连云港上半年市场分析报告.docx
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连云港上半年市场分析报告
2010年上半年市场分析报告
全国房地产市场回顾
自2009年12月到2010年3月底,从二手房营业税调整开始,一系列的房地产调控政策密集出台,同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施,都已经对当前市场产生影响,国内大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势,而各种金融、税收政策,显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心。
从4月14日开始，关于房地产调控的各项政策密集下发，一时间“乱花渐欲迷人眼”，而且其中不乏在过往两轮楼市调控中从未出现过的“三套房禁贷”，“无纳税、社保记录外地人禁贷”等“严厉手段”，让市场感受到了此次调控的“本质性不同”。
此前的全国两会之前，总理温家宝曾温和地表示本届政府任期内将解决住房问题的时候，此时市场还未预料到了其后将要发生的暴风骤雨。
随后伴随着房价的高涨，楼市政策也猛然变色。
数据回顾
需求：
从2010年起销售额和销售面积增速继续回落
价格：
从2010年起销售均价涨幅回落，价格指数环比涨幅连续三个月收窄
供应：
从2010年起供应类指标增速快速回升，新开工面积增长最为显著
政策回顾
进入政策频发期
房地产新一轮调控揭幕
1、国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案/2010.03.18
按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。
2、国务院常务会:
贷款买二套房首付不得低于50%/2010.04.15
14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。
对购买首套住房且套型建筑面积在90㎡米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。
3、国务院：
房价过高地区可暂停发放第三套房贷/2010.04.17
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
4、住建部要求商品住房严格实行购房实名制/2010.04.19
住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。
5、二套房以住房套数界定不再以贷款为准/2010.04.21
银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。
他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。
这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。
调控/遏止房价成为直接目标
调控目标的变化，造就了当前这一权力空前统一指向的楼市调控格局。
这次调控，无论是政府，还是地产商面对的局势都完全不同。
一个可以佐证的细节是，在全国两会结束后第一天，北京地王纪录“一日三新”，这种情势当即引起了国务院的强烈反应。
此前，国务院总理温家宝已经在两会之前的谈话中表态，本届政府任期内，要解决住房问题，而在更早之前，温家宝曾三次在视察中提及控制投机性购房。
“当时国务院层面也曾向北京市政府询问了情况。
”4月20日中午，一位北京市政府办公厅的内部人士回忆当时的情况说。
而前述接近住建部的权威人士则告诉记者，“北京地王一日三新”在新一轮楼市调控起到了关键的“引发”作用。
港城版政策解读
港城各大银行已接到通知严格执行新政
分析：
目前连云港中国银行、农业银行、交通银行、工商银行、建设银行已经接到通知，并严格执行新政内容和贷款政策。
而江苏银行目前还没有接到批文，贷款暂停程序办理。
第三套房贷款停贷连云港暂未被列入
分析：
当前房地产投资过度，泡沫膨胀，特别一线城市尤为明显。
国务院3天之内两次发布新规，充分体现房贷政策的差别化和针对性。
据了解，连云港目前没有被划入三套房停贷城市，三套房贷款政策不变。
非本地居民贷款买房受限连云港难落地
分析：
这一规定针对的是“既占用当地资源，又对当地经济未作贡献的人”，预计在北京、上海等一线城市效果将很明显。
连云港虽然房价高、上涨快，但供应并不紧张。
