武汉市东湖之滨房地产项目可行性研究报告.docx
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武汉市东湖之滨房地产项目可行性研究报告
武汉市东湖之滨房地产项目
1.1选题背景及意义
1.1.1选题背景
房地产业是我国国民经济的重要支柱产业之一，在国民经济发展中发挥了巨大作用，为加快城市建设、改善投资环境、提高人民居住质量和城市总体经济水平作出了突出的贡献[1],在城镇化发展作用中尤显重要。
在经过史上最严房地产市场调控的2011年后，房市于2012年初走出低迷，开始回暖，就目前来看，整体房地产市场运行良好，新近投资开发增多，销售数额同期相比呈增长态势。
但房价的持续走高，国家宏观调控力度增强及通货膨胀压力给未来的房地产市场仍具一定的不确定性和风险性。
同时，对于投资者来说，房地产业所具有的高增长率、高回报率一直也都是其所关注的重点。
因此，在整体房地产市场运行良好的情况下，却出现了局部地区房产投资“过热”、房价飙升、供需差额过大，烂尾工程的此起彼伏不良现象，给房地产市场留下了隐患和一定的阻力。
而造成这一现象的原因，绝大多是房地产前期可行性研究空余形式，没有进行科学详备的可行性研究分析造成了决策失误。
因此对拟定的开发项目，投资者要进行完整系统的市场定位，政策分析和经济技术评价，使最后的报告具有实用性，预测性和科学性，从而帮助其做出理智决策。
1.1.2选题意义
房地产可行性研究作用，主要体现在开发商向政府主管部门申请投资项目批准、企业内部投资决策、开发项目融资和指导开发建设过程各阶段的工作等方面。
[2]本文的意义在于以武汉近期土地市场网公开拍卖的一块土地为可行性研究对象，运用可行性研究理论方法，着重对假设开发的东湖之滨项目进行市场分析和财务评价，从而通过得出全面、科学、合理的可行性结论，为该块土地开发，投资决策提供参考依据。
1.2国内外研究的现状
1.2.1国外的研究现状
美国最先开始进行房地产项目可行性研究分析的有关研究，田纳西流域项目的开发中便开始启用这种方法，对于田纳西流域项目的顺利实施和进行产生极大了推动作用;在此之后，美国道氏化学公司提出的道氏评估法、多因素和关键因素评估法、运用模糊综合评判原理的相似度法、运用灵敏度分析的综合评价法等[3]。
第二次世界大战以后，西方工业发达国家普遍采用这个方法，使该方法不断得到充实与提高。
在20世纪60年代发展尤为明显，由此确立了项目投资的决策必不可少的综合性系统判断方法。
1972、1974、1977、1978年相继出版了《项目评价准则》、《发展中国家项目评价和规则》和《工业项目评价手册》、《工业可行性研究手册》，是由联合国工业发展组织所刊发的可行性研究工作成果。
其概括形成了其理论框架，成为早期可行性研究的模版，并被广泛采用于世界各金融机构。
而在1980年由OECD（经合组织），提出了判断项目价值的标准可以用项目对国民收入的贡献值来查看。
也由此将可行性研究扩展到项目建设可行性研究。
如由龙胜平翻译的美国学者Glaylori’E．Creer和MichaelD．Farrell的专著《InvestmentAnalysisForRealEstateDecision（房地产投资决策分析）[4][5]，
该译著通过分析房地产市场，借助折现现金流方法，介绍了美国房地产投资指标法，对于投资者的选择提供了理论依据。
再如美国B．Munhonnad和J．Stina在80年代后期出版了《对项目建设期的风险评估》，以及在2003年GaglonE．GreerAndMicherD．Farred认为在房地产可行性研究中为避免项目的失败，要加强风险的预测和防范。
这些研究推动了可行性研究方法的发展与普及，目前世界各国在作出决策前，都要先进行可行性研究，不论项目规模大小或者项目性质。
与此同时，可行性研究应用大大扩大，不仅涵盖于房地产项目投资决策还广泛应用于工、农、服务业生产经营、科学实验、销售产品开发、环境保护、区域规划以及社会改造等方面。
现阶段，可行性研究方法已经越来越普及，西方国家将其列为决策项目投资的重要手段，发展中国家也都相继开展了可行性研究的相关问题。
1.2.2国内的研究现状
我国目前的房地产投资评价，从基于确定性投资的各项财务数据分析，通过估算项目各项投资金额，采用静态和动态分析法，最后计算而得的净现值、内部收益率、回收期，从而得出投资效果的预算。
而对风险的分析，只停留在盈亏平衡分析、敏感性分析等阶段[6]。
我国可行性研究工作开始于20世纪70年代末，改革开放的推动，翻译出版了联合国工业发展组织（UNDIO）的《工业可行性研究编制手册》，其中的基本方法与理论研究为可行性研究的发展起到了极大推动作用。
