商务写字楼分类及标准.doc

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商务写字楼基本知识

1、写字楼特点

在西方，最早的写字楼概念是作为大家写字办公交流的场所，由于缺乏必要的交流工具，人们便聚集在一起办公，以提高工作效率。

因此，办公的场所就是写字的场所，故称为“写字楼”。

我国过去称为办公楼，工作人员都为公家办事。

办公楼是一种对外完全封闭，对内进行行政管理、大而全的物业概念。

随着我国的对外开放，市场经济的确立和民营经济的发展，特别是外国公司、国有大公司、私营公司的壮大，封闭式的、不考虑经济成果的物业模式不再适合市场需要，而开放式、按市场价值运营、服务于商务活动需要的物业——写字楼在我国城市中蓬勃兴起（见表1—2）。

表1—2写字楼和办公楼比较表

比较内容

位置

间隔

房间大小

公共性

使用者地位

形象

产权

写字楼

中心地段

灵活

开敞

大

平等主体

重要

多样性

办公楼

非中心地段

不灵活

封闭

小

非平等主体

次要

单一性

写字楼的需求与企业发展规模密切相关（图1—2）。

当企业规模小时，它会选在住宅、公寓或者低端写字楼里办公；当规模扩大时，企业的承受能力提高，业务量增大，出于提高工作效率和展示企业形象的目的，它就会向高档写字楼迁移，促进高档写字楼的发展。

我们观察一个区域的写字楼需求状况和发展前景，重点观察该区域内企业结构组成和赢利能力即可。

2、我国写字楼的演变阶段

第一阶段：

传统办公楼占主导地位。

它具有两大特点：

立足于自然通风和采光，以小空间为单位排列组合而成。

这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。

如：

3.6~4.0米的开间、5~8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。

建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土框架结构，但是使用空间仍然按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。

传统办公室的优点是私密性强，工作者可自行控制工作环境（灯、百叶窗、家具布置等）。

缺点也非常明显，表现在空间利用率低，缺乏灵活性。

图1—2企业规模、成长与办公场所对应关系

新小企业　—————————→　住宅、ＳＯＨＯ、商住公寓，自有物业为主

　　↓　　

中型企业　—————————→　高档公寓、乙、丙级写字楼，租用为主　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　↓

大集团企业—————————→　高档办公楼、甲级写字楼，自建物业

　　↓

网络大公司—————————→　公司总部、分部甲级和顶级写字楼，自有和租用　

第二阶段：

早期的现代办公楼，其特点是大空间框架模式，注重空间实效，该模式不利的地方是办公环境比较冷酷、机械，工作人员的身心健康没有受到应有的重视。

第三阶段：

后期的现代办公楼。

其特点是办公环境富有人情味，周围环境优雅、舒适，内庭院或中庭绿化景观好。

出现了以景观为突出卖点的办公室，即景观办公室，这样的办公室布局灵活，有适当的休息空间，用灵活的隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。

第四阶段：

智能化办公楼。

20世纪70~80年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，集中绝大部分时办公楼；20世纪90年代，我国开始建成少量的智能建筑，如上海的金茂大厦。

智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又细化推出5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。

3、写字楼分类标准与等级

美国通常把写字楼划分为A、B、C三个等级，其中A级为投资级，该类写字楼最适合市场要求，高档的装修和完善的配套设施是主要特征。

该类物业能使公司形象和地位得到提升。

B和C级写字楼一般比较陈旧，设计和功能跟不上现代潮流，部分物业通过改造可以上升为A级。

规模小、结构简单、配套设施缺乏的写字楼从建成起就被列入低级写字楼行列。

由于我国的写字楼发展历程短，分类标准还不成熟。

目前，国内关于写字楼的划分有如下三种标准：

⑴“甲”系列分类。

北京写字楼信息网在2000年第一次全面提出顶级、甲级、乙级、丙级的四级分类原则，是最早倡导和应用甲级、乙级、丙级写字楼主要是参照了星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。

写字楼划分主要以硬件和软件为依据。

硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A写字楼水平；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要是指物业管理服务是否达到星级酒店标准。

按照上述标准，写字楼分为如下四个类别：

→顶级写字楼：

在商圈内具有标志性、代表性和具有强大辐射力的甲级写字楼。

因此写字楼的软硬件标准首先要完全达标；其次是具有代表性和标志性，在建筑规模、高度、服务品牌等方面出类拔萃、傲视群雄。

在城市中具有非常强的美誉度和知名度。

例如上海的金茂大厦、北京的国贸中心、广州的中信广场，不但城内的百姓知晓，全国各地的人也略知一二。

→甲级写字楼：

硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式（指无论春秋冬夏，大厦同时提供暖气和冷气，居住者可以根据自己的需要调节温度，热水两个管道和冷水两个管道，共四个管道）；软件方面物业管理服务水平准达到三星级酒店以上标准。

→乙级写字楼：

硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差，部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式；软件管理方面物业管理服务为达到星级酒店的标准。

→丙级写字楼：

硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施和办公服务，设备设施基本是国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。

在写字楼开发和营销过程中，甲级写字楼是最长遇到的物业类型，为了使读者对甲级写字楼有更清晰的认识，全面认识甲级写字楼的复杂性和涉及的相关技术，我们把仲量联行甲级写字楼评定标准（表1—3）和高级写字楼分级建议表（表1—4）详列如下。