未来几年，港城楼市最大的矛盾将集中在需求后劲跟进上，即没有可持续的需求支撑楼市消费，其中人口少、既有人口消费能力弱的现状决定我市不可能去限制非本地市民在港城进行住房消费。
同时，从连云港总体规划来看，目前我市急需迅速增加城市人口带动城市化进程，而非抑制外地人口在港城落户。
连云港房地产市场回顾
一、港城数据
自去年年底到今年年初，由于受到一系列相关的政策调控，观望情绪重回楼市，开发商、购房者进入相持阶段。
回顾2010年一季度的港城楼市，先是遭遇了春节期间零成交的冷清现象；进入3月，随着两会的召开，市场上关于房价下跌的说法吵的沸沸扬扬。
不过，一季度港城楼市的成交量呈V字形趋势，整体来讲，一季度的港城楼市是在观望中蹒跚前行。
2010年，一季度市区有约30万方新房源已经推出，而全市的实际成交量则为102万方；未来的四五月份，港城市区楼市将要有超20个楼盘集中上市。
（市区：
主要包括连云、开发、新浦、海州四个区域）
从成交同比数据中可以看到，港城楼市在经历了2009年牛市之后，成交量已经迅速攀升到一个新的水平。
2010年第一季度的同比数据上涨幅度近4成，这在很大程度上说明，目前港城楼市的商品房消费结构刚需仍然很旺，投资性和投机性需求也比较看好港城楼市。
一季度楼市供应数据分析
一季度港城市区新推房源供需比1：
1.9430万方新房仍有些供不应求
经历了1月份（5341套）的小高位成交、2月份（2371套）的供需“紧缩”和调控政策不断释放及3月份（3407套）的小幅回暖后，2010年头一季度的港城楼市可谓是有点曲折。
数据显示，一季度港城市区共有17家楼盘先后拿取了商品房预售许可证，共计推出新房2668套，总预售面积267602.02㎡米，其中，商品住宅类房源1657套，非商品住宅类房源1011套；商品住宅类房源面积183127.64㎡米，非商品住宅类房源面积84474.7㎡米。
一季度港城市区楼市新推房源套数同比上涨37.38%仍有些供不应求
与2009年第四季度相比，2010年第一季度港城市区新房源供应套数、面积分别环比减少了53.73%、48.78%（09年第四季度市区供应新房5766套、面积522463.55㎡米），而与2009年第一季度相比则出现了一定幅度的增加，市区新盘供应套数同比增加37.38%，供应面积增加了26.06%（09年第一季度市区供应新房1942套、面积212286.27㎡米）。
从需求层面的量价关系来看，一季度价涨量跌特征明显。
今年一季度港城商品房共成交11119套、1023540㎡米，成交套数和面积环比上一季度分别减少了49.55%、15.91%，而相比去年同期则增加了38.99%、15.91%。
今年一季度港城市区商品房共成交5189套、479949㎡米，相比去年同期分别增加了13.67%、17.96%。
一季度港城市区楼市新盘供应量与成交量相比，供应缺口为2521套、212347㎡米，供需比为1：
1.94，一季度港城市区楼市仍有些供不应求。
尽管受传统淡季、高房价，以及一系列楼市新政等利空因素影响，一季度港城市区楼市开盘项目供应量出现了环比较大幅度的下滑，但在楼市整体层面向好的趋势下，港城开发商们的整体推盘热情并未降低，与往年同期相比，供应量还是相对比较充足，价格也是稳中有升。
一季度楼市成交数据分析
成交量环比下降近5成同比上升近4成
2009年港城楼市创造了商品房市场的销售辉煌，商品房销售均价也一路飙升。
而从2010年一季度来看，2009年12月份“国四条”、2010年1月份“国11条”、2010年3月份“国19条”等政策的陆续出台，这些政策对楼市成交量的影响效果还是比较明显的，2010年第一季度港城新售商品房市场出现明显降温，成交量环比下降幅度达到5成。
2010年港城楼市第一季度商品房成交套数11119套，环比下降49.55%，成交面积1023540㎡米，环比下降15.91%。
今年一季度我市市区及四县商品房共成交11119套，环比下降达5成，同比来看，成交套数同比上升38.99%，成交面积同比上升15.91%。
另外，一季度东海、新浦和赣榆三个区域在总体上呈现出成交量旺盛的局面，三者合计占据全市成交量的半壁江山；房价方面，新浦、连云和海州三个区域的涨幅较大。
就各区域楼市来看，新浦区仍然是成交的热点板块。
3月份共成交723套，成交面积约6.5万㎡米。
这一成交量与2月份相比，增加不足2万㎡米，但与1月份相比，却减少一半有余，据统计，2010年1月份新浦区成交面积超过13万㎡米。
2010年1月全市共成交5341套，成交面积425625㎡米。
与12月相比，1月全市成交套数锐减2109套，成交面积锐减370417㎡米，总体呈现上旬市区小步前进、四县局部受挫；中下旬疲态初现、市区四县双双下滑的趋势。
2010年2月全市共成交2371套，成交面积为236217㎡米。
