写字楼物业管理制度之写字楼接管验收的程序.docx

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写字楼物业管理制度之写字楼接管验收的程序

6．写字楼接管验收的程序

A．写字楼接管验收前工作

（1）成立物业管理机构

成立物业管理公司或设置管理处，设立各级管理机构及各岗位，草拟各级管理员工岗位职责，招聘所需员工及进行岗前培训，建立一支优良的专业物业管理队伍。

管理机构一般应在写字楼管前3个月建立，各级管理人员和员工应该到位。

（2）草拟各种规章制度。

物业管理的规章制度分为物业管理公司内部的规章制度和公司对外（业主、租户）的规章制度两类：

1）．物业管理公司内部的规章制度。

建立一套科学的、健全的、严格的规章制度，使人人有章可循，事事有法可依。

物业管理公司内部的规章制度主要有公司的守旨，纪律、经营方针、工作程序、岗位职责等。

如保安员守则、工具的使用及保管规定、制服管理规定、考勤规定等等。

公司也可以将各种规章制度合成一本《员工手册》，方便员工全面了解和遵守公司的规章制度。

2）．物业管理公司对外的规章制度。

包括公司向业主、租户解释公司的宗旨、权利和义务，以及公司管理服务范围、管理服务方式，还有要求业主和租户共同遵守的行为准则等方面的文件。

如业主公约、用户手册等等。

（3）组成写字楼验收小组。

由物业部，工程部及公司有关人员组成写字楼验收小组，验收小组还应在验收前完成以下工作：

1）．提前派出部分工程技术人员进驻现场，与开发单位和承建单位的工作人员一起参与写字楼竣工收尾监理工作，主要参与机电设备的安装调试，了解整个写字楼内装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能；熟悉水、电等线路的铺设位置及走向，为入住后的管理、维修养护打下良好的基础。

2）．主动与开发单位、承建单位联系，协商写字楼交接问题（如交接日期及注意事项）和制定验收方案，统一验收标准。

3）．准备接管验收的各种表格，如接管验收表、接管验收遗漏统计表等。

（4）财务方面准备。

筹措物业管理维修基金；制定财务预算方案，提交开发单位审批；井建立完善的财务制度，有效控制管理费及基金收支；制定第一年的管理收支预算，拟定收费标准，包括管理按金及其他管理款项的建议。

（5）协助开发单位购买所需用具及设备，保质保量，以保证写字楼管理顺利进行。

（6）编制写字楼验收计划。

验收小组依据开发单位、承建单位提供的竣工图、设备清单等文件，按设计及施工要求编制验收计划。

验收计划应包括项目概况、接管原则、验收标准、职责分工、日期安排及工作内容。

验收要求等。

B．写字楼接管验收的程序

（1）写字楼接管验收具备的条件。

新建写字楼的接管验收应具备以下条件：

1）．建设工程已施工完毕并已竣工验收合格；

2）．供电、给排水、供暖、卫生、道路等写字楼的附属设备能够正常使用；

3）．写字楼的名称应有地名管理部门审核的批准书，以及经公安部审批编制的正式门牌号码。

（2）写字楼的预验收。

接到开发商接管验收的通知后，验收小组对所接收的资料，具备条件的，应在15天内签发验收复函并约定验收时间。

届时，验收小组根据验收计划、标准（依据建设部《房屋接管验收标准》），按专业分工进行预验收。

1）．验收小组对设计图纸、设计变更、竣工图、设备清单进行预验收，对写字楼的主体结构、外墙、楼地面、装修及电气、水、卫生、消防、供气、电梯、附属工程进行质量与使用功能的检验。

同时，还要重点验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂并清点数量、安装位置等。

2）．在预验收中检查出不符合标准的项目，提出书面的《物业验收整改通知书》，返回给移交单位，并在规定时间内由移交单位或工程施工单位进行整改。

3）．对验收中的单独设备进行试运转验收。

主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标，对不符合指标的，及时提出书面意见，要求移交单位组织设备制造厂或施工单位重新凋试，要达到规定的要求。

4）．预验收后形成一份预验收报告，交公司总经理审查。

（3）写字楼的正式验收

预验收中提出的项目落实后，验收小组要进行检查、验证，如整改合格，则进行正式的写字楼验收。

1）．写字楼的实物验收：

一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是工程的主要设备的实际安装位置与设计安装位置符合；三是设备包括设备连接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合。

验收结果记录在《验收交接记录表》中。

2）．对写字楼的其他公共配套设施进行验收，重点放在预验时已记录在案的问题方面，其结果也记录在《验收交接记录表》中。

3）．各专业人员根据验收后的情况，写出单项工程验收报告。

验收小组根据单项验收报告，作出综合性验收评定及意见书，并将验收报告送公司总经理审批。

4）．公司总经理代表写字楼的接收单位，同写字楼的交接单位进行正式移交。

物业管理公司会同开发单位、施工单位、施工监理单位签字生效，并将全部资料收归存档。

6．1验收资料

写字楼接管时有三个方面的资料需要移交，一是产权方面的资料，二是技术方面的资料，三是开发商对楼盘原有的内部装修标准及销售部门承诺的优惠条件方面的资料的移交。

（1）产权方面的资料。

1）．项目批准文件；

2）．用地批准文件；

3）．建筑执照；

4）．拆迁资料；

5）．业主姓名、产权、位置、建筑面积清单。

（2）技术方面资料。

1）．竣工图，包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；

2）．地质勘察报告；

3）．工程预决算分项清单；

4）．图纸会审记录；

5）．竣工验收证明书；

6）．工程合同及开、竣工报告；

7）．工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；

8）．隐蔽工程验收签证；

9）．沉降观测记录；

10）．设备及主要建材的质量保证书或合格证书以及供水、供暖、管道煤气的试压报告。

（3）开发商对楼盘原有装修标准及承诺的优惠条件资料。

1）．内部装修标准资料；

2）．承诺的优惠条件资料。

6.2写字楼接管验收的标准和检验方法

写字楼接管验收的标准主要是：

（1）地基、梁、柱、板主体：

1）．地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；

2）．钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值；

3）．按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位及非收缩性裂缝；

4）．无钢筋外露。

（2）顶棚

1）．抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮；

2）．无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。

（3）墙面：

1）．抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥，无明显裂缝，无污渍；

2）．块料（如磁砖）面层：

粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤；色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直；

