珠江新城Investigation report 1.docx

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珠江新城Investigationreport1

珠江新城调研报告1

宏观经济环境分析

1.1行政区划和人口

✧广州市辖十区和两个县级市，总面积7434.4平方千米，共设130个街道办事处、34个镇。

市辖区：

越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、南沙、萝岗、花都、番禺

县级市：

从化、增城

✧2005年末总人口750.53万人（广州市公安局提供的户籍人口）。

市辖十区面积3843.43平方千米，年末人口617.28万人；市辖两个县级市面积3590.97平方千米，年末人口133.25万人。

1.2宏观经济指标

✧经济总量在全国主要城市中居第三位。

广州市国内生产总值于2004年和2005年分别突破4000亿元和5000亿元，2006年突破6000亿元（见图1），比上年增长14.4%（2005年地区生产总值为5154.23亿元），比2002年增长71.2%，年平均增长14.4%。

目前广州市经济总量在全国主要城市中居第三位。

✧人均国内生产总值超过10000美元，处于全国前列。

按户籍人口计算,广州市人均国内生产总值超过10000美元。

按常住人口计算，人均地区生产总值预计超过7800美元。

在全国处于前列。

✧结构调整不断推进，第三产业迅速发展。

2002年广州市三次产业国内生产总值比例为3.22:

37.81:

58.97，2006年三次产业地区生产总值比例为2.4:

40.0:

57.6。

物流、会展、金融、信息等现代服务业迅速发展，第三产业对经济增长的贡献加大。

2006年第三产业增加值超过3455亿元，比2002年增长64.5%。

✧广州市人均可支配收入，位居全国前列，居民生活水平不断提高。

2006年全市职工平均工资预计为36221元，同比增长7.0%；城市居民年人均可支配收入为19850.66元，同比增长8.5%，比2002年增长48.3%。

随着收入水平的提高，居民消费结构升级加快，居民家庭支出中的服务性消费支出逐步扩大。

2006年城市居民家庭人均服务性消费支出为5545.95元，同比增长9.4%，占消费性支出总额的比重为35.9%。

汽车等消费热点持续升温。

广州市城市居民每百户居民家用汽车拥有量由2002年的0.3辆提高到2006年的10辆。

✧社会消费品零售总额增长强劲，消费需求不断增强。

2006年，广州市社会消费品零售总额2182.77亿元，比2002年增长59.2%，年平均增长12.3%；批发零售业商品销售总额8441.76亿元，比2002年增长77.7%，年平均增长15.5%。

社会消费品零售总额对经济发展的贡献率为38%，在全国列居前三。

广州市人均社会消费品零售总额处于全国前三甲，是消费力最强的城市之一。

✧利用外资稳步增长，外资企业纷纷来穗。

年份　

实际使用外资金额（亿美元）

世界500强企业（累计）

1999

31.76

2000

31.15

2001

33.27

2002

22.84

81

2003

25.81

2004

24.01

127

2005

26.49

2006

29.23

151

2003-2006年来我市实际利用外商直接投资105.53亿美元，年均增长22.6%。

2006年共批准投资总额超过1000万美元的大项目212个,平均不到两天就有一个超千万美元的大项目落户。

世界500强企业已有151家在广州投资。

近年来，大量外资注入金融、物流、会展、咨询等服务业，极大地增强了广州作为区域中心城市的辐射功能。

2006年末，在广州市工商局注册登记的外商直接投资企业共8843家，比上年末增长8.5%。

外商投资企业在穗设立分支机构（非法人）4787个，外国及港澳台地区企业在穗设立常驻代表机构6810个。

1.3广州市城市总体规划（2001-2010）要点

✧城市规划战略目标

以区域协同发展与生态优先为前提，利用广州经济高速增长和中国快速城市化的机遇，采取跨越式发展模式，调整城市空间结构，促使城市结构由单中心向多中心转换，完善城市功能，保护历史文化名城，加强城市基础设施建设，促进经济健康发展，并保持社会稳定和地区生态环境的平衡。

✧城市性质

城市性质确定为：

广东省的政治、经济、文化、交通中心，是我国的历史文化名城和华南地区的中心城市，是我国重要的经济、文化中心和对外交往中心之一。

✧市域城镇空间布局

根据全市域城镇发展和开发建设条件，将全市域划分为都会区、南沙片区、花都片区、从化片区和增城片区。

✧城市空间发展策略

城市空间发展的基本策略为：

南拓、北优、东进、西联。

南拓：

南部地区具有广阔的发展空间，未来大量基于知识经济和信息社会发展的新兴产业、会展中心、生物岛、广州大学城、广州新城、南沙新区等将布置在市区的南部地区，使之成为完善城市功能结构，强化区域中心城市地位的重要区域。

