大丰调研报告(初稿).ppt

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大丰市场调研世联&嘉联事业二部二一四年二月谨呈：

长坤置业有限公司11、经济背景、经济背景22、宏观政策背景、宏观政策背景全国房地产投资额呈上升趋势全国房地产投资额呈上升趋势1、房地产投资占比逐渐回归理性，住宅投资占比仍最大2、经济增长中枢趋势性下移，CPI破3%意味着货币政策将偏紧。

12月汇丰PMI略微下降至50.5，经济复苏力度有待观察。

预计2014年GDP仍要保七，问题不大。

11、经济背景、经济背景22、政策背景、政策背景三中全会公告与房地产相关的内容三中全会公告与房地产相关的内容主要体现在三句话“建立城乡统一的建设用地市场建立城乡统一的建设用地市场”、“完善完善城镇化健康发展体制城镇化健康发展体制”、“必须完善立法、明确事权、改革税必须完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率，建立现代财政制度，发制、稳定税负、透明预算、提高效率，建立现代财政制度，发挥中央和地方两个积极性挥中央和地方两个积极性”。

内容诠释如下：

内容诠释如下：

1、允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”的主要目的是为了赋予农民更多的财产权利2、农村集体土地流转是新型城镇化的前提条件，集体用地流转、升值以及利益的再分配才是农民能否进城定居的关键3、农村宅基地的流转改革将是整体推进缓慢的进程，短期内对市场影响有限，农地流转并不会随便扭转其用途，将不会对现有的土地格局产生冲击，不会对房地产市场产生巨大的供需影响。

4、房产税乃大势所趋，但推进谨慎22、政策背景、政策背景地方政府地方政府政策微调政策微调政策点评政策点评温州本地户籍家庭已有1套住房的，可以再购买1套，无房的可以购买2套住房。

市场表现不佳，政策趋松芜湖在市区就业满3年的本科及以上学历高校毕业生或具有技师及以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。

专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。

市场表现不佳，政策趋松郑州未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房;年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房;持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套。

市场过热，收紧限购政策北京1、针对居高不下的房价推出了限房价、竞地价地块。

2、10月13日发布关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见，俗称“京7条”。

价格上涨过快，平抑房价营口2012年以来，营口不断出台救市政策，连续三次推出购房者契税全额返还、行政事业收费减免政策，并由财政出资给市直机关事业单位职工发放住房补贴，以刺激楼市消费。

市场表现不佳，政府救市上海上海11月8日公布的“沪七条”要求，将二套房的首付比例由60%提至70%，同时延长非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限房价上涨过快，政策收紧深圳出台“深八条”，将二套房首付比例提至7成。

房价上涨过快，政策收紧广州“穗六条”于11月18日公布。

广州市要求，第二套住房贷款首付比例由60%提高到70%，从11月25日起执行。

此外，非本地户籍居民限购一套房屋的社保缴纳年限从1年延长为3年。

房价上涨过快，政策收紧舟山将自2010年10月开始实施的仅允许新购1套住宅的原规定，调整为自2013年年初起未买房的家庭允许新购1套住宅，且不计购买者是否为本地居民，及其已拥有的住宅套数。

市场表现不佳，政策趋松资料来源：

互联网，世联研究全国2013年房地产相关政策一览表各地纷纷出台地方调控政策，调控目的分化大各地纷纷出台地方调控政策，调控目的分化大前言前言11、土地市场分析、土地市场分析22、住宅市场分析、住宅市场分析33、商业市场分析、商业市场分析44、成都市场展望、成都市场展望11、土地市场分析、土地市场分析11、土地市场分析、土地市场分析l2013年大成都范围内供应土地296宗，供应面积17367.85亩，环比下降29.16%。

