滨州城区基准地价报告验收后修改版.docx
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滨州城区基准地价报告验收后修改版
山东省滨州市城区
土地级别与基准地价更新报告
滨州市国土资源局
二〇一〇年九月
第一章概述
第一节城市基本情况
滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地，北临渤海湾、东邻东营、南连淄博、西南与济南市交界、西接德州、西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望，是山东的北大门。
滨州市是黄河三角洲高效生态经济区内面积最大，人口最多的行政区，是黄河三角洲高效生态经济区开发建设的主战场，同时，又是山东半岛蓝色经济区的重要组成部分，与济南省会城市群经济圈交汇。
滨州市区东邻东营市，西接惠民、阳信两县，北连沾化县，南接博兴、高青二县。
含滨城区、滨州经济开发区和滨州高新技术产业开发区，总面积1040平方公里，总人口60万。
滨城区辖11个街道、2个镇、2个乡：
市中街道、市西街道、北镇街道、市东街道、彭李街道、滨北街道、里则街道、小营街道、梁才街道、杜店街道、沙河街道、青田街道（原旧镇镇）、三河湖镇、杨柳雪镇（原尚集乡）、秦皇台乡。
其中，杜店街道、里则街道、沙河街道由滨州经济开发区管理；小营街道、青田街道由滨州高新技术产业开发区管理。
滨州地理位置优越，区位优势明显，交通快捷。
距济南空港只需1小时车程，1个半小时直达黄骅港，3小时抵达青岛，当日往返京津塘地区。
205、220国道与滨博高速、津汕高速、荣乌高速融合贯通，在建的黄大铁路和即将运营的滨港铁路纵横境内，三座大桥飞架黄河南北，是华北、华东各省市南北交通的重要枢纽。
滨州资源丰富，物产丰饶。
滨州是胜利油田的主采区之一，是中国冬枣之乡。
滨州全市拥有土地96.1万公顷，已探明的矿产资源有26种，滨州沿海贝壳沙资源丰富。
滨州市近年来经济发展极为迅速。
2009年全市国民生产总值达1351亿元，十一五期间年平均增长率达17%；地方财政收入80.17亿元，固定资产投资连续五年大幅增长；其他各项经济指标增幅均位于全省前列。
第二节最终成果
一、成果表述
土地定级结果
根据《城镇土地分等定级规程》的要求，本次滨州市城区土地定级采用多因素综合评价法，对城区土地进行分类定级。
最终将城区各用途土地级别确定为商服用地、住宅用地五个级别，工业用地四个级别，各用途各级别分布情况如下：
1．商服用地级别划分结果
一级地范围为东至渤海五路，西至渤海八路，南至黄河二路，北至黄河八路。
一级地面积为3.15平方公里，占整个评价区面积的1.46%。
二级地范围为东至渤海二路，黄河十路以北至铁路；北至黄河十五路-东海一路-黄河十六路-渤海九路-黄河十五路-渤海十一路-黄河八路；西至渤海二十一路-黄河五路-渤海二十二路-黄河二路-渤海二十五路，南至长江一路-渤海十八路-黄河一路；蒲湖以北区域全部划入二级。
二级地面积为46.22平方公里，占整个评价区面积的21.49%。
三级地范围为东至铁路，北至北外环、开发区部分北至黄河十二路，西至渤海二十四路、长江一路以南至渤海二十五路，南至蒲湖区域、长江一路至太阳湖、黄河一路。
三级地总面积为52.52平方公里，占整个评价区面积的24.43%。
四级地范围为外环路内除西北部和南部长江七路以南区域以外的全部土地和梁才、沙河、里则中心区域。
四级地总面积为48.86平方公里，占整个评价区面积的22.73%。
五级地是评价范围内除一、二、三、四级地以外的区域，主要集中在梁才镇外围，城区与里则连接地带、城区南部。
五级地总面积为63.94平方公里，占整个评价区面积的29.75%。
2．住宅用地级别划分结果
一级地大致范围为东至渤海六路，西至渤海二十一路，南至黄河二路，北至黄河十二路。
一级地总面积28.82平方公里，占整个评价区面积的13.40%。
二级地大致范围为东至渤海一路、黄河十一路北至铁路，西至渤海二十四路，南至长江一路，北至黄河十五路（包含区政府区域）。