2002年，编写而成的《投资项目可行性研究指南（试用版）}）以及同年国家建设部发布了《房地产开发项目经济评价方法》，为我国可行性研究方法系统化与标准化起到了标准化的作用，在此之后于2004年将研究成果以《建设项目经济评价参数研究》一书出版。
我国学者1990年以来在投资分析、经济技术评价等方面进行了理论与实践的探讨。
曾祥瑞于1994年提出了前门法和后门法，这两种方法是依据房地产投资分析的各项指标体系，来得出最后经济方案是否合适，属于房地产投资可行性分析方法。
杨永堂则在2004年指出要注意项目总投资计算、现金流和基准收益率的确定，便于得出正确的经济技术分析结果。
李国敏在经过多次实例探索后，于2006年研究指出房地产投资风险决策系统可依靠模糊层次分析法，从而定量评估对房地产投资风险。
项勇于2008年提出要以Excel为基础、以Access为主体构建一个项目管理的数据库集成系统来进行项目可行性研究的方法。
1.3研究内容与论文结构
1.3.1研究内容
本文主要包括以下内容：
第一章：
绪论。
本章主要介绍了选题背景、选题意义及国内外研究现状。
第二章：
武汉东湖之滨房地产项目概述.。
本章主要介绍了连武汉市东湖之滨项目提出的理由、拟建地点、项目主要技术经济指标及编制可行性研究报告的依据。
第三章：
武汉市东湖之滨房地产开发项目面临的政策分析与市场分析。
本章主要研究了房地产产业宏观调控政策，从行业影响、区域经济影响、宏观经济影响及社会影响进行房地产行业市场分析，从武汉市房地产整体供需状况、住宅类主要竞争楼盘、写字楼类竞争项目楼盘，项目SWOT分析进行市场现状分析，并预测武汉房地产市场发展趋势和前景。
第四章：
东湖之滨项目的市场定位和营销策略。
本章主要研究了东湖之滨项目的市场定位与营销策略。
首先从项目形象、住宅项目市场定位，写字楼项目市场定位中进行分析。
然后从前期的策划、中期的战术分布实施及后期的营销控制进行市场营销分析。
第五章：
东湖之滨项目的相关技术分析。
本章主要研究了项目的整体规划与布局，环境影响评价，项目实施进度与计划和项目投资估算与资金筹措计划。
第六章：
东湖之滨项目的财务评价。
本章主要研究了项目建设的必要性，项目的财务分析、盈利能力分析、不确定性与风险分析等财务评价。
第七章：
研究结论与建议。
在上述分析的基础上，得出项目建设可行、经济
效益可行的结论并提出建议[7]。
1.3.2论文结构
本文在参考国内外一些相关文献著作和基础之上，运用可行性研究分析的相关理论的研究方法，通过市场分析和财务评价，说明了房地产项目可行性研究的一般流程。
可行性研究可以是我们做到清晰的市场定位、合理的技术安排、准确的预算资金，适当的企业资金利用，并在房地产开发过程中避免决策的盲目性。
最后通过分析得到的项目的财务经济指标，并预测本项目的不确定性和风险性，为投资方案提出意见和建议。
2武汉东湖之滨房地产项目概述
2.1东湖之滨住宅房地产项目概况
（1）项目提出的理由
1）符合武汉市总体规划要求
2013年是武汉市经济快速发展、城乡建设快出形象，快速构建国际性生态型滨江滨湖城市的关键之年。
《武汉市城市总体规划（2010--2020）》中所提出的未来的城市建设与发展，为本项目提供了科学的规划指导和准确的政策导向。
2）项目定位符合武汉市发展现状和发展趋势，市场前景良好。
本项目建设正处于“国家中部崛起”战略支撑点武汉市经济高速发展时期，房地产对武汉市经济的带动作用明显，武汉市居民对住宅的刚性需求旺盛，投资商业金融写字楼明增多，项目所处的湖滨地段，环境优美，空气新鲜，绿化率高，既是居住生活的绝佳位置又是写字楼项目的黄金地带，并且交通便捷，周围生活设施齐备，市场前景较为乐观。
3）武汉房地市场仍有上升空间
自2000年以来，经过房地产的“黄金十年”，武汉房地产业蓬勃发展，虽然历经08年金融危机，房地产市场低潮；2011年国十条及2013年的国五条的宏观调控房价政策，房价得到有效调控。
而住宅写字楼混合房地产仍呈不断发展态势，房地产开发投资逐年加大，整个房地产市场仍为供销两旺的火热态势。
预计今后几年，武汉市作为整个中部地区的支撑点，房地产仍将有所作为。
4）带动相关产业和地方经济共同发展
从整体上来说，房地产在国民经济体系中具有不可代替的作用，经济发展的先导性、民生工程的基础性以及国民经济的支柱性都彰显了优越的产业地位。
不仅以自身的发展成为国民经济增长重要一极，而且极具关联性特性有效带动和促进相关产业发展和整个国民经济增长。
房地产业与建筑业、建材业、金融业有着直接紧密的联系，影响到钢铁、化工、塑料、机电登基础工业和制造业；还带动金融，资本，中介服务的第三产业的繁荣[8]。
5）项目所处区位优异，有利于提高土地效益
项目所处武昌核心区，根据规划要求，该地区将会以旅游、经济、文化、商业为重点发展内容，建设一个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市居住中心，这不仅大大提高了项目区域的城市水平和规模，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。
