房地产投资招商房地产投资测算操作手册北京.docx
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房地产投资招商房地产投资测算操作手册北京
房地产投资测算操作手册(北京)
第一部分投资成本
一.征地补偿费
(一).土地出让金
1.计算方法:
土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系
数*用地面积
2.上交部门:
市财政局
3.依据:
(1)京政发[1993]34号文.
(2)京政发[1994]43号文.
4.说明:
(1)各区类地价取值详见附件;
(2)城近郊区土地出让金的60%返还区财政;
(3)远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;
(4)市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的
企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征
用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金,其
中的60%返还企业,由留用企业专项用于开发项目的基础
设施建设.
(5)在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按
照区县划分,不同区县的同类地区差别很大,而且周围环
境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为
十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价
的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范.
同时考虑到说明
(2),(3),(4),在测算地价时加入"操作
系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.
附件:
(1)1-10类地区土地出让金标准价;
(2)土地出让金修正系数表.
(二).征地及拆迁补偿费:
详见附资料一:
土地征用及拆迁补偿费开支范围.
说明:
(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土
地开发及其它费用"的数据.
二.前期工程费:
(取值在40-120元/平米)
1.临时水,电,路,场地平整费
依据:
1992年建安工程定额;
标准:
按实际发生工程量计算;
说明:
施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元
/平米,或建安工程费的1%.
2.规划,测量,勘察,设计费:
依据:
原国家建委(79)建发设字第315号文,国家
计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号
文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.
标准:
(1)勘察费:
概算价*0.30-0.80%
(2)民用建筑设计费
民用建筑工程设计费率收费标准
单位:
%
┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
┃工程 │ 工程概算投资(万元) ┃
┃ ├─────┬─────┬─────┬─────┨
┃等级 │300以下│301-1000│1001-3000│3001以上┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃特级 │ 2.2 │ 2.1 │ 2.0 │ 1.9 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃一级 │ 2.0 │ 1.9 │ 1.8 │ 1.7 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃二级 │ 1.8 │ 1.7 │ 1.6 │ 1.5 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃三级 │ 1.6 │ 1.5 │ 1.4 │ 1.3 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃四级 │ 1.4 │ 1.3 │ 1.2 │ ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃五级 │ 1.2 │ 1.1 │ │ ┃
┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛
备注:
特级:
1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的
特高级大型公共建筑;
2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的
中小型公共建筑;
3.30层以上建筑;
4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.
一级:
1.高级大型公共建筑;
2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小
型公共建筑;
3.16层以上29层以下或超过50米高的公共建
筑.
二级:
1.中高级,大中型公共建筑;
2.技术要求较高的中小型建筑;
3.16层以上29层以下住宅.
三级:
1.中级,中型公共建筑;
2.7层以上(含7层)15层以下有电梯住宅或框
架结构的建筑;
四级:
1.一般中小型公共建筑;
2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.
五级:
一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.
说明:
(1)民用建筑大型>10000平米
中型3000-10000平米
小型<3000平米
(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,
其工作量的比例为40%和60%.
(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.
3.规划条件,可行性研究费
依据:
建设部(1991)第425号文
标准:
(1)按现行规划收费定额计算:
工日定额
*85元/工日
用地规模(公顷) 工日定额
<=3 90
10 300
20 500
30 780
40 920
50 1000
>50 面议
(2)施工执照费按京政发[1988]21号文:
概
算额*(1-3)‰
三.基础设施费
1.红线内基础设施费
依据:
京政发[1993]34号文
标准:
1).根据项目的实际情况定.
管线延长米*管线单方造价.
2).根据经验,基础设施费一般为建安工
程费的2%-10%.
说明:
(1)一般该项费用为基础设施各种管线工
程量*单方造价;
(2)各种管线单方造价:
自来水管线 600元/米
雨水管线 700元/米
污水管线 800元/米
煤气管线 1000元/米
热力管线 2000元/米
供电管线 700元/米
电信管线 1500元/门
道路 80元/平米
绿化 20元/平米
(3)经验数据:
环卫费 5元/平米
照明费 5元/平米
(4)该项费用一般范围 150-400元/平米
普通住宅 150元/平米
高档住宅(公寓,写字楼) 400元/平米
2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)
依据:
设计方案和集资协议;
标准:
根据项目的实际情况定;
说明:
(1)热力,煤气,自来水,污水处理如有集
资,则相应的四源费中的该项不在计取.
(2)若自己修建,测算依据同红线内基础
设施费.
四.房屋建安工程费
1.建安工程费
依据:
现行建安费定额计算单方造价.
标准:
(1)普通住宅多层 900-1000元/平米
高层 1600-1800元/平米
(2)公共建筑
A.公寓,写字楼 3000-4500元/平米
其中:
结构 1000-1500元/平米
装修 800-1000元/平米
设备 1200-2000元/平米
B.别墅 3000元/平米
说明:
(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,
医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政
管理,市政公用.
(2)依据:
京政发[1985]149号文;
标准:
建筑面积9678-10630平米/千户
工程取费按实际工程量.