北优：

北部是广州主要的水源涵养地，应优化地区功能布局与空间结构，在保证新白云国际机场“机场控制区”的前提下，适当发展临港的机场带动区，建设客流中心、物流中心。

东进：

以广州珠江新城和天河中央商务区的建设拉动城市发展重心向东拓展，依托广州经济技术开发区和广州科学城，将旧城区的传统产业向黄埔——新塘一线集中迁移，重整东翼产业组团，利用港口条件，在东翼大组团形成密集的产业发展带。

西联：

西部直接毗邻广州市直接吸引区——佛山等城市，应加强广州同这些城市的联系与协调发展，加强广佛都市区的建设，同时对旧城区进行内部结构的优化调整，保护历史文化名城，促进人口和产业的疏解。

1.4其它影响因素

✧中国加入WTO

Ø中国在2001年加入WTO，将刺激中国经济的发展。

Ø随着中国成功加入世界贸易组织，将有越来越多的外资公司进入中国市场，办公需求增长的同时广州居民的平均工资水平将继续增加，消费购买能力也将得到继续增加，促进了商业的发展。

✧2010亚运对广州市的影响

亚运会对广州的影响不仅局限于拉动投资、消费等直接的经济影响，还可以通过城市环境的改善、城市形象的提升等方面，对城市生态环境和社会发展产生影响，从而推动广州市的可持续发展。

Ø亚运会将带来大规模的经济建设，直接拉动经济增长。

Ø改善广州的投资环境，吸引大量投资，加速珠江三角洲地区经济发展。

Ø将带动广告业、旅游业、体育产业、零售商业、交通运输业以及房地产业等一批相关产业的发展。

✧广州市政府颁布《广州市支持金融业发展意见的若干实施细则》。

Ø《广州市支持金融业发展意见的若干实施细则》自２００６年４月１２日起施行，在金融商务区新设立金融机构总部的，一次性奖励５００万元；对在金融商务区新设立金融机构地区总部的，一次性奖励２００万元。

Ø本部在金融商务区购置、自建办公用房（不包括附属和配套用房，下同）自用的，按照建筑物办公用途部分的建筑面积计算，给予每平方米１０００元补贴，３年内分期支付完毕。

Ø其本部在金融商务区租赁办公用房自用的，在３年内每年按市国土房管局公布的当时、当区域、当路段的房屋租金参考价３０％给予租金补贴。

1.5小结

✧广州国内生产总值近几年的稳定增长将进一步促进房地产市场的发展以及对于各类物业的需求。

✧广州市社会消费品零售总额以及人均可支配收入的增长刺激了居民消费需求的提升，促进商业市场的发展。

✧中国的入世、亚运的举办等多种利好因素令广州更加受到世界的瞩目，从而吸引更多的外商投资并刺激旅游市场的发展。

✧通过对宏观经济的分析我们发现，本项目发展面临良好的宏观环境。

2.0珠江新城概况

2.1基本情况

✧地理位置:

位于广州东部新中轴线上，北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线；

✧用地面积:

约6.6平方公里；

✧规划居住人口:

18万，将提供就业岗位30万；

✧整体规划:

集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国文化交流与合作的基地。

✧区域定位:

为21世纪广州市中央金融商务区，是集中体现广州国际都市形象的窗口。

✧珠江新城是广州市21世纪商务圈的核心.由天河北商务圈、珠江新城商务圈和琶洲商务圈整合而成的新型城市中心商务圈，其中天河北早已于10年前开始发展，而近年逐渐大热并因其处于城市准中心位置而广受各界关注的珠江新城，正是这个商务圈的核心部分。

由天河北商务圈、珠江新城商务圈和琶洲商务圈整合而成的新型城市中心商务圈，其中天河北早已于10年前开始发展，而近年逐渐大热并因其处于城市准中心位置而广受各界关注的珠江新城，正是这个商务圈的核心部分。

