房地产投资招商房地产投资测算操作手册北京.docx

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房地产投资招商房地产投资测算操作手册北京

房地产投资测算操作手册（北京）

　　第一部分投资成本

一.征地补偿费

（一）.土地出让金

　　　1.计算方法:

　　　　　土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系

　　　　　数*用地面积

　　　2.上交部门:

市财政局

　　　3.依据:

（1）京政发[1993]34号文.

（2）京政发[1994]43号文.

　　　4.说明:

（1）各区类地价取值详见附件;

（2）城近郊区土地出让金的60%返还区财政;

　　　　　　　（3）远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;

　　　　　　　（4）市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的

　　　　企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征

　　　　用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金,其

　　　　中的60%返还企业,由留用企业专项用于开发项目的基础

　　　　设施建设.

　　　　　　　（5）在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按

　　　　照区县划分,不同区县的同类地区差别很大,而且周围环

　　　　境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为

　　　　十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价

　　　　的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范.

　　　　同时考虑到说明

（2）,（3）,（4）,在测算地价时加入"操作

　　　　系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.

　　　　附件:

（1）1-10类地区土地出让金标准价;

（2）土地出让金修正系数表.

（二）.征地及拆迁补偿费:

　　　详见附资料一:

土地征用及拆迁补偿费开支范围.

　　　说明:

（1）测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土

　　　　　　　地开发及其它费用"的数据.

二.前期工程费:

（取值在40-120元/平米）

　　1.临时水,电,路,场地平整费

　　　依据:

1992年建安工程定额;

　　　标准:

按实际发生工程量计算;

　　　说明:

施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元

　　　　　　/平米,或建安工程费的1%.

　　2.规划,测量,勘察,设计费:

　　　依据:

原国家建委（79）建发设字第315号文,国家

计委计字（1984）596号文,建设部（1991）第150,316,425号

文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.

　　　标准:

（1）勘察费:

概算价*0.30-0.80%

（2）民用建筑设计费

　　　　　　　民用建筑工程设计费率收费标准

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位:

%

┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

┃工程　│　　　　工程概算投资（万元）　　　　　┃

┃　　　　├─────┬─────┬─────┬─────┨

┃等级　│300以下│301-1000│1001-3000│3001以上┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃特级　│　2.2　│　2.1　│　　2.0　│　　1.9　┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃一级　│　2.0　│　1.9　│　1.8　│　1.7　┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃二级　│　1.8　│　1.7　│　1.6　│　1.5　┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃三级　│　1.6　│　1.5　│　1.4　│　1.3　┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃四级　　│　1.4　│　1.3　│　1.2　│　　　　┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃五级　│　1.2　│　1.1　│　　　　　│　　　　┃

┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛

　备注:

　　特级:

1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的

　　　　　　特高级大型公共建筑;

　　　　　2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的

　　　　　　中小型公共建筑;

　　　　　3.30层以上建筑;

　　　　　4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.

　　一级:

1.高级大型公共建筑;

　　　　　2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小

　　　　　　型公共建筑;

　　　　　3.16层以上29层以下或超过50米高的公共建

　　　　　　筑.

　　二级:

1.中高级,大中型公共建筑;

　　　　　2.技术要求较高的中小型建筑;

　　　　　3.16层以上29层以下住宅.

　　三级:

1.中级,中型公共建筑;

　　　　　2.7层以上（含7层）15层以下有电梯住宅或框

　　　　　　架结构的建筑;

　　四级:

1.一般中小型公共建筑;

　　　　　2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.

　　五级:

一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.

　说明:

（1）民用建筑大型>10000平米

　　　　　　　　　　中型3000-10000平米

　　　　　　　　　　小型<3000平米

（2）仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,

　　　　　其工作量的比例为40%和60%.

　　　　（3）提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.