①.详见公建配套附表.
a.北京市新建改建居住小区公共服务
设施配套建设定额指标;
b.北京市新建改建居住区公共服务设
施配套建设定额指标;
②.通常取7-15%为公建配套面积比率.
2.招投标费
依据:
京政办发(1987)第152号文
标准:
中标额*1‰
3.预算审查费
依据:
(84)建京经字第439号;
标准:
预算造价*0.5‰
(京计基字(1997)第0711号,住宅项目费率为0%)
4.工程监理费
依据:
(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;
(2)[93]京建法字第029号
标准:
工程造价*适用税率
适用税率:
工程造价500万元以下 2.5%
500---1000 2.0-2.5%
1000---5000 1.4-2.0%
5000--10000 1.2-1.4%
10000--50000 0.8-1.2%
50000-100000 0.6-0.8%
>100000 0.6%
说明:
(1)实行监理的工程由监理单位向工程质量
监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的7%,
工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.
(2)设计监理费由于金额相对较小,测算时一
般不予考虑.
5.竣工图费
依据:
(86)市建规字第097号;
标准:
设计费*7%
6.建材发展基金
依据:
(89)京建材字第292号;
标准:
建安工程造价*2%
(京计基字(1997)第0711号,住宅项目费率为0%)
五.公共配套设施费
1.锅炉房
标准:
总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价
说明:
(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;
(2)锅炉每吨造价约25万元.
2.变配电所
标准:
每建筑平米30元.
3.集资维护费
标准:
每建筑平米80元.
4.电贴费(建设部明文取消,北京仍在执行)
依据:
原(84)华北电供用字25号文290元/KVA
后调整为四环路以内1100元/KVA
四环路以外550元/KVA;
现调整为单路供电270元/KVA
双路供电540元/KVA;
说明:
住宅用电量30-60VA/平米;
其他用电量50-80VA/平米.
六.管理费
依据:
(92)京价收字第124号;
标准:
一至五项之和*2.5%.
七.基础设施增容费
1.商品房
依据:
京计基字(1988)第866号文
标准:
自来水厂建设费12元/平米;
煤气厂建设费29元/平米;
供热厂建设费30元/平米;
污水处理厂建设费10元/平米;
说明:
(1).用一项交一项;
(2).如其中之一在基础设施中有集资,则该项
不再重复计取;
2.非住宅建设项目四源费
依据:
(1).京政发(1986)131号;
(2).京政发(1986)155号;
标准:
自来水厂建设费:
设计日用水量*830元/吨;
煤气厂建设费:
设计日用气量*600元/吨;
供热厂建设费:
设计每小时供热量*35万元
/百万大卡;
污水处理厂建设费:
设计日排污量*830元/吨;
说明:
交纳数额在20万元以上的在接用"四源"之前
可以分期交纳.
八.项目配套设施建设费
1.综合开发市政费
依据:
(1).京计基字(1988)第648号;
(2).市开办(1988)经字第2号;
标准:
(1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;
(2).建设投资*15%;
2.分散建设市政费
依据:
京计基字(1988)第648号;
标准:
多层,纯住宅建筑面积*60元/平米;
高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;
3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100
元/平米计算。
九.两税一费
1.营业税
依据:
(90)财税字第009号;
标准:
商品房收入*5%;
2.城市建设维护税
依据:
市开办(1988)经字第2号;
标准:
营业税*7%;
3.教育附加费
依据:
市开办(1988)经字第2号;
标准:
营业税*3%;
两税一费计取标准:
商品房收入*5.5%;
十.用电权费(取消)
依据:
京政发[1993]17号
标准:
(1).住宅建筑面积*40元/平米;
(2).其他用电量(KVA)*4000元/KVA;
用电量:
(1)住宅用电量20-30VA/平米;
(2)其他用电量40-50VA/平米;
十一.投资方向调节税(取消)
依据:
京税字(1991)805号
标准:
(商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权
费-土地出让金)*80%*适用税率
适用税率:
(1).按国家规定不纳入计划管理,投资额不满
5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.
(2).一般民用住宅,包括商品房住宅,其税率
为5%;
(3).更新改造项目,其税率为10%;
(4).京政发[1991]61号通知,税率表未列出的
除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为
15%;
(5).公费建设超标准独门独院,别墅式住宅,
经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为30%.
十二.不可预见费
依据:
估
标准:
一至六项之和*5%.
十三.建设周期
依据:
建安工程定额
标准:
建筑面积(万平米) 建设周期(年)
<=3.0 1
3.0--6.0 2
6.0--12.0 3
>=12.0 4
第二部分经营成本
一.企划费用
依据:
估
标准:
一般为销售收入的1-3%.
说明:
该费用主要用于开发项目的广告策划,公关费用
,宣传费用.
二.出售商品房手续费
依据:
京政发[1988]82号文
标准:
商品房成交价或保护价*1%.
说明:
买卖双方各负担0.5%.
三.印花税
标准:
商品房成交价*0.5‰
说明:
因该项费用金额较小,一般忽略计算.
