重庆房地产年报DOC.docx

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重庆房地产年报DOC

重庆市房地产2010年年报

2010年重庆房地产市场运行可谓是波澜起伏，在两次密集的宏观调控政策影响下，市场冷热分布十

分明显，可以说政策变量在一定程度上影响了市场自2009年以来形成的自发性上升趋势，虽然房价仍然

高位震荡，但成交量在受政策影响的预期变动下呈现大起大落，调控政策毋庸置疑地成为2010年重庆、

乃至于全国房地产市场运行的关键词。

我们深知，宏观调控政策无法从根本上逆转房地产市场运行的长期趋势，市场自有其运行的基本规则

与能量，2010年的宏观调控政策在市场运行大趋势的结构上产生了一定程度的重构，自然而然，市场趋势

的表象与内涵，以及政策的取向与力度成为了我们理解2010年房地产市场、展望2011年房地产市场的关

键抓手。

下面我们将从调控政策、土地要素市场、市场供给以及成交等几方面总结2010年重庆房地产市场的

一些特征以及对2011年市场展望。

第一部分政策

2010年，国家出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。

一、国家政策

1月10日：

国务院出台国十一条”，对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求

央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外热钱"冲击中国市场。

1月21日：

国土资源部发布〈〈国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

开发商竞

3月10日：

国土资源部出台〈〈关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，内容包括了买保证金最少两成”、"珥内付清地价50%等19条土地调控政策

3月12日：

国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查

重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。

3月18日：

国资委要求，78家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组，在完成自有土地开发和已实

施项目后要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。

3月22日：

国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。

4月2日：

财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

4月15日：

国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基

准利率的1.1倍，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%

4月15日：

国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其

中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。

4月17日：

国务院发布通知指出，实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款

比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款

比例和贷款利率应大幅度提高；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发

放购买第三套及以上住房贷款；增加住房有效供给，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%;确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住

房280万套的工作任务；加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度。

6月4日：

住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

9月27日：

中国国土资源部称，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。

9月29日：

国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购

房套数.完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂

停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。

10月20日，国家有关部门〈〈关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知〉〉：

建筑面积144

平方米（套内面积120平方米）以上的住宅，按3%征收契税；建筑面积小于144平方米（含）的住宅，

按1.5%征收契税；个人购买90平方米及以下普通住房，且属家庭首套房的，契税按1%收取。

11月3日：

住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发〈〈关于规范住房公积金个人住房贷

款政策有关问题的通知》。

公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房

公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%,严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

二、金融政策

1月12日，中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5

个百分点。

2月20日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者。

流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。

2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

为加大对兰农”和县域经济的支持

力度，农村信用社等小型金融机构暂不上调。

4月11日，中国银监会指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。

5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。

10月19日，中国人民银行宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

12月20日起，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这已是央行一

个月内第三次上调存款准备金率，也是年内的第六次上调。

如果不考虑此前针对部分银行的差别上调，此次上调之后，金融机构存款准备金率已高达18.5%的历史高位。

三、重庆政策

5月21日，重庆出台渝十条”，从四个方面提出十条具体调控措施，但其中并未对二套房认定和三套房放贷作出明确规定，与北京、深圳相比温和很多。

9月16日，重庆市财政局出台主城区首次按揭购房（含改善型购房）财政补助等政策，按照政策规定，在重

庆主城区首次按揭购房、并且缴纳了个人所得税的购房产权人，可根据其所缴纳的个税额度享受一定比例

的购房财政补助。

补贴对象为主城10区购房置业者。

首次购房者最多可享受房屋总价30%的补助款。

10月底，重庆市内多家银行接口头通知一一取消对首套住房贷款利率的7折优惠，首套房贷优惠利率最低按8.5折执行，全面收紧首套房的利率折扣，给购房者直接增加的成本支出相当于4次加息。

