依蝶”等每个子品牌分别进行细致定位，并通过有效整合，实现品牌舰队的整体价值。
3．人才战略
通过不断改进业绩管理体系，加强竞争平台建设，强化业绩导向，提高组织效率；通过拓宽人才聘用渠道，合理培育和配置，有效改善人才结构，支持业务拓展；通过完善的制度建设，扎实开展人力资源基础工作，构筑高效率的人力资源管理平台。
4．财务战略
完善基础会计体系并维持其有效运行，准确反映企业的经营成果；初步建立管理会计体系，为公司决策提供可靠依据，建立公司全面预算体系，通过有效的财务控制体系，确保公司最优的财务、资本结构及财务安全；以合理的、尽可能低的成本确保公司总体战略实现所需的资金供应。
2.3项目建设的必要性
2.3.1建立商品配送中心符合我国产业发展导向
改革开放以来，我国社会主义市场经济体制逐步建立和完善，随着市场化取向改革的深入，商品市场的供求关系发生了根本性变化，打破了过去商品供不应求的市场状况，初步形成了供求平衡或供过于求的买方市场格局，市场竞争进一步加剧。
我国市场化改革的重要方面，是推进企业改革、着力培育市场主体，通过建立现代企业制度，使国有商业企业逐步成为市场主体，参与市场竞争，实现市场化经营。
现代商业竞争，已不单是商品品种、数量、质量、以及价格的竞争，而且延伸到经营理念、经营方式、流通体制等更深层次的竞争。
国内外大型商业企业发展的成功经验表明，建立商品统购分销、集中配送的现代流通体制，发展连锁经营，是商业企业实现集约化、规模化发展的有效途径。
此外，为了大力促进流通体制改革和流通现代化的进程，促进连锁经营等组织形式的发展，国家有关部门对商品物流和配送采取了积极鼓励和支持的政策。
早在一九九六年原内贸部就提出“九五”期间，要在全国范围内建设10个辐射全国的工业品物流中心，50个区域性的工业品配送中心，10个农副产品配送中心。
按《全国商品物流配送中心发展规划》要求，到“十五”期未，我国流通产业中物流配送将会出现跨越式发展，跃上新的台阶。
2.3.2建立商品配送中心是我市商贸发展的必然要求
某市是我国第四个中央直辖市，是长江上游及西南地区的经济中心和商贸集散地，拥有众多的商业连锁企业。
据了解，某市目前成规模、上档次的大型物流配送中心尚不多，处于起步发展阶段，这与某市作为经济中心的地位和作用不相称。
某地处三峡库区腹地，现拥有人口达111.5万，其中城镇人口27.6万人，区内经济结构较为合理，工农业生产多年持续增长，商贸发展不断升温，三峡移民迁建已见成效，居民购买力迅速增强，商品销售稳步发展。
按某区商业“十五”规划，要把某建设成为联动长江、辐射乌江、带动周边、面向全国的某中部特色突出、充满活力的区域性商贸中心。
根据某城区规划，某城区发展定位为区域性中心城市，规划城区人口为50万人。
随着城市人口的增长，必然伴随着商贸业的同步发展。
可以预见，某的商贸流通产业尚有巨大的发展空间。
城市商贸的发展，必然对商品的采购、仓储、加工、配送等提出了更高的要求，建立商品集中配送中心是城市商贸发展的必然要求。
2.3.3建立商品配送中心是大型商业企业发展的客观要求
连锁经营中配送中心的主要任务是将各分店所需的货物在规定时间内，安全、准确地送到目的地。
它既不同于单纯以盈利为经营目标的批发企业，也不同于单店经营中只承担储存功能的商品库房。
配送中心的建设与发展是企业连锁经营中追求规模购进的价格优势；集中加工与配送的低成本优势；以及配送及时、准确、高质量的服务优势，以此提高连锁经营社会化水平的客观要求。
目前，国内物流和配送服务已有较快的发展，物流配送已经成为许多企业降低成本，提高竞争能力的重要手段。
例如，很多实行连锁经营的零售企业建立了自己的配送中心，为企业内部的连锁网点提供物流配送服务，有些连锁企业配送商品比例已经超过企业经营品种的50％。
在社会化物流配送方面，有些国有商业批发企业和大型零售企业正在积极探索和尝试开展社会化物流配送服务，如北京亿商集团、西单商场等；外资在物流配送服务领域的发展也十分迅速，如中国储运总公司与日本岗谷钢机株式会社合资组建了天津岗谷物流公司，是集配送、加工、仓储、寄售、租赁、修理、展销和技术咨询为一体的新型流通组织。
像这样的合资物流公司，在北京、天津、上海等地已有10家之多，它们主要是为在中国投资的跨国公司提供物流配送服务，成为跨国公司角逐中国市场的有力竞争武器。
我国已经具备了发展物流与配送的经济环境和市场条件。
从长远来看，随着改革的不断推进，我国物流与配送的发展将进入一个新阶段，其前景十分可观。
从近期来看，物流和配送发展已经开始起步，主要表现在：
第一，在外国投资企业中，对物流和配送服务仍保持旺盛的市场需求，给我国的物流和配送发展带来市场机遇；第二，在市场竞争中规模逐步扩大的优势企业，发展物流和配送的要求开始萌生；第三，以中小型零售企业为服务对象的社会化物流中心和配送中心，以及正在快速发展的连锁商业企业内部的物流配送事业，开始起步并进入规范发展阶段。
某实业（集团）公司，是某市区域性大型商业企业之一，也是某区最大的商业零售企业之一。
