天津碧桂园联合代理合同.docx
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天津碧桂园联合代理合同
天津碧桂园项目
销售服务全程代理合同
甲方（委托方）：
天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司
乙方（受托方）：
地址：
地址：
电话：
电话：
传真：
传真：
法定代表人：
法定代表人：
合同经办人：
合同经办人：
甲乙双方本着互惠、互利、真诚合作的原则，经友好协商，就甲方开发建设的碧桂园·十里银滩项目（以下简称“本项目”）委托乙方为销售代理人，经双方协商，达成如下协议，共同遵守：
总则：
1、甲方系天津碧桂园项目（以下称本项目）的唯一开发建设单位，本项目位于天津市津南区津港公路与二八线交口，本代理项目为住宅与商业，建筑面积约96万平方米。
除非另有特别约定，甲乙双方同意在《天津市商品房预售合同》的总销售面积内，以乙方实际销售面积为准进行结算。
2、甲方已取得本项目的以甲方作为开发商的所有开发手续和批文，包括编号为：
房地证津字第112050901240号，编号为：
津国土房售许字【2010】第255-001——036号，津国土房售许字【2010】第611-001——003号，津国土房售许字【2010】第612-001号，津国土房售许字【2010】第232-001——028号，津国土房售许字【2010】第253-001——009号，津国土房售许字【2010】第254-001——031号，津国土房售许字【2010】第476-001——002号销售许可证，并承诺上述文件真实、合法、有效。
3、本项目土地使用年限为：
2009年5月25日至2079年5月24日。
4、乙方承诺在法律上是有资格接受甲方委托，并在国内具备房地产项目代理资质的合法中介机构。
5、本合同所涉及的特别用语在本合同各条款中有具体释义，双方无异议。
6、本合同的签约人符合有效签约的条件。
第一条合作方式
1、委托方式
2、
本项目所建商品房由乙方代理销售，乙方不具有独家代理销售权，甲方有权另行委托第三方代理销售及自行销售。
3、委托代理销售期限
4、
甲方委托乙方代理销售房屋的期限为为10个月，从2011年3月1日起算，至2011年12月31日止；以下简称“代理期限”。
5、委托标的
6、
甲方委托乙方销售在委托期内推出的商品房，但甲方有权划定部分房源作为自身渠道拓展销售用途,如甲方需划定房源,需提前15天告知乙方,乙方不得销售该部分房源。
第二条 销售任务
1、甲方应在在乙方进场前制定销售任务书（销售任务书版式详见附件1），该任务书应涉及销售任务指标，任务书由甲乙双方签章确认后生效。
2、甲方有权对销售任务指标进行调整，乙方须无条件执行，
但调整后的销售任务指标不作为销售佣金计提依据
3、乙方必须根据销售任务指标制定月度及季度销售计划，并在月、季正式开始前15天，提交当月、季销售计划提交给甲方确认。
第三条销售佣金计提方式
1、销售佣金计算方式
（1）销售佣金=乙方实际销售总金额X销售佣金费率
（2）乙方实际销售总金额指根据本合同约定属于乙方成功销售的房屋合同总价之和。
2、销售代理佣金费率
甲乙双方同意，除合同另有约定的特殊情况外，甲方支付给乙方的销售佣金按照以下约定费率计算：
A、乙方代理期限销售总金额≤销售任务50%，销售佣金按销售总金额的0.6%计提；
B、销售任务50%﹤乙方代理期限销售总金额≤销售任务70%，销售佣金按销售总金额0.7%计提；
C、销售任务70%﹤乙方代理期限销售总金额≤销售任务90%，销售佣金按销售总金额0.8%计提；
