最新重庆上半年房地产市场研究144099342.docx
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最新重庆上半年房地产市场研究144099342
2022年重庆上半年房地产市场研究144099342
重庆房地产市场研究报告
一、宏观资讯
1、政策资讯
局部房贷政策出现松动迹象，政策走向需持续关注
2、公租房建设
公租房正式大面积开建，未来对商品房市场影响有限
3、重点工程建设
江北三钢厂地块终开建，
江北嘴地标性建筑国金中心开工，拉开江北嘴全面建设序幕
4、区域建设开展
解放碑商业地产全面升级，未来仍将是重庆写字楼主战场
5、两江动态
西部建材城、西部最大医药基地布局两江新区
两江新区将建1.8亿平方米工业地产，将成房地产市场新增长点
二、市场综述
1、2022年1~7月重庆主城区成交均价稳中有升
2、7月主城成交量环比上升15%，楼市出现回暖迹象
3、三北区域成交量环比上升89%，占7月总成交量近40%
4、2022年7月三北区域供不应求特征明显，上半年沙坪坝区供不应求最为突出
5、2022年7月供给物业主要以紧凑型两房〔50-60㎡〕和紧凑型三房〔70-80㎡〕为主
6、大渡口区由于投资性物业成交比重大，均价大幅度上升
7、2022年7月无土地成交
8、广告投放量大幅上升，促销诉求逐渐减少
9、沙坪坝广告投放量最多，江北区后期鸿恩寺板块将成为供给热点区域
三、8月楼市预测
1、8月重庆楼市传统淡季，预计今年有望得到转变
2、预计8月别墅、商业新增供给将会增加
四、附表
会有怎样确实切变化？
以及对房地产市场会有怎样新的影响？
那么需要进一步密切关注楼市政策等相关信息。
2、公租房建设
公租房正式全面开建，年底可交首批房源
2022年全市方案开工建设1000万平方米公租房.上半年,主城鸳鸯/大竹林/华岩/西永/蔡家片区及西永园区已开工建设750万方;下半年,将在开工建设茶园片区150万方及6+2中心城市250万方,今年开工面积将到达1150万方.7月29号,重庆市公共租赁房管理局正式挂牌成.预计到今年底，重庆首期开工的渝北鸳鸯、大竹林公租房工程可交房万余套，如按2.5人每户来算，届时将有2.5万人可第一时间住进公租房。
附:
重庆市公租房区域建设情况
解读：
公租房对商品房价格、成交量的影响有限
首先，公租房针对单身月薪2000元以下，家庭月收入3000元以下的人群，这局部人群数量比拟庞大，且都有住房需求；其次，公租房开工面积已经占到重庆市每年商品房平均开工面积〔2000万方左右〕的一半，建设地点集中在目前为止较偏远的地段。
解读以上信息，公租房的建设，预计会对一些品质一般、地段不佳的商品房市场造成一定冲击。
但同时应该看到，公租房针对的人群大多属于暂时不具备或不打算购置商品房的人群，对于真正有需求、有能力购置的消费者不会造成太大影响，且地段大多偏远，所以对整个楼市的影响有限，预估其主要会起到一个防止房价过快增长的作用。
公租房对区域开展有较大促进作用
公租房开工建设的地点目前都集中在一些比拟偏远的地段，区域开展不成熟。
但是随着轨道交通等建设的开展以及大量具有一定购置力人群的迁入，公租房区域附近相应的配套商业会将会有一个较大的提升。