近年来，企业规模迅速扩张，在某及周遍区县开设了多家连锁经营分店，并呈加速扩张之势。
随着企业规模不断扩大，客观上要求建立商品配送中心，实行“统购分销、集中配送”的物流管理体制。
2.3.4建立商品配送中心是应对国际商业竞争的需要
我国加入世贸组织后，商贸流通业面对的机遇与挑战愈来愈明显。
我国的物流市场被国外物流业普遍看好，认为这是一块尚未很好开拓的领域，可以大有作为，因此纷纷来我国开办物流企业。
尤其是我国政府承诺，加入WTO之后，将在三年左右的时间内陆续放开外商在中国境内开办流通企业的地域、数量、经营范围、股份比例等方面的限制。
这就更加刺激了外资加快进入我国物流业。
实践证明，配送是多年来国际物流业创造的最佳服务形式，近几年在我国发展也很快。
尤其随着连锁经营热潮方兴未艾，物流配送更加不可或缺，是我国物流业今后相当一个时期发展的重点。
配送中心是进行配送活动最主要的硬件设施。
对这一领域，国外物流业已经开始进入，并且凭借其实力，向我国商业企业提出了严峻的挑战，主要表现在以下几方面：
首先，外商资金雄厚。
这和我国流通企业的普遍不景气相比，占尽优势。
外商已在中国合资或独资开办了不少连锁经营企业，尤其在快餐业（如麦当劳）和零售业（如沃玛特）取得了很大成功。
外商凭借资金实力，建立规模相当、类型齐全的配送中心乃至产品基地，所以各店的商品、价格等服务标准基本一致，树立了良好的信誉。
而我国的连锁经营发展虽然也很快，但是由于资金、实力等多方面原因，很少有统一的配送中心，这就造成各店在商品种类、价格、服务方式上各不相同，和外资连锁店形成了鲜明的对比。
其次，国外发达国家物流配送发展比较成熟、经验丰富。
在国外，配送中心也是从无到有地逐步发展起来的。
基于多年的发展，现在配送业在发达国家已是一个成熟的行业，因此，发展过程中各个阶段应注意的问题、采取的措施、经营管理的方法，他们都可以参照本国经验，从容应付。
而我国只能从资料上学习成文的东西，缺乏宝贵的实际经验，所以明显处于劣势。
第三，外商还具有雄厚的技术实力。
和很多行业一样，在配送中心的各项技术方面，发达国家明显领先。
例如，配送中心使用的运输、分拣、装卸搬运等各种机械，商品储存技术与货架技术，流通加工技术，商品包装技术，商品标识技术，自动控制技术，物流设计等等各个方面，外商具有明显的技术优势。
因此，应对国际物流市场的激烈竞争，我国商贸企业必须积极发展自己的物流配送，积极主动占领物流市场，才能在激烈的市场竞争中拥有一席之地。
2.3.5建立商品配送中心可以抢占市场先机，增强竞争力
在国外成熟的连锁经营中，配送中心的发展大体上有以下两种模式：
一是企业自建的配送中心模式，二是专门以提供仓储、运输、加工和分拣服务，并以收取服务费方式实现经营的社会化中介型配送模式。
连锁企业无论选择哪一种配送模式，都应在经营中充分体现“物尽其用”和“货畅其流”的原则，这不仅是配送中心的发展方向，也是连锁企业的发展方向。
目前我市专业化、社会化配送体系尚未完全建立起来，尽管有些连锁企业自建有小型配送中心，但其资源优势未能充分利用，社会化服务功能未能充分发挥。
在此背景下，某市某实业（集团）公司建设自己的商品配送中心，除了满足企业自身发展的需要外，还可提供社会化服务，抢占市场先机，创造新的经济增长点。
综上所述，本项目符合我国产业发展导向，不仅是企业自身发展的客观要求，也是我市商业企业应对外资商业企业竞争的需要，项目建成后，将增强某实业（集团）公司连锁经营的社会化水平和市场竞争能力，同时还可提供社会化商品配送服务，完善城市的服务功能。
因此，项目建设是十分必要的。
3市场分析及预测
3.1我国物流发展现状及前景分析
3.1.1物流业发展现状和主要特征
目前，我国发展物流的目标、战略、措施和政策体系还没有完全形成，距离建成“符合市场经济规律，与国际通则接轨的，物畅共流，快捷准时，经济合理，用户满意的社会化、专业化现代物流服务网络体系”还很遥远。
相对于发达国家的物流产业而言，我国的物流产业尚处于起步发展阶段，其发展的主要特征是：
1．企业物流仍然是全社会物流活动的重点，专业化物流服务需求已初露端倪
近年来，随着买方市场的形成，企业对物流领域中存在的“第三利润源泉”开始有了比较深刻的认识，优化企业内部物流管理，降低物流成本成为目前多数国内企业最为强烈的愿望和要求，并成为当前全社会物流活动的重点。
与此同时，专业化的物流服务需求已经出现且发展势头极为迅速。
其中在中国从事生产、销售及采购活动的跨国公司和国内优势企业对专业化物流服务的需求发展迅速，成为带动我国物流产业发展的一个十分重要的市场基础。
此外一些新兴的经济领域，如私营企业、快递服务行业以及电子商务领域等，也产生和存在着一定规模的物流服务需求。
2．专业化物流企业开始涌现，多样化物流服务有一定程度的发展
近年来，我国经济中出现的许多物流企业，主要由三部分构成，一是国际物流企业，
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