成交土地266宗，成交面积15439.13亩，环比下降31.43%。

成交平均楼面地价为1995.67元/平米，环比上升37.59%。

土地出让金额672.8亿，环比上升3.69%。

2013年大成都土地供应成交较去年均有所下降，由于政府割小地块，抬升土地价格，溢价率上升幅度大。

土地供应成交环比均下降，溢价率上升幅度大土地供应成交环比均下降，溢价率上升幅度大11、土地市场分析、土地市场分析目前成都市场中，综合性地块更受市场欢迎目前成都市场中，综合性地块更受市场欢迎2013年大成都成交土地分用途占比图2013年大成都土地供求宗数走势l2013年大成都范围内共成交土地266宗，其中住宅兼商业140宗，商业74宗，商业兼住宅47宗，纯住宅5宗。

从成交的面积看，住宅兼商业占总成交土地的59%，其次商业兼住宅占23%，纯住宅占比最少为1%。

从成交数据可以看出，综合类土地成交量大，由于综合性土地产品组成灵活度较大，更受市场欢迎。

板块成交宗数成交面积（亩）青城山板块10596.16双流城区10372.64沙河堡9394.05蜀都新城8480.19元华-站华7498.82北湖6506.66十里店5280.34外双楠596.8外光华5277.49外金沙5264.35198板块5658.72牧马山4320.64成龙路-三圣乡3129.62新都城区324.21温江城区3112.91热点区域板块受开发商热捧热点区域板块受开发商热捧11、土地市场分析、土地市场分析22、住宅市场分析、住宅市场分析大成都范围内大成都范围内2011-20132011-2013商品住宅供求存走势图商品住宅供求存走势图主城区主城区2011-20132011-2013商品住宅供求存走势图商品住宅供求存走势图近郊近郊2011-20132011-2013商品住宅供求存走势图商品住宅供求存走势图远郊远郊2011-20132011-2013商品住宅供求存走势图商品住宅供求存走势图11）商品住宅整体销售压力有所减缓商品住宅整体销售压力有所减缓20132013年近郊月度存销比走势图年近郊月度存销比走势图33）近郊去化速度较快，市场热度较高）近郊去化速度较快，市场热度较高20132013年主城区月度供销存走势图年主城区月度供销存走势图22）主城区销售速度减缓，存销比值增大，销售压力增加）主城区销售速度减缓，存销比值增大，销售压力增加44）价格均呈上升趋势，主城区表现更平稳，）价格均呈上升趋势，主城区表现更平稳，1212月价格均有小幅下降月价格均有小幅下降商品住宅小结2013年成都主城区商品住宅呈现整体上扬的趋势，备案量突破1000万方，可谓量价齐升。

全年呈现“年初高、年中低，年尾翘”的形式，下滑趋势较为明显。

从区域发展看，城市向南发展使双流连年领先，北改促新都紧随其后。

从成交价格来看，成都房价增幅低于货币发行增幅，成都政府对房价调控较为得力。

2013年大成都范围内商品住宅整体销售压力有所减缓，主城区销售速度减缓，存销比值增大，销售压力增加。

住宅价格均呈上升趋势，主城区表现更平稳，12月价格均有小幅下降。

70-110为主要成交面积段，刚需仍是市场成交主力。

南延线华阳段、元华-站华及大丰板块为板块成交前三甲，高新区、双流及金堂县为主城区、近郊、远郊成交之首。

20142014年市场趋势：

年市场趋势：

整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半年趋缓；销售量价继续增长但增速趋缓，投资开工平稳增长；销售面积继续增长但增速放慢，上半年增速较高下半年渐趋平缓；土地成交推动新开工继续增长，但多数城市潜在供应充足、销售增长趋缓、货币政策稳健背景下，全国新开工和投资增速放缓；供应加大促热点城市供不应求矛盾缓和，信贷投放趋稳缓解房价上行势头；33、商业市场分析、商业市场分析l主城区商业存量一直呈上升趋势，截止2013年12月主城区商业存量面积高达361万平米。

