物业管理采购人需求.docx
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物业管理采购人需求
物业管理采购人需求附件1
（采购人：
局机关本部）
一、项目概况
（一）物业概况
1.地理位置：
本项目需管理的物业包括广州市天河路112号（以下简称“主楼”）和较场东路5号（以下简称“副楼”）的两栋办公大楼。
2.建筑面积：
主楼为一栋22层办公楼（含天面设备层及地下负一层，19楼为职工餐厅），建筑面积约18000平方米（含建筑主体外围红线范围内面积）。
副楼为一栋９层办公楼（1楼为职工餐厅），建筑面积2149平方米。
两栋物业合计总建筑面积约为20149平方米。
3.建筑结构形式：
钢筋混凝土框架结构；主楼外墙立面条形砖饰面、拉式铝合金玻璃窗和部份幕墙；副楼外墙主立面条形砖饰面，推、拉式铝合金玻璃窗和部份幕墙，其他为洗石米外墙。
4.大楼功能说明：
（1）主楼1--20层主要为办公用房，在4楼、11楼、14楼、15楼、16楼等楼层设有会议室，用于中小型会议；20楼为大礼堂，用于大型会议；19层为食堂；地下负1层为人防工事及停车场；天面为中央空调设备层。
保安值班室设在大门入口处，用于保安值班。
（2）副楼首层为食堂，2--8层为办公用房，9层为会议室。
（二）主楼主要设备
1．高低压变配电设备（高压：
1000kVA）。
２．柴油发电机组1台250kW（常用功率）；
３．中央空调（4台各503千瓦顿汉布什风冷螺杆满液式冷水机组及配套空调用水泵等设备）；分体、柜机及吸顶空调96台（其中柜机空调21台、吸顶空调16台、分体空调58台）。
４．主供水泵一组（6台主泵，含生活2台30千瓦水泵、消防喷淋水泵2台55千瓦、消防栓水泵2台75千瓦水泵）供水到各层用水点。
５．3台日立电梯（载重1吨）。
６．配套消防设备（含负1层消防报警及喷淋控制系统以及5处气体房，分别是立体车库、变压器房、3楼信息中心机房、5档案中心库房、18楼组织部档案房等）。
７．配套监控设备
共有监控系统5套，分别是负1层工程部值班室（78个监控器，覆盖范围：
楼层通道，大楼周边公共区域）、1楼档案查询大厅（16个监控器）、1403房纪检室（1个监控）、15楼保密室（2个监控器）、19楼饭堂（9个监控器）。
８．配套保安设备。
９．配套会议系统设备。
１０．配套通讯系统设备。
１１．配套食堂设备。
（三）副楼主要设备
１．生活水泵2台，每台2.5千瓦。
２．喷淋水泵1台22千瓦；恒压泵2台4千瓦。
３．9楼会议室设备1套。
４．低压配套电柜1套。
５．1台广日电梯（载重1吨）。
６．分体空调56台（吸顶空调2台、柜机18台、分体空调36台）。
７．配套饭堂设备。
８．配套监控设备（15个监控器及监控控制系统1套）。
９．消防报警及喷淋监控控制系统。
（四）委托管理范围
本项目确定一家中标供应商，负责采购人主楼及副楼的安全保卫，消防设施、监控设施的使用管理和养护，物业主体、配套设施、机电设备的日常使用管理和养护，停车场的日常管理，环境保洁与绿化、化粪池清理、隔油池和大楼生活水池清洗，协助采购人搬运货物，按采购人的要求配合做好会务工作等。
二、总体要求
（一）采购人作为国家行政机关、政府对外服务窗口，物业管理质量特别是物业使用安全，直接关系到政府部门的正常运作和政府机关的形象，物业管理较之一般商用楼宇，标准更高，要求更严，中标供应商要充分认识并自觉承担起物业管理的特殊责任，在物业管理服务的整个过程中，切实体现“安全、优质、舒适、高效、节约”的要求。
★