D、销售任务90%﹤乙方代理期限销售总金额≤销售任务100%，销售佣金按销售总金额0.85%计提；
乙方代理期限销售总销金额>销售任务100%，销售佣金按销售总金额0.9%计提；
当乙方销售佣金费率按照上述约定上调时，则甲方应在乙方销售总业绩达到佣金费率上调条件的次月，一次性补回佣金差额给乙方。
7、
8、
4、客户归属认定：
原则上，所有客户的归属认定均以签订认购书为准，即客户与乙方签订认购书的，则属于乙方成功销售的客户，但具有下列情形之一的除外：
（1）在XX高层洋房公开发售之日前,属于乙方采取企事单位团购拓展的客户，在拓展活动结束之日起30天内，亲临甲方销售中心领取筹号并提供甲方指定银行验资证明及客户属于乙方拓展的企事业单位相关证明的，若该客户在XX高层洋房公开发售之日成功认购的，则均属于乙方成功销售的客户；
（2）在XX高层洋房公开发售之日后,属于乙方采取企事单位团购拓展的客户,在拓展活动结束之日起30天内签定认购书,则均属于乙方成功销售的客户；若客户在拓展活动结束之日起30天后签订认购书的，则属于与客户签订认购书一方成功销售的客户；
上述两种情况下，乙方必须拓展活动展开前向甲方提交拓展的具体企事业单位名单以及拓展计划,并在拓展活动结束后X日内向甲方提交拓展活动总结（含拓展活动现场照片）。
（3）属于甲乙方或第三方采取拓客活动（含二三级市场联动）或外展点招揽的客户，若客户在30天内在项目现场签订认购书的，则上述客户所购商品房业绩70%以及佣金的70%计入签订认购书一方，所购商品房业绩30%以及佣金的30%计入采取拓客活动（含二三级市场联动）或外展点招揽客户的一方（下简称“拓客方”）；若客户在30天后签订认购书的，则所购商品房的业绩及佣金均计入签订认购一方；
（4）属于甲乙方或第三方采取拓客活动或外展点招揽的客户，若客户在30天内在外展点签订认购书的，则上述客户所购商品房的业绩的50%以及佣金的50%计入签订认购书一方，业绩的50%以及佣金的50%计入招揽方；若客户在30天后签订认购书的，则所购商品房的业绩及佣金均计入签订认购一方；
上述采取拓客活动或外展点招揽的客户，甲乙或第三方必须在次日中午十二点前采取甲方指定的联机居民身份证阅读器录入甲方客户管理系统，方可界定为甲乙方或第三方的客户。
（5）若购房者符合以下情况之一的，则不属于乙方成功销售的客户
A、
购房者为甲方员工、甲方关系客户、甲方合作伙伴；
B、购房者为甲方员工推荐；
C、购房者为甲方独拓展的（团购）客户及经甲方委托第三方中介通路和渠道拓展客源（原已由甲方完成的拓展企事单位名单详见附件8）。
上述特殊情况客户归宿的界定，均以甲方项目营销经理及项目总经理最终签字确认为准。
6、甲乙方客户接待制度（其他具体实施细则详见附件4）：
（1）轮值接待：
在上班时间内，甲乙方按顺序轮候接待客户，并互相监督，在轮值时间内乙方保证前台最少有一名乙方的销售人员；
（2）客户指定销售人员，前台人员必须通知被指定销售人员或其指定的代办人员，若客户无指定销售人员的，由现场负责销售的两方轮流接待；
（3）每名销售人员每次仅能接待一批次客户；
（4）现场销售人员在接待客户后，必须在接待完客户后即时将客户来访情况录入甲方客服系统；
7、在乙方代理销售的房屋交付之前，若出现购房者置换单位情况的，则此部分单位在发生上述行为的当月予以计算，并在当月销售总金额中扣除原销售单位实现的金额，且按照置换后的单位合同价格对佣金进行多退少补。
8、在双方结清款项前，若非因甲方原因导致购房者与甲方解除购房买卖关系的，则在上述行为发生的当月销售指标中予以扣除原销售房源实现的指标，并在当月须发放的佣金或其他尚未结算的款项中扣除该部分房源已结算的佣金。
9、佣金支付方式