而区域的开展也会带动人流量的增加，住房需求也会相应增加，其他的商业地产工程在未来也有可能也会布局在其周围。
3、重点工程建设
江北三钢厂地块终开建香港信和考虑在渝继续拿地
2022.7.16，信和集团主席黄志祥、中渝置地控股及华人置业的高层均赶到
寂静三年之久的07年重庆地王信和三钢厂地块开工现场，集团主席黄志祥对该
地详情并未作出透露，只是十分看好重庆房价未来走势。
并坦言，如果有时机将
会在重庆继续寻找土地。
该地块毗邻嘉陵江大桥北桥头，是渝中区进入江北区及
新成立的两江新区的门户之地，也是观音桥商圈连接北滨路的一块黄金地段。
据资料显示，该地块建设规模为地上总建筑面积约103万平方米，容积率为
5.4。
规划建设成为集住宅和商业于一体的国际化城市综合体。
该工程总投资为
102亿元，其中包括320米的地标性建筑，可以和瑞安的“嘉陵帆影〞超高层对
望。
虽然向购房者开门迎客的时间还未明确，但已有业内人士预言，该地块面市
后，每平方米销售价至少上万，说不定会到2万。
解读：
2022年地王选择在三年后的现在开工，合同约定的最迟开工日期临近以及
土地闲置费是最重要的也是最直接的两点原因。
另外一方面，金融危机之后经济大环境整体转好，重庆上半年经济快速回暖，GDP增速到达17.6%等一系列宏观经济原因，也是信和集团有信心在此时选择开工建设的主要原因之一，在上半年新政调控背景下，开发商投资及新开工面积仍然大幅增长的情况也从另外一方面印证了未来开发商对经济形势的预估，三钢厂地块的开工只是其中的一个典型代表。
另外，该工程定位高端城市综合体，对于整个观音桥商圈的升级改造将会起到较大的促进作用，其周边物业未来整体价格看涨，短期内其周边二手房业主出于投机心理，房源供给可能将会减少。
江北嘴地标性建筑国金中心开工
2022.7.24,百亿级工程江北嘴CBD大型综合地产工程国金中心奠基.国金
中心位于江北嘴金融核心区，集甲级写字楼、高端购物中心、五星级酒店、高级
公寓及休闲设施于一体，总建筑面积近60万平方米.同时启动的还有江北嘴B、
C地块是江北嘴CBD首次启动的纯住宅工程，也将是江北嘴CBD规划中仅有的滨
江顶级工程。
BC地块建筑面积规模超过140万方.三个工程由香港九龙仓与中
海地产联合开发.
解读：
国金中心是以商务功能为主的江北城CBD首个开工的城市综合体,将以写字楼为主,满足江北城CBD商务功能整体定位,同时引进的酒店/商业等配套工程对江北城CBD区域辐射力有较强的带动作用.此工程的开工也预示着江北城商务CBD全面建设的开始,良好的区位优势搭配两江新区政策优势的持续效应,接下来一段时间包括越洋广场在内的一系列以写字楼为主的高端商业房产将会按期陆续跟进,可以预见区域价值在未来3-5年内将会急速增长，甚至有与重庆传统商务中心解放碑分庭抗礼之势。
4、区域建设开展
解放碑商业地产全面升级
据悉,未来3-5年内，解放碑CBD范围内，将新增330万平方米建筑体量,建设总投资将到达250亿元.目前解放碑商业写字楼已有110万平方米左右，其中这两年新增体量已达37万平方米。
随着局部商业写字楼的竣工,今年内，解放碑CBD就将新增建筑体量40万平方米。
目前,以十八梯为代表的拆迁工作已在有序进行中.