（2）项目拟建地点
1）拟建地点
“东湖之滨"开发项目位于洪山区中北路延长线与杨园路交汇处，处于武昌核心区，东临40米宽中北路延长线，南临东亭村房地产公司，西临东亭环境小区，碑林30米宽杨园路。
被徐东商业圈，沙湖商业圈所围绕，距离武汉火车站、欢乐谷游乐区8公里，楚河汉街4公里，销品茂2公里。
其所处位置交通便利，闹中取静。
见图2-1
图2-1地块项目所处地块
2）宗地面积、形状及尺寸
基地沿东北走向呈矩形，整体形状较为规则，北侧杨园路红线宽度30米，东侧规划中北路延伸线红线宽度40米，西侧紧邻嘉隆小区，南侧紧靠空闲用地，空置公共通道都为10米。
总用地面积约36500㎡，总建筑面积10980㎡。
其中公建用地9050㎡，建设用地面积约27450㎡。
见图5-2宗地形状图
5-2宗地面积、形状及尺寸图
3）宗地使用强度
第一，建筑面积：
按净用地面积与容积率的乘积计算（商业金融业与居住建筑规模比例为5:
5）；第二，最高容积率：
4.2；第三，建筑密度：
控制在35%以内；第四，建筑高度：
结合具体方案确定；第五，绿地率：
按《武汉市城市绿化条例》执行。
见图2-3
图2-3宗地规划图
4）四周围环境与设施
地块临近徐东商业圈核心地段，区位条件优越，交通便利，周边建设以住宅，交通便利，周边建设以住宅、商业开发为主，配套设施较为齐全；其中商业设施只要有销品茂，沃尔玛，新世界百货，中商平价，新干线生活广场，麦德龙，新一佳等；教育设施主要有铁四院小学，四十七中，湖大附中；医疗设施主要由武昌医院，武昌儿童医院等；区域已经建成一批质量较高的居住楼盘，如君临天下，汉飞滨江国际，江尚天地，悠活城等，形成了较为成熟的居住氛围。
随着沙湖大桥的通车，六湖连通工程及地铁四、五、七和八号线的逐步建设和完善，地块升值空间较大。
图2-4宗地位置图
图2-4宗地位置图
（3）项目主要技术经济指标
本项目住宅区计划开发5栋高层住宅、和1栋写字楼等其他公建设施。
项目工程规划土地面积36500㎡，房屋建设实际占地109800㎡，净地出让，容积率4.0，绿化率35%，建筑密度25%。
符合湖北省2008年住宅用地控制指标中住宅，写字楼用地控制标准。
规划经济技术指标总计见下图：
表2-5规划经济技术指标总计表
序号
分项
单位
合计
备注
1
规划用地面积
平方米
36500
1.1
建设用地
平方米
27450
75.2%
1.2
公建用地
平方米
9050
24.8%
1.2.1
道路用地
平方米
3650
1.2.2
公共绿地
平方米
4800
1.2.3
邮政设施
平方米
600
2
总建筑面积
平方米
11680
3
地上建筑面积
平方米
109800
序号
分项
单位
合计
备注
3.1
高层住宅
平方米
54900
3.1.1
90㎡以上户型
个数
112
3.1.2
90㎡以下户型
个数
384
3.2
写字楼
平方米
54900
3.3
规划居住户数
个数
496
4
地下建筑面积
平方米
7000
5
绿地面积
平方米
12775
6
绿地率
%
35%
7
建筑密度
%
25%
8
机动车停车位
个数
752
8.1
地下停车位
个数
592
8.2
地上停车位
个数
160
2.2项目可行性研究报告编制依据
（1）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（2006年）；
（2）建设部《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）；
（3）国家发展计划委员会《投资项目可行性研究指南》（计办投资[2002]15号）；
（4）《武汉市2010-2020发展总体规划》
（5）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策
（6）《建筑工程设计规范》
（7）湖北省建筑工程消耗量定额及费用定额
（8）上级或者主管部门有关方针政策方面文件
3武汉市东湖之滨房地产开发项目面临的政策分析与市场析
3.1国家房地产产业政策与市场分析
3.1.1国家房地产产业宏观调控政策
（1）房地产产业政策的发展过程
我国房地产业经过20年的发展，作为国民经济支柱型产业的作用得到有效发展，直接和间接带动我国房地产连续5年供需两旺，对于保证支柱产业经济快速发展起到决定性的作用。
1）2009年5月25日，中国政府网公布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，通知中再次提出物业税的征收要成为要深化房地产税制改革工作的着力点。