（1）乙方在每月28日向甲方提交当月成功销售房屋数量及其面积、合同总价、付款情况作为佣金确认明细表，甲方核对无误后应于次月7日前完成成功销售房屋的签章确认。
（2）若甲方对乙方成功销售房屋有异议的，应及时向乙方提出，双方再行核对。
若甲方无合理原因拒绝结算的，则视为已在结算日确认乙方提交的结算报告。
（3）在双方对佣金明细表进行确认后5个工作日内，甲方须以人民币通过转账方式支付佣金予乙方，乙方须开具合法等额有效的中介服务发票予甲方，否则，甲方有权拒绝支付上述佣金。
乙方帐号信息如下：
公司全称：
银行帐号：
汇入地点：
开户银行：
（4）甲方预留乙方每月结算佣金10%作为乙方的收楼佣金，收楼佣金按照本合同第七条第2款第8项的约定支付。
（5）乙方同意从每月结算佣金中提取10%作为交纳给甲方的销售保证金，直至乙方交纳给甲方的销售保证金额达到200万，该保证金在代理期限届满之日起10个工作日内无息退还给乙方，但合同另有约定的除外。
11、在代理期限届满之日前，由乙方代理且已签署商品房买卖合同但尚未付清全部楼款的购房者，若在代理期限届满之日起6个月内付清楼款的，则甲方同意在6个月期满之日起15个工作日内一次性将在上述期限内付清房款的单位，按本合同约定的佣金费率支付佣金给乙方，但上述房源不计入本合同第三条第2款确定乙方销售佣金费率的销售总金额。
第四条绩效考核计算及奖惩
1、绩效考核计算
甲方按月对乙方销售代理工作进行计分制考核，具体考核内容以及计分方式详见本合同附件2《代理公司考核表》。
2、奖惩
（1）在本项目代理期开始之日起对乙方的绩效考核按照以下方式奖惩：
A、乙方月绩效考核分数低于80分的，则甲方就得分差额部分对乙方处以1000元/分的违约金；乙方月绩效考核分数高于90分的，则甲方就得分差额部分对乙方给予1000元/分的奖励；
B、乙方月绩效考核年平均分数低于80分的，则甲方就得分差额部分对乙方处以1000元/分的违约金；乙方月绩效考核年平均分数高于90分的，则甲方就得分差额部分对乙方给予10000元/分的奖励；
（2）上述款项于发生上述事宜的次月发放或于甲方应付未付的佣金及乙方已交纳的销售保证金中扣除；
第五条甲乙双方人员架构
1、甲乙双方同意，为了保证各项工作质量和工作效力。
甲方为本项目销售组建工作团队，其中，总负责人为：
天津区域营销总监李军；乙方为本项目销售组建工作团队，其中，总负责人为：
思源天津公司总经理康林涛（以下简称：
乙方总负责人）
2、乙方同意选派，担任本项目营销总监，专项负责该项目统筹管理，并选派策划经理及不少于2名专职策划人员（五年以上工作经验）、销售经理1名、销售主管2___名、品控人员名以及不少于____名专职销售人员驻场工作，周末、节假日及展销会期间乙方应按情况增加销售人手，驻场人员每天工作不少于8小时。
乙方负责驻场人员的一切费用。
上述营销组主要成员须每周不少于一次参与双方组织的工作例会，总监每月不少于两次参与项目会议。
若专项工作小组人员发生变动之情况（工作小组人员主动辞职、生病的除外），须提前十天知会甲方并提出补救措施，经甲方同意后方能执行。
乙方营销总监必须根据本项目销售需要，在关键销售节点常驻项目现场开展工作。
3、甲乙双方正式合作后，乙方除正常案场接待客户外，需增加场外拓客团队，乙方确定拓客团队成员不少于8名，每名成员必须具备独立拓客能力，能独立组织客户推介会。
乙方的外场拓客团队,须利用各自的渠道全力拓展客户资源（包括但不限于其客户会、二三级地铺的客源、代理项目的客户资源、以及其整合的其它相关渠道资源）。
4、
5、乙方还需配备并确定招商成员不少于2_名（至少有1名专属成员），配合甲方积极拓展商业资源，完成本项目招商工作.
