某购物中心大楼规划.docx

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某购物中心大楼规划

购物中心装修改造及经营调整思路

第一部分：

装修改造

一、购物中心的名称变更

新名称：

汇星百货

此次名称变更是基于家电搬出后的百货定位，现目前的百货概念是区别于超级市场和购物中心，以时尚流行为主要特点，以外观、内装、灯光、空气质量、规划（统称环境）、品牌、服务等完全融为一体的精准定位。

特别是在##购物中心经营八年之久的情况下，名称和实质内容的改变应该做为一个主要的炒作点，给顾客以最大限度的反差，才能在短期内被定位群体所接受，缩短培养期，同时也才能为前期的品牌招商奠定一个良好的物业基础，缩小招商难度。

环境、品牌、业绩相辅相成，现目前我购物中心的销售业绩提升空间已不大，利润提升已接近于非良性阶段，唯有提升品牌才可能有比较良性的利润空间，提升品牌又必须要有适合的物业环境。

形式内容

体现于

决定于

在物业环境达不到的情况下，品牌根基也不可能深厚和持续，建议就不用汇星百货的名称，延用汇星购物中心名称，为以后的长足发展留下空间。

变更时间：

在可能完成的整体改造后进行更名开业仪式

二、外观形象改造

百货商店的设计原则从外表就给顾客有一种与众不同的感觉，在内部购物更需要体现与外部形象和名称相一致的需求。

商场建筑的外立面设计直接反映了商场的主题与定位，也带有一定的商业地标性色彩。

选材与装饰结构都应围绕着这一原则展开，根据不同的商业定位来决定外立面的装饰材质、形式及结构。

夜间照明效果应予以充分的设计表达，使其能满足人们对一个现代商场购物乐趣的期望，商场外立面设计的效果应能使人们从立面表达元素的结构衔接、广告位、商场标志、展示橱窗中即刻感受到商场的环境品质，使人们从外观视觉开始即可享受到购物所带来的快乐与激情。

要达到以上要求，就需要：

1、请求市政对我大楼外的落地灯箱进行拆除；

2、对大楼外我公司自有的数个落地灯箱和射灯架进行拆除，另外设计安置射灯架（原因：

无收益，管理困难，影响形象）；

3、对大门上的蓝色幕墙玻璃进行更换，增加中国银行上面圆弧墙体凹面处的幕墙玻璃，并同大门幕墙的颜色品质保持一致，建议采用银色；

4、改造现大楼外二三四楼的橱窗，设计为长条式橱窗，宽度为大楼外柱头间的凹面部分，高度为二楼橱窗底至四楼橱窗顶，与地面形成15度左右俯角，共计13个；

5、改造现大楼外一楼橱窗，设计为类似伊藤的一楼橱窗，用作品牌模特陈列、品牌宣传推广。

每橱窗需推大占地7平方米，增加灯光。

此项改造为第4项的延伸，视觉冲击力很强，效果好，能为广大顾客所接受，也能收取品牌相关费用，共计7个，其中有四个能产生效益。

6、大楼外的人行道进行平整并换成大理石或者大块的麻面地板块效果会更好。

（图）

三、大门改造

门厅改造原则：

气派舒适，越大越好

风门厅+电动门或风门厅+风幕机门

此次改造应撤销大门两边的烧烤摊，延外墙弧面以钢化玻璃做墙体，相应面积扩入卖场内，在大门上部一楼圆弧顶部加玻璃檐口。

根据报建审批情况可考虑三种方案。

现目前图形：

其他商场大门（图）

四、卖场内大厅周围柱头装修改造

卖场内大厅周围的米黄墙面砖方形柱已不合适，建议改装为纯白圆柱并进行顶部造型。

五、一楼顶部改造

顶部改造原则：

场内空间最大化、不上顶作业

由于顶部大面积塌陷，名类灯光布局混乱，顶上电路布局不合理，光源过时，根本无法满足一楼经营化妆品、鞋品、黄金珠宝、箱包等时尚程度较高的商品的需要。

故建议一楼重新吊顶，尽量高，材质仍用纸面石膏板，较好的钢筋龙骨。

在主通道上进行顶部造型，增强动线引导和弥补肯德基背后过道式卖场的缺陷，在消防和空调主管道区域处多预留检查孔，避免工作人员经常上顶作业。

六、电施改造

在经历八年使用和数次维修调整后电路存在以下问题：

当初设计不科学，负荷太小，遇电力不足则加线，导致现在线路零乱；

由于经常上顶作业，顶部出现较大损坏；

专柜线路以单相为主，造成三相电力不平衡；

局部线路出现老化；

卖场经常出现跳闸烧焦味；

现目前电施情况根本无法满足百货的需要;

根据其他商场经验，百货的顶部须达到每平方16—18w照度,且应是高亮度低热能的节能型灯具,化妆品和珠宝柜每柜预留电力为不低于10000w,其他百货柜一般预留5000w,故要求主线路和各专柜的分支线路都能满足以上负荷的需要,由于以上问题的存在和经营项目的照度要求,有必要进行一次彻底重新设计和配置施工。

