可行性研究与投资估算--nickzy911.ppt

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中管网房地产频道可行性研究与投资估算中管网房地产频道目录一、可行性研究的概念与历史沿革二、可行性研究的程序三、可行性研究的内容四、投资前期的投资估算构成五、投资估算编制办法六、实施预算的编制七、财务报表与项目评价附录:

可行性研究报告编制中管网房地产频道1-1可行性研究是研究投资项目建设可能基础上的技术问题的经济效果。

如何将拟建项目的建设条件方面、技术方面、经济方面等有机地、最优地统一起来，以达到取得最佳经济效果。

是涉及技术科学、经济科学、自然科学等三个领域的边缘性科学。

目的是达到在建设可能基础上技术先进条件下的经济合理，在建设可能基础上经济合理条件下的技术先进中管网房地产频道1-2我国可行性研究的发展沿革可行性研究的雏形第一个及第二个五年计划编制期间可行性研究的试行关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法可行性研究的推广可行性研究的规范可行性研究的市场化在世行帮助下制订了项目评估制度建设项目经济评价方法与参数工程咨询业的发展与市场化中管网房地产频道2-1进行可行性研究的前提条件准确确定项目的范围（从而无论是估算还是计算，都不会遗漏任何重要的部分）对确定的必需的资金来源能核定到相当准确的程度（因此须尽早考虑可能的项目资金筹措）成立一个专门的可行性研究专家小组（其固定成员一般包括：

工业经济专家、市场分析专家、工艺师、机械工程师、土木工程师、环境影响评估专家、人事与组织管理专家、经济与财务专家）中管网房地产频道2-2投资项目基本建设程序投资前时期投资时期生产时期规划与研究阶段设计阶段建设阶段生产阶段项目建议书立项评估可行性研究项目评估勘察设计招标初步设计施工图设计施工招标建安施工试运转正式投产达产运营中管网房地产频道2-3可行性研究阶段划分2-3-1投资计划研究目的：

识别投资机会要求：

1、调查研究，鉴别投资项目2、确认项目，研究必要性3、确定研究范围4、确定关键问题中管网房地产频道2-3-2初步可行性研究目的：

项目最初筛选要求：

1、进行初步技术经济分析2、识别选择方案的标准3、选择可取方案4、鉴别是否进行下一步中管网房地产频道2-3-3可行性研究目的：

项目最终分析要求：

1、进行详细技术经济分析2、决定方案特性3、确定最佳方案4、确认该方案的可行性中管网房地产频道2-3-4项目评估报告目的：

评估与决策要求：

作出最后决策中管网房地产频道2-4可行性研究程序应具备的条件：

1.项目建议书已经批准2.编制单位应具有相应的资格3.按照国家有关规定进行主要程序分为六个步骤，见下图中管网房地产频道筹划准备调查研究方案选择与优化财务分析与评价编制可研报告可研报告审批1、业主与咨询机构签订协议2、明确工作范围、进度安排、费用支付等3、提供与搜集有关资料1、方案设计完备2、技术可行性、经济合理性1、估算准确2、筹资渠道保障3、评价指标符合标准4、风险分析可行性研究报告修改与复审1、原则性错误2、基础数据误差大3、社会环境重大变化中管网房地产频道一般意义的可行性研究机会研究初步可行性研究专题研究3-1广义的可行性研究中管网房地产频道3-2专题研究包括一个投资项目的某些特定方面,用以支持可行性研究拟制造产品的市场研究原材料与市场研究实验室和中间实验建厂地址研究环境影响研究规模经济研究设备选择研究中管网房地产频道注:

若某项基本投入物可能是决定一个项目的可行性的决定因素时，应进行专题研究；若某项产品所要求的具体工作过于复杂时，应进行专题研究若在进行可行性研究过程中发现对项目的某个方面需要作更进一步的审查时，即使此时评估工作已经开始，也应在可行性研究工作完成前就此进行专题研究中管网房地产频道3-3可行性研究各个内容之间的关系项目战略与销售设想销售设想材料投入物建厂地区、厂址和环境工艺、工程工厂组织人力资源项目实施财务分析、筹资选择、投资评估、国民经济评价中管网房地产频道3-3-1项目战略与销售设想项目战略是规定达到项目目标所需的方法与活动销售设想包括特定的销售战略以及在选定的市场中达到项目目标所需的措施与方法销售设想是在按照销售研究结果所决定的项目战略的基本框架中制订的项目战略与销售设想的关系见下图：

