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案例分析

目录

一、案由3

二、案情介绍3

三、案件焦点:

4

四、分析与结论：

5

五、法律依据7

办不下来的房产证

一、案由买卖合同

二、案情介绍

2010年9月24号，可以说是刘晓非常高兴的日子，因为这一天他的婚房梦就要实现了，在中介公司的介绍带领下，他们与卖房子的杨女士见了面，并签订了房屋买卖合同，在签订合同的时候，刘晓特意问了问产权的性质，杨女士则表示这房子虽然是企业房，但是企业给过户，到了企业几百块钱就可以办理，她家楼上前几天就有卖房子的，也属于这个企业，没事的，你就放心吧，这时候，中介也介绍说，付女士这房子今年上半年，来该中介公司卖过一次，在当时杨女士收了对方5w定金，但是后来因为杨女士说：

企业开始给职工买产权了，房本都收上去了，没法办理过户，所以交易就没有完成，定金又退了人家。

杨女士也补充道：

产权以前我们也买过，企业现在批不下来，我也就死了这心，就不买了，你们以后要是买就自己买吧，我就管不到了。

说着，杨女士出示了房本，她和她父亲的身份证，但是刘晓看了看房本，是她父亲的名字，刘晓就说这是你父亲的名字啊，不是你的？

杨女士听刘晓这么一说，笑了笑说，我父亲我做的了主，我父亲腿脚不太好，就没让他过来，过户的时候就让他过来，您要是再不放心啊，我明儿个就把我父亲的委托书给中介，你看行不行啊？

刘晓见杨女士说的诚恳，外加也特别中意这个房子，就签了这个合同，并了杨女士2w定金，给了中介1.1w中介费。

刘晓签了合同，就把自己多年的积蓄和亲戚朋友借来的钱都准备出来了，就等着过户，可是一连几天，杨女士就像人间蒸发了一样，一点音讯都没有，刘晓就催着中介，中介也不敢拖着，就一直给杨女士打电话，可是这个杨女士一直关机，好不容易开了机，杨女士说，这两天手机坏了，中介说那您父亲的电话给我们这样好吗，我们直接联系他，不就省事了吗？

杨女士说，你晚上给我打，我让我父亲接吧，我父亲他没有手机。

这原定过户的日子可算到了，刘晓也已经将尾款打到了自己准备的折子上，这时中介来电话了，说杨女士说企业放假了，得节后能办，咱们就10月6号办过户吧。

一转眼6号到了，刘晓已经迫不及待的给中介打电话，问一下杨女士的情况，中介说了，这杨女士刚刚给他打过电话，说杨女士现在蓟县旅游呢，得10月8号才能回来。

10月8号转眼就到了，刘晓正要给中介打电话，这时，中介将电话打了过来，告诉刘晓，杨女士说了，现在不能履行合同了，因为房子不能对外单位过户了，这个政策是企业这两天定的，她也没办法，还要建议三方免责。

说起这三方免责，原来在签订买卖房子合同的时候，她们还签了个三方免责，条件是如果却因企业原因无法过户，则三方免责。

听了三方免责，刘晓急了，怎么杨女士刚还在蓟县旅游，这企业还在放假，怎么单单政策就在这几天变了呢，于是，刘晓就让中介转告杨女士一起去企业确认一下，这样大家心里都踏实。

可是，接到中介电话的杨女士，不仅说自己没时间，而且拒绝提供企业的地址和电话，并且说她已经问过企业房管科的张主任了，说确实办不了。

几经打听，刘晓联系到了张主任，并且将谈话内容录了音，张主任表示现在企业可以办理过户，具体办理找他的下属于娟就可以。

刘晓听了这话，觉得这些日子被耍了，自己的定期存款没有到期就取出来，而且四处举债，损失特别大，就要求杨女士，要么继续履行合同，要么返还双倍定金。

杨女士则说，当初她给我们看的企业房本就是废纸一张，她家已经买了产权了，还有建行开具的发票，房本一旦下来，户主还是她爸爸的名字，到时候即使你们打官司，房子也是她家的。