6、
7、本合同订立后，乙方应派专业人员参加本项目的相关例会、专题会议及整个策划与销售工作，从专业的角度给甲方提供规划设计、营销策划、广告策划等方面的书面报告与方案。
8、
9、乙方现场各岗位人员上岗前需接受甲乙双方的统一培训，经甲乙双方考试合格后方可正式上岗。
甲方有权对乙方销售团队进行不定期考试，不合格者视情形给予一次补考机会或要求乙方调换。
10、
6、合同签订后，乙方需在一周内派本项目的专业团队进驻甲方指定办公场所办公，共同进行项目前期策略制定，负责上报营销方案和市场分析报告，跟进广告创作。
（专业团队成员：
专案经理、市场人员、高级策划等）
7、乙方为该项目所聘用的总监、经理、策划、销售人员需经甲方认可方可用于本项目，但乙方工作人员不属甲方员工，与甲方不存在劳动关系。
在委托期限内，如乙方派往该项目的工作人员连续两个月工作不符合甲方要求，甲方有权要求无条件更换营销总监、经理、策划及销售人员，乙方应积极提供人员供甲方选择。
乙方不论任何原因不得随意调换项目组人员，如需调换，必须事先经得甲方同意（离职的除外）。
8、当乙方销售人员出现以下任一情况的，甲方有权要求乙方调换该销售人员：
A、参加甲方组织的考试不合格的；
B、连续三个月销售业绩在乙方所有销售人员中排名后20%的；
C、出现客户重大投诉的；
D、违反本合同约定的乙方义务的；
E、违反甲方认购规定对单位进行销控的；
9、现场销售人员统一工作形象，统一着装，佩戴项目工牌，派发项目统一格式的名片。
乙方可推荐销售人员服装样式和生产厂家备选名单，在经甲方确认后协同甲方进行招标或费用洽谈及后期执行。
10、乙方团队成员名单以及各成员的具体工作分配详见附件3
第六条费用划分
1、甲乙双方确认，在项目合作过程中，甲方单独承担的费用包括：
（1）甲方工作人员在营业场所内（包括销售中心以及示范单位）使用的固定资产购买及维护费用、营业场所保安、保洁人员费用；
（2）甲方销售人员的所有服装、薪资、福利、奖金和佣金；
（3）媒体广告费用，包括在电视、电台、网络、户外、报纸、杂志、影院、地铁、机场、直邮、数据库、电梯展板等各种媒体渠道的广告制作和广告发布费用；
（4）为项目销售推广而组织的各种案场活动，其现场所发生的部分费用，包括场地租赁费用、现场公关活动费用、客户餐饮费及由甲方赠送的礼物费用；含乙方为销售渠道开拓而组织内部客户召集、中介联动分销且甲方全程参与而发生的媒体推广费用（各种活动必须经甲方同意）；
（5）项目宣传资料及礼品制作费用包括模型、礼品、DM、海报、折页、楼书、名片、邀请函等费用。
2、甲乙双方确认，在项目合作过程中，由乙方单独承担的费用包括：
（1）乙方派驻项目现场的工作人员需用到的电脑、打印机、办公桌椅等固定资产、服装费用、车辆等相关费用，其中乙方工作人员的服装样式需经甲方同意方可使用；
（2）乙方承担其派往本项目所有工作人员工资、个人佣金、加班费、个人奖励、差旅、餐饮等人员成本费用；
（3）乙方在销售渠道开拓过程中的乙方人员成本和相关差旅费用；
（4）乙方在销售渠道开拓过程中涉及到的二三级联动中三级市场的额外佣金和奖金费用。
3、甲乙双方确认，在项目合作过程中，由甲乙双方共同承担的费用包括：
甲方营业场所内（包括销售中心以及示范单位）办公用品及易耗品，包括但不限于复印纸、打印纸、传真机用纸、笔、计算器、尺、印泥、文件夹、信封、信纸等的费用，上述费用每月支出在2000元以内部分由甲方支付，超出部分由乙方承担50%。
第七条甲乙双方工作分配
甲乙双方工作内容如下，其中涉及后台操作未尽事宜详见附件7《联合代理销售操作手册》
1、甲方工作内容
（１）定价
项目商品房销售价格由甲方审批，经甲方签章确认后，做为甲乙双方对外销售的唯一依据。
（２）制定销售任务
甲方负责制定全年销售任务，与乙方签订阶段性销售任务书。
（３）按揭银行合作
甲方负责项目按揭银行的引入以及合作。
（４）确认合同模板
甲方负责制定商品房买卖合同及相关文件的条款并负责制作该等文件的网上模板制作。