二级地总面积为44.78平方公里，占整个评价区面积的20.83%。
三级地范围大致为东至铁路，西至高速公路，南至长江六路-渤海二十一路-长江九路，北至评价区界，三级地总面积为62.60平方公里，占评价区面积的29.17%。
四级地有四个区片组成。
东部区片为铁路至梁才东海路；西部为开发区现状工业区；南部为南海周边区域；西部为西海东侧区域。
四级地总面积为38.73平方公里，占评价区面积的18.01%。
五级地主要集中在梁才东部、城区西北部、城区与里则中间地带，城区西南部。
五级地总面积为39.78平方公里，占评价区面积的18.50%。
3．工业用地级别划分结果
一级地大致范围为东至渤海二路，西至渤海十九路，南至黄河一路，北至黄河八路。
一级地总面积为19.70平方公里，占整个评价区面积的9.16%。
二级地大致范围为东至渤海一路，西至渤海二十一路，南至长江三路，北至黄河十三路。
二级地总面积为36.81平方公里，占整个评价区面积的17.12%。
三级地大致范围为东至铁路，西至高速公路，北至评价区边界，南至长江六路，三级地总面积为67.20平方公里，占评价区面积的31.26%。
四级地为评价区内的其他区域，总面积为91.28平方公里，占评价区面积的42.46%。
基准地价更新结果
本次基准地价更新工作，在明确的地价内涵条件下，采用基本估价方法对各类地价样点进行测算，并通过样本检验、剔除、统计、测算出各类用地基准地价初步成果，通过征求专家、领导意见作适当调整，形成最终基准地价成果。
滨州市城区各类用地基准地价表
土地级别
一级
二级
三级
四级
五级
商服
元/平方米
2475
2025
1575
1050
600
万元/亩
165
135
105
70
40
住宅
元/平方米
1800
1425
930
675
495
万元/亩
120
95
62
45
33
工业
元/平方米
750
600
450
300
万元/亩
50
40
30
20
滨州市城区各用途基准地价内涵如下：
滨州市城区基准地价内涵表
用途
商服用地
住宅用地
工业用地
地价形式
地面价
地面价
地面价
标准容积率
2.2
2.2
0.6
使用年期
40年
70年
50年
土地开发程度
一至三级“七通一平”
四级、五级“五通一平”
一至三级“七通一平”
四级、五级“五通一平”
五通一平
评估基准日
2010年1月1日
权利类型
完整的国有出让土地使用权价格
第三节样点地价测算
一、样点地价测算
1．利用土地使用权出让和转让资料测算地价
土地使用权出让和转让资料分别是一级地产市场和二级市场交易数据。
土地使用权出让是国家以土地所有者的身份将土地使用权出让给土地使用者的行为。
这类资料分几部分收集整理。
一是国土局以招拍挂方式出让土地直接成交的地价资料，二是国土局办理的划拔土地使用权补办出让手续成交的地价资料。
因此，土地使用权出让资料来源于滨州市国土资源局2007-2009年出让交易数据，包括协议出让、招拍挂出让等多种交易类型，滨州市一级市场十分规范，调查样点均为有效样点。
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再次转移的行为，包括出售、交换和赠与。
土地转让价格是由土地市场供求关系决定的，一般能够反映市场上土地的真实价格，是衡量土地市场是否活跃的一个重要标志。
转让资料主要来源于国土局档案查询。
由于二级市场资料繁杂，且调查的交易合同有些可能为虚假合同，但由于政府土地价格管理措施的加强，过低价格的土地转让受到很大限制，因此调查样点数据多为有效数据。
利用出让、转让资料测算地价共收集样点816个，测算的基本公式为：
地价=土地出让、转让总价格/土地总面积
在直接测算样点地价的基础上，进行出让年期、交易时间、土地开发程度和容积率修正后得到样点地价。
2．利用房屋出租资料测算地价
房屋出租是商服用地最主要交易方式。
因此，城市中商服用地价格主要利用房屋出租资料，采用收益还原法来测算。
收益还原法的基本原理是：