（二）中标供应商作为该项目物业的实际管理者，是消防、安全的责任主体，承担相应的法律和经济责任。
（三）中标供应商聘用物业管理服务人员（以下简称服务人员）要严格遵守《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》以及《中华人民共和国社会保险法》的相关规定，应与被聘用人员签订劳动合同。
物业服务费已包含物业服务人员的“五险一金”，中标商应按有关规定为物业服务人员购五险一金。
如因用工引起的劳动纠纷问题由中标供应商负责解决。
（四）中标供应商应制订切合采购人实际的物业管理方案、管理制度、岗位职责、奖惩制度和工作计划，建立专业稳定的物业组织机构和管理队伍，依法制定人员聘用制度和招聘方案。
各项制度应报采购人审核同意后方可实施。
（五）采购人委托管理的服务项目，除大楼外墙清洗、防白蚁、除“四害”等经采购人同意可委托给有资质的专业维保单位外（委托给第三方的项目合同必须报采购人备案），其他服务项目，中标供应商不得将管理责任转让给第三方，或以任何形式的内部承包。
一经发现，将视为中标供应商违约，采购人有权单方面终止合同。
（六）中标供应商在收取物业管理费时，要向采购人提供服务人员名单、支付各种费用的记录和凭证（包括工资、福利、保险等）。
（七）中标供应商聘用服务人员应经过严格审查和健康检查，所聘用服务人员应政治可靠，身体健康，形象端正，有较强的服务意识和责任心，工作勤奋，业务技术强，讲文明、有礼貌，言行规范。
遵守国家法律法规和采购人的各项规章制度，遵守社会公德和职业操守，遵守国家计划生育政策，无劳动教养和刑事犯罪记录，没有参与政府明令禁止的非法组织及活动。
（八）服务人员需经严格培训，技术岗位、特殊岗位应严格按国家有关规定持证上岗。
（九）服务人员要有统一着装，佩带统一工号标志。
三、服务内容
（一）安全保卫
1.负责物业辖内的安全保卫，维护正常办公秩序和处置突发应急事件。
制定特殊敏感时期和处置重大突发事件的安保应急预案。
2.保安值班工作日08:
00--20:
00的保安值班人员主楼每班不少于4人，副楼每班不少于1人；工作日20:
00—08:
00及公休假期的保安值班人员主楼每班不少于2人，副楼每班不少于1人。
全天24小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和保卫监控。
3.全天24小时对出入物业大堂、车场、地下室的人员及车辆实施管理、检查和监控。
非工作时间及公休假期要关闭正门及车库进出口道闸，保留保安值班岗亭东侧小门供人员出入。
4.加强对周边环境的监控，严防外来人员从车库及外围直接进入办公楼，密切监视可疑人员出入动态。
5.办公或非办公时间，都要对进入非对外办公区域的人员进行出入登记，严格控制外来人员进入非对外办公区域。
6.物业建筑红线范围内发生的侵犯工作人员事件或者出现扰乱采购人正常工作秩序情况时，保安人员应当予以制止并注意保护自身及大楼工作人员和财产安全，同时积极采取救助行动，报告采购人相关部门领导，必要时拨打110报警。
7.熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本办公楼的技防优势，实行24小时全天候对重点部位监控点进行监控及录像。
8.办公时间（08:
00-20:
00）内，当班保安人员负责对整个办公楼进行安全巡查不得少于4次，发现进入办公区域可疑的陌生人员，要及时摸清来人的身份和目的，以排除隐患。
非办公时间（20:
00-08:
00），当班保安人员巡查不得少于2次，重点检查办公楼内重点部位如中央空调、电梯机房及各层门、窗、水、电、消防等情况，避免出现长明灯、长流水现象，及时排除入室盗窃及火灾隐患。