2.2珠江新城—功能分区

✧功能分区图

✧分区特征：

东区乐居西区商，地标全在中区上

分区

区域特征

前景

西区

最成熟的商务金融区

经济总部

中区

最多地标性建筑的片区

景观中轴

东区

最多高端豪宅的片区

新富人区

2.3珠江新城七大地标落成时间

地标建筑

落成时间

西塔

2010年建成

少年宫

2009启用

省博物馆

2010年建成

电视塔

2010年前建成

歌剧院

2010年建成

图书馆

2010年建成

东塔

2014年建成（方案未定）

2.4小结

✧珠江新城的崛起，标志着广州作为全国三大都市之一的特殊地位，把广州从省会城市推向影响整个南中国的现代大都会，社会经济文化辐射力远达东南亚。

✧珠江新城将是跨国公司总部中心、经济中心、文化中心、金融中心、高端服务业中心。

✧CBD让人们在期待，期待着这里是未来的香港“中环”、上海浦东的“陆家嘴”，珠江新城将成为广州最为之骄傲的一张城市名片。

4.0商业物业市场分析

4.1零售业态分布

根据分销渠道的经营形态，中国零售商目前的主要业态可分成九类,广州业态的发展与全国整体形势的发展相若。

中国零售商主要业态

业态

选址

商品结构

经营方式

趋势

百货店

市繁华区、交通要道

以经营男、女、儿童服装、衣料、家庭用品为主，种类齐，少批量

采取柜台销售与自选（开架）销售相结合

为中国零售业态的主流，市场份额不断被其它业态占据夺去

连锁超市

住宅区、交通要道、商业区

以购买次数多的商品为主

采取自选销售方式

发展十分迅速，未来将与仓储式超市一并取代百货业的龙头地位

大型综合超市

城乡交汇地区、住宅区、交通要道

衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发

采取自选销售方式

发展十分迅速，未来将与仓储式超市一并取代百货业的龙头地位

仓储式商场

城乡交汇处，交通要道

以食品（部份鲜活）、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主

采取仓库式陈列，开展自选式销售

发展十分迅速，与连锁超市将成为未来中国的零售主导者

便利店

住宅区、车站、公路干线边、娱乐场所、办公大楼、各类机构企业所在地

以速成食品、饮料、小百货为主、有实时消费性、小容量、应急性等特点

以开架自选货为主

成为国内其中一种主要的便民店，取代士多、杂货等的个体户经营

专业店

繁华商业区、百货店或购物中心内

体现专业性、深度性，主营业品占经营商品的90%

采取定价销售和开架销售，品牌具有自己的特色

有足够的发展空间，连锁化、品牌化经营将成为其特色

专卖店

繁华商业区、百货店或购物中心内

以著名品牌、大众品牌为主，较专业店更专门、更细分，专门售卖同一品牌产品

销售量小、质优商品、采定价销售和开架销售

发展十分迅速，以连锁店形式建立品牌形象

个体户店

居民区、住宅小区、商业周边、购物中心内

包括形形式式商品，没有品牌或连锁概念，以便民用品为主

以小规模、小成本的形式经营，针对日常衣食用品，小铺经营，开放式陈列，面对面直接销售

将受大规模的公司压迫，生存空间相对减少

购物中心

商业中心区或城乡交汇交通要道

以各类消费品为主

由发起者布局统一规划，店铺独立经营

购物中心将包含其它业态，成为一站式购物的大型休闲娱乐饮食场所

4.2广州商圈”多中心”格局。

广州近年的商圈发展，呈现从“单中心”向“多中心”格局转变的态势。

历经一、二、三代商圈后，新兴的“第四代商圈”正在崛起。

从广州总体地理版图看，古代及近代的广州商贸重地主要在城区西部，如荔湾区和越秀区。

西部地区很早便是内外贸易繁盛之地，特别是明、清以来，对外贸易空前发展，明怀远驿、清十三行的设立，更令西关地区成为遐迩闻名的外贸商埠，形成广州第一代商圈——十三行、上下九商圈。

而越秀区为古代和近代广州城市中轴线所在地，今中山四路、中山五路、中山六路和解放北路、解放中路、解放南路，是明、清时广州城的横纵主干道，也形成了目前集广州百货大厦、新大新公司，其它百货、精品、文物、文具、饮食，娱乐业于一体的商贸中心区。

此外，北京路、西湖路、教育路、中山五路等繁华路段，形成羊城商业旅游区、广州第二代商圈———北京路商圈。

近年来，随着广州城市中心的东移及城市新中轴线的确立，天河商业迅速崛起，目前已在天河体育中心一带形成广州第三商圈——天河商圈，包括如天河城、正佳广场、广百中怡等。

如今，广州的城建格局已由“云山珠水”跃升为“山城田海”，“大广州”概念已形成，随着城市的不断外围扩张，房地产市场开发也不断向外围发展，未来将会有更多的城市新商圈在外围区域诞生，如广州番禺区目前就提出广州“第四代商圈”的概念，未来将在广州南部崛起。