中管网房地产频道估计项目情况分析地位结论与战略可能性规定项目目标与战略销售设想设计销售战略制订销售大纲销售措施与目标外部情况：

环境资源市场分析建厂地区工艺财务机会与风险机会与风险内部情况：

公司分析公司目标优缺点优缺点中管网房地产频道3-3-1-1项目战略的四要素目标地理区域市场占有率产品市场关系竞争与市场发展中管网房地产频道3-3-1-2项目战略的决定项目战略的决定市场的确定市场的确定按顾客、地区、产品划分的市场部分生产规划的确定面向产品市场进入市场产品开发多种经营生产能力的确定基本项目战略创新特色成本领先突出重点Ansoff矩阵Porter矩阵中管网房地产频道举例：

成本领先战略战略核心取得并维持比竞争对手成本更低的成本以提高竞争优势前提具有相当的市场份额或其他优势（如原材料等）须具备的条件

（1）强的获取资本的能力（融资能力）

（2）技术的革新与改进（技术创新能力）（3）全面的劳动管理（人力资源能力）（4）所设计的产品易于制造（适用性）（5）低成本的销售系统（外部经济性）中管网房地产频道3-3-1-3销售设想确定程序

（1）确定产品目标群，界定每个目标群的产品种类

（2）确定销售目标（什么是现实的销售目标？

）（3）制定市场扩大战略中的销售战略（与竞争战略一并考虑）（4）规定整套销售工作计划（分销商、代理商、最终用户组合）（5）规定销售措施，制订销售预算中管网房地产频道3-3-2材料投入物包括：

1.原料（主要指未经过加工的）2.经加工的工业材料与部件3.辅助材料与公用设施4.废弃物处理5.备件6.其他（如附属设施的提供等）中管网房地产频道3-3-2-1材料投入物来源与供应分析1.分析叙述其一般的来源、数据、可能的使用者、供应规划2.估计基础材料投入物的数量3.分析运输费用与能力4.需求与供应之间的依赖关系5.若基本材料需进口，则还需分析

（1）来源与限制性因素

（2）不确定性因素注：

若投入物有可替代物，则在分析时应注意进行技术经济分析（包括环境影响评估）中管网房地产频道3-3-2-2确定投入物供应的基本原则1.成本最低化2.风险最低化及供应的可靠性3.建立与供应商之间的联系4.80-20法则注：

即管理好在份额上占总供应量的20%，但在价值上却占总采购金额80%以上的投入物的供应中管网房地产频道3-3-2-3制订供应规划1.选定的供应来源与供应商2.协议与法规3.供应数量与质量标准4.运输方式5.存储6.风险评估中管网房地产频道3-3-3厂址选择3-3-3-1需要考虑的条件1.厂址的生态条件（土壤、气候等）2.环境影响（限制、标准等）3.社会-经济条件（限制、鼓励等）4.基础设施（特别是关键性投入物的情况）5.战略问题（可持续发展、销售战略等）6.土地费用7.厂址准备、整治等费用中管网房地产频道3-3-3-2需估计的有关财务数据1.生产成本（包括环境保护成本）2.销售成本3.投资成本（包括环境保护）4.收入5.税金、补贴、津贴等6.净现金流量注：

要注意考虑外部变化以及经验与偏好对成本及收入的影响中管网房地产频道3-3-3-3厂址选择报告一般包括以下主要内容:

1.概述（如选择依据、过程、原则等）2.厂址要求及主要选择指标3.区域位置及厂址概况4.占地、拆迁情况5.地质、气象、水文情况6.交通、通信情况7.供应及社会情况8.厂址方案的比较分析9.附件（如平面规划图、批准文件、证明材料等）中管网房地产频道3-3-4工厂组织的分类综合管理组织会计与财务管理组织销售组织供应组织储存组织生产组织质量保证组织维修组织人事组织中管网房地产频道3-3-4-1工厂组织机构的规划步骤1.明确业务的目标与目的2.确定为达到目标而必需的职能3.对必需的职能进行分类或联系起来4.设计组织机构的框架5.分析、设计并描述所有的关键工作6.拟订招工与培训计划中管网房地产频道3-3-4-2组织机构设计应注意的问题1.管理的广度，即基层管理部门主管所领导雇员的数量2.组织机构层次的数量3.按职能、工序、设备、产品或顾客等级划分的分部门4.责任和权力的分配中管网房地产频道3-3-4-3组织机构设计中的费用问题组织设计中的费用主要涉及到的是管理费用，又包括：

