工业园区中心公园区块整体开发项目可研报告 精品.docx
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工业园区中心公园区块整体开发项目可研报告精品
XX市工业园区
中心公园区块整体开发项目可研报告
XX工业园区
中心公园区块整体开发项目可研报告
一、项目背景
一）
项目概述
Ø项目区位描述
楚州城区
主城区
XX工业园区位于XX市主城南部，与老城区隔运河相望，是XX市的南大门，是XX市建设特大城市的主要片区
主城区
之一。
XX工业园区规划为工业新区、城南片区、高教科研区、体育中心和远景开发区域五个功能区。
2004年完成了《城南片区控制性详细规划》的编制，正在进行工业园区约60平方公里控制性详细规划的编制、修编及城南片区城市设计工作。
目前，工业新区已开发面积约5平方公里，进区企业103户，新增就业岗位达13000多个，工业支撑作用初步显现。
高教科研区已建成高校4所，在建1所，在校人数4万多人，文化元素已充分融入城市建设和发展之中。
城南片区的柯山路改造工程、北京南路建设工程已正式启动，2007年上半年建成通车，汽车客运总站已动工建设，预计2007年下半年具备对外营运能力，区内的交通状况不断改善；区政府、区检察院办公大楼已投入使用，形成新的行政中心；启英中学建成招生，二院分院完成扩建工程，区内的公共配套服务能力不断增强；亚太超市、苏源汽车城建成营业，农机大厦即将封顶，普林大厦开始基础施工，区内的商贸服务日益繁荣；南城小区一期已销售一空，正在进行二期开发，月季花园一期楼盘也处于热销之中。
XX工业园区正成为投资的沃土，创业的福地，理想的居所，一个绿水穿城，设施完善、功能齐全，既有深厚的历史底蕴，又富有现代气息的新城区正在古老的运河边悄然兴起。
Ø项目区块位置
该区块位于城南片区中心区域，东至启秀路、西至北京南路、南至枚乘路、北至文化路，面积约1.75平方公里。
二）
开发模式
1）开发设想
拟通过区内主次干道、原生态公园、沿河绿化风光带等基础设施和公共设施的建设，改善区内整体环境；通过公园周边住宅、商业、服务、娱乐项目的开发，提升品味，完善功能，集聚人气，从而拉动整个城南片区的开发，推动工业园区城市化进程。
2）开发思路
统一规划，整体设计，分步实施。
3）BT开发项目
Ø枚乘路建设工程。
东起淮海南路，西至西安路，长约3000米，宽50米，征地拆迁及建设投资约需0.95亿元。
Ø勤政路建设工程。
北起运河南路，南至枚皋路，长约2700米，宽42米，征地拆迁及建设投资约需0.75亿元。
Ø明远路建设工程。
东起勤政路，西至北京南路，长约800米，宽50米，征地拆迁及建设投资约需0.2亿元。
Ø府前路建设工程。
东起启秀路，西至勤政路，长约400米，宽20米，征地拆迁及建设投资约需0.07亿元。
Ø府苑路建设工程。
东起启秀路，西至勤政路，长约400米，宽20米，征地拆迁及建设投资约需0.05亿元。
Ø翠萍路建设工程。
东起启秀路，西至通园路，长约900米，宽20米，征地拆迁及建设投资约需0.05亿元。
Ø通园路建设工程。
北起文化路，南至明远路，长约400米，宽24米，征地拆迁及建设投资约需0.04亿元。
Ø文化路建设工程。
东起启秀路，西至北京南路，长约1400米，宽24米，征地拆迁及建设投资约需0.15亿元。
Ø中心公园建设工程。
面积约702亩，拟建成原生态、开放式的市民公共活动中心，成为水清、岸绿、景美、游畅的城市新景观。
征地拆迁及建设估算为1.5亿元。
同时拟从公园规划范围内调整100亩土地用于五星级酒店项目建设，建筑风格与公园整体设计相协调。
4）项目运作模式
上述道路及中心公园建设项目（不含五星级酒店）以BT方式进行。
即由投资方投资建设，区政府以土地使用权计价偿付。
道路及中心公园建设工程的设计方案、施工图设计及征地拆迁的实施工作由区政府负责，投资方负责项目的投资、建设。
项目建成后，经区政府按项组织验收合格后，交付区政府管理、使用。
区政府提供中心公园周边约900亩可用于商住开发的地块供投资方选择，按双方约定价格，视投资方投资进度，分期分批将等值土地交付投资方开发。
5）公园周边地块规划主要规划条件
Ø用地性质：
住宅、商业；
Ø容积率：
平均为1.5；
Ø市区商品房平均销售价格（2006年二季度末）――2547元/㎡；
三）
宏观背景
1）XX概述
XX位于苏北平原中部，京杭大运河穿境而过，洪泽湖镶嵌其间，地理位置优越，发展环境优良，已成为江苏省重要的交通枢纽、苏北南部的中心城市、新兴的工业基地和农副产加销基地。