解读：
解放碑依然会是写字楼租售市场的热点
目前，虽然以江北城为代表的各大商圈写字楼的快速开展对解放碑写字楼租售市场造成了一定冲击。
但是长远来看，伴随着千厮门、东水门大桥等交通建设的竣工以及拆迁工作的有序进行，解放碑的交通、商务环境会有一个大的改善，加上其传统中心地位积累的资源作为支撑。
解放碑在未来依然将会是写字楼市场开展的中心和热点。
未来新增写字楼主要会出现在商圈扩容后地段
解放碑写字楼传统集中区域已不能满足更多写字楼的修建，预计大量的写字楼会出现在解放碑商圈扩容后的地段，例如解放碑正在打造的“西部华尔街〔位处五一路与新华路之间〕〞一带将会是写字楼大量出现的热点地段。
其他正在拆迁的的地段也将会是写字楼布局的区域。
需进一步关注重庆写字楼入市后的开展
写字楼面对的客户主要面对三产效劳性企业。
而重庆三产产值占GDP的比重目前还比拟低，与现阶段重庆写字楼市场开展比拟符合。
但是政府已经将写字楼开发、金融等三产行业开展作为重点开展对象，而近段时间各大金融要素市场以及银行相继落户重庆，可以预见未来几年重庆三产行业可能会进入一个快速开展期。
但是未来几年重庆三产行业开展到何种程度，能否支撑大量写字楼的入市，那么需要进一步关注。
5、两江动态
西部建材城、西部最大医药基地布局两江新区
2022.7.15，重庆医药制造基地在该区水复功能区破土开工。
2022年基地正式投产后，将提供近万个工作岗位，预计5年内将实现年总产销值超百亿，成为西部最大的医药产业基地。
这个基地总投资达50亿元，将分两期投资兴建，明年底完成一期建设。
据悉，除了需要大量工人外，基地还将为生物制药的研发人才提供高薪岗位。
紧接着第二天，有消息放出，西部建材城原址已经被规划为占地660亩的家居、建材、物流、写字楼、住宅综合商业中心———“聚信美商业广场〞。
该工程距寸滩保税港8.5公里，距龙头寺火车站6公里，距空港仅5公里；建筑面积92万平方米，共分成四大板块，分别是一期保存原工程名称的西部建材城、二期聚信美家居、三期西部物流中心，此外还有近20万平方米的写字楼、高档商住区。
解读：
年中，重庆市内最热点的话题莫过于两江新区的成立，6月18日正式挂牌成立以来，新开工工程源源不断。
上月，西部最大医药基地破土开工的消息成为关注的热点。
对于该工程的影响作用，从大的方面来讲，其建成后对重庆在经济、研发、就业等方面的开展将会起到极大的促进作用；缩短视线，未来水复地区人口的急剧增加对该地区的整体开展也将会起到强力的拉动作用，以房地产打头阵的相关配套产业会跟着工程建设速度陆续跟进。
两江新区将建1.8亿平方米工业地产
2022.7.20重庆首届工业房产论坛消息,在两江新区，厂房、工业楼宇等工业房产的开发量将达1.8亿平方米,其中工业厂房将到达1.6亿平方米，工业楼宇超2000万平方米.建成后也许会采取只租不售的模式运营.重庆房产市场将增加一个热点———工业房产
解读：
工业地产蕴含巨大商机
比拟与商业/住宅等地产,工业地产相对新鲜.这次两江新区提出开发超过1.8亿方工业地产的规划,相比拟重庆每年房地产总共2000万方左右的开发量是十分巨大的.其中蕴含的商机不言而喻.
楼宇工业将会成为开展的重点
工业地产中楼宇工业虽然占的比重很小,但其占地少产出高的特点受到各工业园区的重视,现在重庆楼宇工业每年以10%的速度递增,今后几年这一数据将会更高,相比拟工业厂房,楼宇工业概念可操作性更强,蕴含的价值自然也就更大，预计将会成为重点开展的产品.