根据我商场实际情况，每层楼设置两个配电箱，进行两个独立的回路，主线路在顶部进行桥架固定，再顺每个柱头向下进行分支，预留各个专柜的电线接头，顶部以大节能桶灯为主。

日常顶部除可加下悬式射灯外，不作加灯开孔。

七、空调设施改造

运行时间已达八年，效能已下降；

原来服务面积由三层楼增至四层半，送风量已严重不足，春秋冬自然送风不畅，无法进行有效的新风补给，空气质量差和闷热成为顾客逛商场的最大的环境障碍；

由于一直未进行有效清洗，长年累月不同区域出现飘黑灰现象；

数年所加的临时软管基本失去功能，直接影响风量和温度均衡；

保温层损害严重，进一步损失了冷量。

根据百货边厅中岛的惯例情况有必要对原出风口布置设计进行调整；

解决以上问题就有必要对整个空调系统作同增容和改造以及维护，增容和改造以及其他所有涉及本次工程都需要具有相应资质的专业公司进行设计和施工。

八、对音效系统作更合理的设计安装

九、一楼地面砖更换

根据其他商场惯例和我商场一楼经营项目的实际情况，需最大限度地达到亮净整洁的环境要求，建议对一楼所有地面砖进行整体更换，地面砖品质规格尺寸参照王府井新扩面积部份及雅戈尔盐市口店，此类地砖品牌都比较好。

我商场原二三楼地面砖方案亦有得有失！

十、步行梯改造

在对必要的整个大楼进行更新改造的同时，也有必要对步行梯进行改造，其好处是增强商场视觉通透，增强空气流动，增加顾客休息场所，提升品味。

（图）

改造方案为：

换卖场同样颜色的地砖，换不锈钢栏杆，撤除每层拐弯处平台周边的墙体，撤除楼梯处各经营项目。

以上为家电搬出后大楼外观及硬件方面的改造建议方案，当然在此基础上也可作出删减，但在未来的数年以内，我商场可能在品牌招商、顾客群体定位、应有的市场地位、业绩等方面失去一些机会。

第二部分：

家电搬出后的经营思路

一、一楼经营思路

随着大楼名称的变化，一楼将按照标准的百货惯例进行规划，以适应江油的时尚品类和品牌，略高于现服装品牌定位，在未来五年内领导和引导江油消费，以极具时尚性及百货综合性进行规划。

以黄金珠宝、钟表、鞋品、箱包、化妆品、时尚用品为主的规划布局，其中黄金珠宝需增加珠宝钻石品牌和客户，钟表将增强品牌性，化妆品则以其他商场化妆品品牌结构为标准同厂家或经销商进行广泛合作，重点是争取投资巨大的品牌新形象展示柜，鞋品也同样以商场品牌结构为参照进行筛选。

增加家用时尚消费品。

招商需注意的问题：

尽量避免走一步看一步，逐步提高的老路，精准定位，在时间、资金、政策、物业服务等方面加强计划的执行。

布局：

其他商场鞋品布局图

其他商场化妆品布局图

我商场一楼规划布局图

仓库问题：

根据其他商场经验，鞋品经营最重要的辅助条件就是仓库，常规下一个鞋柜需要不低于十平方的库房，我们初步规划十七个柜，加上走道则至少需二百平方的仓库，客户一般会要求设置在卖场，但卖场面积作仓库之用其效率显然于商场不利，也不适合我商场的实际情况，（图）我商场把仓库若设在五楼甚至六楼均不现实，通常在卖场一个款只放一双样品，员工实现一次销售通常会往返于仓库三到四次，所以需在卖场就近解决仓库，故必须有场外配套的仓库，目前唯一方法就是在后院内维修部的仓库和办公室以及背后的车库甚至二楼长期租用或购买予以解决。

二、二楼以上经营思路

1、努力做大做强应季商品：

毛衣、内衣、羽绒服

原来我商场内衣在二楼时，销售十分良好，品牌十分稳定，内衣的贡献率十分突出，品牌还没现在多，面积没有现在大，但业绩至少是现在的五倍。

羽绒服在二楼虽位置每年都在变化，但业绩也非常好。

在四楼开发出来后，一是应季商品因季节变化而调整频繁放置四楼比较合理，二三楼因固定的专柜需要也没位置规划应季商品。

二是实属填满之需要，因这部分物业条件是无法培养稳定的客户和获得应有的利润。

现在看，不管是应季商品还是勉强维持的针织品和老年装专柜已经让我们更加处于该赚的没赚够还不得不放置于此的两难境地，老年装在二楼时也是远高于平均平效的，在重庆百货大楼和新世纪老年装的地位尤其突出，从地缘情结上我们也有先天优势，但现在也十分脆弱。

现目前看虽然应季商品还算是我们的优势，但强弓末弩，若不立即改变现状，一方面会逐步失去客户的认同，另一方面摩尔玛用一个季节或最多两个季节就会超过我们，我们已有的应季商品优势就会荡然无存，不排除四楼面临空柜的尴尬。