南距江苏省省会南京市188公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里。
东靠盐城市，南连扬州市，西与西南接安徽省，北邻连云港市、徐州市、宿迁市,素有“壮丽东南第一州”的美誉。
XX是个古老又年轻的城市，距今已有2200多年的历史。
XX，即淮水安澜之意，得名于1500多年前的南北朝时期。
据《南齐书•州郡志》记载:
武帝永明七年（公元489年），割直渎、破釜塘以东淮阴镇下流杂一百户置XX县，隶属于东平郡。
XX之名始见。
XX名人辈出，是一代伟人周恩来的故乡。
历史上先后诞生了大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、爱国将领关天培、《老残游记》作者刘鹗。
2）社会经济运行环境
Ø行政区划与人口
乡镇（个）
乡
镇
年末总人口（万人）
全市
116
24
92
527.77
市区
55
17
38
273.2
清河区
-
-
-
24.67
楚州区
27
6
21
119.46
淮阴区
21
7
14
88.2
清浦区
5
2
3
33.07
开发区
2
2
-
7.81
涟水县
19
2
17
105.37
洪泽县
12
-
12
38.85
盱眙县
19
5
14
74.34
金湖县
11
-
11
36
（数据来源：
XX统计局，统计数据截止至2005年年末）
Ø
2006年1-11月份XX市主要经济指标
项目
1-11月份累计（万元）
同比增长（%）
一、规模以上工业总产值（现价）
7177242
34.5
二、规模以上工业增加值（现价）
1921593
（可比价）19.0
三、全部财政收入
819309
19.1
#地方财政收入
404525
29.3
财政支出
547414
24.7
四、规模以上固定资产投资完成额
2988710
32.9
#房地产开发投资
574295
54.9
商品房屋销售额
366433
—
五、社会消费品零售总额
2080301
15.9
六、金融机构存款余额
5174946
比年初+902460
#储蓄存款
2864573
比年初+390947
金融机构贷款余额
3371646
比年初+625034
七、进出口总额（万美元）
—
—
#出口额
—
—
实际到帐注册外资（万美元）
9397
64.8
八、市区居民人均可支配收入（元）
9530
14.3
市区居民人均消费性支出（元）
6491
10
九、市区居民消费价格总指数（%）
101.1
—
市区商品零售价格总指数（%）
100.3
（数据来源：
XX统计局）
二、
BT模式下的经济测算
一）计算依据
1、以XX工业园区中心公园区块整体开发项目推介――BT模式中提供的费用为基本依据；
2、本报告中的经济测算均为静态投资估算；
3、本报告中取值
4、开发土地以900亩计；
5、用地规划条件：
用地性质：
住宅、商业；
平均容积率：
1.5；
总建筑面积：
900045㎡；
6、项目销售收入全部以住宅计算；销售均价以市区商品房平均销售价格（2006年二季度末）――2547元/㎡计；
7、价格敏感度测算分别以1600元/㎡、1800元/㎡、2547元/㎡、2800元/㎡进行价格试算；
二）
BT模式下折合的土地价格
1、道路、公园征地拆迁及建设投资费用
费用统计表
项目
征地拆迁及建设投资费用（亿元）
备注
1、 枚乘路
0.95
东起淮海南路，西至西安路，长约3000米，宽50米
2、 勤政路
0.75
北起运河南路，南至枚皋路，长约2700米，宽42米
3、 明远路
0.2
东起勤政路，西至北京南路，长约800米，宽50米
4、 府前路
0.07
东起启秀路，西至勤政路，长约400米，宽20米
5、 府苑路
0.05
东起启秀路，西至勤政路，长约400米，宽20米
6、 翠萍路
0.05
东起启秀路，西至通园路，长约900米，宽20米
7、 通园路
0.04
北起文化路，南至明远路，长约400米，宽24米
8、 文化路
0.15
东起启秀路，西至北京南路，长约1400米，宽24米
9、 中心公园
1.5
面积约702亩，拟建成原生态、开放式的市民公共活动中心；
拟从公园规划范围内调整100亩土地用于五星级酒店项目建设，在本次BT模式中不含五星级酒店。
合计
3.76亿元
2、土地获取成本
折合每亩土地获取成本＝3.76亿元÷900亩
＝41.78万/亩
以容积率1.5计算：
折合每建筑平米土地成本＝3.76÷（1.5×900×666.7）
＝626.67元/㎡
三）
按BT模式土地成本的经济估算
1）项目投资构成