刘晓看杨女士这样蛮不讲理，就道明已经联系了张主任，他说能办。

杨女士说他们找了房产科于娟，还给了1000元，但是她说不能办，这不是违不违约的事情了，企业办不了，咱们就免责。

刘晓听后又联系了于娟，她说杨女士简直胡说八道，她连杨女士这个人都不知道，连个1角钱的影子都没见到，而且现在可以办产权过户，你们有时间就来一趟吧，让杨女士的父亲亲自来一趟，我立刻就办。

刘晓听了这些，才觉得这个杨女士根本就没有联系于娟，她根本就没有履行合同的意思。

刘晓还打听到，只要房主本人向企业写书面申请，撤出产权，由企业办理这事的负责人到天津市房管局房改办递交申请，就可以将房子的产权撤出去，就可以重新买产权了。

10月14号，房主老杨、中介、刘晓一起来到了企业房产科商谈过户问题，老杨说这合同是女儿签的，我不知情，也没有我的委托书，这合同就是无效的，刘晓看着蛮不讲理的父女俩，实在忍无可忍就一纸诉状将杨女士告上了法庭。

刘晓认为，杨女士恶意利用原告的善良和对被告的信任，在订立合同中，违背诚实信用原则，骗取原告的资金非法占用，其违法行为给自己带来了不应有的经济损失，并使自己丧失了其他低价购房的机会，要求杨女士赔偿自己的损失。

经过法院审理，最终双方达成了调解，杨女士继续履行合同，并协助刘晓办理产权过户。

三、案件焦点:

1、关于本案中公产房法律概念的认定。

2、关于本案刘晓与杨女士之间的买卖合同效力问题。

3、关于表见代理的法律认定。

四、分析与结论：

某区法院受理此案后，依法公开开庭审理了这起案件，在法院的主持下最终双方达成调解杨女士继续履行合同，并协助刘晓办理产权过户。

本案最终由法院调解结案，杨女士继续履行合同，并协助刘晓办理产权过户，对于本案进行如下分析：

1.什么是公产房？

所谓公产房，是我国特殊体制下遗留下来的产物，它是指公有住房，是相对于所有权属于个人的私有住房而言的，一般个人只有承租权而没有所有权。

公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。

按照产权人的不同又分为三种：

第一种是直管公有住房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。

第二种是单位自管产。

指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房，俗称企业产。

第三种公产房是行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。

通常能上市交易的是前两种。

2.根据《合同法》424条规定以及相关司法解释：

“居间合同的是指居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。

刘晓、杨女士、和中介三者之间的关系，在居间过程中，中介、买家及卖家三者之间有三个相对独立的法律关系：

买家与中介之间的居间委托法律关系，卖家与中介之间的居间委托法律关系以及买卖家之间的房屋买卖法律关系。

3.根据《合同法》第48条规定：

“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。

被代理人未作表示的，视为拒绝追认。

合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。

撤销应当以通知的方式作出。

”因杨女士并非企业房产承租人，但是代其父与刘晓签订房地产买卖合同，属于无权代理，此时合同属于效力待定合同，因刘晓属于善意第三人，其有权行使催告，如果杨父在一个月内未予追认，视为拒绝追认，此时合同无效，如果予以追认，此时合同有效，法律后果直接溯及杨父本人。

4.根据《合同法》第48条第一款规定：

“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

”没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。

未经追认的行为，由行为人承担民事责任。

此时，赔偿责任包括：

（1）因相对人相信代理人有代理权二收到的损失，或称为信赖利益损失或者缔约过失损失；

（2）因无权代理行为有效而可得的利益，即履行利益。

就本案而言，原告的定金损失、中介费损失、为准备购房款而付出的损失为第一项损失。

原告丧失购买房屋机会的损失属于第二项损失。

5.根据《民法通则》第65条3款规定：

“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。

”第66条1款规定：

“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。

”这两条均规定了表见代理的情形。

杨女士不构成表见代理。

杨女士借父之名签订合同，签订合同，虽有表见代理之貌，却无表见代理之实，基于经验，仅凭杨父相关证件不足以表示杨父之意，因为这些证件儿女会轻易取得，违背父母意愿的事情大有人在，这也是为什么领取养老金、退休金等需要老人每年亲自前往签字的缘故。

