满洲里市住房公积金贷款管理办法实施细则.docx

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满洲里市住房公积金贷款管理办法

实施细则

第一章总则

　　第一条为规范满洲里市住房公积金贷款的管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国担保法》、国务院《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）及《内蒙古自治区住房公积金贷款管理办法》等相关法律法规规定，结合我市实际，制定本实施细则。

　　第二条满洲里市住房公积金管理中心（以下简称住房公积金管理中心）及其分支机构负责住房公积金贷款的申请受理、审核、审批和管理工作，监督住房公积金贷款的借贷和结算。

住房公积金贷款风险由住房公积金管理中心承担。

第三条住房公积金贷款金融业务由住房公积金管理中心委托当地住房公积金管理委员会确定、在自治区住房公积金监督管理部门备案的商业银行（以下简称受托银行）办理。

住房公积金管理中心应与受托银行签订委托合同，委托贷款手续费按国家有关规定执行。

受托银行办理住房公积金贷款业务，必须接受住房公积金管理中心的监督和管理，受托银行违规办理的住房贷款除追究责任外，其风险由银行承担。

　　第四条住房公积金贷款币种为人民币。

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　　第五条　本实施细则所称住房公积金贷款，是指以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的，定向用于其本人、配偶及其双方父母以及子女购买、建造、翻建、大修具有自主产权的普通自住住房的专项住房消费贷款。

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　　第六条个人住房组合贷款（以下简称组合贷款）是指借款人申请住房公积金贷款不足以支付购买、建造、翻建、大修自住住房所需费用时，为同一套住房同时向受托银行申请个人住房贷款，由受托银行以住房公积金贷款和商业银行自营性个人住房贷款组合的形式，采用同一种担保方式和贷款期限发放，贷后分别偿还的住房消费贷款。

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组合贷款中自营性个人住房贷款部分，按中国人民银行和受托银行的有关规定办理。

第二章   贷款对象及条件

　　第七条　连续、足额缴存住房公积金6个月以上，具有完全民事行为能力的在职职工，购买、建造、翻建、大修自住住房的，均可申请住房公积金贷款或组合贷款。

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　　住房公积金账户封存或者集中封存的职工（不包括一年缴存一次的职工），不能申请住房公积金贷款。

职工住房公积金账户启封并重新缴存后，其住房公积金封存期可视同连续缴存期累计，满6个月的可申请住房公积金贷款。

职工所在单位欠缴住房公积金，但单位已经按规定制定补缴计划，并按计划补缴的，可视同连续缴存。

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　　职工或其配偶已经办理住房公积金贷款的，在其未还清贷款本息之前，不得再次申请住房公积金贷款。

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　　第八条申请住房公积金贷款的职工（以下简称借款人）应当同时具备以下条件：

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（一）有相对稳定的职业和经济收入，信用良好，无影响贷款偿还能力的其他债务和担保义务，有偿还贷款本息的能力；

（二）购买自住住房的，具有合法有效的房屋买卖合同或《房屋所有权证》；建造、翻建自住住房的，具有规划、土地、住房城乡建设管理部门的批准文件；大修自住住房的，具有规划、住房城乡建设管理部门的批准文件；

　（三）购买自住住房（不包括商住两用住房）的应支付不低于所购住房全部价款20％的首期付款，建造、翻建、大修自住住房的应支付不低于所需费用20％的首期付款。

贷款的申请有效期限自购房合同签订之日起，至申请住房公积金贷款之日止，多层住宅不超过3年，高层住宅不超过4年；购买二手房为办理房屋所有权证（销售不动产统一发票、税收缴款书）后2年内；

　　（四）住房公积金管理中心规定的其他条件。

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第三章贷款额度、期限和利率

第九条借款人的住房贷款额度根据借款人购买（建造、翻建、大修）自住住房价款、家庭收入、偿还能力等具体情况分别确定实际可贷款额度。

（一）最高贷款额度不得超过借款人购买（建造、翻建、大修）自住住房全部价款的80%，且购得与住房相同小区的车库的房款可计入购房总价款内参与贷款额度的计算，车库的购房款如果超出自住住房房款60%的，车库房款只能按自住住房房款的60%计入购房总价款参与贷款额度的计算，同时贷款的最高额度不超过借款人所提供抵押物价值的80%，质押物全部价值的90%；

