建业集团同行业产品成本对比分析.docx
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建业集团同行业产品成本对比分析
建业集团
同行业产品、成本对比分析报告
（建业桂园对比常绿林溪谷）
城市公司成本部
2014年9月15日
第一部分规划条件及技术经济指标对比
第二部分产品建造标准对比分析
第三部分成本模块（总成本、开发成本、开发费用）对比分析
第四部分投资总额及利润情况比较
第五部分单体楼建安指标对比分析（分产品类型）
第六部分通过对比分析发现的问题及产品优化、成本管控建议
第一部分规划条件及技术经济指标对比
指标名称
山城桂园
对标项目（常绿.林溪谷）
对标项目（竞争楼盘）二
规划总用地面积（㎡）
52181.91
72754.67
建设用地面积（㎡）
48639.98
62170.55
其他用地面积（㎡）
0
10586.72
总建筑面积（㎡）
120464.35
197080
规划容积率
2.3
2.5
实际容积率
2.11
2.499
建筑密度
15.19%
23.55%
地上车位数（个）
268
192
地下车位数（个）
265
888
车位比
0.60
0.70
景观面积（㎡）
35950.44
45300
指标名称
山城桂园
对标项目（常绿.林溪谷）
对标项目（竞争楼盘）二
地
上
建
筑
面
积
（m2）
住
宅
部
分
别墅
多层
小高层
3477.76
高层
95623.34
125469.78
住宅合计
99101.1
125469.78
商
业
部
分
底商
1928.95
配套商业
21056.77
商业合计
1928.95
可售面积合计
99543.53
146526.55
指标名称
山城桂园
对标项目（常绿.林溪谷）
对标项目（竞争楼盘）二
地
上
建
筑
面
积
（m2）
公
建
配
套
社区服务中心
2892.34
物业用房
1532.15
3256
其它配套
4938.11
地上配套合计
1532.15
11086.45
地下
建筑
面积
（m2）
地下人防
6923.00
8525
地下非人防
4553.66
16299.07
地下储藏室
6425.49
14642.93
合计
17902.15
39467
第二部分产品建造标准对比分析
类别
名称
山城桂园
对标项目（常绿.林溪谷）
对标项目（竞争楼盘）二
基础及
主体结构
建筑风格
桂园系列
古典主义
结构形式
剪力墙
剪力墙
层数/层高
18层/2.9m
22/26/28/33/2.9m
基础形式
筏板基础
筏板基础
类别
名称
山城桂园
对标项目（常绿.林溪谷）
对标项目（竞争楼盘）二
建筑
屋面工程
屋面保温
挤塑聚苯乙烯泡沫板
60mm塑聚苯乙烯泡沫板
屋面装饰
10厚浅色色地砖
无
外墙工程
外墙装饰
两层以下灰色及白色通体砖，两层以上仿面砖涂料
咖啡色涂料
外墙保温
阻燃性挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板
50mm阻燃性挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板
门窗工程
单元门
钢化玻璃可视单元门
钢化玻璃可视单元门
入户门
盼盼防盗门
步阳防盗门
窗户
海螺塑钢窗
LG塑钢窗
景观
现代中式园林
有水系
类别
名称
山城桂园
对标项目（常绿.林溪谷）
对标项目（竞争楼盘）二
公共
部位
装饰
单元入口
石材台阶
石材台阶
大堂
桂园系列标准
精装修
电梯厅
桂园系列标准
地板砖地面、涂料墙面
楼梯间
3层及以下瓷地砖楼面，其余各层水泥砂浆楼面
3层及以下瓷地砖楼面，其余各层水泥砂浆楼面
电梯（品牌、价格）
通力，26.3万元
蒂森，约40万
第三部分成本模块（总成本、开发成本、开发费用）对比分析（建筑面积单方成本：
元/m2）
编号
成本科目
山城桂园
常绿林溪谷
对标项目二
成本差异分析
一
项目开发成本
3078.98
2621.06
1
土地成本
530.99
550.00
2
前期工程费
129.95
96.72
3
基础设施费
391.14
221.19
4
建安工程费
1,629.24
1732.00
对标地下两层
5
公建配套设施
304.42
21.15
对标此项大部分算建安费
6
开发间接费
93.24
无
对标含在其他项
二
项目开发费用
672.53
819.74
1
管理费用
87.96
102.61
2
销售费用
161.49
215.31
对标项目代理公司销售
3
财务费用
74.17
178.03
对标财务费用包含容较多
4
开发期税费
348.91
323.80
三
项目总成本
3751.51
3440.81
前期工程费对比分析
（建筑面积单方成本：
元/m2）
编号
成本科目
山城桂园
常绿林溪谷
对标项目二
成本差异分析
前期工程费：
1
勘探设计费
33.89
16.4
2
职能部门费
81.44
71
3
三通一平费
11.9
9.32
4
其他
2.72
0
合计
129.95
96.72
基础设施费对比分析
（建筑面积单方成本：
元/m2）
编号
成本科目
山城桂园
常绿林溪谷
对标项目二
成本差异分析
基础设施费：
1
给排水工程费
66.03
13.49
2
供配电工程费
110.15
56.65
3
供气工程费
20.57
14.57
4
供暖工程费
83.65
53.95
5
环境绿化费
86.98
74.45
6
园区智能化费
23.76
8.09
7
其他
0
0
合计
391.14