6.根据《担保法》第89条规定：

“1、债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

此乃为主合同得以履行情况下所表现的效力。

2、在发生违约的情况下，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

我认为不可以，因为双方签订的合同为效力待定合同，如果未得到权利人追认，实质上是未生效合同，从实质上讲应属无效合同范畴。

定金合同的独立性是相对的，只能永远依附于主合同，不可能独立存在，因而其没有绝对的独立地位，属于从合同。

作为从合同的定金合同在主合同未生效时，不具有约束合同当事人的能力。

具体到本案中，因原告与被告所签订的合同不适用定金罚则，被告收取原告的定金应予以返还，但不是双倍返还。

而是根据无效合同的返还原则，被告将其收取的2万元定金返还给原告，其余损失计到无权代理的赔偿范围。

7.根据《合同法》424条规定以及相关司法解释：

“居间合同的是指居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。

中介公司是可以主张报酬请求权的。

居间人行使报酬请求权采取报酬后付，即以合同因其报告或媒介成立而为限。

合同未成立的，不得请求报酬;合同虽成立但无效时，居间人也不能请求报酬。

由于双方调解继续履行合同，此时，中介公司可以要求主张报酬请求权。

五、法律依据

1、《中华人民共和国合同法》第49条：

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

2、《中华人民共和国合同法》第8条：

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

3、《买卖合同司法解释》第3条：

当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

从而确立了无处分权人订立的合同，不应其无处分权而无效的裁判规则。

4、《中华人民共和国民事诉讼法》第108条：

法庭辩论终结，应当依法作出判决。

判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

5、《合同法》424条规定：

居间合同的是指居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

6、《合同法》第48规定：

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。

被代理人未作表示的，视为拒绝追认。

合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利，撤销应当以通知的方式作出。

7、《民法通则》第65条3款规定：

委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。

第66条1款规定：

"本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。

8、《合同法》424条规定：

居间合同的是指居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

办不下来的房产证

一、案由买卖合同

二、案情介绍

2010年9月24号，可以说是刘晓非常高兴的日子，因为这一天他的婚房梦就要实现了，在中介公司的介绍带领下，他们与卖房子的杨女士见了面，并签订了房屋买卖合同，在签订合同的时候，刘晓特意问了问产权的性质，杨女士则表示这房子虽然是企业房，但是企业给过户，到了企业几百块钱就可以办理，她家楼上前几天就有卖房子的，也属于这个企业，没事的，你就放心吧，这时候，中介也介绍说，付女士这房子今年上半年，来该中介公司卖过一次，在当时杨女士收了对方5w定金，但是后来因为杨女士说：

企业开始给职工买产权了，房本都收上去了，没法办理过户，所以交易就没有完成，定金又退了人家。

杨女士也补充道：

产权以前我们也买过，企业现在批不下来，我也就死了这心，就不买了，你们以后要是买就自己买吧，我就管不到了。

说着，杨女士出示了房本，她和她父亲的身份证，但是刘晓看了看房本，是她父亲的名字，刘晓就说这是你父亲的名字啊，不是你的？

杨女士听刘晓这么一说，笑了笑说，我父亲我做的了主，我父亲腿脚不太好，就没让他过来，过户的时候就让他过来，您要是再不放心啊，我明儿个就把我父亲的委托书给中介，你看行不行啊？

刘晓见杨女士说的诚恳，外加也特别中意这个房子，就签了这个合同，并了杨女士2w定金，给了中介1.1w中介费。

刘晓签了合同，就把自己多年的积蓄和亲戚朋友借来的钱都准备出来了，就等着过户，可是一连几天，杨女士就像人间蒸发了一样，一点音讯都没有，刘晓就催着中介，中介也不敢拖着，就一直给杨女士打电话，可是这个杨女士一直关机，好不容易开了机，杨女士说，这两天手机坏了，中介说那您父亲的电话给我们这样好吗，我们直接联系他，不就省事了吗？