（二）每个家庭借款人及配偶均连续缴纳住房公积金的最高贷款额度不得超过40万元；借款人及配偶中只有一方连续缴纳住房公积金的最高贷款额不得超过30万元；贷款最高额度由市住房公积金管理委员会根据实际情况适时调整并予以公布。

　　第十条确定贷款期限，应参照贷款额度、提供的贷款担保、偿还贷款能力以及剩余在职工作年限确定。

借款人申请的贷款期限与申请贷款时的实际年龄之和不超过其法定退休年龄，借款人身体健康，信用良好借款期限可延长至借款人法定退休年龄后5年，贷款期限为1年至20年。

第十一条住房公积金贷款利率按照国家有关规定执行。

遇法定利率调整时，贷款期限在一年以上的，于下年1月1日起，按借款合同约定期限相应的档次执行新的利率标准。

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第四章贷款担保

第十二条住房公积金贷款担保方式包括抵押、质押、保证三种。

担保方式由借款人自主确定。

一笔贷款只采用一种担保方式。

第十三条抵押担保

（一）借款人购买已取得商品房预售许可证的住房可以用其他自有、共有或第三人拥有产权证的房产的现值全额设定抵押；购买有产权证的私产住房，可以用所购住房的现值全额设定现房抵押。

已设定抵押的房产不得再用于抵押担保。

　　借款人必须将房产价值全额用于抵押。

贷款金额最高不得超过抵押房产现值的80%。

（二）现房抵押物的现值由住房公积金管理中心应参照契税完税凭证注明的购房总价款与借款人协商确定，协商不成的由合法的房地产评估机构出具抵押物评估报告确定其抵押价值。

采取房地产开发企业阶段性担保的，期房抵押物的现值应依据购房合同注明的购房总价款进行确认。

由住房公积金管理中心与房地产开发企业签订《商品房销售贷款合作协议书》，房地产开发企业按贷款发放额预交5%-15%的保证金，存入住房公积金管理中心和受托银行指定的保证金专户，待房地产开发企业为借款人办理完《房屋所有权证》并办理正式抵押手续后，保证金退付房地产开发企业。

　　（三）抵押人与抵押权人应签订抵押合同，并持规定材料到当地房地产登记部门办理抵押权登记手续，取得抵押权属证明。

以共有房产设定抵押的，应征得房产共有人的书面同意。

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　　（四）住房公积金管理中心应建立抵押物检查制度。

贷款本息未清偿前，抵押权人应妥善保管抵押权属证明文件。

抵押人对设定抵押的房产，在抵押期间负有维修、保养、保证完好无损的责任，并接受住房公积金管理中心和受托银行的监督检查。

在抵押关系存续期间，抵押房产价值减少时，住房公积金管理中心有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或提供与抵押物减少价值相当的担保。

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　　第十四条质押担保

（一）借款人可以用凭证式国债、银行存单等管理中心认可的有价证券作为质物进行质押。

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（二）借款人采用有价证券质押担保的，有价证券金额不得低于借款金额本息。

质权人应对出质人提交的质物进行查询和认证。

质押期间，有价证券由管理中心保管。

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　　（三）质权人应与出质人签订质押合同，到定期存单开户银行或凭证式国债认购银行办理质押期间的质物冻结止付手续。

以共有质物质押的，应得到共有质物人的书面同意。

　　第十五条保证担保

（一）借款人可以由两个自然人（以下简称保证人）提供担保。

保证人为借款人提供的是不可撤销的全额有效担保，承担连带保证责任。

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（二）采取自然人保证方式担保的，保证人必须是管理中心认可的、连续足额缴存住房公积金1年以上、未负有住房贷款债务,也未向他人提供担保、有代借款人偿还《借款合同》约定的全部贷款本息和有关费用的能力、具有良好诚信记录的在岗职工。

　　（三）一位自然人保证人只能为一位借款人提供担保，自然人保证人在保证期限内，保证人及配偶不得申请贷款；保证期限自《借款合同》生效之日起至贷款本息及相关费用偿清之日止。