　3.规划条件,可行性研究费

　　　依据:

建设部（1991）第425号文

　　　标准:

（1）按现行规划收费定额计算:

工日定额

　　　　　　　　*85元/工日

　　　　用地规模（公顷）　　　　　　工日定额

　　　　　　<=3　　　　　　　　　　　　90

　　　　　　10　　　　　　　　　　　　300

　　　　　　20　　　　　　　　　　　　500

　　　　　　30　　　　　　　　　　　　780

　　　　　　40　　　　　　　　　　　　920

　　　　　　50　　　　　　　　　　　1000

　　　　　　>50　　　　　　　　　　　面议

（2）施工执照费按京政发[1988]21号文:

概

　　　　　　　　算额*（1-3）‰

三.基础设施费

　　1.红线内基础设施费

　　　依据:

京政发[1993]34号文

　　　标准:

1）.根据项目的实际情况定.

　　　　　　　管线延长米*管线单方造价.

　　　　　　2）.根据经验,基础设施费一般为建安工

　　　　　　　程费的2%-10%.

　　　说明:

（1）一般该项费用为基础设施各种管线工

　　　　　　　程量*单方造价;

（2）各种管线单方造价:

　　　　　　　　　自来水管线　　　600元/米

　　　　　　　　　雨水管线　　　　700元/米

　　　　　　　　　污水管线　　　　800元/米

　　　　　　　　　煤气管线　　　　1000元/米

　　　　　　　　　热力管线　　　　2000元/米

　　　　　　　　　供电管线　　　　700元/米　　

　　　　　　　　　电信管线　　　　1500元/门

　　　　　　　　　道路　　　　　　　80元/平米

　　　　　　　　　绿化　　　　　　　20元/平米

　　　　　　（3）经验数据:

　　　　　　　　　环卫费　　　　　　　5元/平米

　　　　　　　　　照明费　　　　　　　5元/平米

　　　　　　（4）该项费用一般范围　　　150-400元/平米

　　　　　　　　普通住宅　　　　　　　　150元/平米

　　　　　　　　高档住宅（公寓,写字楼）　　400元/平米

　　2.红线外基础设施费（包括集资和自己修建）

　　　依据:

设计方案和集资协议;

　　　标准:

根据项目的实际情况定;

　　　说明:

（1）热力,煤气,自来水,污水处理如有集

　　　　　　　资,则相应的四源费中的该项不在计取.

（2）若自己修建,测算依据同红线内基础

　　　　　　　设施费.

四.房屋建安工程费

　　1.建安工程费

　　　依据:

现行建安费定额计算单方造价.

　　　标准:

（1）普通住宅多层　　　　900-1000元/平米

　　　　　　　　　　　　高层　　　1600-1800元/平米

（2）公共建筑

　　　　　　　A.公寓,写字楼　　　　3000-4500元/平米

　　　　　　　　其中:

结构　　　　1000-1500元/平米

　　　　　　　　　　　装修　　　　　800-1000元/平米

　　　　　　　　　　　设备　　　　1200-2000元/平米

　　　　　　　B.别墅　　　　　　　　　　3000元/平米

　　　说明:

（1）公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,

　　　　　医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政

　　　　　管理,市政公用.

（2）依据:

京政发[1985]149号文;

　　　　　　　　标准:

建筑面积9678-10630平米/千户

　　　　　　　　工程取费按实际工程量.

　　　　　　　　①.详见公建配套附表.

　　　　　　　　　　a.北京市新建改建居住小区公共服务

　　　　　　　　　　　设施配套建设定额指标;

　　　　　　　　　　b.北京市新建改建居住区公共服务设

　　　　　　　　　　　施配套建设定额指标;

　　　　　　　　②.通常取7-15%为公建配套面积比率.

