最新版梦洁工业园二三期工程建设项目可行性研究报告.docx

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最新版梦洁工业园二三期工程建设项目可行性研究报告

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湖南梦洁家纺股份有限公司

梦洁工业园二、三期工程建设

项目可行性研究报告

编制单位：

长沙思龙企业发展顾问有限公司

编制时间：

二O一O年八月

参加编制报告的人员名单

编制负责人：

杨大庆长沙思龙企业发展顾问有限公司高级工程师

编制组成员：

杨大庆长沙思龙企业发展顾问有限公司高级工程师

刘正初中国农业科学院麻类研究所研究员

彭源德中国农业科学院麻类研究所研究员

黄志昕长沙思龙企业发展顾问有限公司工程师

冯漾长沙思龙企业发展顾问有限公司工程师

来燕长沙思龙企业发展顾问有限公司工程师

毛银华长沙思龙企业发展顾问有限公司工程师

李发启长沙思龙企业发展顾问有限公司高级工程师

陈正琪长沙思龙企业发展顾问有限公司工程师

委托单位参加编制人员：

姜天武：

湖南梦洁家纺股份有限公司董事长兼总经理

李军：

湖南梦洁家纺股份有限公司董事兼副总经理

羿仰协：

湖南梦洁家纺股份有限公司董事会秘书

陈书龙：

湖南梦洁家纺股份有限公司证券事务代表

彭卫国：

湖南梦洁家纺股份有限公司财务经理

1总论1

1.1项目名称、承办单位及项目建设地点1

1.2初步可行性研究报告编制单位1

1.3项目提出的背景1

1.4企业简介3

1.5研究工作的依据及范围4

1.6项目方案及建设内容6

1.7本项目的主要经济技术指标6

1.8研究结论7

2市场预测分析8

2.1家纺行业市场总量分析8

2.2国内外床上用品行业市场分析9

2.3项目产品市场份额12

2.4产品竞争优势13

3项目建设规模及工艺技术方案16

3.1项目建设规模及产品方案16

3.2工艺技术方案16

4原材料，辅助材料，燃料和动力供应18

4.1原材料,辅助材料供应18

4.2 燃油供应18

4.3动力供应18

5项目选址和建设条件19

5.1概况19

5.2公用设施情况19

5.3工程地质及水文条件20

5.4气象条件20

6总图运输，储运22

6.1编制依据22

6.2场地概况22

6.3总平面布置23

6.4环境景观布置24

6.5竖向布局25

6.6道路交通布置26

6.7运输26

7给排水27

7.1编制依据27

7.2室外给排水27

7.3室内给排水29

8电气32

8.1编制依据32

8.2设计范围32

8.3变、配电系统32

8.4配电系统34

8.5照明设计35

8.6通信系统35

8.7通信系统36

8.8有线电视系统37

8.9宽带网络系统37

8.10防雷接地与安全设计37

9通风和防排烟设计39

9.1设计依据39

9.2工程概况及设计范围39

9.3室内外设计参数40

9.4设计措施40

9.5防排烟设计42

9.6空调系统的监控计量与节能42

10土建工程43

10.1建筑概述43

10.2结构及建筑材料44

11建筑节能45

11.1设计及编制依据45

11.2节能基本概况45

12消防46

12.1设计依据46

12.2消防等级划分46

12.3总平面图46

12.4建筑47

12.5消防给水47

12.6电气47

12.7结构48

13环境保护49

13.1设计依据及编制依据49

13.2主要污染源49

13.3环境保护措施49

14安全劳动卫生与消防51

14.1概述51

14.2安全防护措施51

15组织机构与人力资源配置54

15.1组织机构54

15.2人力资源配置54

16项目实施进度计划56

16.1项目执行目标56

16.2.项目实施进度56

17投资估算及资金筹措58

17.1估算范围58

17.2估算依据58

17.3项目总投资估算59

17.4资金筹措60

17.5资金使用计划60

18经济社会效益分析62

18.1.成本及费用62

18.2财务分析70

