古村运营模式案例分析-东莞下坝坊-cy-20140805.pptx

古村运营模式案例分析-东莞下坝坊-cy-20140805.pptx

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下坝坊：

城中村，广东省第三批历史文化名村，东莞市级名村创建点，东莞市“三旧”改造结合产业升级的特色示范性项目位置：

东莞市万江街道坝头社区，位于万江、南城与莞城的交界处规模：

占地0.7平方公里，230幢古建筑，最老古宅500多年；常住人口1750余人。

民宅都很小，最大的一间民宅为60多方，工作室、咖啡馆多是两三间房子打通改造而成建筑风格：

岭南水乡特色古建筑资源：

詹氏祠堂、大队部、明洪武年间木金匾一方、张王爷庙一座、土地庙三座、古渡口一个、风水塘三个、青麻石旗杆夹一个、碑刻一通、国家三级古树七棵新莞人蜗居地空心化、衰败蔷薇之光引爆新生政府资金注入欣欣向荣一铺难求2010前20102011当前p历程文艺范蔚然成风炙手可热p核心事件2010年末“蔷薇之光蔷薇之光”（大队部改建）的出现，吸引大量“文青”光顾，通过他们的博客和微博的传播，下坝坊开始名声大噪2011年引起引起市政府关注市政府关注，相继有政府资金注入基础设施与公建配套的完善。

随后，更多的文化创意项目被鼓励并广泛引入下坝坊2011年下坝坊村委成立成立“下坝坊管理办公室下坝坊管理办公室”和下坝股份经济合和下坝股份经济合作社作社，专门负责老屋出租、保护管理截至13年11月，7成房子完成出租，并处于供不应求供不应求状态p定位东莞首个以文艺创作、平面设计等功能为主、以休闲服务为辅的高效率、慢生活的休闲文化创意村集创意、设计、休闲、艺术于一体的生活街区东莞市的“岭南水乡文化泛博物馆”p业态咖啡馆、茶室、清吧、私房菜画廊、设计师工作室、艺术家工作室、艺术品作坊、现代传媒机构办公点古董商店、古旧书店、古琴作坊等已入驻的主力机构：

蔷薇之光、菩提湾、藏吧、DEJAVU、东莞古琴协会、南方都市报等p活动利用摄影、报刊、网络、广播电视等媒介，组织各种主题活动：

如当代艺术展、摄影展、古琴音乐会、学术文化研讨会、榕树头讲古会、木鱼书传习会、电影主题相亲交友活动等p宣传消费者/业主微博、微信自媒体宣传利用多类型媒体组织各种活动，借力媒体活动宣传万江文化服务中心和东莞梦工厂文化传播公司在下坝坊取景合作拍摄微电影p古村运营模式改造模式：

通过民间或市场自发力量完成的改造案例：

因其撇开官方思维的民间试验，而被称为“三旧改造”的民间样本运营模式：

村集体未能统一经营，各栋民宅由村民自己放租，业态没有统一规划功能定位主力客群经营成本租期村民不干涉，租客多为文艺圈、创意设计圈人士，产品功能定位以文化、创意为导向文艺中青年每个商户月租金1000-4000多元；一户通常由2、3间民宅打通而成，一间民宅最大不超过60平一般5年、10年一签p困局涉及土规、城规调整违建：

下坝坊改建或新建的房屋，大部分没有经过规范的规划、施工程序，基本都属违建非法改变房屋用途：

租客改建房屋触及农村宅基地不能用作商业用地等法规红线存在空地产权争议租金上涨过快：

村民自行放租，短短两年，租金以三倍乃至十倍的速度上涨，让一些有意向的租客望而却步，甚至出现部分原有租客开始转让店铺；且存在村民违约涨租的现象p破局下坝坊村联社希望将创意休闲街区整体申请成为文化创意产业基地，以项目的形式由相关部门统一规划、建设，由此规避一些土地管理和房屋建设的政策条款由居民小组统一将物业（特别是对一些产权有争议的物业）对外出租（但村民坚持自己放租）p案例优势与借鉴点优势资源优势：

古运河、古榕树、古建筑区位优势：

属于东莞市中央生态休闲区与中央商圈规划范围，极近市区；距广东四大名园之一的可园7分钟车程，紧邻可园分布着岭南画院、岭南美术馆及岭南画家村（但似乎未与下坝坊进行明显互动或是下坝坊未以绘画作为其主题）借鉴点招商策略：

主力店效应设置足够高的违约成本