项目的投资构成主要包括项目的开发成本和开发费用两大部分。
Ø开发成本：
（1）土地使用权出让金
在土地使用权出让金方面，本项目获取土地成本为41.78万元/亩，共计投入资金37602万元。
41.78万元／亩×900亩=37602万元
（2）前期工程费
前期工程费以900045.00平方米的总建筑面积计算，平均为86.80元/平方米，共计7812.39万元，详见下表：
项目前期工程费估算表
序号
工程费用及名称
估算金额（万元）
估算依据
2.1
规划管理费
135.01
1.5元/平方米建筑面积
2.2
勘察费
180.01
2元/平方米建筑面积
2.3
设计费
1800.09
建安费的2%
2.4
工程定额编制管理费
27.00
建安费的0.3‰
2.5
施工图预算编制费
270.01
建安费的3‰
2.6
新型墙体专项费
630.03
7元/平方米建筑面积
2.7
人防建设费
1080.05
10元/平方米计提
2.8
散水泥保证金
180.01
2元/平方米建筑面积
2.9
市政设施配套费
3510.18
39元/平方米建筑面积
（3）建安工程费
这里的建安工程费采用概算指标法与类似工程经验估算法相结合，以类似工程经验估算法得出项目建安工程各项费用的大致标准，作为概算指标，结合不同的建筑面积，进行计算。
项目建安工程费约为81004.05万元，以900045.00平方米的建筑面积计算，详见下表。
项目建安工程费组成表
序号
工程及费用名称
估算金额（万元）
估算依据
3.1
建筑工程费
72003.60
――
3.2
安装工程费
9000.45
――
3.2.1
电视、电话系统
1800.09
20元/平方米建筑面积
3.2.3
电气照明工程
2700.14
30元/平方米建筑面积
3.2.4
给排水工程
3600.18
40元/平方米建筑面积（含太阳能）
3.2.5
其他
900.05
以10元/平方米建筑面积计
（4）公关设施配套费
公共设施配套费取建安工程费用的1.5％，为1215.06万元
（5）开发期间费
项目的开发期间费估算已包含于前述费用中。
（6）不可预见费
不可预见费2548.48万元，即取以上1～5之和的2%计。
不可预见费=（土地使用权出让金+前期工程费+建安工程费+基础设施费+开发期间费）×2%
=2548.48万元
综上，开发成本取以上1～6项小计：
开发成本=土地使用权出让金+前期工程费+建安工程费+公共设施配套费＋开发期间费+不可预见费
=129972.27万元
Ø开发费用
（1）管理费用（约为开发成本的1.5%）
管理费用=开发成本×1.5%
=1911.36万元
（2）销售费用
销售费用取销售收入的1.2％，为2750.90万元
7.1
广告宣传及市场推广
1146.21
销售（租赁）收入×0.5%
7.2
销售（租赁）代理费
1146.21
销售（租赁）收入×0.5%
7.3
其他销售（租赁）费用
458.48
销售（租赁）收入×0.2%
（3）财务费用
财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要是指银行贷款利息。
在本项目中由于采取商品房预售制，项目现金流可得到有效保证，在此以10000万元，一年期计算财务费用。
财务费用＝10000万元×5.86×12
＝703.20万元
综上，开发费用取以上1～3项小计：
开发费用=管理费用+销售费用+财务费用
=5365.45万元
Ø
项目投资成本汇总
需要说明的是，上述相关成本费用的计算，部分项单价取值较高，这是考虑到一定的不确定因素在里面。
综上，本项目的投资成本汇总如下。
项目成本汇总表
内容项目
合价（万元）
计算依据
（一）开发成本
129972.27
以下1-5项之和
1.土地使用权出让金
2.前期工程费
3.建安工程费
4.公共设施配套费
5.不可预见费
37602.00
7602.68
81004.05
1215.06
2548.48
1-5项之和的2%
（二）开发费用
5365.45
以下1-3项之和
1.管理费用
2.销售费用
3.财务费用
1911.36
2750.90
703.20
考虑贷款10000万元，一年期计
（三）合计
135337.72
（一）+
（二）
2）项目收益
项目全部以住宅出售计算销售收入
项目销售收入估算表
序号
分项
价格（元/M2）
收入（万元）
备注
住宅
900045
2547.00
229241.46
全部按计划销售完毕
合计（万元）：
229241.46
3）项目经营税费估算
税金及营业附加
1
营业税
11462.07