2、加强男、女、童、床用品综合性

我商场男装同质化比较严重，时尚程度不够，跑量的品牌居多，也就是这个原因导致我们还有不错的平效，但市场新出现的类别会离我商场越来越远，也不利于二楼一楼的搭配。

女装由于近几年商场无调整，物业条件没有进步，所以品牌还停留在三年前的水平，有意向的新品牌、大品牌因条件还不成熟或过低的合作条件也仅停留在偶尔接触阶段，导致前几年利润在逐年增加，但明显感觉现在谈判困难，后劲不足。

儿童和床用的稳步提升为四楼的成熟起了决定性作用目前还不必过分担心。

3、提高二三四楼经营能力

提高经营能力最大的空间在于品牌的调整更换，如前面所说品牌的调整更换得依赖于商场的物业条件和精准的百货定位。

那么发挥我们的优势，克服劣势，认清忧患就要求我们立即改变应季商品现状，进行更合理的综合性规划，调整品牌以进行精准的百货定位从而提高经营能力。

不然，摩尔玛会很快在品牌方面具有完全的话语权，百货没有了合适的品牌就没了应有的利润，我们将会在很长时间里改变不了状况或者用付出高额的成本去维持生存。

方法：

解决三楼到四楼、四楼到五楼通畅的瓶颈，扩五楼为卖场。

在图示位置从三楼到四楼、四楼到五楼新安装上下电梯四步；升高现办公区采光罩至五楼顶；对四楼五楼中空部份进行织筋处理；外迁现五、六楼所有办公室，以此完成四楼决定性的经营提升和近二千平方的卖场扩张。

如此改造后，经营规划做如下调整：

二楼以少女休闲装、少女时尚装、淑女装、时尚搭配品、彩妆等作基本配搭，以艳丽时尚为主题，以巩固一楼，提升三四五楼的档次。

三楼以品牌成熟女装、中年女装、老年女装、毛衣、内衣、羽绒等应季商品布局，一方面巩固了成熟女性消费群体，扩大了相比之下销售额容易提高的经营项目，另一方面会大大改善应季商品的赢利能力。

四楼则经营现三楼的男装和体育，毛衫部分补充为商务男装。

五楼则经营现四楼的儿童类和床用品，虽整体面积会缩小二三百平方，但应季商品调至三楼的面积已足够弥补。

按照上述布局规划和物业改造建议，我们能够在数年内傲立于江油百货业，能够有持续稳定的业绩增长。

上述改造建议结合一楼的装修改造方案，实质上是在空调、电施和一楼必须投资，四楼电梯应该投资的基础上所进行的延伸投资，我们从投资回报方面粗略分析一下：

四楼到五楼电梯两部：

资金50万元；

五楼消防10万元；

电施15万；

吊顶及灯26万；

地面处理45万；

撤除搬迁及织筋土建处理20万；

共计：

166万

按照现目前四楼儿童类平效80元/月*平方，床用50元/月*平方，考虑楼层上调的影响，以50元的保守估算，扣除管理费用，年纯利润应不底于百万，仅此楼层收益在二年内即可收回整个二至五楼的全部改造投资，并对其他楼层的收益没有任何影响，相反，应季商品的下调，四楼男装环境改善以及百货商品本身的配套，就更加相得益彰。

如此改造调整除了期间因施工会影响业绩之外，还有以下难点，但只要有决心去做，实现目标是完全没有问题。

一：

电梯安装存在困难；需要从后院破墙处理；

二：

电梯安装前须报建，有可能还得加固；

三：

电梯安装，土建养护时间长；

四：

施工组织：

因为不能停业装修，所以科学合理的施工组织异常重要。

我们建议：

首先由专业的具有相当资质的装修公司确定方案，确定预算，分步实施。

宜以：

以中央大厅为界，先进行一楼珠宝区封闭，待基础装修结束，客户进入进行专柜装修时，开始封闭二楼相应部分，二楼撤除并基础装修完毕专柜装修开始进入时，三楼开始封闭，一楼已装部分开始营业。

这样整个商场分为八个部分，每一部分为半个楼层，再加一个五楼进行整体施工，大门及外部最后施工，期间就一直只有两部分在作业，不会大面积影响商场的营业，只有四楼五楼加电梯的部分需要较多时间。

建议抓紧时间进行论证，如能尽快实施，则有百利无一害！

回顾：

第一部分：

装修改造

1：

名称

2：

大楼外观

3：

门厅

4：

厅内柱头

5：

顶的改造

6：

电施改造

7：

中央空调改造

8：

地面改造

9：

音效改造思想

10：

步行梯改造

第二部分：

经营思路的调整

一：

一楼改造后的经营规划

二：

二楼以上的经营思路

1：

做强应季商品

2：

增强百货衣料的综合性急

3：

强化品牌以提升二楼以上的经营能力

为达到以上目标得出：

四楼加电梯，

扩五楼为营业场所

整个楼新的百货规划

分析得失

实施此方案将面临的问题