并将巡查时间、巡查情况记录在案，以作为采购人考评依据。
9.禁止外来人员（含外籍人员）未经许可携带大件物品进入办公楼。
对携带大件物品离开大楼的，外来人员要提供采购人保卫科开具的“放行条”，经值班保安核对无误后，方可放行。
采购人内部工作人员携带大件物品出办公楼也要实行登记放行制度。
10.做好办公楼大堂的安全保卫和人流疏导工作。
办公时间内，在大堂负责咨询的物管服务员要热情、耐心地回答外来办事人员提出的问题，无法解答的，要积极指引其到相应的办公区域或楼层，对伤残、高龄、行动不便的人员给予必要的帮助。
11.做好外籍人员进入办公楼的指引及各项安全保卫工作。
12.协助采购人组织各类活动的开展及临时接待任务的安全保卫工作，随时提供人力支援。
13.负责组织保安员进行安保行动演练，当遇有重大突发事件或特殊敏感时期，根据采购人的要求，及时启动特殊敏感时期和处置重大突发事件的安保应急预案，确保对大楼实施全面有效的安全、防护、保卫工作。
14.中标供应商自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。
（二）消防管理
1.负责物业辖内的全部消防设施、设备日常的使用、管理、养护，以及大楼火灾的报警和救助工作，并制定完善的大楼（含副楼）消防应急处置方案。
2.认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构，制定岗位职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。
全体服务人员都应全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。
3.按广东省高层公共建筑消防管理规定，负责办公区域和公共区域配装的消防设备、设施如各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等的使用和日常管理，发现问题，中标供应商应及时告知采购人，并做好工作记录，报采购人备案。
确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。
4.全天24小时消防中心值班及消防主机监管，熟悉灭火和应急处置程序，出现消防警讯时，1分钟内应准确判读警情信息，5分钟内到达出警现场，并根据警情及时处理或拨打119报警，值班人员持证上岗,每班不少于2人。
5.中标供应商的所有服务人员均为义务消防人员，同时负责建立和培训一支不少于60人的义务消防队伍（由物业公司员工与采购人义务消防员组成，其中主楼不少于50人，副楼不少于10人）。
出现消防火灾事故时，7分钟内应有40人（其中主楼不少于30人，副楼不少于7人）以上到达现场，进行必要的扑救和疏散引导工作。
6.每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，发现隐患及时整改。
监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防通道畅通。
重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。
7.做好消防知识的培训和宣传，每年组织综合消防应急演练不少于3次（主楼2次，副楼1次）。
8.做好其它防火灭火工作及消防配套设施的日常清洁保养。
（三）停车场管理
1.立体停车库为内部停车场。
全天24小时保证车辆停放安全，严格执行内部停车场管理规定或临时特定要求。