2）2010年1月，国办发出的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》指出，要严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。
二套房贷款首付款比例不得低于40%。
该通知分五个方面共十一条，因此被简称为调控房地产市场的“国十一条”。
[9]
3）2010年4月14日。
国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。
其中，要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
我们发现：
此轮调控政策的首要工作已由“增加供应”转变为“抑制需求”。
4）2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。
《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
《通知》要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
各地方人民政府可根据实际情况，灵活采取限购措施。
5）2011年1月26日，国务院下达有关八条房地产市场调控措施（下称“新国八条”）,其中主要内容是，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
6）2011年4月6日中国人民银行起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。
调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。
7）2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。
会议确定了五项抑制投机投资购房加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）。
坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策依然成为该会核心强调内容，并要求个地方坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。
自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次强化，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。
（2）目前房地产业的调控政策分析
经过2010、2011年史上最严房地产宏观调控后，我国房价环比增速下降，得到一定控制。
在抑制投机性房地产购买方面成果显著，但是我国经济社会正面临重要转型期，城镇一体化的铺开，导致刚性需求增加，从而房地产行业在2012年逐渐回暖，并在2012年呈现先低后高的态势。
于此同时我国经济社会发展经受了多方面的严峻考验，面对美国金融危机的余波，欧洲次贷危机的影响，当前国际经济环境中不稳定因素明显增多，全球经济发展速度明显放缓。
但从长远来看，我国城镇化率只有53.4%，房产市场仍有极大潜力。
就目前而言，经济增长开始处于下降周期，但由于刚性需求的推动，我国房地产市场仍呈上升阶段。
经济增速的减缓，将使实力不足的房地产公司可能面临出现资金链断裂的情况，从而形成银行信贷风险。
房地产市场价格和交易量逐渐回暖将会给国民经济带来两项积极影响：
一是对房地产相关企业的影响，房地产开发规模扩大将对国民经济稳定健康发展带来积极影响；二是房地产市场回暖将对金融业带来新的活力。
为应对房地产市场回暖而造成房价过高现象，提高对居民购买普通自住房的会融服务水平，保障民生，国家降低个人住房交易环节税收，人民银行对商业性个人住房信贷政策适时进行了调整。
但对于投资性购房的严打严控，仍在增强。
国家针对房地产行业的调控政策，下达了严厉控制，这是继国十一条，国十九条，新国四条以来的一脉相承的政策。
目的是为了抑制投机性房地产交易与控制房价增长。
这是针对2013年1-3月份房价走高最新调控政策。
目前国家对房地产业调控政策主要是：
一要保证房地产市场的健康运行：
二要满足住房刚性需求和置业者的投资需求，支持居民购房。
调整是为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障民生。
1）刚性需求集中释放促使房市回暖
房价是由市场供求关系来决定的。
受到宏观调控政策的影响，2011第四季度和2012第一季度，房地产理性回归；2012年6~8月房地产市场出现反弹波折；2012年第三季度至2013年3月底，延续温和地回暖，房地产市场开始走高。