　　2.招投标费

　　　依据:

京政办发（1987）第152号文

　　　标准:

中标额*1‰

　　3.预算审查费

　　　依据:

（84）建京经字第439号;

　　　标准:

预算造价*0.5‰

　　　（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）

　　4.工程监理费

　　　依据:

（1）国家物价局.建设部[1992]价费字479号;

（2）[93]京建法字第029号

　　　标准:

工程造价*适用税率

　　　适用税率:

　　　工程造价500万元以下　　　　　　　　2.5%

　　　　　　　　500---1000　　　　　　2.0-2.5%

　　　　　　　　1000---5000　　　　　1.4-2.0%

　　　　　　　　5000--10000　　　　　　1.2-1.4%

　　　　　　　　10000--50000　　　　　　0.8-1.2%

　　　　　　　　50000-100000　　　　　　0.6-0.8%

　　　　　　　　　>100000　　　　　　　　　　0.6%

　　　说明:

（1）实行监理的工程由监理单位向工程质量

　　　　　　　监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的7%,

　　　　　　　工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.

（2）设计监理费由于金额相对较小,测算时一

　　　　　　　般不予考虑.

　　5.竣工图费

　　　依据:

（86）市建规字第097号;

　　　标准:

设计费*7%

　　6.建材发展基金

　　　依据:

（89）京建材字第292号;

　　　标准:

建安工程造价*2%

　　　（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）

五.公共配套设施费

　1.锅炉房

　　标准:

总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价

　　说明:

（1）锅炉每吨供热面积约5000平米;

（2）锅炉每吨造价约25万元.

　2.变配电所

　　标准:

每建筑平米30元.

　3.集资维护费

　　标准:

每建筑平米80元.

　4.电贴费（建设部明文取消，北京仍在执行）

　　依据:

原（84）华北电供用字25号文290元/KVA

　　　　后调整为四环路以内1100元/KVA

　　　　　　　　四环路以外550元/KVA;

　　　　现调整为单路供电270元/KVA

　　　　　　　　双路供电540元/KVA;

　　说明:

住宅用电量30-60VA/平米;

　　　　其他用电量50-80VA/平米.

六.管理费

　　依据:

（92）京价收字第124号;

　　标准:

一至五项之和*2.5%.

七.基础设施增容费

　1.商品房

　　依据:

京计基字（1988）第866号文

　　标准:

自来水厂建设费12元/平米;

　　　　　煤气厂建设费29元/平米;

　　　　　供热厂建设费30元/平米;

　　　　　污水处理厂建设费10元/平米;

　　说明:

（1）.用一项交一项;

（2）.如其中之一在基础设施中有集资,则该项

　　　　　　不再重复计取;

　2.非住宅建设项目四源费

　　依据:

（1）.京政发（1986）131号;

（2）.京政发（1986）155号;

　　标准:

　　　自来水厂建设费:

设计日用水量*830元/吨;

　　　煤气厂建设费:

设计日用气量*600元/吨;

　　　供热厂建设费:

设计每小时供热量*35万元

　　　　　　　　　　　/百万大卡;

　　　污水处理厂建设费:

设计日排污量*830元/吨;

　　说明:

交纳数额在20万元以上的在接用"四源"之前

　　　可以分期交纳.

八.项目配套设施建设费

　1.综合开发市政费

　　依据:

（1）.京计基字（1988）第648号;

（2）.市开办（1988）经字第2号;

　　标准:

（1）.（商品房收入-四源费-用电权）*15%;

（2）.建设投资*15%;

　2.分散建设市政费

　　依据:

京计基字（1988）第648号;

　　标准:

多层,纯住宅建筑面积*60元/平米;

　　　　　高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;

　3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100

　　元/平米计算。

九.两税一费

　1.营业税

　　依据:

（90）财税字第009号;

　　标准:

商品房收入*5%;

　2.城市建设维护税

　　依据:

市开办（1988）经字第2号;

　　标准:

营业税*7%;

　3.教育附加费

　　依据:

市开办（1988）经字第2号;

　　标准:

营业税*3%;

　　　　两税一费计取标准:

商品房收入*5.5%;

十.用电权费（取消）

　　依据:

京政发[1993]17号

　　标准:

（1）.住宅建筑面积*40元/平米;

（2）.其他用电量（KVA）*4000元/KVA;

　　用电量:

（1）住宅用电量20-30VA/平米;

（2）其他用电量40-50VA/平米;

十一.投资方向调节税（取消）

　　依据:

京税字（1991）805号

　　标准:

（商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权

　　　　　费-土地出让金）*80%*适用税率

　　适用税率:

（1）.按国家规定不纳入计划管理,投资额不满

　　　　5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.