2.负责采购人重要接待及会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加保安人员加强地面车辆临时停放管理。
3.负责对进出采购人停车场的所有车辆进行登记。
记录车辆的进出时间和车容车貌（完损程度）情况。
熟知熟记采购人内部车辆驾驶员情况。
采购人准许进入的临时外来车辆进场后，须跟车泊位，引导停车，禁止无关外来车辆进入停车场。
4.每1小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况，并做好记录。
如发现问题，要及时报告采购人。
5.负责智能立体停车库的日常使用、管理。
如遇故障，中标供应商应及时联系采购人委托的维保单位进行维修，同时告知采购人，并积极协助、配合维保单位的工作。
6.按采购人规定的时间对地下停车场进行排风和送风。
7.对停车场和物业辖内发生的车辆事故及交通设施损坏，在及时保护好现场的同时报告采购人，并协助采购人做好善后处理工作。
（四）物业主体、配套设施、机电设备的管理
1.负责物业范围内给排水系统、办公家私、照明设施、门窗门锁的维修与更换；会议设备的日常使用、管理和养护。
2.负责高、低压变配电设施、设备的日常使用和管理。
按照变压器、配电柜管理规范和标准要求，全天24小时安排人员值班，且每班不得少于２人。
每2小时进行值班巡查，并做好记录，发现问题及时报告采购人。
3.负责大楼备用发电机组的日常使用和管理。
要求每周开机运转1次（30分钟/次），开机时间及运行状况要做好记录。
电工必须熟练掌握备用发电机组供电与市电之间的转换。
4.负责包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池（化粪池、隔油池）、沙井等物业共用设施的一般性维修、养护和管理,化粪池、隔油池每年清理1次。
5.负责包括给排水系统、照明及动力电系统、空调及换气系统、消防报警及灭火系统、电梯系统、监控防盗系统、会议设备系统、通讯设备系统、各楼层开水器，外墙灯饰等除高压电房以外的所有水、电设备设施，以及全部机电设备设施的日常使用管理和养护。
（1）给排水系统：
负责雨水管、排污管、给水管、水龙头、天面消防水池、天面生活水池、地下生活水池、集水池、集水泵、进水泵房、进水阀门等全部给排水系统的管理、保养和维修及生活水池水质检测（每年两次，检测报告须报采购人），照明及动力等电力系统：
包括负一层低压配电房末级开关后的电力系统；各层室内外照明、开关插座及照明线路等的管理、保养、检查、维修和必要时更换。
（2）空调及换气系统：
负责制冷设备、新风机系统、盘管风机、风道、地下室抽排风机、卫生间排风机及分体和柜式空调机等的管理和养护。
其中盘管风机、风道、每年清洗、消毒、保养两次，分体空调每年例行检查、保养两次，回风口每月清洗1次。
冬季中央空调主机开机保养每月1次。
（3）电梯系统：
4台垂直电梯的日常使用、管理和养护；困人的紧急处理，电梯轿厢内饰、门、空调的保养。
负责电梯的年检工作；负责夏季电梯机房通风、降温。
工程技术人员每天巡查电梯的运行及各部位使用情况不少于3次，发现问题及时通知采购人进行维修。
（4）安全监视控制系统：
负责监控主机系统、各楼层（含电梯轿厢内）监控摄像点、录像设备、电脑抓拍即时打印设备的使用管理和养护。
（5）会议设备系统：
负责所有会议室的会议设备系统的使用、调试、检修、管理、保养和一般性维修，确保会议设备系统处于良好的状态。
（6）外饰：
夜饰及应急照明系统的日常管理、使用和维修。