二、市场信息〔注：
成交均价为建面均价，成交量和供给量为建筑面积〕
1、2022年1~7月重庆主城区成交均价稳中有升
除开4月房交会，2022年1-7月价格处于稳中有升的趋势，但是随着新政的出台，对投资性购房的抑制，成交量有所下滑。
在严厉的政策调控下，成交量大幅萎缩，然而开发商并没有降价，原因可能有:
●在2022年房地产市场利好的情况下，开发商赚够了足够的流动资金；
●政策主要针对的是投资性房产，供给量中大局部都为刚性需求的产品；
●2022年金融危机时，开发商采取了降价措施，但是并没有收到很好的效果，因为消费者会等待进一步的降价，观望情绪进一步加重。
2、7月主城成交量环比上升15%，楼市出现回暖迹象
随着两江新区挂牌成立对重庆城市价值的提升以及7月银行对第三套房贷发放的松动，2022年7月重庆楼市出现回暖迹象，商品房供给量、成交量、成交均价均不同程度增长。
3、三北区域成交量环比上升89%，占7月总成交量近40%
自2010年6月18日两江新区正式挂牌成立后，三北区域（渝北区、北部新区和江北区〕成交量大幅上涨，环比六月上升89%，占到了7月总成交量的近40%。
原因有：
●随着两江新区的开展，进驻企业日益增多，随之带动人流量逐渐上升，房地产需求加大；
●许多利好政策等，使两江新区成为一个投资热点区域，与此同时银行放松了三套房贷款政策，投资客户抓住时机购置房屋。
4、2022年7月三北区域供不应求特征明显，上半年沙坪坝区供不应求最为突出
2022年7月各区域需供比
区域
成交量
供给体量〔万方〕
销供比
沙坪坝区
26.98
9.03
3:
1
九龙坡区
20.02
9.46
2:
1
北部新区
26.2
3.09
8.5:
1
渝北区
21.39
10
2:
1
巴南区
9.64
3.63
2.6:
1
南岸区
11.86
5.8
2:
1
江北区
8.27
1.26
6:
1
大渡口区
1.46
0
渝中区
3.88
0
北碚区
8.23
0
2022年7月各区域销供比可以看出，7月北部新区的销供比最大，说明该区域在7月份的供需失衡最为明显，其次为江北区。
渝北区的供给相对较大，供需比那么相对较小，但还是可以看出随着两江新区的挂牌成立，7月三北区域的需求量加大，预计后期三北区域的供给量也将会增加，成交量将会上升，从而缩小其需供比例。
2022年1-7月各区域需供比
区域
成交量
供给量
需供比
渝中区
35.48
12
3:
1
大渡口区
30.22
15.22
2:
1
江北区
83.95
18.98
4.4:
1
沙坪坝区
203.71
41.65
4.9:
1
九龙坡区
169.77
66.75
2.5:
1
南岸区
162.46
46.45
3.5:
1
北碚区
20
0
0
渝北区
140.31
56.63
2.5:
1
巴南区
66.23
44.65
1.5:
1
北部新区
126.91
39.17
3.2:
1
从2022年1-7月区域累计销供比来看，沙坪坝区供求失衡特征最为明显，销售面积是供给面积的4.9倍，其次是江北区、南岸区和北部新区，供不应求特征也比拟明显；巴南区供给与需求较为接近。
总体来看无区域出现供过于求的状态。
5、2022年7月供给物业主要以紧凑型两房〔50-60㎡〕和紧凑型三房〔70-80㎡〕为主
2022年7月供给工程户型配比
户型
套内面积区间㎡
供给套数
所占比例
开盘认购套数
开盘认购率
一房
30-40
369
7%
162
44%
41-50
128
2%
107
83%
两房
50-60
1893
36%
1514
80%
61-70
513
10%
297
58%
71-80
134
3%
79
59%
三房
70-80
1033
20%
837
81%
80-90
476
9%
155
33%
90-130
567
11%
353
62%
130以上
89
2%
74
83%
从七月开盘工程供给的产品中，可以看出自从对二套房认定标准由认贷不认房变为认房不认贷后，更多首次置业的人群会选择紧凑型的两房或三房，既控制了总价，又满足了更长时间的居住需求，因此七月市场供给主要以紧凑型两房、三房为主，投资型产品的供给那么较少，同时认购率也可以看出紧凑型两房和三房的需求较大。