（2）.一般民用住宅,包括商品房住宅,其税率

　　　　为5%;

　　（3）.更新改造项目,其税率为10%;

　　（4）.京政发[1991]61号通知,税率表未列出的

　　　　除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为

　　　　15%;

　　（5）.公费建设超标准独门独院,别墅式住宅,

　　经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为30%.

十二.不可预见费

　　依据:

估

　　标准:

一至六项之和*5%.

十三.建设周期

　　依据:

建安工程定额

　　标准:

　　　　建筑面积（万平米）　　　　建设周期（年）

　　　　　<=3.0　　　　　　　　　　　1

　　　　　3.0--6.0　　　　　　　　　2

　　　　　6.0--12.0　　　　　　　　　3

　　　　　>=12.0　　　　　　　　　　　4

　　第二部分经营成本

一.企划费用

　　依据:

估

　　标准:

一般为销售收入的1-3%.

　　说明:

该费用主要用于开发项目的广告策划,公关费用

　　　　,宣传费用.

二.出售商品房手续费

　　依据:

京政发[1988]82号文

　　标准:

商品房成交价或保护价*1%.

　　说明:

买卖双方各负担0.5%.

三.印花税

　　标准:

商品房成交价*0.5‰

　　说明:

因该项费用金额较小,一般忽略计算.

　　第三部分土地增值税

一.土地增值税

　　依据:

《土地增值税暂行条例》;

　　标准:

增值额*适用增值税率;

　　说明:

1.增值额=销售收入-投资成本-经营成本;

　　　　　2.增值税率采用超额累进税率:

（1）.增值额未超过扣除项目50%的部分,税率

　　　　　　　为30%;

（2）.增值额超过扣除项目50%,未超过扣除

　　　　　　　项目100%的部分,税率为40%;

　　　　　（3）.增值额超过扣除项目100%,未超过扣除

　　　　　　　项目200%的部分,税率为50%;

　　　　　（4）.增值额超过扣除项目200%的部分,税率

　　　　　　　为60%.

　　　　　3.为便于计算,引进速算扣除率概念.

　　　　　　土地增值税=增值额*增值税率-扣除项目*速

　　　　　　算扣除率

　　　　　增值额/扣除项目　　增值税率　　　速算扣除率

　　　　　　　<=50%　　　　　　30%　　　　　0%

　　　　　　　<=100%　　　　　40%　　　　　　5%

　　　　　　　<=150%　　　　　　50%　　　　　　15%

　　　　　　　<=200%　　　　　　60%　　　　　　35%

　　　　　4.建设普通住宅出售,增值额未超过扣除项

　　　　　　目金额的20%,免税.

　　第四部分所得税,税后利润和利润率

一.所得税

　　标准:

所得税=（销售利润-增值税）*33%

　　说明:

销售利润=销售收入-投资成本-经营成本.

二.税后利润

　　标准:

税后利润=销售利润-增值税-所得税

三.福利基金

　　标准:

福利基金=税后利润*5%

四.投资回报率

　　1.增值比例=（销售收入-扣除项目）/投资成本*100%

　　2.投资回报率=税后利润/投资成本*100%.

　　附件1.

土地征收及拆迁补偿费开支范围

一.土地征收及拆迁补偿费:

　　1.征地补偿费:

　　　计算方法:

征地面积*同类土地前三年平均产值*（5

　　　　　　　　-6）倍

　　　说明:

（1）无效益地或国家建设使用国有土地不发补偿费

　　　　　　;

（2）征地补偿费和安置补助费总和最高不得超过前

　　　　　　三年平均产值的20倍;

　　　　（3）根据京政发（1991）26号文件;

　　　　（4）付给乡或村.