4．3广州商圈构成图

✧商圈分类

就商家而言，对商圈最关心的因素主要包含两个方面，一是人流，二是消费能力。

以此为依据，可以将商圈大致分为四类。

   1、 A类：

人流旺，消费能力高。

   2、 B类：

人流不旺，消费能力高。

   3、 C类：

人流旺，消费能力较低。

   4、 D类：

人流不旺，消费能力较低。

   用图示如下：

✧广州商圈构成图

4.4主要商圈介绍

✧北京路商圈：

名副其实的“老广街”。

北京路能成为广州一大旅游景点，是因为这里有“千年古道遗址”、老字号文物展、正宗广州小吃，这里是一条名副其实的“老广街”，还有这里是地铁1、2号线的交汇点，交通方便。

随着商业投资环境的不断改善和政府招商引资力度的进一步加强，目前已有不少大型商业项目纷纷落户北京路。

在这个商贸圈里，除了两大老字号龙头百货广百和新大新坐镇外，还包括名盛广场、光明广场、五月花广场等。

✧上下九商圈：

悠久的外贸商埠。

上下九商圈北至恩宁路和龙津路、南至六二三路、东至人民南路、西至宝华路。

以上下九步行街、康王路、西城都荟、荔湾广场、新光城市广场、恒宝广场为主体，打造成新的“一街一路四广场”发展格局。

✧环市东商圈：

国际级名牌荟萃

环市东商圈由友谊环市东旗舰店、国内最大五星级商务酒店之一的广州花园酒店、丽柏广场、世贸大厦等国际名牌商场共同组成，它们形成了良好的共存和互补关系，共建繁荣的商圈。

广州市政规划中，地铁五号线将经过环市东，开通后这一带将增加客流量。

Ø广州友谊商店

环市东店一直秉承“差异定位、品质最优、体现价值”的经营理念，致力于打造综合性的高级百货商店，主要经营国际一、二线品牌和领先潮流的百货精品、高端产品和优势品牌，强调突出时尚化、个性化、品牌化和国际化。

其中，卡地亚（CARTIER）、海蓝之谜（LAMER）、VERTU豪华手机、伯爵（PIGET）等多个世界奢华品牌的进驻，成为商店的璀璨亮点；其它近百个国际知名珠宝、名表、化妆品、精品服装等彰显品味的高档商品组合，也成为市内乃至华南地区国际时尚精品的聚焦点。

目前，广州友谊有国际著名品牌160多个，其中国际一线品牌60多个。

商品的结构也由工艺品、精品百货并重调整为以精品百货为主，将经营布局调整为国际品牌精品区、女性高档服饰区、休闲服和高尔夫服饰区、高端电器商品区和珠宝首饰区等几个分区，使得商品布局更加明晰化。

友谊商店品牌组合

1楼

VERSACE

AQUASCUTUM

CERRUTI1881

2楼

MYHALF

RENEE

RENEE

SPRIT

KAISERIN

GRACIEUX.COUEUR

CARBANNI

GIADA

AIKERL

MARINARINALDI

FINAI

ESCADA

MYQENO

COZZI

MICHEL.RENE

SANPOWA

KAISER

ARTTS

KOOKAI

HAUBER

MUSAE.D

ANQILA

ANIOM

MAX＆CO

CAMEL.ACTIVE

ANIOM

DUNBAADO

CALAMAR

NAUTICA

BIENIFDIKK

NAVIGARE

JEEP

VJC

BRUIN

NEW

媚丽一生

ERTOS

PAUL＆SHARK

BEHYBARCPAY

娃塔伦

IBLUES

COCKBIRD

BASLER

CHICKS

SNOW-LOTUS

KINGDEER

PENNYBLACK

3楼

FOLLNSI

LAOSIDUN

VERSINO

KALTENDIN

DIKENI

JEVONI

MARTINVEBER

SAINTPAULON

GOIDIION

POFALON

A.JESDANI

PIERRE.CARDIN

BETTOR

LEO

STONNIE

INTERMEZZO

LOZIO

DURBAN

MEYER

KENT＆CURWEN

BOGNER

WOLSEY

AUNSINGWEAR

ASHWORTH

BRUIN

NAVIGARE

PIERRE

S.T.DURONT

AIFIERI.ST.GOHN

CANUDILO

UFIZI

GIOVANNI.VALENTINO

蒙特卡诺

LAOSLDUN

VERSACE-JC

AQUASCUTUM

JEZEQUEL

BYFORD

FACKNICKLAUS

KAETENDIN

Ø丽柏广场

丽柏广场雄踞广州市核心商业地段环市东路，建筑面积约10000平方米，与著名的五星级花园酒店、四星级白云宾馆、友谊商店及世界贸易中心商场等，共同构成广州最顶端的高档品牌购物消闲的商圈。