6、大渡口区由于投资性物业成交比重大，均价大幅度上升
7月成交数据显示，大渡口区由于投资性物业成交比重大，成交均价也较高。
在7月大渡口区并无开盘或加推楼盘工程，总成交量也只有1.46万方，因此可能是剩余的局部高端物业的工程成交引起了均价的上升，而在售的别墅工程仅有晋愉碧怡林畔一个，套内均价为600-800万元/套〔独栋〕，面积为650-700㎡；大渡口区商业方面暂无供给，预计大渡口成交均价的上升可能是由晋愉碧怡林畔所引起的。
7、2022年7月土地成交信息
土地位置
用 途
土地面积
建筑规模（m2）
起始价（万元）
竞得单位
竞得时间
成交价（万元）
出让方式
类型
高新区大杨石组团K分区K05-2/03号宗地
二类居住
5624
≤16914
1873
重庆斌鑫科翔置业有限公司
2010-7-9
3350
拍卖
居住
北部新区高新园人和组团L标准分区L7〔局部〕号宗地
二类居住用地
19396
≤38788
8224
重庆德驰房地产开发有限责任公司
2010-7-9
16800
拍卖
居住
高新区二郎科技新城组团M分区M2-1/02、M4-2/01、M4-3/02号宗地
二类居住用地、商业金融业用地
72270
≤231315
35102
重庆胜于蓝房地产开发有限公司
2010-7-6
58500
拍卖
居住
九龙坡区西彭组团J分区J01-2/01、J02-2/01、J05-1/01、J06-1/01、J06
二类居住用地、商业金融业兼容二类居住用地
163244
≤321961
24962
上海城开集团重庆德普置业有限公司
2010-7-5
24962
挂牌
居住
北部新区高新园大竹林组团G标准分区G1-1号宗地
一类工业用地
813041
≥0.7
28538
格力电器〔重庆〕有限公司、重庆至上机械制造有限责任公司
2010-7-8
28538
挂牌
工业
高新区大杨石组团K分区K02-2/04号宗地
二类居住、商业金融业及防护绿地
15281
≤59815
7045
吴国辉、重庆恒邦置业开展有限公司
2010-7-19
14000
拍卖
居住
渝中区大杨石组团A分区A35-3/05地块
商业金融业
4634
≤23170
4157
重庆荣达惠众汽车销售效劳有限公司
2010-7-20
4157
挂牌
商业
8、广告投放量大幅上升，促销诉求逐渐减少
7月随着市场成交量上升，重庆主城房地产市场有回暖迹象，供给工程环比大幅上升，广告投放量环比也随之大幅增加。
随着市场的回暖，开发商减少对促销诉求的投放，而更多的选择产品和蓄客诉求。
9、沙坪坝广告投放量最多，后期江北鸿恩寺将成为供给热点区域
沙坪坝由于7月开盘工程个数较多，楼盘广告投放频次占比最大，共投放96次，占比为16％，其次是江北区共投放84次，占比14％，虽然开盘工程个数较少，但是鸿恩寺周边工程广告投放频次共38次，占江北区总量的45%，可以看出后期江北鸿恩寺将成为供给的热点区域。
三、8月楼市预测
1、8月重庆楼市传统淡季今年有望得到转变
2022年7月，新办预售体量和工程个数都有所增加，除开房交会，成交量总体也呈上升趋势。
新政后，客户观望情绪较重，等待开发商降价，但是两个月的时间里，房价不但没降，反而有所上升，随着两江新区的挂牌成立，将会带动整个重庆市的开展，购房人群认清形势，浓厚的观望情绪得到释放，7月良好的房地产市场让开发商对市场更有信心，预计开发商在良好的市场下会加大供给量，7、8月的传统淡季在今年会得到转变。
2、预计8月别墅、商业新增供给将会增加
自2022年4月，一系列房地产新政陆续出台，政策主要目的在于抑制投资型物业，从而控制房价过快上涨。
在接下来的5、6月里由于新政影响，别墅这类高端物业的供给量开始下降，但是随着6月18日两江新区的挂牌成立及局部银行房贷放松，7月别墅和商业的新办预售量大幅上涨，另外再报媒投放上，别墅和商业的投放量也是呈上升趋势，这两点可以预计在8月别墅和商业的供给量将会增加，而这是否意味着投资者逐渐趋向于别墅和商业房地产市场，8月的走势值得关注！