自然人保证人的剩余法定工作年限应不低于借款申请人的借款期限，最长担保年限不得超过20年。

　　（四）采取保证方式担保的，由住房公积金管理中心、保证人和受托银行签订保证合同。

保证人发生变更,必须按照规定办理变更担保手续。

未经贷款人认可，原保证合同不得撤销。

第五章组合贷款

　　第十六条组合贷款发放应当遵循自愿原则，由借款人根据需要自愿申请。

借款人申请组合贷款的，必须同时符合本办法以及各商业银行个人住房贷款管理办法有关贷款对象和条件的规定。

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　　第十七条借款人应当分别向住房公积金管理中心和受托银行提出组合贷款申请，并按规定提供相关证明材料。

住房公积金贷款审核按照本办法及有关规定办理，自营性个人住房贷款由各受托银行审核办理。

组合贷款经批准，由借款人与住房公积金管理中心和受托银行分别签订个人住房公积金借款合同和个人住房自营性借款合同。

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第十八条组合贷款中，住房公积金贷款最高额度不得超过购房总价款的80%，借款人及配偶均连续缴纳住房公积金的最高贷款额度不得超过35万元；借款人及配偶中只有一方连续缴纳住房公积金的最高贷款额不得超过25万元。

第六章贷款办理

　　第十九条住房公积金管理中心通过业务经办网点、专业网站、电话等形式提供住房公积金贷款咨询，一次性告知所办事项的具体要求。

并为借款人提供网站下载《个人住房公积金借款申请表》等便捷服务。

　　第二十条住房公积金管理中心应做好商品房开发项目的前期调查工作，要求有关单位提供开发项目《商品房销售（预售）许可证》等，以及户型图、楼层平面图等相关建设资料备审。

　　第二十一条　住房公积金管理中心负责住房公积金贷款的审批并制定贷款审核批准制度和责任追究制度，分设贷款受理、审核、批准岗位，实行住房公积金贷款三级审批制度。

　　第二十二条贷款申请。

借款人申请住房贷款应向住房公积金管理中心提出申请,经审定具备贷款条件后,需向住房公积金管理中心提交《个人住房公积金借款申请表》和以下材料的原件及复印件：

（一）借款人及其配偶、抵押人及其配偶、质押人及其配偶居民身份证（军官证）、户口簿、结婚证或民政部门出具的婚姻状况证明等；

（二）单位出具的借款人及配偶家庭稳定经济收入的证明；

（三）购买新建住房的，需提供经房产管理部门备案的房屋买卖合同、预付款凭证；购买拆迁安置房的还需提供房屋拆迁协议及经房产管理部门备案的房屋买卖合同、预付款凭证；购买二手房的需提供过户后的《房屋所有权证》和交易税费票据。

　建造、翻建、大修自住住房的，需提供《房屋所有权证》、《国有（集体）土地使用权证》、《建设工程规划（村镇建设工程）许可证》、房屋产权人与施工单位签订的建筑工程施工合同、购买建筑材料及其他施工费用发票；

（四）抵押物、质押物清单；

（五）采取自然人保证担保的提供保证人承担连带保证责任的保证书、经济收入证明、保证人及其配偶的身份证、结婚证或民政部门出具的婚姻状况证明等；

　　（六）住房公积金管理中心和受托银行要求提供的其他资料。

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　　第二十三条贷款初审。

审查要点为：

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（一）借款人借款资格审核。

借款人提交的身份证明、婚姻证明材料合法有效，缴存住房公积金状况符合规定，提供的个人基本信息与住房公积金缴存登记信息一致等。

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（二）住房消费真实性审核。

对购买住房的，审核购房合同、首付款凭证、《房屋所有权证》等的合法有效性，以及首付款金额是否达到规定比例等；对建造、翻建、大修自住住房的，审核项目批准文件的合法有效性。

　（三）贷款担保审核。

采用房产抵押的，审核抵押房产的真实性，抵押房产权属是否清晰。

采用质押的，审核质物权属、质物类型、票面价值、期限等要素是否符合规定。

采用保证担保的，审核保证人是否具备担保资格和能力等。

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　（四）证明资料审核。

贷款所需证明资料内容完整、真实、合法，印章清晰，复印件与原件相符。

与借款人面谈，进一步核实借款人提供证明资料及借款行为的真实、