商业房地产项目区位选择.ppt

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商业房地产项目区位选择以购物中心为例组员：

任安勋、吴鑫商业地产如何盈利？

商业地产是作为商业用途的地产，盈利模式多样性是显著的特点。

不同于住宅地产的一次性获利，商业地产是靠物业增值来获得长线投资回报和长期现金流。

盈利模式主要有：

1.整体出租；2.整体出售；3.部分出租；4.混合运作；5.整体持有。

目录一、商业地产以及购物中心的概念、特征二、项目选址的基础理论三、区位选择的原则和影响因素四、决策方法一、商业地产以及购物中心的概念、特征1、商业地产概念：

商业地产是是商业房地产的简称，是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，是指用于商业经营活动并通过经营产生收益的物业。

分类：

（按用途）商业经营类物业。

包括商业街、百货商场、购物中心、超市、产权商铺、展览中心等。

购物中心即这类物业。

办公用物业。

包括写字楼、商住两用楼、对外出租的政府办公楼等；餐饮酒店类物业。

包括餐馆、饭店、酒吧、快餐店、咖啡店、宾馆、旅馆等仓库、厂房类物业。

包括仓库、存储罐、标准厂房、工业园区、物流中心等。

特征：

区位对物业价值起关键性作用；商业地产是地产领域中较为复杂的细分市场；商业地产开发周期比较长；公共空间在商业建筑中的地位很重要；具有高投资、高风险和高回报的特点；2.购物中心（shoppingmall）shoppingmall：

mall是指原义是指林荫大道，这里指步行街，在购物步行街上购物和漫步，犹如在林荫道上漫步一样舒适惬意。

概念：

在毗邻的建筑群中或大建筑物中，许多商店，娱乐设施和餐馆组成的大型零售综合体。

总出租面积3000，商品零售面积30%，商业组合类型3种，租凭单位30个。

特征：

统一性。

规划、开发、运营都要在统一的组织体系下运作，由单一的管理公司独家管理，具有一致的商业形象和经营政策。

同时为了适应这种管理的需要，产权一般也要求统一，不可分割和出售；专业性。

在管理上，各种组成要素形成高度的专业化分工，如：

地产开发商专业负责融资与商业物业开发，商业发展商负责整个商业物业的统一规划于管理等。

便捷性。

具有交通和地理位置上通畅和便捷的条件。

人本性。

人本化的经营理念，尊重顾客的选择权，充分体现“一站式购物”的理念。

分类：

按面积：

小型购物中心（0.33万平方米）中型购物中心（310万平方米）大型购物中心（10万平方米）按服务范围：

社区性购物中心区域性购物中心超区域性购物中心二、项目选址的基础理论项目选址的理论区位理论商业引力理论消费饱和理论竞租理论三、区位选择的原则和影响因素1.原则一致性原则在项目选址时，一定要统筹规划，总揽全局，尤其要切合企业实际，保证项目拟选地块的开发规模与企业目前的实力相符合，保证项目拟选地块的位置与企业的拟发展区域相一致，保证项目拟选地块的开发策略与企业的发展战略相匹配，保证项目拟选地块的开发技术与企业可以获得的技术相一致，从最大程度上保证开发的顺利进行。

预见性原则选择房地产开发的地段，一定要预见拟选地块的升值潜力，尽量选择具有较大升值空间的地段。

目标市场原则商业地产的开发目标，不是建成后收回资金投入下一轮开发，而是致力于长期经营，获得稳定的现金流。

从经济效益的角度讲，商业活动应该尽量满足居民对物质生活的需求，争取尽可能多的消费者；从成本角度来讲，商业地产项目要争取最大的集聚效应，降低项目运营的成本。

因此，地块在确定位置时，就要尽量接近消费者和购买力最大的区域。

适应性原则适应性可以从宏观与微观两个层面来讲。

宏观层面上的适应性，是要求商业地产项目的开发与城市的总体规划与详细规划相适应，同时符合国家与地方的相关政策法规的要求；微观层面上，则要求地块的各项指标与后期项目定位等相协调。

2.选址中应考虑的因素用地状况自然因素：

包括地形、地貌与水文等自然条件，也包括矿产资源和旅游资源等。

开发面积：

规模要适当，并非越大越好视觉可见性：

如果周围的道路明显高于购物中心，那么在道路上只能看到的是购物中心的屋顶。

另一方面，如果周围的道路低于购物中心，那么树木和其他建筑或设施可能会遮挡购物中心，让驾车者忽略了购物中心的存在。

可见性不好可能会带来很大的不利，虽然可以通过广告加以补偿，但是，可视性不好的用地仍然必须在有足够的其他优势时才考虑选用。

基础设施社会性基础设施主要指区域内的公共文化设施、体育设施、旅游设施等。

这些公共设施凭借其特定的功能特点，可带来一定数量的消费人群。

在选址时，需要对区域内公共设施带来的特定人群的规模和特点进行分析，并考虑将其作为项目的目标消费者。

社会因素城市规划、城市商业发展的趋势、政府和相关政策的支持、人口数量和人口密度。

经济因素购买力、消费习惯、竞争程度等。

交通条件表现在两个方面：

1.公共交通设施条件，包括地铁、轻轨、公交车线路、火车站或汽车站等；2.道路条件，包括四通八达的路网结构，项目地段与重要交通干道相连等。

3.评价指标体系层次结构图根据上述分析，可以确定购物中心选址的评价指标体系层次结构图，共三个层次，分别为目标层、准则层和子准则层，如图所示。

四、决策方法决策方法：

层次分析法、GIS空间分析法、topsis法、多属性决策法等。

层次分析法：

层次分析法（AHP）是由TLSaaty发明的一种用来解决复杂的多准则问题的方法。

AHP分析过程：

建立多级递阶层次结构模型根据对问题的了解和分析，按照性质将分析系统涉及的各要素分层排列，最简单的层次结构可分为三级：

目标层、准则层、方案层。

构造判断矩阵层析分析法中决策者通过一系列两两比较的判断，并将这些判断转化为数字处理，得到各个方案或措施在某一准则下的相对重要程度。

为使个因素之间两两比较得到量化的判断矩阵，引入数字19及其倒数作为标度，如左图所示。

根据上述标度对同层次的因素进行两两比较得到的判断矩阵如右图。

权向量计算根据判断矩阵用最大特征根法计算权向量T和最大特征根。

具体步骤：

a计算判断矩阵X每一行元素的乘积Mi；b计算Mi的n次方根（i=1,2,n）wi；c.对wi标准化；d.计算判断矩阵X的最大特征根；e.一致性检验。

计算随机一致性比率层次分析法综合评价有了权重，现在只需要把各个部分的评价分数与权重合成，即可得到最终的评价目标的结果。

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