手册范例物业机电设备管理工作手册WORD42页.docx

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手册范例物业机电设备管理工作手册WORD42页

1.0总则部分

1.1维修职责划分及工作程序

1.2机电主管（维修班长）岗位职责

1.3水电管理办法

1.4事故及故障应急处理程序

1.5水电、机械设备运行、维修保养制度

2.0机电管理

2.1设备管理规程

2.2企业电工安全规程

2.3供电管理规程

2.4配电装置操作规程

2.5设备运行维护值班记录规定

2.6柴油发电机组操作规程（Ⅰ—Ⅴ）

2.7柴油发电机组维修保养规程

2.8中央空调设备运行管理规程

2.9柜式空调设备（设施）操作规程

2.10柜式空调设备（设施）运行管理规程

3.0供水管理

3.1供排水管理规程

3.2给排水管道运行维护管理规程

3.3水泵房（站）运行管理规程

3.4水泵保养检修规程

4.0相关记录表格

QRO25—01技术资料登记表

QRO25—02技术资料卷内目录

QRO25—03技术资料借阅登记表

QRO25—04机电设备台帐

QRO25—05设备卡

QRO25—06设备检查保养计划

QRO25—07设备保养记录

QRO25—08设备维修记录

QRO25—09设备运行维护工作周检表

QRO25—10公用设施设备完好率统计表

QRO25—11公用设施设备汇总表

QRO25—12柴油发电机运行记录

QRO25—13变配电室值班记录

QRO25—14新装及增加用电申请表

QRO25—15检修工作票

QRO25—16空调运行记录表

QRO25—17空调停机通知单

QRO25—18给排水管道巡视记录

QRO25—19水池水箱清洗记录

QRO25—20水泵房（站）值班记录

QRO25—21用户水电抄表卡

QRO25—22停水记录表

维修职责划分及工作程序

一、各管理处除按岗位责任，做好设备使用维护及事故的应急处置外，原则上，下列级别的小修须在管理处这一级完成：

（一）水电设备类：

1、ＤＮ50及以下的阀门、水表更换（不涉及土建开挖）；

2、检查井盖的购买及安装；3、ＤＮ25及以下水管破裂的小修及较为简单的管道安装；4、屋顶水箱局部更换浮球阀、液位控制阀；5、排水管疏通（公司疏通工应付不及时）及不涉及土建开挖和高空作业排水管维修更换；6、开关电器（除总开关或母线联络开关）的更换；7、标称截面150m㎡以下较短及不涉及土建开挖的供配电线路的更换及维修；

8、个别用户及分支线路上的计量电表、电流互感器的更换；

9、楼宇对讲（含防盗门）系统的维修（大厦除外）；闭路电视系统除主机外的日常维护、小修；

10、防雷设施及接地系统的维护；

11、供配电系统单机或局部控制线路的维修及零件更换；

12、消防系统除主机外的小修；

13、柴油发电机组的A级检查

每日：

a.机油油面；b.冷却液平面；c.目检发动机有无损坏、渗漏，皮带是否松弛或磨损，有无异响；

每周：

a.初滤器集尘盘b.进气阻力指示器c.清洁或更换空气滤芯器芯子d.放出燃油箱和燃油滤芯器中的水或沉积物。

（二）土建类：

1、油漆翻新（小区路牙、单车棚、围墙、已维修过的楼梯栏杆、井盖、车位线）；

2、小范围内路面修补；

3、小范围内出租房的维修；

4、休闲娱乐及儿童游乐设施除整体局部更换部件以外的小修。

维修零件材料的领用,正常情况下按公司物品采购控制程序办理,急修抢修时，费用1000元以下的由管理处主任斟定,1000元以上的由管理处主任请示公司领导后购买,事后再补办相关手续。