18.3不确定性分析75

18.4偿债能力分析77

18.5财务分析结论78

18.6社会效益分析80

19风险因素分析81

19.1项目主要风险因素识别81

19.2防范和降低风险对策82

20研究结论83

梦洁工业园二、三期工程建设

项目可行性研究报告

1总论

1.1项目名称、承办单位及项目建设地点

项目名称：

梦洁工业园二、三期工程建设

承办单位：

湖南梦洁家纺股份有限公司

项目建设地点：

长沙高新技术产业开发区麓谷产业基地谷苑路

1.2初步可行性研究报告编制单位

编制单位：

长沙思龙企业发展顾问有限公司

资质：

湖南省咨询业协会咨询甲级资质

1.3项目提出的背景

当今国际家纺用品产业发展势头强劲，功能性、环保型的家用纺织品需求日趋旺盛。

在消费市场方面，据预测，全球高科技家用纺织品市场规模2010年将达到750亿美元，可望再增长50%，其应用领域也将越来越广。

随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，家纺行业得到高速发展。

我国家纺行业是国家产业政策重点支持的行业。

《纺织工业“十一五”规划》体现了国家发展家纺行业、鼓励自主品牌、推进高科技家用纺织品开发、节能降耗、提高生产效率的战略思路。

纺织行业亦是2009年国家十大振兴产业之一。

湖南梦洁家纺股份有限公司坚持以美化大众家居生活为己任，坚持不懈实施品牌战略，不断加强对新技术、新产品的研究与开发，大力拓展国内、国际市场。

公司坚持“品格第一”的经营理念，坚持公义、利他、诚信的行为准则，致力塑造爱家企业文化，多年来公司保持持续、稳定快速的发展，成为拥有员工1800余人，年销量收入近7亿元的现代家纺企业。

公司拥有858家梦洁专卖店，522家梦洁专柜，产品畅销全国。

梦洁连续12年被评为长沙市利税大户，是长沙市十大标志性工程和湖南省质量管理奖企业。

公司品牌战略显著，无论是在品牌形象、企业文化、人才培养、产品研发、市场销售等方面，均位居国内同行业前茅，产品出口逐年成倍增长，梦洁成为中国家纺行业知名品牌。

梦洁公司在不断做强做大的同时，面临发展的瓶颈问题：

生产办公场地严重不足，产能过小，无法满足日益增长的市场需求，一些原有老生产设备面临更新换代，产品质量有待进一步提高。

面对上述瓶颈，为使湖南梦洁家纺股份有限公司保持持续发展，增强发展后劲，进一步提升市场竞争力，企业在充分调研与论证的基础上，在长沙高新技术产业开发区征地148.89亩（99261.86㎡），高起点、高标准建立梦洁工业园区，打破制约公司发展瓶颈，从根本上解决生产、办公场地及产能不足等问题。

通过技术改造，引进国内外先进生产设备，生产具有领先国际质量标准的产品，持续保持国内及国际市场产品质量的优势，拉开与竞争对手的差距，实现公司快速发展，把梦洁做成一个“百年老店、国际品牌”。

为高层次的品牌竞争奠定良好的物质基础。

同时将会进一步提升企业形象、文化品位，进一步拓展市场，带动相关产业链的发展，增强企业国际竞争力。

梦洁工业园一期工程已于2006年6月开工，投资17810万元，建成总建筑面积约5万平方米的厂房，并引进相关设备，生产线现已全部投产，实现年新增产值5亿元，极大的提高了公司的生产能力。

本项目梦洁工业园二、三期工程建设的实施，旨在进一步促进公司在环境保护、资源节约、技术装备、工艺质量、科技含量等方面向国际一流水平迈进，将梦洁家纺工业园建成中国最大最好的家纺工业园，实现从制造型企业向服务型企业的战略转变，成为行业领跑者和行业标准制定者，把梦洁打造为全球家纺第一品牌。

通过本项目实施，预计三年后，企业产值将超过15亿元，自第四年开始，项目每年新增产值6.2亿元，每年新增净利润11587万元，新增上缴税金8236万元。

1.4企业简介

企业名称：

湖南梦洁家纺股份有限公司

公司住所：

长沙高新技术产业开发区麓谷产业基地谷苑路北侧

法定代表人：

姜天武

注册资本：

人民币4700万元

企业类型：

股份有限公司

经营范围：

生产、加工、销售纺织品、化学纤维制品、工艺美术品、文化办公用品；开发、生产、销售计算机软、硬件；经营本企业《中华人民共和国进出口企业资格证书》核定范围内的进出口业务。