！
！
四、附表
1.1新增批准预售量分析
根据重庆网上房地产数据显示，2022年7月重庆主城区共有75个工程办理预售许可证，新办预售建筑面积179万㎡，其中，新办预售住宅面积158.8万㎡，非住宅20.2万㎡。
在新增批售的住宅中，新办预售商品住宅面积158.8万㎡，假设按单套面积90㎡推算，本月新增商品住宅中将会有17644套投入市场。
各项指标环比涨跌幅度
指标
批准预售个数
新办预售面积
住宅面积
非住宅面积
环比增幅
13.6%
74%
64%
221%
数据来源：
重庆网上房地产
注：
面积指建筑面积
数据来源：
重庆网上房地产
注：
面积指建筑面积
7月新批预售体量最大的为渝北区，建筑面积达45.4万㎡，其次是北部新区为33.2万㎡。
1.27月份月度数据
〔1〕重庆市每周成交信息
日期
成交套数
成交面积〔万平米〕
成交金额〔亿元〕
成交均价
7.1-7.4
1785
17.28
9.03
5226
7.5-7.11
2947
28
15.14
5406
7.12-7.18
3376
30.26
16.53
5473
7.19-7.25
4014
32.7
17.2
5267
7.26-8.1
4188
34.13
19.64
5754
合计
16310
142.37
77.54
5446
注：
以上成交均价为建面均价,成交面积为建筑面积
数据来源：
重庆网上房地产
〔2〕成交量与成交价
2022年7月、2022年7月商品房成交比照情况
指标
2022年6月
环比增幅
2022年7月
2022年7月
同比增幅
套数〔套〕
13427
21%
23084
16310
-29%
建筑面积〔万㎡〕
123.57
15%
211
142.37
-32%
金额〔亿元〕
66.48
17%
86.9
77.54
-11%
成交均价〔元/㎡〕
5379
1%
4118
5446
32%
数据来源：
重庆网上房地产
2022年7月主城各区商品房成交情况
区域
面 积（万平方米）
金额
均价
（亿元）
（元/㎡）
九龙坡区
20.02
10.29
5137
南岸区
11.86
6.76
5701
渝北区
21.39
12.11
5663
江北区
8.27
5.39
6526
沙坪坝区
26.98
14.63
5423
北碚区
8.23
2.85
3470
渝中区
3.88
2.44
6287
大渡口区
1.46
0.91
6239
巴南区
9.64
4.44
4609
高新区
1.31
0.72
5519
经开区
4.31
2.43
5635
北部高新
11.54
7.57
6554
北部经开
14.66
8.40
5728
合计
143.55
78.95
5500
注：
以上成交均价为建面均价
数据计算包括别墅类，花园洋房、公寓和经济适用房类产品
数据来源：
重庆网上房地产
2022年7月份各区成交明细图：
注：
以上成交均价为建面均价,成交面积为建筑面积
数据来源：
重庆网上房地产
重庆主城区10年5月至10年7月商品房成交量、价月度趋势图
重庆主城区10年5至10年7月商品房成交量月度趋势图
数据来源：
重庆网上房地产
注：
成交均价为建面均价
7月住宅销售排行榜
7月住宅销售金额排行
7月住宅销售面积排行
工程名称
金额
工程名称
面积
〔万元〕
〔万M2〕
1
保利高尔夫豪园
23577.74
1
保利高尔夫豪园
4.21
2
恒大城
13462.54
2
尚岭花园
3.83
3
尚岭花园
12171.41
3
鼎雅心语琚
3.46
4
天悦人和
10136.60
4
恒大城
2.66
5
北温泉九号
9901.84
5
爱琴庄园
2.20
6
逸翠庄园
9859.73
6
北温泉九号
1.66
7
鲁能星城
9765.51
7
天悦人和
1.62
8
恒大华府
9599.26
8
鲁能星城
1.60
9
爱琴庄园
8732.61
9
恒大华府
1.41
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