元旦、春节、五一、国庆四大节日期间的装饰工作（主要包括：
国旗、彩旗、灯笼、横幅等的采购更换与悬挂）。
6.设立24小时工程技术人员值班备勤岗2人，随时接受采购人报修，满足采购人各部门的工作需要（属采购人已委托专业保养公司维修范畴的由中标供应商联系采购人指定的维保单位进行维修并将维修情况及时告知采购人）。
7.负责物业范围内办公家具和办公电器设备简单故障的排除和维修。
8.协助采购人对修缮工程的监督和验收工作：
对设备的中修和大修、加装等工程的监督、验收工作。
9.在满足采购人使用要求的前提下，合理控制机电设备和照明的开关时间，尽量节省能源。
（五）卫生保洁
1.负责采购人建筑红线范围内道路、台阶、空地、大楼外墙、玻璃幕墙内外侧、铝板幕墙、铝质天花、石膏板天花、花岗石墙地面、木质地板、地毯、对外办公场所、办公室、大堂、会议室、公共场所（卫生间、厕具、楼梯、电梯、走廊、走火通道等）、水池、停车场、各种设备、设施等的日常卫生清洁，以及采购人临时要求的突击清洁任务，如清洁会场、大扫除等。
（1）关键办公区域、局领导办公室的清洁卫生应安排专人跟进和监督质量。
其他楼层的保洁人员亦应相应固定。
（2）外墙清洗、玻璃幕墙外侧面清洁和维护、铝质天花清洁和维护、水池消毒清洗、化粪池、隔油池清理、花岗石墙面和地面养护项目可外包由专业清洁公司负责（外包费用由中标供应商负责，采购人不再另外支付）。
清洁养护用品须经采购人同意，符合环保要求，并有专人负责监督清洁养护过程的安全操作及验收工作。
（3）进场后须对大楼进行一次全面大清扫。
清洁时间应尽量避免打扰采购人的正常工作，对大堂、公共区域等采取每天循回保洁方式，周末要有一次大扫除、全面清洗。
（4）清洁时所用的清洁用品要求如下：
①各办公室：
会议室台面、沙发选用专业清洁剂；②玻璃：
选用玻璃清洁剂或全能水；③垃圾桶：
选用全能水；④楼梯：
选用全能水，也可选用消毒水或漂白水；⑤洗手间：
地面选用全能水，便器选用洁瓷精；⑥花岗石墙地面处理：
选用磨光剂；⑦大堂、各楼层走廊晶面清洁：
采用清水和推拖；⑧地毯：
选用中性地毯水；⑨铝质天花：
采用中性清洁剂或化油剂，此外针对一些难以清除的污垢，选用更强的除污剂；⑩木质地板：
采用专用地板蜡水护理。
2.负责物业外围及门前的三包、各楼层（含餐厅）定期消毒、除“四害”、防白蚁等工作。
3.协助采购人与辖内街道爱卫工作的商洽和实施，并按采购人的要求做好爱卫工作有关资料的建档工作。
4.负责物业范围的垃圾收集和清运，做到日产日清，并按照省市及街道的相关规定和要求，做好垃圾分类工作。
5.所有保洁范围内做到设备设施完好、干净无尘；洗手间空气清新、无异味；茶水间干净，无杂物、无尘；电梯内光亮、无手印，清洁无尘；地面光亮、无纸屑、无烟头、无积水、无污水污泥；墙身无尘，灯饰光亮、无尘；天花、风口无积尘、无污渍、无手印、无蜘蛛网；楼梯及扶手干净无尘；会议室、办公室整体干净，地毯无污渍、无积尘；玻璃光亮无印、无污渍；定期消杀、消毒；无老鼠、无蟑螂、无白蚁。
6.协助采购人做好禁烟、控烟工作，如在物业内非吸烟区发现有人吸烟，应及时劝阻，并引导其到吸烟区。
劝阻时应做到态度和善、有礼。
7.大楼日常清洁、保洁、养护周期与标准要求详见下表：
范围
项目
作业方式
作业周期
作业次数
标准
日
周
月
季
年
地下停车场
地面
清扫
▲
多次
光洁、无尘、无杂物、无积水、无沙石
全面清扫、冲刷
▲
1
指示牌、消防栓、栏杆
清抹
▲
1
无尘、无污渍
去水明渠
清理、清洗
▲
1
畅通、无杂物、无异味
照明、消防喉管、天花管道
清抹
▲
1
无尘、无杂物
大 堂