成立日期：

2005年12月

登记机关：

湖南省工商行政管理局

公司1990年注册“梦洁”商标，1997年成立梦洁缝制品实业公司，正式成为独立法人单位，2000年改制成为湖南梦洁家纺有限公司，2005年整体变更为湖南梦洁家纺股份有限公司，公司主营家纺和软体家具产品，拥有“梦洁”、“寐”、“艾比”、“梦洁宝贝”等四个具有重要市场影响力的品牌。

公司拥有实力雄厚的家纺设计师团队，与多家国内外著名设计院所建立了广泛的战略合作联盟，在国内外的时尚之都上海、巴黎、米兰等城市建立了研发中心。

在全国拥有858家梦洁专卖店，522家梦洁专柜，产品畅销全国并出口美国、欧盟、东南亚等二十多个国家和地区。

公司在家纺行业内首家全方位导入CIS企业形象设计系统，首家通过ISO9001国际质量管理体系认证和ISO14000中国环境产品认证，首家实施ERP管理，实现全国营销网络电脑化管理。

2002年“梦洁”商标被认定为“中国驰名商标”，梦洁系列产品评为“中国名牌产品”；2004年公司荣获“同类产品市场综合占有率第一位”；2005年公司荣获“2005年度全国市场同类产品销量第一名”；2006年梦洁系列产品又被国家质量监督检验检疫总局认定为“国家免检产品”；2008年通过高新技术企业重新认定。

公司主要经济指标连续多年保持平均30%左右的增长速度，连续12年纳税超过千万；2009年公司实现销售收入近6.5亿元。

1.5研究工作的依据及范围

1.5.1工作依据

1.报告提纲依据发改委关于 《固定资产投资项目可行性研究报告》编制要求而确立；

2.设计基础数据来源于湖南梦洁家纺有限公司提供的有关资料及报告编制单位搜集的相关资料；

3.工程建设方案依据国家工程建设有关规程规范；

4.项目选址及规划设计遵循长沙市人民政府文件《长沙市城市规划管理技术规定》长政发[2002]46；

5.建筑、给排水、暖通、消防、环保、卫生章节设计依据国家该专业设计规范：

6.投资估算及财务评价依据发改委《投资项目经济评价方法与参数》第三版改扩建项目建设投资财务分析编制要求；

7.土建、给排水、采暖、通风及空调、动力、照明及弱电等建筑工程费用参照长沙市新建同类工程指标进行估算,其建筑材料、人工及机械台班费等均为项目所在地2010年的价格水平；

8.设备费原价参照类似设备价格或向厂家询价进行估算，国内设备运杂费按5%计算，进口设备进口环节相关税费按国家现行规定计算；

9．安装工程费参考同类工程指标，并依据现行材料价格及费用水平予以调整；

10．其他费用参照一般改扩建项目可行性研究投资估算编制办法的规定内容；

11．长期贷款年利率按照2009年12月31日中国人民银行的规定，名义年利率按5.40％计取，每年计息4次，有效年利率为5.51%；

12．生产过程中用于购买原材料、支付货款及工资等所需的周转资金（流动资金），采用详细估算法进行估算。

原材料、燃料、在产品、产成品及货款回收等周转次数结合本项目情况取值。

1.5.2工作范围

1.市场预测；

2.生产工艺技术论证；

2.建设条件及资源分析；

3.工程方案论证；

4.投资估算及财务评价；

1.6项目方案及建设内容

1.6.1项目方案

梦洁工业园二、三期工程拟建成七号生产车间、研发中心以及一号与二号办公楼，总建筑面积65199.79平方米。

1.6.2建设内容

1.七号生产车间，总建筑面积25199.79㎡；

2.研发中心，总建筑面积20000㎡；

3.一号与二号办公楼，总建筑面积为20000㎡；

4.上述建筑内的生产研发等相关设备的安装调试；

5.项目园区内的给排水工程；

6.项目园区内外运输；

7.总平面工程（含大门、围墙、园区绿化休闲等）。

1.7本项目的主要经济技术指标

本项目为梦洁工业园二、三期工程，总建筑面积65199.79平方米，需新增投资35000万元，其中建设投资29953万元，建设期利息1094万元，铺底流动资金3953万元；项目建成后，包括原有产能，公司将实现年产值15.9亿元。

