靳双权律师解析一起公有住房承租人去世后的房屋纠纷案例.docx
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公有住房承租人去世后的房屋纠纷案例解析
（转载自安居房地产律师网）
案情介绍
林某1周岁时父母离异，林某由母亲直接抚养，户口与母亲落在一起。
林某之父承租拆迁安置公房一套，该房产权为某物业公司（国有企业）所有。
2004年林某之父去世，而此时林某祖父母已去世，林父直系亲属仅林某一人。
林父去世后，林某的叔叔拿着房屋钥匙和租赁契约，实际占有房屋。
林某多次协商房屋产权单位，要求变更租赁契约，将承租人变更为自己，产权单位以林某户口不在承租房内、林某不是共同居住人为由不予变更。
林某起诉叔叔，要求腾退房屋，法院以林某未能提供合法产权证明或使用权证明为由，判决驳回林某诉讼请求，林某不服，上诉至中级法院；同时另行起诉产权单位，要求法院确认其享有父亲遗留公房的居住权，判决产权单位为其办理承租协议变更手续。
腾房纠纷二审开庭时，林某申请中止诉讼，中级法院未予理睬，判决维持原判。
对于林某提起的居住权确认之诉，一审法院以林某不符合《北京市公有住宅租赁合同》（京房管字[1995]第172号）规定的有关承租人变更条件为由，驳回林某诉讼请求，林某现已上诉至中级法院。
房产律师靳双权评析
本案争议的难点在于法律规定空白，调整公房租赁的法律缺失，管理上以政府工作部分发布的规范性文件为主。
而这些政策性文件又规定的比较泛泛，不具备操作性。
一、本案诉讼策略的选择
产权单位不予变更登记也符合目前的政策文件，起诉其风险较大，一则觉得胜算不大，二则担心产权单位将房屋收回。
而产权单位的态度是既不收回房屋也不变更承租人，只是维持现状，侵害林某现实利益的实际是林某的叔叔。
起诉叔叔诉求直接，且能规避政策风险，所以选择了以林某叔叔为被告，提起了房屋腾退诉讼。
在该案一审败诉后，便及时提起了居住权确认之诉。
二、法院关于腾房纠纷之诉的判决是否适当？
法院以林某未能提供合法产权证明或使用权证明为由，判决驳回林某诉讼请求，此判由和判决结论看似合法，实则是一纸不负责任的判决。
林某作为其父亲的唯一直系亲属，对父亲遗留的财产权益应该当然享有，其对房屋的占有和使用权益是一种当然权利，即便其居住权在得到行政或者司法确认以前。
举个例子：
某人死后其继承人未及时将死者遗留下来的房产作变更登记，一个不相干的人强行住进该房屋，难道死者的继承人还要先办理房产过户后才能请出这个非法侵占他人住宅的人？
即便司法确认林某对争议房屋没有居住权，在产权单位收回房屋前，林某作为其父亲的法定继承人和唯一直系亲属，对父亲生前居住过的房屋也享有管理的权利，也有权要求其叔叔腾退房屋。
如果说林某的诉求没有依据，那么其叔叔非法强占他人住宅就有依据？
法院作出这样的判决岂不是在保护非法利益？
综上，法院在审理该案时基本事实没查清，尽管林某暂时未取得权属证书，但称职的法官会依职权调查或者询问林某叔叔的居住依据，必要时可发出司法建议并主动中止诉讼，这样才能作出合法合理的判决。
直接以证据不足驳回林某诉讼请求，是对当事人的不负责任和对司法资源的浪费。
三、《北京市公有住宅租赁合同》条款剖析
《北京市公有住宅租赁合同》（京房管字[1995]第172号）属于规范性法律文件，由北京市房屋管理局1995年发布，该文件被作为公房租赁合同格式文本。
依照该文件，公房承租人死亡后，享有承租权的人应符合四个要件：
①户口与原承租人是同一户籍；②与原承租人共同居住一年以上；③无其他住房；④其他家庭成员无异议。
1、上述规定法律效力
其一，上述规定出自北京市政府工作部门的房改政策性文件，效力层次低于规章。
其二、既然载入租赁契约，应算是合同条款。
但这种合同是房管部门单方制作的，属于格式合同，根据合同法相关规定，格式合同作出不利于合同相对方规定的条款，其效力是存在瑕疵的。
该条款对承租人死亡后享有继续租赁权人的范围限制的如此狭窄，是对合同相对人主要权利的排除，依据合同法第40条，该条款应无效。
其三、该条款与建设部规章和合同法等上位法冲突。
法律和部委规章都没对继续享有租赁权的条件作出如此多限制。
2、上述规定的操作性：
含糊不清，操作性不强。
（1）户口与原承租人在同一户籍：
牛头不对马嘴，无任何实际意义。
户籍规定是便于对人口管理，与权属确认无任何关系。
因各种原因亲人户口不在一起的情况很多，难道就因此而剥夺亲人本该有的财产利益吗？
（2）与原承租人共同居住满1年：
什么叫共同居住？
怎样才算共同居住？
什么时候共同居住过？
谁出具的共同居住证明才有效？
这些问题都没有明确的标准，也很难回答。
居住状况属于个人隐私，其事实状况也难以证明。
（3）无其他住房：
个人房产状况也属于隐私范畴，难以调查；而且房产状况极易被规避。
（4）其他家庭成员无异议：
未对家庭成员的范围作出限定。
综上，法院以一个效力层次低下、操作性不强且存在诸多效力瑕疵的政府规范性文件作为审理案件的依据是不当的。
人民法院审理案件，应当依照法律、法规并参照规章，对于具有公权力干预的公房承租纠纷案件尤其应该如此。
四、林某对争议房屋是否享有承租权或居住权？
1、从房屋来源来说，争议房屋是拆迁安置用房，由被拆迁人承租，是国家对被拆迁人的一种补偿，该房屋具有小产权的性质，原承租人死亡后，林某作为继承人当然地享有居住权。
2、从实际处理政策和产权单位的态度来说，原承租人死亡后，产权单位无意将房屋收回，说明该房屋附有私人财产权益，不宜收回，应由原承租人直系亲属或法定继承人继续租赁。
3、从原承租人家庭结构来说，原承租人死亡后，林某作为原承租人唯一直系亲属，当然地享有和承继原承租人留下的财产利益。
4、参考其他省市规定也应确认林某的居住权。
《上海市房屋租赁条例》规定：
公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。
据此，尽管林某户口不在承租房内，因北京市相关规定的空白，而现实的纠纷和问题又不得不解决，可以借鉴上海市的相关规定，确认林某的居住权。
附：
相关法律依据：
1、《中国人民共和国合同法》第二百三十四条：
“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
”
2、建设部《城市房屋租赁管理办法》（建设部第42号令）第十一条第二款：
“住宅用房承租人在租赁期限内死亡。
其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租”。
3、《北京市公有住宅租赁合同》（京房管字[1995]第172号）第七条：
“租赁期限内，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。
4、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》（1987年8月28日北京市人民政府京政发109号文件发布，根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改）十一条第五款：
承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。
5、《上海市房屋租赁条例》（1999年12月27日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过）：
第四十一条房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：
（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。
公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。
前款第
（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。
协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。
租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。
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