　　2.耕地占地税:

　　　计算方法

　　　朝阳,海淀,丰台,石景山区:

9元/平米;

　　　门头沟,房山,昌平,大兴,通县,顺义:

8元/平米;

　　　密云,怀柔,延庆,平谷:

7元/平米;

　　　学校,幼儿园,敬老院,医院等建设用地免征.

　　　说明:

（1）获准占地之日起三十日内缴纳,过期按日加收

　　　　应纳税额的千分之五的滞纳金.

（2）依据市政发（1978）93号文件.国地87年4月1

　　　　日27号文.

　　　（3）付给区财政局.

　　3.菜地开发建设基金.

　　　计算方法:

　　　朝阳,海淀,丰台,石景山区,大兴县南郊农场菜

　　　地3万元/亩,门头沟和远郊区,县菜地:

1万元/亩

　　　市政基础设施和中,小学校/幼儿园建设征用菜

　　　地按上述标准的50%缴纳.

　　　说明:

（1）依据市政发（86）137号文件.

（2）由区地用科代收,交市财政.

　　4.青苗补助费

　　　计算方法:

　　　青苗当年计划产量价值*生产阶段补偿比例（或双

　　　方协商解决）.

　　　　　　　　播种初期　　发育时间　　成熟期

　　　　　　　　为第一阶段　为第二阶段　为第三阶段

　　　蔬菜　　　　60%　　　　　80%　　　　100%

　　　大田作物　　70%　　　　　90%　　　　100%

　　　说明:

（1）依据（57）市京字第321号通知;

（2）付给大队或村.

　　5.树木补偿费

　　　计算方法:

　　　材树:

材积*木材牌价*（1+50%）;

　　　鲜果树:

前三年平均产值*（5~6倍）

　　　干果树:

前三年平均产值*（7~8倍）

　　　说明:

（1）果树有材值的加发材值补偿,未结果幼树发适

　　　　当补助费.

（2）依据市政发（84）116号文件.

　　　（3）付给大队或村.

　　6.水井,机井补偿费.

　　计算方法

　　水井按原投入工料费

　　机井按7--15万元/座

　　说明:

（1）枯井,废井不予补偿.

（2）水井依据市政发（84）116号文件规定的标准上

　　　　浮20%.

　　　（3）依据北京市建设工程其它费用定额（1992）.

　　　（4）付给大队或村.

　　7.坟墓迁移费.

　　计算方法:

　　　坟墓座数*（800-2000元/座）.

（1）依据北京市建设工程其它费用定额（1992）.

（2）依据市政发（84）116号文件.

　　（3）依据市房第字（84）100号文件.

　　（4）付给村或所有人.

　　8.安置补助费

　　计算方法:

　　　安置人口数*征地前耕地面积和农业人口的比例

　　　*亩年产值*（3--10倍）,安置人口数按征地前的农

　　　业人口和耕地面积的比例及征地数量计算.

　　　用地单位无力安置由其它单位安置的劳动力,每

　　　人付安置单位补助费及劳动力差额补贴供不应合

　　　计2.5--3万元.

　　说明:

（1）依据市政发（93）16号文件,京政发（91）26号.

（2）付给安置单位.

　　9.农转工人员级差补贴:

依据京劳办发字（1993）

　　　　　　　　　　　　　451号.

　　　农转工人员核定工资等级.

　　10.拆迁农转居超转病残生活补助费

　　　计算方法:

　　　　82岁以下每人应拨金额

　　　　（82--现有年龄）*12个月*（62--72元/人月）.

　　　　补助月数不满100个月的均按100个月计算.

　　　　无人赡养的孀寡孤独及病残人员,每人每月

　　　　250元.

（1）发放对象为原有社员劳动力近三年每年劳动

　　　　　100天以上者,因年老（男59岁,女49岁以上）和

　　　　　适龄不宜按排工作的病残人员.

（2）依据北京市建设征地农转居超转人员生活补

　　　　　助费接收标准.

　　　（3）付给市民政局.

　　　（4）国家统规定的各项调价补贴.

　　11.超转劳动力管理服务费

　　　计算方法:

　　　　拆迁农