（５）销售说辞
甲方负责审核乙方拟定的各种端口销售说辞。
（６）销售管理及培训
A．甲方负责制定联合销售管理的各类规范，并对乙方进行培训。
B．甲方负责开盘前明源系统初始楼盘数据的建立，确保房间资料和销售价格准确无误。
C．甲方负责对当月的销售特例、销售流程执行情况的复核，确保案场销售特例、销售流程符合甲方管理要求。
（７）产品交底
甲方负责向乙方提供必要的产品资料及产品培训。
（8）企划推广
A.甲方负责根据乙方提交的方案评稿，与广告公司及相关合作方确定项目整体推广企划策略。
B.甲方负责媒体总策略及不同行销期的媒体组合，负责基于销售策略确定之项目销售节奏策略。
C.甲方负责确定各大节点PR或SP活动的概念与方向。
D.甲方负责销售场景策划、售楼处总体平面视觉表现策划、销售接待服务流程策划。
E.甲方负责确定销售现场（售楼中心、样板间、办公室、社区）形象包装设计。
F.甲方负责确定概念楼书、产品楼书、产品手册、海报、DM、户型图册及单张、文化宣传品、名片、名片夹、工作卡、参观卡、各种节日贺卡、请柬、邀请函、信纸、信封、信袋、文件夹、传真纸、便签纸、纸杯、纸袋等设计工作。
G.甲方负责各种销售要素公示（如：
不利因素、价格表、车位分布、立面图、认购流程等）、碧桂园会公示、客服信息公示、来人来电登记表、客户跟踪登记表、现场销控表、一房一价表、购房意向单、认购手册等的设计工作。
（9）收楼交付
A.甲方负责房屋交付前面积差的数据调整和制作交付数据表，为房屋交付工作顺利进行提供数据基础。
B.甲方负责房屋交付前资料准备、房屋交付手续办理及与客户签署产权证件的相关资料。
2、乙方工作内容
（1）市场研究
A.乙方应对本项目周边竞争项目、配套环境及宏观市场进行调查，并按甲方要求及时提交市场调查报告，反映最新市场竞争状况，提供较为详尽的数据分析。
B.乙方须负责以周、月、季、年时间节点向甲方提供市场有关竞争个案销售情况的对比分析。
C．乙方保证向甲方提供其所有的市场信息数据库，包括但不限于一级、二级土地市场信息、市场竞品动态信息、市场销售动态信息等。
（2）拓客及客户资源共享
A.乙方应按甲方要求提交年\月度拓客渠道计划，并保证平均每月至少一场的拓客活动，相关费用按照本合同第六条的约定承担。
B.乙方应当充分利用自有客户资源，包括但不限于北京、天津、唐山、青岛等，为本项目进行免费的使用.
C.乙方应当充分利用自有的二手房连锁体系以及自有本地及异地展厅资源，免费提供用于本项目并进行宣传推广、联动，通过各种途径消除项目的负面信息、宣传项目让有购买意向的客户及时了解本项目的信息，尽快促成交易。
（3）销售定价
乙方须在每次定价前向甲方提供市场简报及相关分析报告，并协助甲方结合每套销售房屋的面积、朝向和其他相关条件制作的每套房屋对外售价表及所对应的对外销售政策（包括但不限于付款方式、销售折扣等），统称销售价格表。
（4）销售接待
A.乙方按照甲方统一制定的联合代理客户接待制度（详见附件4）负责客户接待，接受客户咨询及跟踪工作。
如发生甲方、乙方的销售人员争抢客户现象的，需由两方项目现场销售负责人协调解决，且甲方销售负责人具有最终的裁决权。
B.乙方负责准备及与客户签署商品房买卖合同及相关文件。
（5）销售管理
A.乙方须按甲方要求录入销售系统中的相关数据，及时地将来访来电客户和成交客户的资料输入到甲方指定的客户管理系统中,确保项目销售数据和客户资料录入的准确性、及时性。
B.乙方在销售过程中对单位的价格进行复核,确保销售楼盘的价格、面积与明源系统数据一致。
C.乙方负责其客户定金、购房款等相关款项的催收工作，定金、购房款等款项的收取以及返还手续等须符合甲方的规定和要求。
D.乙方须严格按甲方业务规范流程，核实并经办各项特例事务和其他信息工作；整理并归档相关资料。
待乙方整理齐备后移交甲方指定人员保管，双方须核对并办理签收手续。
G.乙方需配合甲方每月制作相关报表并按时发送，包括按揭回款月报表、案场月度合同、按揭、交付统计表、销售日报、销售周报等。