第三年末项目清偿全部长期借款，自第四年开始，年净利润19671万元，年上缴税金15184万元。

项目总投资收益率30.54％，税前投资回收期3.30年，税后投资回收期3.66年。

项目实施为企业年新增产值6.2亿元，年新增净利润11587万元，年新增上缴税金8236万元，增量税后投资内部收益率29.59%，增量税前投资内部收益率34.65%，增量总投资收益率27.42％，增量税前投资回收期4.18年，增量税后投资回收期4.08年。

1.8研究结论

1. 梦洁工业园二、三期工程项目，在一期工程顺利建成投产的基础上，进一步加强工程与固定资产投资建设，完成工程建筑总面积65199.79平方米，建成七号生产车间以及研发中心、办公楼等配套设施，并通过技术改造建立高起点、高标准的梦洁工业园区，进一步扩大生产规模，顺应当前家纺产业规模化、集约化、国际化、服务化的发展趋势，符合国家产业政策和长沙高新区产业发展规划，项目市场前景广阔。

2.该建设项目设计合理，技术成熟。

项目实施有助于使湖南梦洁家纺股份有限公司形成完整、有序、高效的现代化企业管理，促进公司快速、持续发展，为实现高层次品牌竞争奠定良好的物质基础，同时将会进一步提升企业形象、文化品位，进一步拓展市场，带动相关产业链的发展，增强产品国际竞争力。

3.该项目的水、电、汽供应有保障；交通运输便捷；项目所需的原辅料供应有保障。

4.该项目采用积极的环保措施，各种排放均达到环保部门规定的排放标准。

5.项目新增投资35000万元，其中建设投资29953万元，建设期利息1094万元，铺底流动资金3953万元。

项目建成后，包括原有产能，公司将实现年产值15.9亿元。

第三年末项目清偿全部长期借款，自第四年开始，年净利润19671万元，年上缴税金15184万元。

项目总投资收益率30.54％，税前投资回收期3.30年，税后投资回收期3.66年。

项目实施为企业年新增产值6.2亿元，年新增净利润11587万元，年新增上缴税金8236万元，增量税后投资内部收益率29.59%，增量税前投资内部收益率34.65%，增量总投资收益率27.42％，增量税前投资回收期4.18年，增量税后投资回收期4.08年。

项目具有较好的经济效益，经济上可行。

2市场预测分析

2.1家纺行业市场总量分析

家用纺织品又叫装饰用纺织品，与服装用纺织品、产业用纺织品共同构成纺织业的三分天下。

作为纺织品中重要的一个类别，家用纺织品属于家居装饰中主要的“软装饰”品种，可细分为巾（毛巾、浴巾等）、被（床单、被套等）、毯（地毯、壁毯等）、带（流苏、饰边等）、帘（窗帘、浴帘等）、袋（衣物袋、储藏袋）、厨布（桌布、餐巾等）、沙发和各类靠垫等八大类，它在营造与转换家居环境中起着重要的作用。