二、管理处无法完成，但无须外委施工队的维修任务交公司综合维修队完成。

三、由公司工程部安排维修的正常程序（见下图）

公司

总经理

公司主管

副总经理

公司

总经理

公司主管

副总经理

主管副

总经理

原

则

上

同

审审

核审核

意

的

批核签

准批字

批

示

准

管

理

处

财

务

部

结

算

结

算

书

预

算

书

工

程

部

物业维修单确定外委施工队监督施工填写用印申请及

（或报告）制定方案组织验收结算付款申请书

组织报价

并审核结算

并审核预算

24小

分复

时全每月反馈下

类印

天候工作情况，达

登件

援助及上报补维

记

工程部

存档

完成充维修材修

突发料计划任

事故务

综合维修队

抢修24小时全天候

业主主

有偿维修服务

注：

①急修抢修及特殊情况下费用不超过3000元以下的小修可由工程部先行安排维修，事后再报告领导并补办手续。

②费用2万元以上项目，须经招投标小组，以投标方式确定施工队伍。

③各管理处在上报的物业维修单中，应对费用来源有倾向性的意见。

机电主管（维修班长）岗位职责

一、带领设备运行维修人员，负责安排与落实本管理处设施、设备的运行、保养及安全检查工作。

二、负责运行维修组员工技术指导，组织参加各种专业技术培训，提高机电人员的职业道德、专业技能和服务意识。

三、负责拟制机电设备的备用品配件采购计划。

四、负责运行维修人员的考评，及设备运行维护工作的日检和周检。

五、参与设备的大检修，负责制定设备维修保养计划，并组织实施。

六、负责机电设备的突发事故（故障）的组织抢修工作。

七、督促每位机电人员做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作。

八、督促抄表人员作好水电平衡，完成水电统计报表，并及时发现问题，查找亏损原因，迅速解决。

九、协助工程部处理好与供电、供水公司的有关业务。

十、负责用户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理、纠正和预防措施的实施、跟踪检查。

水电管理办法

为加强公司各管理处的水电管理，理顺关系，堵绝水电漏洞，减少公司损失，特制定本办法：

一、管理处应加强电气及供水设施设备运行的日常检查、维护，在职责范围内的，应负责维修；属供电、供水部门统一管理的（高压设备、供水设施设备），发现问题，应立即通知供电、供水部门，由供电、供水部门实施维修、维护；

二、凡已由供电公司实现抄表到户并由供电公司计费的用户，我公司只对供电线路进行检查维护，涉及表计的维修更换，须报供电公司，由供电公司完成；由供水部门抄表到户的小区，其供水设施设备的维修更换由供水部门负责；供电供水部门未实现抄表到户的用户（我公司收费），我公司有权利和义务对所有供电供水设施设备进行检查、维护、校对、更换；

三、公共用水用电（含我公司自用水电）为我公司付费的用水用电，各管理处应完善表计、加强管理，合理、科学地安排调整公共设施设备和公共照明的使用频率和时间，以节能降耗、杜绝浪费；杜绝偷漏水电，未经申请和工程部的批复，不得私自安装表后表，挂接外接水电；

四、外接水电须由用户申报，填写《新装及增加用电申请表》或《用水申请表》，报经工程部审批，根据审批意见，安装验收完后，方可供电供水，水电价格按公司规定执行，必要时计收增容费或收取保证金；管理处应定期查验外接水电的安全使用情况，发现问题及时整改。

任何人不得私自接驳和调整水电价格。

五、管理处应经常检查小区的用水用电情况，发现偷漏水电行为，立即取证处理，报供水、供电部门或公司工程部；加强供水管线的巡视，及时发现跑漏水。

对发现偷漏水电和地面上察觉不到的地下水管重大跑漏水现象的有功人员，公司将根据情况，报请领导批准给予奖励。

六、公司工程部不定期组织人员跟踪检查管理处的用水用电情况，尤其是公用水电和外接水电，一经发现偷漏水电行为，将根据情况，报请公司领导批示，给予严厉处罚。

七、管理处每月五日前准确抄录水电表，电表读数录入抄表器，送回电脑室，统一报送供电公司；每月十日前统计上月用水用电情况，发现出入偏大或表计问题，立即查找原因；及时如实填报用水用电统计报表并送工程部，若不及时交送，年终考核时将扣除此项分数。