2013年主城区新增面积为144.52万平米，较去年下降9.4%。

虽然新增面积有所减小，但受2012年高基数的影响，去库存压力仍然巨大。

商业存量面积高企，去化压力大商业存量面积高企，去化压力大主城区商业销售压力走势图l主城区存销比值达到近2年峰值，可见销售压力巨大。

2013年商业共成交面积68.54万平米，较去年下降3.48%。

从近几年的成交情况来看，商业成交面积呈下降趋势。

主城区商业销售压力凸显主城区商业销售压力凸显20132013年近郊商业供销存走势图年近郊商业供销存走势图注：

由于受房管局新增预售公示时限影响，商业新增不齐全近郊商业存量下降，成交向好，去化压力小近郊商业存量下降，成交向好，去化压力小l2013年商业成交量最大的是新都，占总量23%；其次是高新区，占总量19%。

l新都由于中塑成都国际贸易中心、北新国际物联港、中润欧洲城等项目热销，其商业占比最大。

新都商业成交居首新都商业成交居首受高库存影响，商业开工面积六年来首次出现下降，相较2012年去年商业市场的供应爆发，2013年商业供应有所减少，而销售有所增加。

供应集中在西南三环和绕城高速之间的区域，其中南延线高新段供应最大，热点成交板块依然集中在南延线高新段，市场存量最大的板块依旧是城南。

主城区商业存量面积高企，去化压力大，销售压力凸显。

近郊商业存量下降，成交向好，去化压力小。

近郊中新都商业成交居榜首。

商业市场小结商业市场小结44、成都市场展望、成都市场展望单位单位成都市政策文件或措施成都市政策文件或措施执行日期执行日期成都市人大成都市环城生态区总体规划即日省住房和城乡建设厅厅2013年四川将继续实施限购，逐步取消毛坯房成都市公积金管理中心缴省公积金仍可在成都贷款买房成都市天府新区建设委员会四川省成都天府新区天府新城控制性详细规划及总体城市设计四川省人民代表大会常务委员会成都市城市快速轨道交通近期建设规划（2013-2020年）市委、市政府20132017年全市统筹城乡改革发展工作方案成都市城乡房产管理局成都市预售商品住房交付使用流程管理规定2013.4.12成都市城乡房产管理局成都市国五条细则即日市政府批转市国土局关于成都市中心城区2013年度国有建设用地供应计划的通知成都市公积金管理中心本地职工异地购房可提取公积金规划局“北改”片区产业布局规划省住建厅四川省保障性住房建设技术导则（征求意见稿）成都市公积金管理中心首套房屋套数的认定范围将从购房所在地扩大至成都全域2013.7.10国土局关于进一步加强国土资源管理为实施“三大发展战略”提供保障服务的意见市政府成都市电梯安全监督管理办法市政府关于调整中心城区限价商品住房政策的通知即日2013年成都房地产相关政策一览表l2013年全年政策调控趋宽，呈现“宏观稳，地方化”，驱使楼市健行并稳中有升。

预计2014年中国经济将增长平稳，物价水平有所抬头，但幅度不会很大。

地方政策趋向一方面抑制继续增长的投资，另一方面增强新型城镇化下的刚性需求。

宏观政策上整体保持稳定，局部微调宏观政策上整体保持稳定，局部微调房产税试点落地成都概率极小房产税试点落地成都概率极小l根据世联监测的40个城市1-11月的住宅均价涨幅数据表明，昆明、杭州及郑州房价涨幅均超过20%。

成都2013年住宅价格涨幅为8%左右，房价增幅稳定，成都政府对房价调控较为得力。

从消费者调查来看，购房者对未来半年房地产市场的乐观程度有较此前有所下降，未来半年住房量价上涨幅度将逐步收窄。

近三年土地方位成交走势近三年土地环域成交走势未来供应热点区域将在城北、城东两个方向，重点关注三环至绕城以及二环至三环区域未来供应热点区域将在城北、城东两个方向，重点关注三环至绕城以及二环至三环区域l从成交区域看，城北与城东占比不断的提升，城南占比开始呈现下降趋势，预计城北与城东在2014年将持续供地放量l从成交环域看，二环至三环成交与三环至绕城成交2013占比近八成，绕城外成交占比下降明显，预计二环至绕城