第三部分土地增值税
一.土地增值税
依据:
《土地增值税暂行条例》;
标准:
增值额*适用增值税率;
说明:
1.增值额=销售收入-投资成本-经营成本;
2.增值税率采用超额累进税率:
(1).增值额未超过扣除项目50%的部分,税率
为30%;
(2).增值额超过扣除项目50%,未超过扣除
项目100%的部分,税率为40%;
(3).增值额超过扣除项目100%,未超过扣除
项目200%的部分,税率为50%;
(4).增值额超过扣除项目200%的部分,税率
为60%.
3.为便于计算,引进速算扣除率概念.
土地增值税=增值额*增值税率-扣除项目*速
算扣除率
增值额/扣除项目 增值税率 速算扣除率
<=50% 30% 0%
<=100% 40% 5%
<=150% 50% 15%
<=200% 60% 35%
4.建设普通住宅出售,增值额未超过扣除项
目金额的20%,免税.
第四部分所得税,税后利润和利润率
一.所得税
标准:
所得税=(销售利润-增值税)*33%
说明:
销售利润=销售收入-投资成本-经营成本.
二.税后利润
标准:
税后利润=销售利润-增值税-所得税
三.福利基金
标准:
福利基金=税后利润*5%
四.投资回报率
1.增值比例=(销售收入-扣除项目)/投资成本*100%
2.投资回报率=税后利润/投资成本*100%.
附件1.
土地征收及拆迁补偿费开支范围
一.土地征收及拆迁补偿费:
1.征地补偿费:
计算方法:
征地面积*同类土地前三年平均产值*(5
-6)倍
说明:
(1)无效益地或国家建设使用国有土地不发补偿费
;
(2)征地补偿费和安置补助费总和最高不得超过前
三年平均产值的20倍;
(3)根据京政发(1991)26号文件;
(4)付给乡或村.
2.耕地占地税:
计算方法
朝阳,海淀,丰台,石景山区:
9元/平米;
门头沟,房山,昌平,大兴,通县,顺义:
8元/平米;
密云,怀柔,延庆,平谷:
7元/平米;
学校,幼儿园,敬老院,医院等建设用地免征.
说明:
(1)获准占地之日起三十日内缴纳,过期按日加收
应纳税额的千分之五的滞纳金.
(2)依据市政发(1978)93号文件.国地87年4月1
日27号文.
(3)付给区财政局.
3.菜地开发建设基金.
计算方法:
朝阳,海淀,丰台,石景山区,大兴县南郊农场菜
地3万元/亩,门头沟和远郊区,县菜地:
1万元/亩
市政基础设施和中,小学校/幼儿园建设征用菜
地按上述标准的50%缴纳.
说明:
(1)依据市政发(86)137号文件.
(2)由区地用科代收,交市财政.
4.青苗补助费
计算方法:
青苗当年计划产量价值*生产阶段补偿比例(或双
方协商解决).
播种初期 发育时间 成熟期
为第一阶段 为第二阶段 为第三阶段
蔬菜 60% 80% 100%
大田作物 70% 90% 100%
说明:
(1)依据(57)市京字第321号通知;
(2)付给大队或村.
5.树木补偿费
计算方法:
材树:
材积*木材牌价*(1+50%);
鲜果树:
前三年平均产值*(5~6倍)
干果树:
前三年平均产值*(7~8倍)
说明:
(1)果树有材值的加发材值补偿,未结果幼树发适
当补助费.
(2)依据市政发(84)116号文件.
(3)付给大队或村.
6.水井,机井补偿费.
计算方法
水井按原投入工料费
机井按7--15万元/座
说明:
(1)枯井,废井不予补偿.
(2)水井依据市政发(84)116号文件规定的标准上
浮20%.
(3)依据北京市建设工程其它费用定额(1992).
(4)付给大队或村.
7.坟墓迁移费.
计算方法:
坟墓座数*(800-2000元/座).
(1)依据北京市建设工程其它费用定额(1992).
(2)依据市政发(84)116号文件.
(3)依据市房第字(84)100号文件.
(4)付给村或所有人.
8.安置补助费
计算方法:
安置人口数*征地前耕地面积和农业人口的比例
*亩年产值*(3--10倍),安置人口数按征地前的农
业人口和耕地面积的比例及征地数量计算.
用地单位无力安置由其它单位安置的劳动力,每
人付安置单位补助费及劳动力差额补贴供不应合
计2.5--3万元.
说明:
(1)依据市政发(93)16号文件,京政发(91)26号.
(2)付给安置单位.
9.农转工人员级差补贴:
依据京劳办发字(1993)
451号.
农转工人员核定工资等级.
10.拆迁农转居超转病残生活补助费
计算方法:
82岁以下每人应拨金额
(82--现有年龄)*12个月*(62--72元/人月).
补助月数不满100个月的均按100个月计算.
无人赡养的孀寡孤独及病残人员,每人每月
250元.
(1)发放对象为原有社员劳动力近三年每年劳动
100天以上者,因年老(男59岁,女49岁以上)和
适龄不宜按排工作的病残人员.
(2)依据北京市建设征地农转居超转人员生活补
助费接收标准.
(3)付给市民政局.
(4)国家统规定的各项调价补贴.
11.超转劳动力管理服务费
计算方法:
拆迁农