山东省住宅专项维修资金管理办法.doc

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山东省住宅专项维修资金管理办法

（会签稿）

第一章　总则

第一条为了加强对住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护维修资金所有者的合法权益，根据有关法律、法规、规章的规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本省行政区域内商品住宅、售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督。

第三条本办法所称的维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，主要包括：

住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，主要包括：

电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条维修资金实行属地化统一管理，坚持专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。

第五条省住房城乡建设行政主管部门会同省财政部门负责对全省维修资金的的指导和监督工作。

设区的市、县（市、区）物业主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内维修资金的指导和监督工作。

物业主管部门下设的维修资金管理机构负责维修资金日常管理工作。

第六条出售公有住房的维修资金，应当在完成核对、审计后，由财政部门或其他管理部门划转到当地物业主管部门进行统一管理。

第七条业主大会成立前，维修资金由维修资金管理机构代行管理。

业主大会成立后，根据业主大会决议，选择代行管理或自行管理。

业主大会选择自行管理维修资金的，应在维修资金管理机构指定的银行设立维修资金专户，负责维修资金的日常管理工作，接受维修资金管理机构的指导和监督。

第八条维修资金管理机构应当建立公开电话、网站，开发使用维修资金业务网络平台、业主表决系统、移动终端APP等信息化媒介，接受社会投诉监督，提高维修资金管理效率。

第二章　交存

第九条住宅物业，住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存维修资金。

第十条商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。

县级以上地方人民政府物业主管部门应当根据当地实际情况，在本办法规定的范围内合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额，并适时调整。

交存标准公布前应当报上一级物业主管部门备案。

出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取维修资金。

第十一条商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。

截止统一交付尚未售出的住宅，由建设单位交存首期维修资金。

实行商品房预售资金监管的，建设单位应交的维修资金可从监管的预售资金中划转。

第十二条未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。

第十三条经设区的市、县（市、区）物业主管部门同意，维修资金管理机构应在商业银行开立维修资金专户。

资金专户下设房屋账户和公共账户。

（一）房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金，以及出售公有住房提取的维修资金。

其中，业主、建设单位交存的维修资金以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分账；出售公有住房提取的维修资金，以物业管理区域为单位设账，按幢设分账。

（二）公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、房屋账户增值收益，以及业主大会或业主共同决定转入的其他资金，按物业管理区域设账，未划定物业管理区域的，按幢设账。

第十四条物业管理区域内的公共收益主要包括以下部分：

（一）利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益。

（二）物业管理区域内共用设施设备报废后的回收残值。

（三）保修期满后，建设单位因注销，或因违法被责令终止业务活动，或反复维修仍未能解决相关物业共用部位、共用设施设备质量缺陷等原因无法退还的物业质量保修金。

第十五条公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于交存维修资金，具体交存比例由业主大会决定，但不应低于公共收益总金额的60%。

第十六条房屋账户内的住宅专项维修资金余额不足首期交存额30％的，维修资金专户管理银行应当向相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交，续交后的分账面余额不得低于首期交存额度。

第十七条本办法实施前，商品住宅已出售但未建立住宅专项维修资金的，应当按本办法的交存标准进行补建。

出售公有住房售房时未提取或未足额提取维修资金的，售房单位应当按应收售房价格补提，未按幢建立分账户的应当补建。

经业主大会决议，业主可以选择一次性补交维修资金，或者随物业费逐月补交。

设区的市、县（市）物业主管部门应当制定具体交存标准和流程。

物业服务企业或其他服务机构应当配合维修资金收取、交存等工作。

第三章　使用

第十八条维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。

计划使用从公共账户列支，公共账户资金不足的，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

一般使用和应急使用从房屋账户列支，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，房屋账户余额不足的，可以从公共账户中调剂垫付。

第十九条维修资金的计划使用，适用于涉及物业管理区域内全体业主的，且以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

第二十条申请维修资金计划使用，由业主委员会根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金年度使用计划。

经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主（以下称“双三分之二业主”）同意后，连同有关材料报维修资金管理机构备案并组织实施。

根据业主共同管理规约的约定，可以一次表决不超过连续三年的维修资金年度使用计划，也可以采用异议表决，即持不同意意见业主的专有部分占建筑物总面积且占总人数不足三分之一的，视为表决通过。

第二十一条按照维修资金使用计划程序，业主委员会或其委托的物业服务企业应当选聘具有相应资质的单位，签订维修服务合同，组织工程施工、监理、竣工验收、工程造价决算等工作，并按照工程进度通知维修资金管理机构划款。