11月上旬，继中资银行大面积取消7折优惠利率房贷后，外资银行也开始跟进收紧首套房贷利率。

11月下旬，对开发商征收的土地增值税核定征收率于2011年开始上调。

商品住房的土地增值税核定征收

率从1%调整到5%,店铺、门面一类的商业用房核定征收率从2%提升到6%o私人转让门店、商铺等非

住宅旧房，所取得的收入，需要缴纳占售价6%的土地增值税。

12月3日，重庆市政府办公厅发布关于进一步加强房地产市场调控的通知。

一、努力增加保障性住房和普通商品住房供应

（一）加快保障性住房建设。

大力推进公共租赁住房建设，到2012年，全市建设4000万平方米公共租赁住房，

（二）继续加大普通商品住房供应。

二、进一步加强土地供应及监管

（一）严格执行住房

建设用地供应计划。

（二）严格住房建设用地出让管理。

三、严格执行差别化住房信贷政策

（一）对非本市

居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人

所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。

凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。

（二）

各商业银行对居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）贷款购买第一套商品住房的，其首付款比

例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放住房贷款。

四、强化房地产行业税收管理

（一）个人购

买建筑面积90平方米以下普通商品住房，且属于家庭唯一住房的，契税减按1%征收。

个人购买建筑面积90144平方米普通商品住房，且属于家庭唯一住房的，契税减按1.5%征收。

个人购买住房，不符合上述

规定的，不得享受减免政策，契税按3%征收。

（二）对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减

免个人所得税。

个人将购买不足5年的高档住房对外销售的，按照销售收入的5%征收营业税；个人将购

买不足5年的普通商品住房对外销售的，按照销售收入减去购买房屋价款后差额的5%征收营业税。

（三）

加强房地产开发项目土地增值税征收管理，对销售高档住房按2%预征，对销售普通商品住房仍按1%预征。

（四）按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好征收高档住房房产税的准备工作。

五、严厉

查处违法违规行为六、积极发挥舆论引导作用.

第二部分市场现象一、土地市场供应成交量大，蔡家成为热点

2010年重庆房地产市场的土地成交基本延续了2009年以来的旺市，具体体现在成交量维持高水平、

单宗土地成交面积与楼面地价显著上升等方面，可以看出大型开发商信心依然坚定，呈现出大型开发商主导市场、连续滚动开发的局面。

市场未来的开发量将维持在较高水平、供应充足，但同时也孕育了当调控政策深入影响购房预期时可能产生的产品滞销与资金链风险，2010年的土地市场的旺盛成交是2011年房

地产市场机遇与风险的交集。

重庆市2010年房地产市场土地供应量为1620.82万廿，成交量为1085.43万m2。

其中北暗区的土地

供应量最大，为327.67万廿，北布区的成交量也最大，为240.39万m2。

土地供应和成交主要集中在蔡家

组团。

（一）、土地市场供需两旺，工业用地成交小荷初现

1、2010年土地供应及成交情况

2010年全市土地供应254宗，总面积1620.82万廿，其中住宅用地142宗，供应面积984.29万m2,200亩以上规模居住用地供应27宗。

全市土地成交166宗，总面积1085.43万廿，其中住宅用地成交83宗，成交面积747.74万m2,200亩以上规模居住用地成交22宗。

从具体成交数据可见居住用地成交率与工业用地呈现了完全相反的局面，大宗居住用地成交率远远大于大宗工业用地，显示出住宅开发已逐渐成熟，未来市场将有少数寡头企业主导，而工业地产开发尚处于初级阶段，未来尚有较大的市场机会。

表1-1-12010年土地供应与成交情况

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2、重庆市2008年-2010年住宅类土地成交情况对比

表1-1-2重庆市2008年-2010年住宅类土地成交情况

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从住宅类土地成交来看，2009年成交突然放量，成交量环比增加457.65万廿，增幅达138.76%.在

经历了09年房地产市场火爆销售，大量开发商出现无房可售，无地可开发的局面，各开发商为避免此类现象再次出现，纷纷拿地储备。

此火热的拿地现象延续到2010年，2010年住宅类土地成交量747.74万m2,

土地成交量与2009年成交量相差无几。

土地市场持续火爆。

2010年重庆市平均单宗住宅类土地成交面积为9.01万廿，环比增幅达29.27%,平均成交楼面价为2152.63元/廿，环比增加25.54%.从08年至10年土地成交楼面价走势可以看出，土地楼面价呈震荡上扬