家用纺织品既是满足人们日常基本生活需求的日用消费品，也是具有时尚、个性、舒适、保健等多方面功能的时尚消费品，家纺行业市场因此呈现出旺盛的需求。

2000年以来我国家纺行业以年增长20%以上的速度快速发展，2007年我国家用纺织品行业的产值已达7900亿元。

2008年家纺行业发展速度虽然有所放缓，但仍比2007年增长了11.4%，产值已达8800亿元。

2009年全国家纺行业产值达到9000亿元。

2000年全国人口普查，我国各族人民共计13亿多，到本世纪中期，将增加到15-16亿，近年来，我国经济持续稳定地增长，城镇居民生活水平得到较大改善。

目前，我国家用纺织品的消费和国外有很大差距。

我国家用纺织品的人均消费占消费性支出还不到1%，是服装消费的7%；而发达国家服装消费与家用纺织品消费支出基本持平。

日本家纺消费占纺织服装市场的份额高达40％。

美国人的家纺购买率是世界上最高的国家之一。

2009年，美国消费者购买了大约10亿条毛巾和大约6亿条床单和枕头套。

这意味着美国1.1亿个家庭中，每个家庭购买了至少9条毛巾和5条床单及枕套。

单从毛巾来说，数量上，我国居民人均消费0.25千克左右，而国外人均消费1.5-2.0千克以上；品质上，我国居民对产品品质的要求与国外相比还有相当大的差距。

另外，在家用纺织品应用领域和装饰文化上也存在差距，而差距就意味着存在巨大的市场发展空间。

据中国家纺行业协会调查，国人人均纺织品消费仍比世界平均水平低27％，而家纺生产与消费占纺织品总体生产消费的比例还不到发达国家的50％，因此市场前景广阔。

另据统计，我国每年新竣工的住宅面积为5亿平方米，再加上大量的旧宅改造，每年家居装修的工程将达3000亿元以上，而且每年以30％的速度增长，今后两年将达到5000亿元。

居民装修房屋花在家用纺织品的购置费用，约占整个工程的25％。

这是个很大的市场，另外，目前国内家用纺织品有50％集中在大城市，30％集中在县级市，而人口占全国70％的农民，消费量只有20％。

随着农村生活水平的提高，居住条件的改善及与城市间交流的频繁，使其对床上用品也会提出了较高的需求，而潜在的农村市场的启动将为家纺业可持续发展带来较深远的影响。

目前国人对家纺产品的消费观念也正在逐步变化，随着我国企业的设计和技术水平逐步提高，家纺市场巨大的消费潜能将被释放出来。

专家预计，在未来的10年家纺消费市场年增长率将不会低于20%。

未来几年，中国家纺市场预计将净增加2000亿-3000亿元的市场。

由此可以看出整个家纺行业市场前景十分广阔。

2.2国内外床上用品行业市场分析

床上用品行业是家用纺织品的其中一个子行业。

床上用品行业从事床上用品的设计、生产、加工、销售，是家用纺织品行业的重要组成部分。

在中国，床上用品业又称为寝装业，或者叫寝具业、卧具业及室内软装饰业。

2.2.1国际市场分析

从国际家用纺织装饰品市场发展趋势来看，国际家用纺织装饰品的发展呈上升趋势，对床上用品产品需求量均有不同幅度的增长，床上用品市场消费潜力很大。

美国、澳大利亚、新西兰、德国、巴基斯坦、葡萄牙、土耳其、法国、波兰、墨西哥等国家的家用纺织装饰品，年平均增长达7%-17%，未来几年，家用纺织装饰用品的发展增长比例还会上升，仅美国纺织装饰品的消费量将增长50%，年递增率为3.1%。

俄罗斯拥有1600万人口的莫斯科地区是较具有购买力的地区，该地区有10%的人对于高品质之家纺产品特别感兴趣。

日本对于家纺产品需求也日益增加，并且逐渐从过去单品单件的采购方式转为整体包括家具、家饰及室内搭配所营造的时尚感觉，特别是那些目前30余岁消费者所创造的800多万个家庭，加上每年70余万对新婚夫妻，是日本家纺产品市场未来发展的潜力。

该国市场对家纺产品的年消费量约为25亿美元，寝具方面有7.5%左右的成长率。

在未来10年内，高科技（纺织）家用纺织品市场规模将由2010年750亿美元增至2020年1200亿美元以上。

它已跳出传统（纺织）家纺型态，完全深入家用、装饰、医疗、环保、农业、建筑、地质、交通工具、包装、休闲、防护工业等多方领域。

受到化学工业、汽车工业、机械工业、纺织装饰、技术衣着等行业的高度重视。

因此，高科技家用纺织品在全球的市场需求巨大，市场前景非常广阔。

2.2.2国内市场分析

床上用品行业是家用纺织品的一个子行业。

随着我国经济持续高位增长，房地产业的迅速发展，人居环境得到普遍改善，对床上用品的需求大幅度提升，传统床上用品正由简单的、手工坊品的传统工业向拥有先进设备和全新经营理念的现代化工业转变。