丽柏广场为目前广州汇聚最多全球顶级品牌的高级商场，包括:

LouisVuitton、Hermès、Bulgari、Prada、Dior、Fendi、Celine、EmporioArmani、Burberry、HugoBoss、Lanvin、ErmenegildoZegna、Givenchy、PoloRalphLauren、TommyHilfiger、D&G等。

在众多顶级品牌中，首次在广州市开设专门店的计有Hermès、Prada、Celine、HugoBoss、Bulgari、EmporioArmani及D&G。

此外，丽柏广场亦拥有多间全新设计概念的形象店，包括:

LouisVuitton、Dior、Prada、ErmenegildoZegna及Givenchy等等。

丽柏广场品牌组合

1楼

2楼

3楼

LouisVuitton

Ports

TommyHilfiger

Fendi

PatriziaPepe

Carios&Marlin

HugoBoss

PalZileri

ClubMonaco

Autason

LiuLiGongFang

Moiselle

Dior

EmporioArmani

Mango

Lanvin

HugoBoss

PoloRalphLauren

LaSilmo's

ErmenegildoZegna

MarcJacobs

4楼

Celine

CesarePaciotti

Jorya

SergioRossi

CLASSROBERTOCAVALLI

FullMoonDreamCoffee

BankofChina

Mango

GIVHSHYH

Givenchy

JuicyCouture

Mademoiselle

Bvlgari

Trussardi

Imaroon

Burberry

TommyHilfiger

Prada

GianfrancoFerre

5楼

Hermes

Cerruti1881

VIPLounge

EmporioArmani

Pinko

LuisKraemer

Canali

SofiaNail

Trussardi

MarieFranceBodyline

VJCVersace

Svenson

ITLife

LiuJo

Parda

✧天河商圈：

华南最大商圈。

“得天河者得广州。

”作为广州甚至华南地区最大的商圈，天河商圈黄金大道上商号之多，是广州其它商圈无法比拟的。

目前，天河路上已有广百天河店、天河城、正佳广场、维多利广场、广州购书中心、广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、摩登百货、天河娱乐广场等大型购物广场，建筑面积超过100万平方米，每天至少有50万年轻白领人士进出天河商圈。

除了已经营运的项目外，香港太古集团投资40亿元的大型商业地产项目太古汇及地铁1号线、3号线地下购物广场等项目也将相继开业。

Ø天河城

天河城是广东天河城（集团）股份有限公司投资、建设、开发、经营管理的大型购物中心，于1996年8月18日正式开业，是中国大陆最早的SHOPPINGMALL之一。

天河城总投资12亿元人民币，占地4.1万平方米，建筑面积达16万平方米。

天河城地面7层、地下3层，其中8层为商业经营场地，约10万平方米，地下两层停车场近1000个车位。

天河城地理位置优越，坐落于广州城市新中轴线上，位于广州地铁3号线两条支线的交接点及其与地铁1号线、广州机场快线的转接站上，占据天河商圈的中心位置，毗邻广州CBD中央商务区、天河体育中心和广州火车东站，60多条公交线路在此设站，交通极为便利。

天河城集购物、美食、娱乐、休闲、商务于一体，荟萃各种品牌商品的大型百货公司——天河城百货，世界五百强之一的大型超市——吉之岛（AEON），五星级电影院——飞扬影城，以及300多家各具特色的中外名牌专卖店。

天河城商铺的出租率从1998年起一直保持较高水平，天河城的人流量自开业以来也是逐年增加、屡创新高，天河城已成为广州市民和游客购物、休闲、娱乐、观光的首选场所。

楼层

商品组合

租户组合

地库一层

超市百货、小食街

吉之岛

一层

及

二层

时装配件、皮具、眼镜、精品首饰、

百货（二层）

天河城百货（二层）,Azona,Theme,Jessica,Fornari,Joy&Peace,BalenoAttitude,S&K,Morgan,WeekendWorkshop,Bambini,Fion,Nike,Adidas,Patty,GStar,Miyako,经典故事,淑女屋,CottonShop,Juan,Carol&John’s,ViaSeta,Galaday,IPZone,Only