其中市区楼市当月共成交商品房1045套，成交面积97198㎡米，新浦成交529套，成交面积48829㎡米，四县楼市共成交商品房1326套，成交面积139019㎡米。
2010年3月份，我市市区及四县商品房共成交3407套。
与2月份的成交量相比，3月份全市商品房成交套数增加了1036套，增幅为30%。
与2009年同期相比，全市成交量增加390套，增幅约为12%。
其中市区成交1574套，四县成交1833套。
2010年4月份新政出台前的半个月，全市商品房成交1717套，其中，市区成交980套，四县成交737套。
在4月份新政出台后的半个月，全市商品房成交1594套，其中，市区成交710套，四县成交884套。
由此看来，在新政出台前后，全市商品房减少了123套，其中，市区的缩水幅度最大，新政前后减少了270套。
自4月中下旬新政出台至今，港城楼市成交量开始出现了明显下滑的趋势。
据统计，5月份全市共成交商品房2343套，成交面积约261500平方米。
和4月份的成交情况相比，其成交套数环比下滑29%，成交面积环比下滑28%。
同时，与去年同期相比，其成交套数同比下降52%，成交面积同比下降49%。
5月份，这个传统的销售旺季中，连云港全市商品房成交套数为2298套，相比4月份下降了43%（4月份全市总成交为3376套）。
6月份我市市区及四县共成交商品房2052套，成交面积约217149平方米。
不管是同比还是环比，其成交量均出现了不同程度的下滑现象。
总结分析：
在09年随着成交量的疯狂上涨，房价也是节节攀升。
而在今年，虽然成交量出现了下滑，但是其房价却并未出现明显的松动迹象。
同时，由于对今年市场的涨跌很难定性，因此，对于后市房价的涨跌与否，也依然是不好估摸的。
不过，即使后市房价发生了变化，不管它是涨还是跌，其幅度应该都不会太大。
毕竟，国家出台一系列调控政策的目的不是打压，而是保其平稳发展。
连云港周成交房型走势分析
从连云港在售项目及成交情况来看，90-110㎡面积区间的二房及小三房产品最受市场热捧，
也是目前市场上的主流户型，这充分说明了连云港房地产市场还是以刚性需求为导向，客户在产品选择上较为理性，对产品的创新有着很高的、深层次的需求。
2010年4月连云港市销售数据统计
区属
新浦区
连云区
海州区
开发区
赣榆县
东海县
灌云县
灌南县
成交（套）
701
283
289
399
542
462
221
351
成交面积（m2）
72817
35158
20352
43000
62502
47692
25076
44353
3月份港城“保价”战成功，成交量的稳步上升，看以看出“两会”对该月整体房地产市场的影响并不是很大，在三、四线城市来说，作用力明显较小，几乎没有任何影响。
4月初，前两周的成交量仍成稳步上升状态，该月的第二周甚至出现单周内全市成交量突破千套。
但随着4月中“国四条”的出台，对全国的房地产市场起到相当大的调控作用，一、二线城市受政策作用力较强，且明显。
大多数一线城市已经抛出促销的橄榄枝，纷纷对由于政策导向作用，所产生的影响作出反应。
对像连云港这样的三、四线城市，相对来说，作用力较小。
但是政策的导向作用在该行业内所引起的影响，对连云港还是有一定波及，下半月的成交套数和成交面积均下降，像一些价格较低，性价比较高的项目，单一的靠价格优势在该月下半月已经起到什么太大作用，部分楼盘出现了退房房屋成交量下降和退房现象。
因此，作为发展商，不能依靠自己的经验去判断和预测未来整个市场情况，要进行合理科学的分析。
值得注意的是很多发展商，因为有着多年的开发经验，并且在多年开发的过程中经历的多次国家在本行业出台政策的洗礼，从而用他们的经验去判断和预测未来整体市场的发展形势。
在他们眼里，除非是全球性金融变化影响行业整个市场情况外，其他大多数时间的政策，只是一阵一阵的走走过场。
这是相当不科学，市场瞬息万变，经验能让我们在市场战斗中更有底气，而不是能让我们能在市场中永远处于不败的地位。
4月5—11日成交量小幅回升
一季度，港城楼市行情从低迷逐渐回升，月成交量同比增加390套。
在4月初，楼市开局温和，成交量基本稳定。
据统计，在该周，全市商品房成交766套，环比增加77套。
该周成交量小幅上升中小户型房源占主导
据连房研究统计数据显示，该周（4月5日—4月11日）我市市区及四县共计成交商品房766套，成交面积约79520平方米。
与上上周的成交情况相比，成交套数环比增加77套。
具体到上周市区及四县楼市的成交情况，据统计，上周市区商品房成交388套，成交面积约38334平方米；四县商品房成交378套，成交面积约41186平方米。
在上周成交房源的户型面积配比上，据连房研究粗略统计，90平方米左右的两房和小三房是市场成交房源的主力，占上周市场成交房源比例的62%。