随着市场容量的逐年扩大，客观上形成了一个巨大的床上用品消费市场。

2008年，我国床上用品家纺产业集群面临严峻形势仍保持了平稳增长态势，未出现大面积企业关停现象，显示了较强的抗风险能力，但销售和效益增幅有所回落。

2009年为近些年来又一个“结婚年”，年内约有12万人结婚，极大的催生了床上用品在婚庆方面的市场份额，刺激了床上用品的消费。

2009年2月国务院审议通过了纺织工业调整振兴规划（以下简称“规划”），明确提出“纺织工业是我国国民经济传统支柱产业和重要的民生产业，也是国际竞争优势明显的产业，在繁荣市场、扩大出口、吸纳就业、增加农民收入、促进城镇化发展等方面发挥着重要作用”。

规划的出台，对于改善企业发展环境，缓解企业融资难问题，加快优势企业、重点产业发展和调整行业结构具有积极的促进作用。

更为重要的是，规划明确了未来几年调整振兴的目标和重要任务，将有力的推动家纺行业加快调整，转变发展方式，提高竞争力。

由此可见，短期内我国家用纺织品依然有一个巨大的增长空间。

从长远看来，床上用品业，是我国新兴家纺行业的重要组成部分，也是我国纺织业中最具发展前景的产业之一，我国的床上用品业年产值占据了家纺业工业总产值的1/3。

国内的很多纺织企业都把生产床上用品作为最有力的市场竞争手段。

但是，国内厂商生产的还是以中低档的产品为主，高档的床上用品市场还存有很大的空间。

高新技术床上用品成为国际市场竞争的一个亮点，同时也是床上用品行业经济效益的新增长点。

据预测，2010年后家纺消费市场每年的增长率将不会低于20%，而人均消费每增加一个百分点，新增加的需求就是300多亿元。

因而在未来5年中，床上用品将成为我国最具发展前景的朝阳产业之一。

2.2.3市场发展趋势

1）市场需求发展预测

人们居住环境的改善对包括床上用品在内的整个家用纺织品市场提出了新的需求。

近年来，房地产投资增长迅速，据国家统计局发布的2009年全国房地产市场运行情况数据显示：

2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。

其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。

2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。

而商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。

由此可以估算装修费约2639亿人民币，若是5%用于室内软装饰中的床上用品，仅此一项就能产生132亿的需求。

预计2010年商品房实现销售面积10.93亿平方米，商品房实现销售额52681亿元。

由此可见，室内软装饰中的床上用品市场需求前景广阔。

同时，伴随着楼市的增长，重视环境装饰，提升生活品位，讲究个性、讲究文化、讲究艺术，制造舒心的居住环境巳成为人们安置新居时的一种追求。

这是包括床上用品在内的整个家用纺织品行业的又一潜在发展空间。

同时，随着对外开放的扩大，各地旅游业发展迅猛，我国的宾馆、饭店、餐饮、公共娱乐设施及交通工具的数量不断增加，所用卧具及室内软装饰需求扩大。

而目前高档饭店所用家用纺织品部分还依赖进口，如何替代进口产品为我国床品业留下了新的发展空间。

公共及个人交通工具的使用也为床品业创造了一定需求。

此外，我国长期倡导科教兴国战略，在平均教育程度提高的同时，学校的数量及服务水平也有了很大的发展，学生公寓替代了原来的学生宿舍，这为床上用品开辟了新的市场。

而卫生医疗及保健水平的提高，对床上用品在数量上与功能上都产生了新的需求。

综上所述，国内床上用品市场前景广阔。

2）消费需求趋势

（1）功能性床上用品保健化趋势。

随着床上用品消费群体素质的不断提高和年龄结构的不断变化，使床上用品的保暖、装饰、实用等常规功能，逐步向保健（如枕头）、环保（如特殊面料套件）、健康（如特殊靠垫）等方向过渡。

（2）情趣个性床上用品风