在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的方法。
根据实际调查，共得到门面房出租样点593个，对超高超低样本进行剔除后，得到有效样点561个。
由于此类样点数量较大，在处理过程中，我们采用了工作人员熟悉的Excel表格对样点地价进行计算和修正。
利用房屋出租资料测算地价的具体步骤如下：
计算房地纯收益
以房地年总收益减去房地年总费用，求出房地年纯收益，计算公式为：
房地年纯收益＝房地年总收益－房地年总费用
房地年总收益是指交易样点按最有效用途出租，在正常情况下合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入和押金利息收入等。
通过大量的沿街交易样点调查表明，房屋出租单位建筑面积租金具有明显的地段分布规律性，反映了不同区域的地价水平。
总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。
房地年总费用=折旧费+管理费+维修费+税金+保险费
①折旧费。
折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
其计算公式为：
年折旧费=（房屋的重置价－残值）/耐用年限
或年折旧费=［房屋的重置价×（1－残值率）］/耐用年限
其中房屋重置价是依据目前人工、材料、建筑设计标准及正常管理水平下，建造一幢各项设备相同或相当的建筑物所需的成本价格。
房屋重置价对于计算房屋的现值及纯收益具有重要的意义。
本次基准地价评估中的房屋重置价标准确定，主要通过市场调查综合确定。
各类房屋重置价格及耐用年限等标准见表4-5。
②管理费。
是出租房屋进行必要的管理和服务的费用。
管理费一般约占年租金的2－4%。
根据滨州市实际，取3%。
计算公式如下：
管理费＝年租金×3%
③维修费。
是保证房屋正常使用而进行定期修缮及日常维护的费用。
此项费用为计算方便，通常按建筑物重置价的2%左右计算。
滨州市根据建筑物不同结构类型分别计算，框架及框剪结构以房屋重置价的1%计算，砖混结构以房屋重置价的1.5%计算，砖木结构以重置价的2.5%计算，简易结构以重置价的3%计算。
计算公式分别如下：
维修费＝房屋重置价×1%（框架及框剪）
维修费＝房屋重置价×1.5%（砖混）
维修费＝房屋重置价×2.5%（砖木）
维修费＝房屋重置价×3%（简易）
表4-4滨州市城区房屋重置价格与耐用年限表
房屋结构
等级
重置价
（元/平方米）
残值
（%）
耐用年限
（年）
钢混结构
高层
1700
0
60
小高层
1400
多层
1100
砖混楼房结构
一等
1100
2%
50
二等
950
三等
800
砖混平房结构
一等
900
2%
45
二等
800
三等
700
④保险费用。
是房屋所有者为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按建筑物重置价的1.5‰计算。
⑤税金。
是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配而取得的收入，这里指房主按有关规定应缴纳的房产税和营业税。
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税按租金收入的12%计征；营业税按租金收入的5%计征，城建税和教育附加费分别按营业税的5%计征，故税金占房地总收益的17.5%。
计算房屋年纯收益
房屋年纯收益的计算公式为：
房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率
房屋现值指房屋重置价格减去房屋折旧后的余额。
房屋现值＝房屋重置价格×成新度
还原利率的测算与确定
①还原利率的概念与种类
还原利率是以不动产纯收益资本化为不动产价格的利率。
它是土地估价的重要参数。
确定合理的还原利率是利用收益还原法准确计算不动产价格的关键。
运用收益还原法评估不动产价格时，根据评估对象的不同，涉及的还原利率有三种：