销售收入×5%
2
城市维护建设税
802.35
营业税×7%
3
教育费附加
343.86
营业税×3%
4
印花税
114.62
销售收入×0.05%
5
交易手续费
1.35
3元/平方米
税费合汁（万元）
12724.25
4）项目损益静态盈利能力分析
静态盈利指标表
序号
项目名称
合计（万元）
1
销售收入
229241.46
2
总成本费用
135337.72
3
销售税金及附加
12724.25
4
利润总额
81179.49
5
所得税
26789.23
6
税后利润
54390.26
投资利润率
59.98%
投资利税率
69.38%
投资回报率
40.19%
结论：
本项目从静态评价来说，投资利润率、投资利税利以及资本金利润率均表明项目在静态盈利能力方面是优良的。
四）
价格敏感度测算
分别以1600元/㎡、1800元/㎡、2547元/㎡、2800元/㎡的销售均价计算项目利润，并列表对比：
价格敏感度测算对比表
序号
销售均价
（元/㎡）
销售收入
（万元）
税前成本
（万元）
税后利润
（万元）
投资利润率（％）
投资回报率（％）
备注
一
1600
144007.2
135337.72
1138.02
1.26
0.8
盈亏平衡点
二
1800
162008.1
135337.72
12384.53
13.74
9.21
――
三
2547
229241.5
135337.72
54390.26
59.98
40.19
市区商品房现行销售均价
四
2800
252012.6
135337.72
68617.10
75.52
50.60
――
从表中可看出，当整盘销售均价1600元/㎡，为项目的盈亏平衡点。
按照现行市区商品房销售均价项目的利润可观。
三、
项目分析结论及建议
一）项目现状分析
1、片区规划
ØXX城南片区位于XX主城南部，与老城区以京杭大运河相隔。
区内有淮海南路、西安路连接宁连一级公路，是XX主城的南大门；
Ø总体规划中对城南分区的要求：
（1）城南分区功能：
位于大运河南岸的规划建设用地，是以文教、体育为主的生活配套设施完善的城市新区。
（2）居住人口：
居住用地585.90公顷，居住人口约21万人，人均居住用地27.90平方米。
（3）总体布局要求：
西部为工业区，东南为高教园区，市级体育中心位于东部，区内设置片区级中心一处，位于淮海南路西侧。
（4）重要设施布局：
区内要求安排XX市肿瘤医院，占地约4公顷，床位数为200张；安排XX市客运南站，为一级站，占地5公顷。
（5）景观要求：
将柴米河——蛇家坝河作为景观河道加强与两侧城市建设的结合，体现现代化城市景观形象；淮海南路为城市景观轴，并突出本区作为城市出入口景观节点的作用。
2、周边与基地的关系
Ø与高教园区规划的协调
高教园区位于基地东南侧，其中启动区包括淮阴工学院、XX信息职业技术学院和江苏食品职业技术学院三所高校，总用地254公顷，学生总规模40000人，教职工人数约4000人。
Ø与清浦工业新区的协调
位于西安路西侧的清浦工业新区，其用地以工业用地为主，缺少相关配套用地,规划要求在城南片区配套相应的办公、商业、研发、居住等用地。
基地中有商业和住宅两种用地，应在项目中靠城市综合体的形式。
二）项目存在问题及建议
1.项目为处于新兴区域，项目的开发节奏应与规划的实施进度紧密配合；
2.在BT模式中区政府提供中心公园周边约900亩可用于商住开发的供投资方选择的地块，要视投资方投资进度，分期分批将等值土地交付投资方开发，这必然给项目的整体规划定位、分期开发策略、开发周期、定价、现金流等方面带来一系列的不确定因素，需在项目前期进行深入的研究，制定相应的方案和对策；
3.在公园中需以100土地建设五星级酒店，虽在本次BT模式中不需要计入酒店，但如实施公园的投资建设不可避免的将牵涉到酒店选址、规划风格统一、建设周期等问题，同时酒店的建设时间，经营好坏将直接或间接的影响到公园周边土地的开发和价格水平，因而酒店也需要纳入到影响项目的考虑因素中；
4.本报告中的经济测算以市区平均价格2547元/㎡为基本依据，实际项目市场可行价格如何，应进行实地调研后确定；
5.项目整体占地共900亩，面对XX这样一个城市，市场的容量如何，也应进行市场调研后进行判断，并根据市场情况和企业自身条件确定项目的定位和开发策略；
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2007-1-12
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