杨女士说，你晚上给我打，我让我父亲接吧，我父亲他没有手机。

这原定过户的日子可算到了，刘晓也已经将尾款打到了自己准备的折子上，这时中介来电话了，说杨女士说企业放假了，得节后能办，咱们就10月6号办过户吧。

一转眼6号到了，刘晓已经迫不及待的给中介打电话，问一下杨女士的情况，中介说了，这杨女士刚刚给他打过电话，说杨女士现在蓟县旅游呢，得10月8号才能回来。

10月8号转眼就到了，刘晓正要给中介打电话，这时，中介将电话打了过来，告诉刘晓，杨女士说了，现在不能履行合同了，因为房子不能对外单位过户了，这个政策是企业这两天定的，她也没办法，还要建议三方免责。

说起这三方免责，原来在签订买卖房子合同的时候，她们还签了个三方免责，条件是如果却因企业原因无法过户，则三方免责。

听了三方免责，刘晓急了，怎么杨女士刚还在蓟县旅游，这企业还在放假，怎么单单政策就在这几天变了呢，于是，刘晓就让中介转告杨女士一起去企业确认一下，这样大家心里都踏实。

可是，接到中介电话的杨女士，不仅说自己没时间，而且拒绝提供企业的地址和电话，并且说她已经问过企业房管科的张主任了，说确实办不了。

几经打听，刘晓联系到了张主任，并且将谈话内容录了音，张主任表示现在企业可以办理过户，具体办理找他的下属于娟就可以。

刘晓听了这话，觉得这些日子被耍了，自己的定期存款没有到期就取出来，而且四处举债，损失特别大，就要求杨女士，要么继续履行合同，要么返还双倍定金。

杨女士则说，当初她给我们看的企业房本就是废纸一张，她家已经买了产权了，还有建行开具的发票，房本一旦下来，户主还是她爸爸的名字，到时候即使你们打官司，房子也是她家的。

刘晓看杨女士这样蛮不讲理，就道明已经联系了张主任，他说能办。

杨女士说他们找了房产科于娟，还给了1000元，但是她说不能办，这不是违不违约的事情了，企业办不了，咱们就免责。

刘晓听后又联系了于娟，她说杨女士简直胡说八道，她连杨女士这个人都不知道，连个1角钱的影子都没见到，而且现在可以办产权过户，你们有时间就来一趟吧，让杨女士的父亲亲自来一趟，我立刻就办。

刘晓听了这些，才觉得这个杨女士根本就没有联系于娟，她根本就没有履行合同的意思。

刘晓还打听到，只要房主本人向企业写书面申请，撤出产权，由企业办理这事的负责人到天津市房管局房改办递交申请，就可以将房子的产权撤出去，就可以重新买产权了。

10月14号，房主老杨、中介、刘晓一起来到了企业房产科商谈过户问题，老杨说这合同是女儿签的，我不知情，也没有我的委托书，这合同就是无效的，刘晓看着蛮不讲理的父女俩，实在忍无可忍就一纸诉状将杨女士告上了法庭。

刘晓认为，杨女士恶意利用原告的善良和对被告的信任，在订立合同中，违背诚实信用原则，骗取原告的资金非法占用，其违法行为给自己带来了不应有的经济损失，并使自己丧失了其他低价购房的机会，要求杨女士赔偿自己的损失。

经过法院审理，最终双方达成了调解，杨女士继续履行合同，并协助刘晓办理产权过户。

三、案件焦点:

1、关于本案中公产房法律概念的认定。

2、关于本案刘晓与杨女士之间的买卖合同效力问题。

3、关于表见代理的法律认定。

四、分析与结论：

某区法院受理此案后，依法公开开庭审理了这起案件，在法院的主持下最终双方达成调解杨女士继续履行合同，并协助刘晓办理产权过户。

本案最终由法院调解结案，杨女士继续履行合同，并协助刘晓办理产权过户，对于本案进行如下分析：

1.什么是公产房？

所谓公产房，是我国特殊体制下遗留下来的产物，它是指公有住房，是相对于所有权属于个人的私有住房而言的，一般个人只有承租权而没有所有权。

公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。

按照产权人的不同又分为三种：

第一种是直管公有住房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。

第二种是单位自管产。

指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房，俗称企业产。

第三种公产房是行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。

通常能上市交易的是前两种。

2.根据《合同法》424条规定以及相关司法解释：

“居间合同的是指居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。

刘晓、杨女士、和中介三者之间的关系，在居间过程中，中介、买家及卖家三者之间有三个相对独立的法律关系：

买家与中介之间的居间委托法律关系，卖家与中介之间的居间委托法律关系以及买卖家之间的房屋买卖法律关系。

3.根据《合同法》第48条规定：

“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。

被代理人未作表示的，视为拒绝追认。

合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。

撤销应当以通知的方式作出。

”因杨女士并非企业房产承租人，但是代其父与刘晓签订房地产买卖合同，属于无权代理，此时合同属于效力待定合同，因刘晓属于善意第三人，其有权行使催告，如果杨父在一个月内未予追认，视为拒绝追认，此时合同无效，如果予以追认，此时合同有效，法律后果直接溯及杨父本人。

4.根据《合同法》第48条第一款规定：

“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

”没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。

未经追认的行为，由行为人承担民事责任。

此时，赔偿责任包括：

（1）因相对人相信代理人有代理权二收到的损失，或称为信赖利益损失或者缔约过失损失；

（2）因无权代理行为有效而可得的利益，即履行利益。

就本案而言，原告的定金损失、中介费损失、为准备购房款而付出的损失为第一项损失。

原告丧失购买房屋机会的损失属于第二项损失。

5.根据《民法通则》第65条3款规定：

“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。

”第66条1款规定：

“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。

”这两条均规定了表见代理的情形。

杨女士不构成表见代理。

杨女士借父之名签订合同，签订合同，虽有表见代理之貌，却无表见代理之实，基于经验，仅凭杨父相关证件不足以表示杨父之意，因为这些证件儿女会轻易取得，违背父母意愿的事情大有人在，这也是为什么领取养老金、退休金等需要老人每年亲自前往签字的缘故。

6.根据《担保法》第89条规定：

“1、债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

此乃为主合同得以履行情况下所表现的效力。

2、在发生违约的情况下，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

我认为不可以，因为双方签订的合同为效力待定合同，如果未得到权利人追认，实质上是未生效合同，从实质上讲应属无效合同范畴。

定金合同的独立性是相对的，只能永远依附于主合同，不可能独立存在，因而其没有绝对的独立地位，属于从合同。

作为从合同的定金合同在主合同未生效时，不具有约束合同当事人的能力。

具体到本案中，因原告与被告所签订的合同不适用定金罚则，被告收取原告的定金应予以返还，但不是双倍返还。

而是根据无效合同的返还原则，被告将其收取的2万元定金返还给原告，其余损失计到无权代理的赔偿范围。

7.根据《合同法》424条规定以及相关司法解释：

“居间合同的是指居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。

中介公司是可以主张报酬请求权的。

居间人行使报酬请求权采取报酬后付，即以合同因其报告或媒介成立而为限。

合同未成立的，不得请求报酬;合同虽成立但无效时，居间人也不能请求报酬。

由于双方调解继续履行合同，此时，中介公司可以要求主张报酬请求权。

五、法律依据

1、《中华人民共和国合同法》第49条：

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

2、《中华人民共和国合同法》第8条：

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

3、《买卖合同司法解释》第3条：

当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

从而确立了无处分权人订立的合同，不应其无处分权而无效的裁判规则。

4、《中华人民共和国民事诉讼法》第108条：

法庭辩论终结，应当依法作出判决。

判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

5、《合同法》424条规定：

居间合同的是指居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

6、《合同法》第48规定：

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。

被代理人未作表示的，视为拒绝追认。

合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利，撤销应当以通知的方式作出。

7、《民法通则》第65条3款规定：

委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。

第66条1款规定：

"本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。

8、《合同法》424条规定：

居间合同的是指居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。