a综合还原利率
它是求取土地及其上面的建筑物合为一体的价格时所使用的还原利率。
b建筑物还原利率
它是求取单纯建筑物价格时所使用的还原利率。
c土地还原利率
它是求取单纯土地价格时所使用的还原利率。
三者的关系如下：
r=（r1L+r2B）/L+B
r－综合还原利率；
r1－土地还原利率；
r2－建筑物还原利率；
L－土地价格；
B－建筑物价格。
②还原利率测算
土地还原利率是用来将土地纯收益还原为土地价格的比率。
它是影响土地价格中的最大因素。
还原利率主要有三类：
综合还原利率、建筑还原利率和土地还原利率。
三者关系是：
式中：
r－综合还原利率r1－土地还原利率
r2－建筑物还原利率L－土地价格
B－建筑物价格
确定方法通常有三种：
不动产纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法。
滨州市城区基准地价还原利率采用安全利率加风险调整值法。
安全利率是指无风险的资本投资利润，可以选择一年期银行定期存款利率为安全利率，风险调整值可以依据影响土地经济因素的分析结果确定，即还原利率＝安全利率＋风险调整值。
考虑宏观的货币政策，以连续5年一年期的实质利率的平均数为安全利率。
根据近5年的一年定期实质利率，取其平均值2.041%作为安全利率。
风险比率调整。
按照风险等级和本金安全比及土地增值影响，商服用地风险比率大于住宅用地风险，住宅用地风险大于工业用地风险，综合确定其平均风险比率为4％。
由此计算土地还原利率为6％。
土地本身不存在折旧，相反还会增值，由于房屋在使用过程中逐步折旧贬值，具有一定时期经济耐用年限，故其投资收益要高于土地收益率。
按照样点的普遍房屋结构、平均耐用年期为50年，年平均折旧2％作为房屋的风险比率，故确定房屋还原利率为8％。
计算土地年纯收益
计算公式如下：
土地年纯收益＝房地年纯收益－房屋年纯收益
土地价格的计算
应用收益还原法计算公式，土地价格为：
地价＝（土地年纯收益/土地的还原利率）[1－1/（1+土地的还原利率）n]
n—土地使用年期
3．利用商品房出售资料测算地价
商品房价格由成本、利润和税费构成。
开发成本包括项目开发建设期间所发生的一切合法费用总和。
房地产开发项目主要包括建筑费用、基础设施配套费（包括区内配套费和绿化建设费）、建筑工程费用（含地基处理、基础工程、主体工程、一般水电安装等）、安装工程费用（含设备的基础工程、设备的购置（电梯、强电、弱电、供暖，制冷、供气等设备）、设备安装、调试）、前期开办专业费用、管理费用、投资利息、不可预见费和维修基金等。
应用商品房交易资料测算地价，采用剩余法进行。
剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定土地价格的一种方法。
其基本公式是：
V=A－B－C
式中：
V—待估土地价格；
A—开发完成后的土地总价值或房地产总价值；
B—整个开发项目的开发成本；
C—开发商合理利润。
调查新商品房售价
通过对滨州市2007－2009年所有在售新商品房价格进行全面调查，获得各在售楼盘平均售价在测算过程中，依据滨州市商品房价格上涨幅度，将交易样点售价修正到评估基准日，确定总售价。
确定开发建筑总成本
开发建筑成本是项目开发建设期间所发生的房屋建造成本、专业费用、管理费用以及房地产开发过程中的税费。
①建造成本
建造成本包括建筑安装工程费用、红线内市政费用和室外配套工程费用三部分。
a建筑安装工程费用
房屋建造成本依据滨州市目前各类商品房平均造价确定。
本次调查的滨州市城区2009年各类商品房平均造价表4-5所示。
表4-5滨州市各类商品房平均建造成本表
商品房类型
多层住宅
小高层住宅
高层住宅
商业用房
平均建造成本（元/平方米）
1100
1400
1700
1400
b红线内市政费用
包括市政公用设施配套费、人防工程建设费、定额编制管理费、实施工程监理（质量监督费）、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费、散装水泥专项资金等费用。