工厂管理费、行政管理费、销售管理费、固定资产折旧费以及财务费用管理费用的控制关键在于确定合理的成本中心（类似生产过程中的成本核算单元），如可以分为：

行政与财务成本中心、内部服务成本中心、外部服务成本中心等中管网房地产频道3-3-5人力资源对人力资源的需求，应按照组织机构的设置，根据项目的各个部门和职能分别确定。

项目所需的人力资源一般包括两大类：

1.富有经验的管理与监督人员这是项目顺利实施和成功经营的前提2、按时提供的、受过专业培训的技术和非技术工人特别是在公共培训方面，是发展中国家需要解决的一个问题中管网房地产频道3-3-5-1人力资源规划误点1.未能提供具有经验和能力的项目实施队伍，导致工程拖期、成本增加2.未能按时招工或由于培训质量、时间等原因，导致投产后生产能力发挥不足3.人员经验缺乏导致原材料、设施、备品等维修和供应不足，从而造成意外停产等4.销售人员缺乏经验，销售成果不佳，导致销售量与生产量不能匹配5.运输人员不熟练，导致产品在运输途中误期、丢失或变质中管网房地产频道3-3-5-2人力资源的培训1.根据人员特点和条件制订培训计划2.分析培训任务，确定培训范围（可通过对职务分析的方法明确将要执行的任务）3.正式培训往往是针对管理和监督人员的，具体取决于设施、传统及其他因素4.在职培训可采取单兵教练或培训班的形式5.培训应是持续的、动态的，不仅在生产准备阶段（虽然这是最重要的），而且在经营过程中仍然需要逐步提高人员素质中管网房地产频道3-3-6项目实施计划1.确定项目必须执行的现场内外工作的类型2.确定工作任务的逻辑顺序3.编制分时间阶段的实施进度表4.确定完成每项工作需要的资源和耗费的成本5.编制实施预算和现金流量表，以保证在实施时有充足的资金保障6.记录所有实施数据，以便及时修订预测结论和实施计划中管网房地产频道4-1可行性研究中投资估算的前提投资估算包括投资成本估算、生产成本估算、销售成本估算明确项目的范围，以便对投资成本、生产成本、销售成本作出可靠的预测将项目按照项目的实际布局和各组成部分的大小划分为分层次结构的“分项目单元”，以便于计算投资、生产、销售成本投资估算是一项渐进的工作，如在机会研究阶段，就需要估计各个生产要素的成本情况；在初步可行性研究阶段，需要估计企业组织与管理费用以及劳动力成本等；在专题研究阶段，可得到设备的估价等。

中管网房地产频道4-2投资成本的估算方法在规格和数量清单基础上进行招标以规格和数量为基础，用类似项目的价格计算费用使用从可比的生产项目中得到的单位成本参数计算成本以现有的可比项目的成本为基础依据，估算项目各组设备或按职能划分的各部分的总成本注：

后两种方法应根据目前实际情况进行调整，其影响因素主要包括：

中管网房地产频道年度通货膨胀率变化外汇汇率的变化不同的法律、规章进入施工现场的交通情况由于缺少可靠数据而可能引起的误差当地情况（如地质、气象等）的不同变化项目在初步设计方面可能存在的缺欠其他不可预见的事项中管网房地产频道总投资成本固定投资流动投资土地与厂址准备工艺（初次支付）土木工程生产前资本支出设备中管网房地产频道4-2-1土地与厂址准备中管网房地产频道4-2-2工艺成本原材料消耗费能源消耗费运转维护费（包括修理费、装置设备保养费、工器具费用等）人工工资工艺装备及厂房折旧费注:

工艺成本是经过对多个工艺路线的技术经济比较,并对所选中的方案进行优化后得出的中管网房地产频道4-2-3土木工程费用构成场地准备与整治房屋建筑室外工程工程与设计费用（包