表1—3仲量联行甲级写字楼评定标准

国际标准的甲级写字楼

一般甲级写字楼

位于主要商务区的核心区；极佳的易接近性，临两条以上的主干路；高质量的内外装修；灵活的平面布局和高使用率（70%）；较大的层面积（2500~3000平方米）；宽敞的大堂和走廊；高效中央空调系统，四管制空调，功率与大厦面积匹配；写字楼智能化预留扩展空间，适应技术变化；随时扩展；电梯系统良好，客货梯分离；充足停车位，250平方米/个；现代化的服务配套设施；国际知名物业管理公司管理；知名专业房地产开发商开发；国外知名公司的租户组合；一般建筑面积不少于50000平方米。

一般是综合性物业；位于主要商务区内，良好的易接近性，至少临一条主干路；较好的装修质量；较好的物业管理；配套服务齐全；一般建筑面积不少于25000平方米。

表1—4高级写字楼分级建议表（空间组成及相关部分指标）①

A级写字楼

B级写字楼

C级写字楼

总建筑面积

〉50000平方米

3~5万平方米

〈30000平方米

办公总面积

〉40000平方米

2~4万平方米

20000平方米

公共配套内容

高档餐厅、员工食堂、咖啡酒吧、小商店、展厅、多功能厅、商务中心、银行、邮局、会所

员工食堂、小商店、多功能厅、会议、、商务中心、银行、邮局

员工食堂、小商店、会议、商务中心

每个车位服务总面积①

〈150平方米

150~250平方米

〉250平方米

〈200平方米

200~300平方米

〉300平方米

卫生间

男厕30人/个大便器

女厕20人/个大便器

男厕40人/个大便器

女厕30人/个大便器

男厕50人/个大便器；女厕40人/个大便器

自动控制②

完全

A/B/C//F/G/H/J/L/M/N/P

A/F/G/H/L/N

空调

集中空调，可控温湿度

集中空调

一般集中空调或分体、窗式空调

信息点密度③

〉2.5平方米/个

〈2.5~10平方米/个

①每个客梯位是每部电梯的额定载客人数。

②代码：

A—空调；B—新风；C—给排水；D—制冷；E—制热；F—配电；G—照明；H—消防；I—背景音乐；J—紧急报警；K—有线电视；L—手机直放；M—闭路电视；N—车库管理；O—巡更；P—同声传译；Q—门禁系统；R—一卡通。

③一个信息点是指一个电话接口或者电脑接口。

⑵As系列分类。

即按写字楼的自动化（automation）水平分类，自动化水平越高，舒适度增加，办公的效率也越高，所以在自动化被人们广泛重视的情况下，As系列分类常常被作为写字楼档次的标志。

实践中自动化被诠释成智能化，常常以智能化代替自动化的称谓。

写字楼定级有3A级智能化和5A级智能化之说。

3A是指三种自动化系统，包括楼宇自动化（BuildingAutomationSystem）、办公自动化（OfficeAutomationSystem）和通讯自动化（CommunicationAutomationSystem）。

由于楼宇自动化较复杂，专家们把它分为三类：

楼宇自动化、保安自动化系统（SafeguardAutomationSystem）、消防自动化系统（FireAutomationSystem），合起来称为5A。

由此看，不能认为5A就高于3A。

各系统包含的主要内容有：

→通讯自动化系统。

包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字式用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。

→楼宇自动化系统。

包括冷热水系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统。

→办公自动化系统。

包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理里计算机系统。

→保安自动化系统。

包括监视电视系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。

→消防自动化系统。

消防联动、自动喷淋、自动报警等。

⑶按功能复合程度分类。

分为纯写字楼、综合楼和商务综合体。

纯写字楼是办公功能占绝对优势的物业类型，底层虽然有商业，但都是为办公活动提供服务。

一般地在底层只有银行、咖啡店、高级餐馆、商务中心、娱乐场所、会议室等。

当有两种或者两种以上的主要功能并存时，我们称为综合楼。

如办公与商场复合的类型，如北京的丰联广场、昆太国际大厦、万通大厦等。

综合楼的高级形态是商务综合体。

①所谓商务综合体又称综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型城市，其特点是功能协同、空间紧凑、抗风险能力强。

建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色，如曼哈顿的洛克菲勒中心、东京的阳光城、北京的国贸中心等都属大型建筑综合体。

商务综合体要求在很小的空间距离内同时满足高档商务活动需要，如高档酒店、会议、展览、商业推广活动、办公、高级公寓、专业时尚店等有机融为一体。

它

是创新活动基地、文化交流之地、财富荟萃之地，是地标性建筑，反映城市风貌和经济实力，有着大批的白领阶层和成熟的公司企业，是高档消费活动场所。

商务综合体的配套商业设施主要包括餐饮（高档饭店、麦当劳、比萨店、咖啡店、果蔬店、茶吧、酒吧）、特色超市、精品购物店（世界名牌服装、饰品、珠宝、艺术品、民间工艺品）、银行、商务服务中心（票务代理、图文制作、速递）等。

北京华润置地开发的优士阁根据ShoppingMall的综合性、复合性和互补性特点，进一步借用以描述商务综合体，称为“商务Mall”，集办公、酒店、金融、图书馆、健身等为一体，是成熟的商务综合体。