商务写字楼分类及标准.doc

1、商务写字楼基本知识1、写字楼特点在西方，最早的写字楼概念是作为大家写字办公交流的场所，由于缺乏必要的交流工具，人们便聚集在一起办公，以提高工作效率。因此，办公的场所就是写字的场所，故称为“写字楼”。我国过去称为办公楼，工作人员都为公家办事。办公楼是一种对外完全封闭，对内进行行政管理、大而全的物业概念。随着我国的对外开放，市场经济的确立和民营经济的发展，特别是外国公司、国有大公司、私营公司的壮大，封闭式的、不考虑经济成果的物业模式不再适合市场需要，而开放式、按市场价值运营、服务于商务活动需要的物业写字楼在我国城市中蓬勃兴起（见表12）。表12 写字楼和办公楼比较表比较内容位置间隔房间大小公共性使

2、用者地位形象产权写字楼中心地段灵活开敞大平等主体重要多样性办公楼非中心地段不灵活封闭小非平等主体次要单一性写字楼的需求与企业发展规模密切相关（图12）。当企业规模小时，它会选在住宅、公寓或者低端写字楼里办公；当规模扩大时，企业的承受能力提高，业务量增大，出于提高工作效率和展示企业形象的目的，它就会向高档写字楼迁移，促进高档写字楼的发展。我们观察一个区域的写字楼需求状况和发展前景，重点观察该区域内企业结构组成和赢利能力即可。2、 我国写字楼的演变阶段第一阶段：传统办公楼占主导地位。它具有两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位排列组合而成。这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和

3、进深尺寸。如：3.64.0米的开间、58米的进深等，层高一般也在3.6米左右。建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土框架结构，但是使用空间仍然按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。传统办公室的优点是私密性强，工作者可自行控制工作环境（灯、百叶窗、家具布置等）。缺点也非常明显，表现在空间利用率低，缺乏灵活性。图12 企业规模、成长与办公场所对应关系新小企业住宅、商住公寓，自有物业为主中型企业高档公寓、乙、丙级写字楼，租用为主大集团企业高档办公楼、甲级写字楼，自建物业网络大公司公司总部、分部甲级和顶级写字楼，自有和租用第二阶段：早期的现代办公楼，其特点是大空间框架模式，注重空间实效，该模式不利的地方

4、是办公环境比较冷酷、机械，工作人员的身心健康没有受到应有的重视。第三阶段：后期的现代办公楼。其特点是办公环境富有人情味，周围环境优雅、舒适，内庭院或中庭绿化景观好。出现了以景观为突出卖点的办公室，即景观办公室，这样的办公室布局灵活，有适当的休息空间，用灵活的隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。第四阶段：智能化办公楼。20世纪7080年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，集中绝大部分时办公楼；20世纪90年代，我国开始建成少量的智能建筑，如上海的金茂大厦。智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又细化推出5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。3、

5、写字楼分类标准与等级美国通常把写字楼划分为A、B、C三个等级，其中A级为投资级，该类写字楼最适合市场要求，高档的装修和完善的配套设施是主要特征。该类物业能使公司形象和地位得到提升。B和C级写字楼一般比较陈旧，设计和功能跟不上现代潮流，部分物业通过改造可以上升为A级。规模小、结构简单、配套设施缺乏的写字楼从建成起就被列入低级写字楼行列。 由于我国的写字楼发展历程短，分类标准还不成熟。目前，国内关于写字楼的划分有如下三种标准： “甲”系列分类。北京写字楼信息网在2000年第一次全面提出顶级、甲级、乙级、丙级的四级分类原则，是最早倡导和应用甲级、乙级、丙级写字楼主要是参照了星级酒店的评级标准，是房地

6、产业内的一种习惯称谓。写字楼划分主要以硬件和软件为依据。硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A写字楼水平；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要是指物业管理服务是否达到星级酒店标准。按照上述标准，写字楼分为如下四个类别： 顶级写字楼：在商圈内具有标志性、代表性和具有强大辐射力的甲级写字楼。因此写字楼的软硬件标准首先要完全达标；其次是具有代表性和标志性，在建筑规模、高度、服务品牌等方面出类拔萃、傲视群雄。在城市中具有非常强的美誉度和知名度。例如上海的金茂大厦、北

7、京的国贸中心、广州的中信广场，不但城内的百姓知晓，全国各地的人也略知一二。 甲级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式（指无论春秋冬夏，大厦同时提供暖气和冷气，居住者可以根据自己的需要调节温度，热水两个管道和冷水两个管道，共四个管道）；软件方面物业管理服务水平准达到三星级酒店以上标准。 乙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差，部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式；软件管理方面物业管理服务为达到星级酒店的