其中，70—90平方米的精巧两房约占上周楼市成交房源的16%，90—120平方米的舒适三房约占上周楼市成交房源的46%，120平方米以上的较大户型占上周楼市成交房源的35%。
在成交房源的主力户型上，面积适中的两房和小三房依然是市场上的紧俏房源，占上周市区成交房源户型的79%。
从目前市场的购房人群分析来看，80后显然成为主流购房大军。
因此，对于刚刚工作没几年的80后一族来说，面临结婚购房的压力和自身资金的不足，小户型的房源成为他们购房的首选。
而且，这些中小户型房源由于面积较小，总价较低，既方便自住，也利于转手投资。
4月12日—18日该周全市成交量环比增加30%
据连房研究统计数据显示，该周（4月12日—18日）全市商品房成交1003套，成交面积约103741平方米，较上上周的成交套数环比增长31%，成交面积环比增长30%。
其中。
市区商品房成交592套，环比增长53%，成交面积约58342平米，环比增长52%。
然而，自4月14日国务院常务会议发布新一轮的楼市调控政策后，在该周的最后两天中，楼市成交量开始一路下滑，4月18日全市商品房仅成交85套，与上周的成交最高日相差158套。
自“国四条”的出台，市场效应明显。
尤其是一线城市的楼市，调控效果更加清晰。
成交量的骤跌、投资客的疯狂抛房、大幅促销力度的出现，无一不预示着楼市暴风雨的到来。
然而，像连云港这样的三线城市，对于每一项政策的出台都存在一定的滞后性。
同时，再加上连云港楼市自身泡沫不严重等情况，因此，该项政策的调控效果目前还未能明显显现，该周的楼市成交或许还在上演着最后的疯狂。
但是，一旦该项政策全面实施后，港城楼市的成交量也将不可避免地出现一定程度的下滑现象。
届时只要关注连云港整个市场内个项目是否进行促销活动力度的大小，以及房源销售情况，就能判断“国四条”对连云港这个三线城市的作用有多强，也能通过这，预测未来市场的一个走向。
4月19—25日该周全市商品房成交787套
上周新政出台，全市成交量突破了千套大关。
为赶搭系列新政尚未正式执行前的优惠“末班车”，港城楼市在此前一周的疯狂只是昙花一现。
如今，伴随房贷新政正式执行，在过去的一周内，港城市区楼市房源成交迅速降温。
连房研究统计数据显示，该周（4月19日—25日）全市商品房成交787套，成交面积约84201平方米，较上上周的成交套数减少216套，成交面积减少19540平方米。
其中，市区共成交商品房328套，成交面积约32451平方米，较上上周市区楼市的成交套数减少264套，成交面积减少25891平方米，降幅达到44.38%。
市区成交量在系列新政陆续出台后迅速下降，且降幅较大，是致使上周全市成交量下降的主要区域；四县共成交商品房459套，成交面积约51750平方米，较上上周四县楼市的成交套数增加48套，成交面积增加6351平方米，成交状况相对市区显得比较平稳。
据了解，一季度，港城楼市周成交量在700套左右。
在4月14日新政出台但尚未执行的那一周，据统计，港城楼市共成交房源1003套，成交面积约103741平方米，首次突破千套成交大关。
该周楼市成交面积缩水近半。
多数购房者认为这是旨在抑制房价过快上涨的系列楼市新政在港城“落地”生效的最直观体现，抑制房价，首先是遏制虚旺的房产投机、投资需求，而成交量下降是最直观体现，想必后市，港城楼市的房源成交情况还会有进一步缩水的可能。
当下新政刚刚正式执行不久，过去一周楼市成交表现出来的较大起伏和波动，和新政肯定有关系，但关系究竟有多大，还有待后市检验，现在对于新政显效过于乐观还为时尚早。
总结分析
从4月周边项目成交量均有所下滑，并且优惠幅度都有所增加。
不难看出，各大楼盘对“国四条”的出台还是提前进入预防状态。
业内人士，通过对“国四条”的分析，得出三个基本点：
一、部分房价增加过快的城市。
二、抑制投机性购房。
三、约束房地产开发行为。
通过对“国四条”的分析得出，该政策的出台将对一、二线城市用力较强，较明显，对三、四线城市作用力较弱，较不明显。
这个结论无可厚非，中国的房地产市场正在不断的发展和成熟，因为经历过这个阶段的资深人士，会通过对市场的观察以及自身的经验，作出相应判断。
但是这仅仅是认为的判断，并不能有很强有的力的事实去论证，真正的结果还是需要市场发展的最终结果去体现。
一、二线城市房地产发展较三、四线城市成熟，并且相对来泡面较大，并且在大城市，投资者在整个购房群体中的比例也相当大，但作为三、四城市，泡沫较小，且主要的购房者，还是以刚性需求为主，投资为辅。
这也能分析得出，国家近期出台的“国四条”对三、四线城市的作用力较小，影响也较小，但是并不能说预测就是事实，只能说是对本地区未来市场一个宏观的把握。