3）．外墙在：

无裂缝、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。

（4）地（楼）面：

1）．毛地面：

平整，无裂纹；

2）．块料（如磁砖等）面层：

粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂缝、损伤，色泽一致，对缝线条顺直；对缝砂浆饱满，线条顺直。

3）．水泥砂浆面层：

抹灰平整，压光均匀，无空彭，无裂缝，无起泡等缺陷。

4）．卫生间地面。

可用以下2种检查方法检验：

一是向地面冲倒水，观察水流向是否准确到地漏，不应有积水、倒泛水；二是封闭地漏，灌水浸泡地面24小时，第二天到楼下检查楼面应无渗漏。

（5）门窗：

1）．开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形；

2）．从室内轻摇晃门锁与连接牢固，开启灵活；

3）．木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；

4）．单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和刮花痕迹。

5）．窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷。

可选择以下检查方法：

先关紧所有窗户，从顶层房间窗户自上向下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台是否有水渗入。

（6）楼梯、扶手：

1）．砼结构的楼梯：

无裂缝，面层无剥落，钢筋无处露；

2）．钢木结构的楼梯：

用力轻摇无晃动，安装牢固；钢筋无锈蚀，无变曲；木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面光滑，无扎手。

（7）开关：

1）．安装牢固，目视盖板无损坏；

2）．开关灵活，开启接触效果良好。

（8）照明灯具：

1）．轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损；

2）．打开所有灯肯，检查电源接通是否正常，灯具发光是否正常；

3）．楼内公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏的。

（9）供水系统：

1）．安装牢固不能摇动，管道（尤其是接头）完好无损，无渗漏水，无锈迹；

2）．水龙头和水阀：

打开水阀，流水畅通，无漏水；关紧水龙头，无漏水。

（10）排污管道（含塑料管）：

1）．安装牢固，外观完好无损，配件齐全；

2）．从楼上各排水口注入，楼下目视管道接口密实无渗水，楼上排水畅通无堵塞；

3）．铸铁管：

灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀。

（11）卫生洁具：

1）．安装牢固，外观完好无损，面层无污渍和刮花痕迹；

2）．灌水后排水口密实，无渗水，接水软管无锈迹；

3）．便器：

水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通。

6．3跟进工程遗漏的管理：

工程遗留问题是指竣工验收和楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用要求、保修无法解决的设计缺陷等方面的工程质量问题。

物业部对完善配套工程执行监督职责，指定专人作好协调工作。

对发现的遗留问题，及时向管理处经理汇报，并作好与开发建设单位的联系工作。

在进行工程完善和遗留问题的改造时，要加强施工现场的管理，具体有两种不同情况的管理：

（1）在业主（租户）未入伙之前的施工管理。

1）．分清责任范围，物业部指定专人与施工队保持联系，协调解决交叉工作的予质，以确保已接管房屋和设施的完好。

2）．配合施工队的用水、用电，要求施工队进出场有序（必要时可签订合同）。

3）．限制施工队的活动范围，不许到施工现场以外区域活动。

（2）在业主（租户）已入伙之后进行施工时，除按上面第

（1）条规定执行以外，还必须加强以下工作的管理：

1）．限制噪音施工时间，确保业主（租户）的工作和休息。

2）．严禁施工人员穿拖鞋及袒胸露臂，严禁吸烟。

3）．施工单位必须提前把安全负责人、施工人员名单交物业部，办理临时出入证，施工完毕将证交回。

4）．增强保安力量，加强对施工人员的管理监督，避免给已入伙的业主（租户）带来安全隐患。

5）．施工队离场前，必须到物业部申请“放行条”，经有关人员核查无误并签名后，施工队方可撤离写字楼。

7.1业主入伙办理有关的文件：

入伙文件

业主在办理入伙手续时，物业管理公司需要准备许多文件，其中部分文件需由业主本人或其授权委托人签署。

为便于日后的管理工作能顺利进行。

通常物业管理公司在办理收楼（入伙）手续时涉及以下文件或资料。

（1）需验明的文件或资料。

《入伙通知书》、《收楼证明书》、《房地产买卖合同》/《公证书》、身份证/护照、《业主公约》承诺书、《授权委托书》/委托《公证书》、《营业执照》/《商业登记证》*、《法人代表证明书》*、《法人代表授权委托书》/董事会记录*等。

（2）业主需签署或填写的文件

〈〈入伙文件签署发放确认表〉〉、〈〈收楼书〉〉、〈〈遗漏项目报告〉〉、〈〈业主登记表〉〉、〈〈区域防火责任书〉〉、〈〈业主公约〉〉承诺书等。

（3）派发之文件或资料

〈〈管理公司简介〉〉、〈〈用户手册〉〉、〈〈装修指南〉〉、〈〈业主公约〉〉、〈〈各项收费标准一览表〉〉、〈〈住户证申请表〉〉、〈〈委托银行代收费合同书〉〉、〈〈有线电视申请表〉〉、〈〈管道气委托收款合同〉〉、〈〈电话用户需求登记表〉〉等。

7．2写字楼业主/租户档案内