H.乙方负责其已售房屋的合同备案登记及退房等手续的办理，办理手续需符合甲方要求。
J.乙方负责开盘日起，每天销售结束后甲方指定行政室负责人乙方指定后台人员进行当日销售情况汇总核对（包括销售房屋室号、套数、建筑面积、总销金额、首付房款、按揭付款以及资料收齐情况等），为销售分析提供依据。
K.乙方需按不同时期制定相关培训计划进行统一培训，甲方对现场销售人员进行的培训课程乙方必须无条件配合开展。
（6）按揭配合
A.乙方负责协助银行按揭办理，解答前台人员及客户的按揭咨询。
B..对银行现场初审合格的贷款资料做好登记与交接。
C.乙方有责任督促银行及时放款，避免贷款逾期情况的发生。
（7）企划推广
A.乙方负责提交项目广告推广企划策略，包括但不限于推广核心客群定位、核心优势确认品牌形象策略建议、广告诉求策略及不同行销期的诉求内容。
B.乙方负责媒体总策略及不同行销期的媒体组合建议，乙方负责基于销售策略确定之项目销售节奏策略，及对“推广核心客群”信息接收方式的分析、同细分市场楼盘媒体策略的分析，制定媒体组合策略和具体投放建议。
C.PR或SP活动策略建议，乙方负责基于销售策略确定之销售节奏策略，和推广策略之诉求规划，以及公司资源情况，制定各大节点PR或SP活动的概念与方向，为外包公关活动公司进行方案详案策划，提供策略方向性的指引。
D.乙方负责销售场景策划、售楼处总体平面视觉表现策划、销售接待服务流程策划。
E.乙方负责现场（售楼中心、样板间、办公室、货量区等）形象包装建议。
F.乙方负责提供概念楼书、产品楼书、产品手册、海报、DM、户型图册及单张、文化宣传品、名片、名片夹、工作卡、参观卡、各种节日贺卡、请柬、邀请函、信纸、信封、信袋、文件夹、传真纸、便签纸、纸杯、纸袋等建议。
G.乙方负责各种销售要素公示（如：
不利因素、价格表、车位分布、立面图、认购流程等）、碧桂园会公示、客服信息公示、来人来电登记表、客户跟踪登记表、现场销控表、一房一价表、购房意向单、认购手册等的建议工作。
H．乙方负责该项目总监及策划经理、销售经理需参加甲方及广告公司的全部提报会，并在第二天给出每次会议的反馈及建议。
（8）收楼交付
A.乙方负责协调乙方成交单位购房人与甲方关系，乙方所销售房屋达到交付条件的，乙方应按甲方要求完成收楼工作。
乙方有责任协助解决甲方与购房人的购房相关问题，保持甲方与购房人士良好的买卖关系，维护甲乙双方声誉和利益。
B、乙方在委托期限内代理销售的房屋收楼率达到100%，则甲方在15个工作日内一次性支付收楼佣金给乙方。
C、收楼率=乙方成功销售的购房者已成功办理收楼手续的房屋套数/乙方成功销售的房屋套数。
（9）成果提交
A.合同中每个阶段的工作成果（包括但不限于策划方案等）乙方须于执行期开始前提前15天给甲方审核。
B.
B.乙方须每周向甲方提供以下销售信息分析，并每月作一次总结性分析：
（1）来人、来电分析
（2）成交分析
（3）未成交分析
（4）媒体效果评估分析
（5）阶段性问题及应对策略
C．乙方应每日提交符合甲方要求的工作日报表，如遇集中开盘期，可于次日提交。
乙方具体服务事项见附件5
（１0）甲方提出需乙方跟进的公共事务，乙方必须无条件按时按质完成。
（11）
（12）
第八条甲方权利义务
甲方享有以下权利
（1）甲方有权根据实际情况决定售楼处营业时间，乙方需无条件配合（现暂定为9时至18:
00时，如有调整以甲方最新通知为准）。
售楼处节假日照常营业。
乙方销售人员的薪金及费用由乙方自理。
（2）
（3）甲方对本项目所销售的房屋拥有完全的处分权、定价调价权、销控权与客户权。
（4）
（5）甲方有权决定项目策划、宣传和代理过程。
（6）
（7）甲方有权改变该项目的公开发售时间及推广计划，该改变甲方将提前通知乙方。
（8）
（9）甲方有权制定本项目的工作制度、工作纪律、工作流程，乙方必须遵守。
（1
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