c配套工程费用
商品房开发的室外配套工程（如绿化、水面、道路、停车场等）费用需计入总开发成本，通常取建安费用的5-15%。
根据目前滨州市同类物业的建设期，开发建设周期为2年左右，确定建设期为2年，在整个建设期中，假设建筑总成本为分段均匀投入。
则：
建造成本＝建安工程费＋红线内市政费用＋配套工程费用
②专业费用及管理费用
专业费用包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建造成本的4%计；管理费用按建造成本的3%计。
估算销售税费
销售税费主要是交易过程中的统一工商税、广告宣传费及代理费、印花税和交易手续费。
根据国家及滨州市有关规定，统一工商税按售价的5.5%计，广告宣传费按售价的3%计，印花税按合同额的1%（买卖双方各交50%）计，交易手续费按成交价的1%计算（买卖双方各交50%），合计为9.05%。
根据建设期，估算预付资本的利息
开发建设周期是指从取得土地使用权到不动产全部销售或出租完毕的这一段时期。
对滨州市商品房开发周期进行调查，建设期一般为两年。
利息指全部预付资本的利息。
商品房开发的预付资本包括土地费用和建筑总成本。
地价款的利息按整个开发建设周期计算；建筑费用在开发期内均匀投入，按开发期的一半计算利息。
以复利进行计息。
利息率按现行一至三年中长期贷款利息率6.30%计算。
估算开发商的合理利润
根据对滨州市房地产开发企业商品房开发项目利润率进行调查，平均利润率为开发成本的20-35%之间，不同类型商品房类型其利润率有所差别。
计算样点楼面地价
为了计算方便，我们先计算楼面地价，公式为：
楼面地价=平均每平方米房屋售价－平均单位建筑面积的成本－单位建筑面积正常利润－单位建筑面积投资利息－单位建筑面积投资税金
单位面积地价测算
单位面积地价=楼面地价×标准容积率
4．利用土地征收资料测算地价
利用土地征收资料测算地价，采用成本逼近法进行。
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来推算土地价格的估价方法。
其基本公式为：
土地价格=土地取得费+土地开发费+税费＋利息+利润+土地增值收益
根据实际调查，本次基准地价更新评估中共收集到征地样点51个，有效样点51个。
下面具体分析各项费用测算过程。
土地取得费
土地取得费包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补偿费。
根据《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》（鲁政办发[2009]20号），山东省自2009年7月1日起执行征地区片综合地价标准，征地区片综合地价标准指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和。
滨州市区征地区片综合地价共分四个区片，综合地价标准从33000元/亩至57000元/亩不等。
其中
区片补偿标准为57000元/亩，区片范围为东至渤海二路、南至黄河一路、西至渤海十二路、北至黄河八路；
区片补偿标准为41000元/亩，区片范围为外环路以内除
区片以外的区域；
区片补偿标准为37000元/亩，区片范围为滨北街道全部、小营街道全部、市东、梁才、市中、市西街道除
区片、
区片以外的区域；
区片补偿标准为33000元/亩，区片范围为滨城区行政区内除
区片、
区片、
区片以外的区域。
土地开发费
土地开发费包括基础设施配套费和公用事业建设配套费。
滨州市土地开发费用的确定以市场调查为主。
根据滨州市实际，基准地价内涵确定的“七通一平”开发程度的开发费用为每平方米180元，“五通一平”开发费为每平方米120元，“三通一平”开发费为每平方米80元。
税费
①耕地占用税
根据山东省人民政府《关于贯彻<中华人民共和国耕地占用税暂行条例>有关问题的通知》（鲁政字[2008]137号）规定，耕地占用税滨州市执行标准为21.5元/平方米。