第二十二条设区城市、县（市）物业主管部门应当制定房屋维护保养的技术规范和标准。

维修资金管理机构应当编制并公布维修资金使用年度计划格式文本。

第二十三条业主应当按照房屋安全管理有关规定，委托专业机构对存在安全隐患的房屋构件和整体结构进行安全鉴定，相关费用可列入维修资金年度使用计划。

第二十四条维修资金的一般使用，适用于涉及全体或部分业主的，临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

第二十五条物业服务企业接到业主报修或发现问题后，现场核实后编制维修资金使用方案，经有利害关系的双三分之二以上的业主同意后，报维修资金管理机构审核并组织实施。

根据业主共同管理规约的约定，维修资金一般使用可以采用异议表决，也可以制定一般维修计划，并纳入年度维修计划附录一并表决。

未聘请物业服务企业的，由业主委员会或社区居委会按照本办法第二十条、第二十一条组织实施。

第二十六条维修资金的应急使用，适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造。

第二十七条有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：

（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；

（二）电梯故障或停运；

（三）消防系统故障；

（四）建筑外立面装饰和公共高空构件严重脱落松动；

（五）玻璃幕墙炸裂；

（六）排水管道爆裂；

（七）其它可能造成人身安全事故的紧急情况。

第二十八条出现需应急维修情形时，物业服务企业应将有关情况报告业主委员会，经现场查验确认后立即组织维修。

未聘用物业服务企业或物业服务企业不履行组织维修责任的，由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后组织维修。

未选举产生业主委员会的，由社区居委会代行业主委员会职责。

第二十九条维修组织单位或个人应当选聘具有相应资质的单位，进行应急维修的工程施工、监理、竣工验收、工程造价决算等工作。

维修资金管理机构应按工程进度将所需维修费用划至有关单位账户。

应急维修涉及电梯等特种设备和消防设施的，还应由相应主管部门出具鉴定意见和验收合格证明。

第三十条应急维修工程费用拨付后，维修组织单位或个人应当将下列材料在小区内明显位置进行不少于5天的公示。

（一）维修、更新、改造方案；

（二）工程决算审计报告；

（三）工程验收合格证明；

（四）涉及户数和清册、分摊方案；

（五）维修资金管理机构认为应该提交的其他材料。

第三十一条相关业主在公示中提出异议，由异议人与组织维修单位协商解决。

协商不成的，异议人可依法向当地仲裁部门申请仲裁或向法院提起诉讼。

第三十二条因维修、更新或改造工程产生的监理、鉴定和造价咨询等费用应计入维修和更新、改造成本。

组织维修单位可根据合同，在维修、更新、改造工程保修期内扣留质量保证金。

第三十三条下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

第四章监督管理

第三十四条设区的市、县（市）物业主管部门或维修资金管理机构应当通过公开招标的方式委托商业银行，作为专户管理机构，并把资金保值增值、管理高效等指标列入招标依据。

第三十五条经业主大会决议，业主自行管理维修资金的，业主委员会应向维修资金管理机构提交以下材料：

（一）维修资金自行管理申请表；

（二）业主大会同意自行管理维修资金的表决结果；

（三）维修资金管理方案；

（四）业主管理规约；

（五）参与管理的业主委员会成员具备财会专业技能的证

明材料；

（六）资金管理机构认为必要的其他材料。

第三十六条业主大会维修资金账户和公共账户应当通过转账结算，不得支取现金。

用于支付维修及更新、改造工程费用的维修资金只能支付到约定的单位账户中。

第三十七条维修资金应当建立查询制度，接受业主对其分户账中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十八条维修资金管理机构在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，并持有到期，确保资金的安全和保值增值。

第三十九条维修资金管理机构管理的维修资金存款利息收益应不低于人民银行同期规定的两年期定期存款利率。

银行实行利率市场化以后，维修资金管理机构应通过招标方式选择同等条件下利率高的银行作为维修资金储存银行，或者通过合同方式在国家允许的利率浮动范围内，与维修资金存储银行约定维修资金综合存款收益。

第四十条房屋转让时，该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权同时自动转移。

第四十一条房屋灭失的，维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主。

第四十二条维修资金的财务管理和会计核算，应当执行国家和省财政部门有关规定。

第四十三条维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第四十四条收取维修资金，应当出具省级财政部门统一监制的财政专用票据。

第四十五条省住房城乡建设行政主管部门应加强对各市维修资