态势。

其中2010年11月重庆中冶红城置业有限公司在江北铁山坪一块楼面价为8975.34元/m2的一类居

住用地、酒店旅馆业用地，该地块土地面积为35.09万廿，建筑规模为11.59万nf,如此大块的高价土地

成交直接拉动了土地成交楼面价。

平均单宗土地成交面积楼面价格的快速上升反映出土地市场门槛正在快

速提高，未来实力雄厚的大开发商必然将主导土地市场，我市房地产开发结构将进一步向大开发商倾斜。

从土地成交的楼面价格来看，2010年第四季度，土地成交楼面价格较高，为3039.15元/m2,创近三

年来历史新高。

第四季度成交面积也是全年最高的一个季度，为266.62万m2。

其中住宅类土地楼面均价最

高的区域为北部新区高新园，楼面均价为3664.89元/m\

（二）、土地供应趋于集中化，供需矛盾将显现

2010年，全市住宅类土地供应热度区域在北暗区和九龙坡区，供应份额分别为26.02%和14.00%.而

在渝北区供应份额由2008年的17.02%锐减到2010年的3.25%，沙坪区的供应份额也由18.34%锐减到

8.29%.土地供应大量减少直接影响到区域土地成交量，后期区域市场供应量也将逐渐减少，区域市场关系

将处于一个供需紧张的态势。

经开区为三年土地供应面积最少区域。

区域的地域限制，注定该区可供应土

地较少，从市场表现看来，该区域土地成交量也是近几年最少的区域。

表1-2-12008-2010年各区域住宅类土地供应变化情况

区域，

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（三）、土地成交热点清晰，板块轮换态势鲜明

2010年，全市住宅类土地成交热度区域在北暗区和江北区，成交份额分别为17.07%和19.90%.而在

08年土地成交活跃的九龙坡区和巴南区份额由23.62%和22.50%减少到2010年的13.20%和0.94%.经开

区为三年土地成交面积最少区域。

区域的地域限制，注定该区可开发土地较少，从市场表现看来，该区域目前已出现供应不足局面

表1-3-12008-2010年各区域住宅类土地成交变化情况

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、市场供应一一政策引导淡旺季分化，概念产品供给坚挺

图2-12008-2010年重庆市供应走势

2010年，全市供应面积1432.59万廿，同比2009年增加263.96万廿，增长22.59%，同比2008年

增加272.78万廿，增长30.45%.2010年，全市供应套数179857套，同比2009年增加34581套，增长

23.80%，同比2008年增加60606套，增长50.82%.整个市场供应走向受政策周期性影响明显，开发商随

政策环境变化而调整自己的预期与供应，使得市场供应随政策周期的变化呈现了如同2008年一样的明显

淡旺季特征，唯一不同之处在于2010年市场淡旺季分水岭为房地产调控政策，而08年为货币政策。

表2-12008-2010年重庆市各物业供应情况单位：

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2010年，洋房、别墅等高端物业占总供应的比重明显上升，从08年5.70%提升至09年的5.96%,到2010年已提升至7.12%，我们注意到同为政策敏感年份的08年和10年，高端住宅占总供给的比重均

较高，而正常年份高端住宅比重下降，这种情况充分表明高端物业受政策影响小，其目标客户需求价格弹性低，对政策具有较强的抗性，因而在市场趋冷时往往能有较好的表现，成为开发商在淡季回笼资金的利wlOro

与此同时我们还注意到，保障性住宅占总供应比例在最近两年大幅度提高，政府对保障性住房重视度明显加大，在未来有可能影响到房地产市场现有的供给格局。

表2-22008-2010年各区域供应情况单位：

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2010年市场新增供应量主要集中在渝北、沙坪坝和九龙坡区三个区域，分别占了全市总供应量的

17.98%,11.55%和12.42%.其中受两江新区良好的规划愿景，增强了购房者对其的偏好，渝北区新增供应

增幅最为明显，由09年的12.34%拉升至2010年的17.98%.规划内的江北区新增供应量也一直维持

10.29%的高份额。

同样，受西永保税区概念影响，沙坪坝区由09年的10.35%份额拉升至2010年11.55%.

三、市场成交一一政策周期特征明显，高端、概念产品表现优异

图3-1重庆市2010年成交量价走势

2010年商品房销售面积

1900.23万廿，同09年相比降幅为11.06%，销售均价为6085.32元Zm2,同

09年相比增长了39.24%,成交量虽然降幅较大，但成交价格增长幅度尤为明显。

2010年重庆市商品房销售出现明显的周期性特征，成交量分布出现了明显的波峰和波谷，第一个波

峰出现在4月，重庆春季房交会的举行，市场新增供应量大幅增加，受此影响，成交量大幅上升。

但是,

由于4月中旬国家出台该年度第一次宏观调控政策，市场信心受到打击，市场成交量大幅下降。

至9月，

市场信心已有恢复，加上房地产市场传统销售旺季到来，市场新增供应量大幅增加，成交量再次攀升至200

万nf以上。

而9月底，国家再次出台宏观调控政策，对市场预期产生了一定影响。

从成交价格来看，2010年全市商品房销售价格一路上行，至12月重庆市成交均价竟然高达7078.

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