八、工程部将于年底根据各管理处的统计报表到管理处核查，如发现有意隐瞒用水用电或虚报水电量，一经查实，椐实核对，并将在考核时扣分。

九、工程部将每季度水电统计报表送财务部。

事故及故障应急处理程序

水、电紧急情况（事故）处理流程水电故障处理程序

公司总经理

公司主管副总经理

主任/工程部工程师展开抢救工作

供水供电部门尽全力恢复供水供电

公司其他部门

机电主管（维修班长）保持冷静，立即果断

中控室处理，避免事故扩大

机电值班工机电、供水紧急情况（事故）：

维修工危及生命安全、影响系统运

行，如停电、火警、系统瘫痪、

其它渠道爆管、大面积停水停电和重大

（如供电供水部门）经济损失等

工程部经理进一步诊断，确定方案

主任现场会诊

工程部工程师拿出初步方案

机电主管不论故障大小，立即现场

（维修班长）处理，排除故障

机电故障：

机电值班工（不影响系统供水供电，带

维修工来重大经济损失和严重影

响的

机电主管

汇报

汇报

汇报汇报

工程部经理组织指挥抢救工作，初步

其它部门分析事故原因

汇报

汇报

说明：

1.凡供电高压部分事故（故障），可能的情况下，先设法紧急切除供电，然后

立即向供电公司报告，并须由供电公司专业队伍前来处理；

2．计量表计（含我公司代抄表）部分的故障，应迅速报告供电公司，由供电公

司处理更换。

水、电机械设备运行、维修保养制度

一、消防泵系统：

（一）水泵每月运行一次，每次以不少于二分钟为宜。

（二）水泵轴承每季加油一次（如无油杯的加黄油）；电动机轴承每半年加油一次。

（三）每周检查一次闸阀、止回阀、开关是否灵敏、密封，是否良好，如有毛病应及时进行维修。

（四）供电、照明、控制信号线路应随时保持良好的应急状态。

二、供水系统：

（一）水泵每半月更换一次，相应转换水泵时作检查（包括闸阀、开关等）。

（二）水泵轴承每季加油一次，电动机轴加油一次（没有油杯的加黄油）。

（三）每周检查闸阀、开关是否灵敏、密封，是否良好并及时处理好。

（四）水泵每月保养一次。

（五）水池每半年清洗一次，由工程部及管理处组织实施。

（六）每月检查水表一次，发现有问题的应及时更换或修理。

（七）水泵运行完好的质量指标：

1、连接部分要求螺丝、垫圈、销子齐全、完整、紧固，有一个放水阀、星型环完好。

2、仪表方面，要求电流表、压力表齐全准确。

3、出水阀门、逆水阀、进水闸门齐全完好，盘根密封良好，泄漏合乎要求。

4、泵体各部分连接严密，不漏水。

5、油圈齐全，油质合格，油量适中，不漏油。

6、轴承温度不得超过60～65℃，运动不得有异声和异常震动。

7、电机温升不得超过铭牌规定，绝缘电阻要符合要求。

8、电流及欠压保护齐全。

9、接线齐全，供电良好，接地合格。

10.设备无油垢，无积尘，机房无积水、无杂物、工具、材料配件存放整齐，油料要加盖。

11、有技术档案，供、排水图。

三、供电系统：

（一）检查变压器的油量位置是否适当。

（二）所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号灯装置等是否工作正常。

（三）运行中的开关、母线、接头等一切载流异体，有无跳火冒烟、烧焦、发热、变色等现象。

（四）变压器在运行中应监视：

1、电流、电压的测量读数。

2、声音是否正常。