石材地面、墙身
清洁排尘
▲
1
无污渍、明亮、洁净
抛光、晶面
▲
1
光洁度高
玻璃及玻璃门、防火门、地脚线
日常清洁
▲
1
无污渍、无手印、光亮、洁净
门前地毯
吸尘
▲
多次
无尘、无杂物
清洗
▲
1
天花、灯饰、门前飘棚
全面清洁
▲
1
无尘、无污渍、光洁明亮
垃圾筒
清抹、清倒
▲
多次
干净、无杂物、无烟头
指示牌、告示牌、前台等设施
擦拭
▲
1
无尘、无杂物、无乱张贴
花盆
日常保洁
▲
1
无杂物、无烟头、无枯叶
电梯
地面、轿厢
消毒水清抹、上钢油、抛光
▲
2
无污渍、无手印、光亮、洁净
天花灯饰
清洗
▲
1
无尘、无污渍、光洁明亮
地毯
清洗、更换
▲
1
清洁、无尘、无杂物
电梯槽
吸尘
▲
1
无尘、无杂物
门框
清抹
▲
1
无尘、无污渍
电梯间
石材地面
拖抹
▲
1
无尘、无杂物、无沙粒
抛光、晶面
▲
1
光洁度高
石材墙身
抛光、晶面
▲
1
光洁度高
楼层通道
石材地面
拖抹
▲
1
无尘、无杂物、无沙石
全面清洗
▲
1
抛光、晶面
▲
1
光洁度高
标识牌、指示牌
清抹
▲
1
干净、无尘
消防栓、灭火筒
清抹
▲
1
干净、无尘
垃圾筒
清抹、清倒
▲
多次
干净、无杂物、无烟头
天花灯饰、风口
擦拭、除尘
▲
1
干净、无尘、无蛛网
石材墙身
清洁去污
▲
1
明亮、洁净、无污渍
抛光、晶面
▲
1
光洁度高
外墙
玻璃幕墙、装饰铝条、采光窗、窗台、冲孔铝板
全面清洗
▲
2
干净、明亮、无污渍
步行梯、走火梯及梯间
基石、梯级
清扫、拖抹
▲
1
干净、无尘、无沙粒
扶手
清抹
▲
多次
干净、无尘
通风窗、窗台
清洗
▲
1
干净、明亮
防火门
清抹
1
无尘、无污渍
垃圾筒、烟盅
清抹、清倒
▲
多次
无尘、无污渍、无烟头
天花照明
清洁、除尘
▲
1
无尘、无污渍、无蛛网
全面清洁
大扫除
▲
1
无卫生死角
办公区域
玻璃窗
刮拭清洗、擦拭、吸尘、扫尘
▲
1
无手印、光亮透明、洁净
防火门、墙角、地脚线花盆
刮拭清洗、擦拭、吸尘、扫尘
▲
1
无尘洁净
墙身云石
清洗
▲
1
无污渍、光亮洁净
地面
清扫、拖抹
▲
2
无沙石、杂物、干爽、洁净
石材抛光
▲
1
光亮洁净
办公家具
擦拭、清洁
▲
1
干净无尘
保养
▲
1
无污渍
指示牌、告示牌、应急灯等
清抹
▲
1
洁净、无尘
茶水间
拖抹
▲
1
干净、无异味、地面干爽、无积水
全面清洗、去污、消毒
▲
1
垃圾桶
清倒、换垃圾袋
▲
多次
无污渍、无异味、无积留
清洗
▲
1
洗手间
日常保洁
▲
巡回
无异味、无锈渍、地面干爽
垃圾集中处理点
日产日清
▲
多次
无隔夜垃圾、无异味
冲洗
▲
1
消毒
▲
1
局领导办公室
清扫、倒垃圾
▲
1
洁净、无尘、无隔夜垃圾
拖抹
▲
2
洁净、干爽
会议室、礼堂
台面
清抹
▲
多次
洁净、无尘
石材地面
拖抹
▲
1
无尘、无杂物、无沙粒
抛光、晶面
▲
1
光洁度高
DJ控制室
清抹
▲
1
洁净、无尘、无杂物
玻璃
清抹
▲
1
光洁明亮、无污渍
外围及及车辆通道
地面
清扫
▲
多次
干净、无积尘
冲洗
▲
1
洁净、无积尘、无污渍
绿化花坛
日常保洁
▲
1
无垃圾、无杂物、无烟头
消防接驳栓、公告栏等
擦拭
▲
1
洁净、无尘、无污渍
保安岗亭
清抹
▲
1
干净、整洁、无杂物
注：
打“▲”为该项服务周期，“多次”为视实际情况保洁，每天主管巡查不少于3次。
（六）绿化管理
1.负责物业辖内办公楼大门两侧、对外服务
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