221.19
建安工程费对比分析
（建筑面积单方成本：
元/m2）
编号
成本科目
山城桂园
常绿林溪谷
对标项目二
成本差异分析
建安工程费：
1
桩基处理费
0
0
2
地基处理费
13.7
11.00
3
土建、安装工程费
1172.33
1429.00
对标项目建安包含公建费用
4
甲供材、甲分包
336.98
253.00
5
装饰装修费
16.14
0
6
设备购置安装费
71.64
30
7
监理费
9.46
9.00
8
土方回填及垃圾清运
9
0
合计
1629.24
1732
公共配套设施费对比分析
（建筑面积单方成本：
元/m2）
编号
成本科目
山城桂园
常绿林溪谷
对标项目二
成本差异分析
公共配套设施费：
1
土建、安装工程费
304.42
21.15
对标大部分算在建安费
2
装饰装修费
0
0
4
其他
0
0
合计
304.42
21.15
第四部分投资总额及利润情况比较山城桂园
物业类型成本
可售面积
成本指标
销售收入指标
净利率
可售单方
总成本
单方售价
总收入
㎡
元/㎡
万元
元/㎡
万元
别墅
多层
小高层
3425.59
4900
1678.54
高层
94188.99
4900
46152.60
商业
1928.95
11000
2121.85
车库
11476.66
2078.13
2385.00
地下储藏室
6425.49
1000
642.55
项目合计
105,969.02
4264.67
45192.34
4999.63
52980.54
11%
对标项目（常绿林溪谷）
物业类型成本
可售面积
成本指标
销售收入指标
净利率
成本可售单方
总成本
单方售价
总收入
㎡
元/㎡
万元
元/㎡
万元
别墅
多层
小高层
高层
125469.78
3800
47678.52
商业
21056.77
10000
21056.77
车库
24824.07
2861.73
7104
地下储藏室
14624.03
1000
1462.4
项目合计
185974.65
3646.27
67811.35
4156.57
77301.69
9.2%
对标第五部分单体楼建安指标对比分析（分产品类型：
高层）
指标名称
山城桂园7#楼
对标项目（林溪谷1#楼）
建筑面积（m2）
地上
6623.17
地上
21086.06
地下
379.11
地下
3762.52
结构类型
框剪
框剪
抗震烈度
8度
8度
层数
地上
18
地上
22
地下
1
地下
2
层高
地上
2.9
地上
2.9
地下
2.9
地下
-1,3.6,-2,3.6
基础类型
筏板
筏板
屋顶形式
现浇板平屋面
现浇板平屋面
户数
54
304
户型
三室两厅、两室两厅
三室两厅、一室一厅、两室两厅
墙地比（外墙面积/建筑面积）
0.73
0.71
体型系数
0.33
0.31
窗地比（外窗面积/建筑面积）
0.18
0.16
单方造价（元/m2）
1629.24
1760
按专业划分
土建（元/m2）
1369.24
1460
安装（元/m2）
260
300
按成本科目
主体工程（元/m2）
1292.26
1507
甲分包（元/m2）
196.17
146
甲供材（元/m2）
140.81
115
建标
（主要
材料
价格）
外墙涂料（元/M2）
16
10
外墙面砖（元/M2）
22
0
外墙石材（元/M2）
无
无
外墙保温（元/M2）
75
73
门（元/M2）
530
530
窗（元/M2）
335
340
阳台栏杆（元/M）
250
260
主材
用量
标准层钢筋含量（Kg/M2）
55.6
58
标准层砼含量（M3/M2）
0.45
0.51
单体楼建安指标对比分析（分产品类型：
地下车库，必填）
指标名称
建业集团项目
对标项目（常绿林溪谷）
对标项目（竞争楼盘）二
非人防、人防（等级）
防护类别：
甲类。
抗力级别：
专业队队员掩蔽部防核5常5级，二等人员掩蔽部防核6级常6级。
防化等级：
专业队队员掩蔽部为乙级，二等人员掩蔽部为丙级。
防护类别：
甲类。
抗力级别：
专业队队员掩蔽部防核5常5级，二等人员掩蔽部防核6级常6级。
防化等级：
专业队队员掩蔽部为乙级，二等人员掩蔽部为丙级
建筑面积（m2）
6923
8525
层高（m）
主楼地下层高为3.0米，车库地下层高为3.9米
车库地下层高为4.8米
垫层厚度（mm）
100
100
覆土厚度（mm）
700~1500
1000
柱网布置（m*m）
8.1*8.1,6.6*8.1
8*8
地下车位数（个）
148
180
单个车位面积（m2/个）
12.5
12.5
单方建安造价（元/m2）
3100
3300
第六部分通过对比分析发现的问题及产品优化、成本管控建议
通过山城桂园与常绿林溪谷各项指标对比发现，成本存在较大差异的有以下几个方面：
1、对标项目勘察设计费远低于我方项目，费用为我方项目的一半，相差约17元/m2；2、对标项目前期费用估算偏低，按照当地供配电、天然气、暖气垄断部门收费标准，对标项目估算与我方项目相差约90元/m2；3、建安费用：
①、我方项目基础均为石方，开挖费用较大，②、对标由自己下属的施工公司负责承建，施工让利比例高、取费低。
③、我方项目外立面为质感涂料，对标项目为普通涂料。
我们在成本管控体系、管控细度及力度方面具有一定优势，但在容积率的控制方面没有竞争楼盘做的好，竞争楼盘基本上卡住规划容积率来做的,建业应在容积率控制方面尽量做满。
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