8、标准。 丙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施和办公服务，设备设施基本是国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。 在写字楼开发和营销过程中，甲级写字楼是最长遇到的物业类型，为了使读者对甲级写字楼有更清晰的认识，全面认识甲级写字楼的复杂性和涉及的相关技术，我们把仲量联行甲级写字楼评定标准（表13）和高级写字楼分级建议表（表14）详列如下。表13 仲量联行甲级写字楼评定标准国际标准的甲级写字楼 一般甲级写字楼位于主要商务区的核心区；极佳的易接近性，临两条以上的主干路；高质量的内外装修；灵活的平面布局和高使用率（70%）；较大的层面积（25003000平

9、方米）；宽敞的大堂和走廊；高效中央空调系统，四管制空调，功率与大厦面积匹配 ；写字楼智能化预留扩展空间，适应技术变化；随时扩展；电梯系统良好，客货梯分离；充足停车位，250平方米/个；现代化的服务配套设施；国际知名物业管理公司管理；知名专业房地产开发商开发；国外知名公司的租户组合；一般建筑面积不少于50000平方米。一般是综合性物业；位于主要商务区内，良好的易接近性，至少临一条主干路；较好的装修质量；较好的物业管理；配套服务齐全；一般建筑面积不少于25000平方米。表14 高级写字楼分级建议表（空间组成及相关部分指标）A级写字楼B级写字楼C级写字楼总建筑面积50 000平方米35万平方米300

10、00平方米办公总面积40 000平方米24万平方米20 000平方米公共配套内容高档餐厅、员工食堂、咖啡酒吧、小商店、展厅、多功能厅、商务中心、银行、邮局、会所员工食堂、小商店、多功能厅、会议、商务中心、银行、邮局员工食堂、小商店、会议、商务中心每个车位服务总面积150平方米150250平方米250平方米200平方米200300平方米300平方米卫生间男厕30人/个大便器女厕20人/个大便器男厕40人/个大便器女厕30人/个大便器男厕50人/个大便器；女厕40人/个大便器自动控制完 全A/B/C/F/G/H/J/L/M/N/PA/F/G/H/L/N空调集中空调，可控温湿度集中空调 一般集中空调

11、或分体、窗式空调信息点密度2.5平方米/个2.510平方米/个每个客梯位是每部电梯的额定载客人数。代码：A空调；B新风；C给排水；D制冷；E制热；F配电；G照明；H消防；I背景音乐；J紧急报警；K有线电视；L手机直放；M闭路电视；N车库管理；O巡更；P同声传译；Q门禁系统；R一卡通。 一个信息点是指一个电话接口或者电脑接口。As系列分类。即按写字楼的自动化（automation）水平分类，自动化水平越高，舒适度增加，办公的效率也越高，所以在自动化被人们广泛重视的情况下，As系列分类常常被作为写字楼档次的标志。实践中自动化被诠释成智能化，常常以智能化代替自动化的称谓。写字楼定级有3A级智能化和5

12、A级智能化之说。3A是指三种自动化系统，包括楼宇自动化（Building Automation System）、办公自动化（Office Automation System）和通讯自动化（Communication Automation System）。由于楼宇自动化较复杂，专家们把它分为三类：楼宇自动化、保安自动化系统（Safeguard Automation System）、消防自动化系统(Fire Automation System) ，合起来称为5A。由此看，不能认为5A就高于3A。各系统包含的主要内容有：通讯自动化系统。包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字式

13、用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。楼宇自动化系统。包括冷热水系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统。办公自动化系统。包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理里计算机系统。保安自动化系统。包括监视电视系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。消防自动化系统。消防联动、自动喷淋、自动报警等。按功能复合程度分类。分为纯写字楼、综合楼和商务综合体。纯写字楼是办公功能占绝对优势的物业类型，底层虽然有商业，但都是为办公活动提供服务。一般地在底层只有银行、咖啡店、高级餐馆、商务中心、娱乐场所、会议室等。当有两种或者两种以上的主要功能并

14、存时，我们称为综合楼。如办公与商场复合的类型，如北京的丰联广场、昆太国际大厦、万通大厦等。综合楼的高级形态是商务综合体。 所谓商务综合体又称综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型城市，其特点是功能协同、空间紧凑、抗风险能力强。建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色，如曼哈顿的洛克菲勒中心、东京的阳光城、北京的国贸中心等都属大型建筑综合体。商务综合体要求在很小的空间距离内同时满足高档商务活动需要，如高档酒店、会议、展览、商业推广活动、办公、高级公寓、专业时尚店等有机融为一体。它是创新活动基地、文化交流之地、财富荟萃之地，是地标性建筑，反映城市风貌和经济实力，有着大批的白领阶层和成熟的公司企业，是高档消费活动场所。 商务综合体的配套商业设施主要包括餐饮（高档饭店、麦当劳、比萨店、咖啡店、果蔬店、茶吧、酒吧）、特色超市、精品购物店（世界名牌服装、饰品、珠宝、艺术品、民间工艺品）、银行、商务服务中心（票务代理、图文制作、速递）等。北京华润置地开发的优士阁根据Shopping Mall的综合性、复合性和互补性特点，进一步借用以描述商务综合体，称为“商务Mall”，集办公、酒店、金融、图书馆、健身等为一体，是成熟的商务综合体。