[10]2013年房价回暖的实质是两年以来刚性需求的释放，对于二手房征收20%所得税政策的试点实施，促进了新开楼盘房价开始走高。
2013年2月20日“国五条”的出台正是在这样的条件下，继续稳控房价的体现。
房地产市场不应该出现供需差异过大，造成非理性的回归。
因此稳控房价，促进公共租赁房，保障房的建设将会是房地产行业调整的核心内容。
房地产市场的稳定将会带动国民经济和金融市场的稳定。
2）政策的核心是支持居民购房
针对目前房价环比增长的情况，最近出台的房地产调控政策是控价，调控政策不应该破坏房地产市场所具有的运行规律。
我们可以看到新政策的主要目的是遏制房价的上涨，鼓励写字楼，商铺的房产投资，支持居民刚性需求的购房。
因而新政策制定的重点是稳定交易量，要刺激消费量的提升，房价须下降，这样才会提高交易量。
新政策是稳定市场的强针剂，但目前来看，房价短期内还会呈上涨形势。
3）合理确定价格促进市场交易
刚性需求的集中释放，使房市正在回暖，而近期各项政策调控手段正在使房价向合理的方向发展。
新建住房价格：
环比情况为先下降后上升。
2011年底以后，70个大中城市新建住房价格环比陆续下降，2012年第一季度跌入最低点，第二季度开始反弹，7月出现波峰后开始下降。
同比缓步下降2012年大中城市新建住房同比持续下降，下降城市个数逐步增加。
[11]2012年新建商品住宅月环价比价格下降持平、上涨城市个数变化情况见图3-1。
图3-12012年新建商品住宅月环价比价格下降持平、上涨城市个数变化情况
3.1.2全国房地产行业投资环境分析
（1）全国经济发展状况
第一，经济增长速度降中企稳。
2012年全年国内生产总值519322亿元，比上年增长7.8%。
第二，供给结构有所改善。
第一产业增加值52377亿元，增长4.5%；第二产业增加值235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。
第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为45.3%，第三产业增加值比重为44.6%。
第三，需求结构变化积极。
人均收入增长较快，前三季度，城镇居民人均可支配收入为1.8万元，同比实际增长9.8%。
农村居民增速快于城镇：
农村居民人均现金收入6778元，同比增长12.3%。
第四，物价水平持续回落。
全年居民消费价格比上年上涨2.6%，其中食品价格上涨4.8%。
固定资产投资价格上涨1.1%。
工业生产者出厂价格下降1.7%。
工业生产者购进价格下降1.8%。
农产品生产者价格上涨2.7%
第五，货币信贷增长较快。
2011年第四季度起M2止住下降趋势，但增速低于2010年同期水平。
2011~2012年利率呈下降趋势，9月末，非金融企业及其他部门贷款加权平均利率为6.91%，比6月下降0.09个百分点。
第六，城镇就业趋于稳定。
年末全国就业人员76704万人，其中城镇就业人员37102万人。
全年城镇新增就业1266万人。
年末城镇登记失业率为4.1%，与上年末持平。
第七，财政收入稳步增加。
全年全国公共财政收入117210亿元，比上年增加13335亿元，增长12.8%；其中税收收入100601亿元，增加10862亿元，增长12.1%。
（2）全国房地产市场状况分析
1）房地产市场投资发展状况
2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。
其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。
2012年，房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点；其中，住宅施工面积428964万平方米，增长10.6%。
房屋新开工面积177334万平方米，下降7.3%，降幅比1-11月份扩大0.1个百分点；其中，住宅新开工面积130695万平方米，下降11.2%。
房屋竣工面积99425万平方米，增长7.3%，增速比1-11月份回落6.8个百分点；其中，住宅竣工面积79043万平方米，增长6.4%。
全国房地产开发投资增速见图3-2
图3-2全国房地产开发投资增速
2012年，房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，比上年下降19.5%，降幅比1-11月份扩大4.7个百分点；土地成交价款7410亿元，下降16.7%，降幅扩大6.4个百分点。
2）房地产销售概况
2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。
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