市场永远是瞬息万变的，作为普通刚性需求的购房者来说，他们并不一定会想专业或者业内人士分析的这么透彻，往往以跟风形式居多，从近期的一些楼盘销售量下滑，并且出现退房来看，政策的导向作用，在本地区还是起到了一定的影响。
但是有政策颁布时间不久，并且到三、四线城市，并且到执行，需要经过一定时间段的消化。
因此，目前的市场情况并不能真正反映近期政策对港城市场的影响。
我们认为，还需要通过一段时间的观察和市场后续反应情况及走向，才能判断整个市场的未来发展状态，才能做出科学的市场预测。
2010年5月连云港市销售数据统计
区属
新浦区
连云区
海州区
开发区
赣榆县
东海县
灌云县
灌南县
成交（套）
360
180
258
95
236
642
228
347
成交面积（m2）
36260
19551
23539
9838
26511
82359
22545
40724
5月初，新政出台第一个黄金周，房地产买卖双方都持观望态度，房地产市场“意料之中”的表现平淡，甚至低迷。
五一黄金周三天，全市共成交商品房102套，环比下跌60.92%，同比下跌77.33%，其中市区仅成交12套，比去年的200多套落后十余倍。
据连房研究统计数据显示，5月1日-3日，港城全市网签成交套数仅为102套，与去年同期的450套相比，跌幅超过77%。
从区域成交看，东海县、赣榆县成为成交相对热点区域，其中东海县成交量高居榜首，日均超过10套，赣榆县紧随其后，但是新浦与连云、海州三大老城热点区却表现低迷，其中新浦区三天仅有4套成交、海州区“五一”前两天零成交，直到3日才有1套成交、连云区更是连续3天零成交。
数据分析，对于近段时间楼市成交量出现的波动现象，很大程度上收到了4月中旬出台新政的影响。
但是这种影响会持续多久，范围有多大，还需要后市的验证。
另外，黄金周楼市成交量的下滑，除了对新政效应的影响预期外，还有五一小长假的原因。
在五一期间，有很多市民可能选择出外探亲或旅游，同时，房产备案部门也将放假休息，都在一定程度上影响到了港城楼市的成交量。
5月4—9日全市成交量小幅攀升
本周我市市区及四县共成交商品房612套，成交面积约63826平方米，日均成交87套。
相比上一周，整体成交套数增加82套，环比增长15%。
通过分析成交数据得知，在全市612套的成交量中，市区楼市成交245套，成交面积约23369平方米，均套95.4平方米；四县楼市成交367套，成交面积约40457平方米，均套110.2平方米。
本周市区楼市245套的成交量与上一周相比，基本保持持平。
而四县楼市本周367套的成交量较上一周增加83套，环比增加29%。
由此看来，本周正是由于四县楼市成交量的发力，才助推全市成交量环比增加15%。
而且，从成交量上看，五一小长假后，港城楼市成交量出现了小幅回升的现象。
在成交房源面积配比方面，70—90平方米之间的房源最为畅销，占成交总量的48%，与上一周相比增加21%；90—120平方米之间的房源成交有所下降，占成交总量的29%，与上一周相比减少12%；120平方米以上大面积房源成交量增加，占总量的10%，环比减少6%；70平方米以下房源成交量也有所减少，占成交总量的13%，与上一周相比减少3%。
在成交房源户型配比方面，两室套仍然最为畅销，占成交量的45%；同时，一直备受市场追捧的三室户型成交比例有所增加，占成交总量的32%，与上一周相比，增加14%。
另外，车库和商业类物业占成交量的23%。
在新房源推出上，本周仅新浦北区的富邦万得园1家楼盘推出了新房源，共计132套住宅类房源，房源面积约13754.88平方米，价格3300~3800元/平方米。
数据分析，进入到5月份前后，原本有推盘打算的30多家楼盘，也在新政的影响下，放弃原有的推盘计划,楼盘多以消化存量房为主。
楼盘交易在面积户型上成交量此消彼长。
另一个原因，在具体的首付比例、二套房贷政策影响下，低首付90平方米以下的小户型受到刚性需求者的追捧。
5月10—16日四县楼市发力助推全市成交量稳步上升
本周我市市区及四县共成交商品房641套，成交面积约79933平方米，日均成交91套。
相比上一周，全市成交套数及成交面积均有不同程度的增长。
通过数据统计比较得知，市区楼市成交215套，环比下降12%，成交面积约22605平方米，环比下降3%。
四县楼市成交426套，环比增长16%，成交面积约57328平方米，环比增长42%。
在成交房源面积配比方面，本周的成交房源面积偏大，套均成交面积约124.7平方米。
其中，90—120平方米之间的房源最受青睐，占成交房源总量的39%，相比前一周增加了10%。
其次，就是120平方米以上
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