占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，都应按规定缴纳耕地占用税，耕地占用税以实际占用的耕地面积按差别税额计税，按规定一次性征收。
②耕地开垦费
《中华人民共和国土地管理法》第三十一条规定，国家实行占用耕地补偿制度。
非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地。
没有条件开垦或者开垦耕地不符合要求的，应该按照省、自治区、直辖市的规定交纳耕地开垦费。
根据山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第十六条规定，确定滨州耕地开垦费以被占用耕地前三年平均年产值的10倍缴纳。
③征地管理费
根据《国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》〈（1992）价费字597号〉所附的《征地管理费暂行办法》中的第五条征用土地管理费的收取标准，结合当地土地管理部门实际执行情况，确定各待估宗地土地管理费按土地取得费的2.8％计。
税费=耕地占用税+耕地开垦费+征地管理费
投资利息
利息为投资人占用资金的成本，即资金的机会成本。
投资人投资包括农地取得费、土地开发费和有关税费。
利息按该三项之和乘以一定的利息率来计算。
由于土地开发时间较短，确定其开发期为一年。
利率按当前中国人民银行公布的一年期定期贷款利率5.31%计算。
投资利润
利润为投资人投资所应得到的最低报酬，按农地取得费、土地开发费和有关税费三项之和乘以一定的利润率来确定。
据调查，滨州市工业用地平均开发利润率为10%。
土地所有权收益
土地是自然资源，供给缺乏弹性。
土地价格由需求决定，土地所有权收益即为国家以土地所有者的身份对经济地租的一种分成。
其中包括地方政府纯收益和新增建设用地有偿使用费，综合确定工业用地按20-25%计算。
样点地价计算
样点地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费+利息＋利润＋土地所有权收益
二、样点地价修正
对样点地价进行修正主要有年期修正、时间因素修正、开发程度修正、容积率修正和交易情况修正。
对各类样点资料，具体修正有所差别。
对土地出让、转让资料，上述各项修正均需进行。
对房屋出租资料，在样点地价测算过程中，调查交易价格均为评估基准日价格，土地使用年期已修正到法定最高出让年限，因此，不再进行时间因素修正和年期修正，仅对样点地价进行容积率修正和开发程度修正。
对商品房出售资料和土地征收资料，应用剩余法和成本逼近法测算样点地价过程中，商品房出售价格和土地取得费是评估基准日的调查资料，有关税费标准是现时房地产开发和土地征收的最新标准，土地开发费为设定土地开发程度下的费用，因此直接以样点地价作为基准地价确定的依据。
1．年期修正
基地地价评估要求样点资料具有可比性。
由于土地出让、转让中剩余使用年期不统一，使样点资料缺乏可比性。
在利用样点地价进行基准地价评估时，要求将样点使用年期下的价格修正到基准地价内涵规定下的价格。
年期修正公式如下：
Pm=Pm1×[1-（1/（1+r）m）]/[1-（1/（1+r）m1）]
式中：
Pm—最高出让年限的土地使用权价格；
m1—剩余使用年期；
Pm1—实际出让、转让使用年期地价；
m—土地使用权出让法定最高年限；
r—土地的还原利率，取6%。
2．交易时间修正
土地市场中的地价水平在不同时间是不相同的。
为保证样点地价的可比性，必须对样点地价进行时间修正。
交易时间修正以年为单位，按土地的不同用途进行。
其修正系数是通过平均地价的变化或地价指数变动的比较来求取的。
本次基准地价更新是依据统计资料分析得到，自2007年1月1日至2009年12月31日的地价指数的变化来求取交易时间修正系数，修正系数的计算公式是：
式中:
K
－某类土地用途第j年数据修正到本次更新基准日的时间修正系数；
P
－
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