大城市老工业区用地更新改造策略研究以石家庄市东北工业区用地精.docx
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大城市老工业区用地更新改造策略研究以石家庄市东北工业区用地精
大城市老工业区用地更新改造策略研究——以石家庄市东北工业区用地更新为例刘巍刘宏鲍茜摘要：
本文以石家庄东北工业区用地更新研究为例，探讨城市快速发展更新的过程中，老工业用地的更新改造策略问题。
城市工业用地更新是一个高度复杂的系统工程，不仅涉及物质环境层面，更有着经济、文化、社会等层面广泛和深刻的内容。
石家庄市东北工业区更新改造研究采取了以城市工业区整体为研究对象，通过城市和区域整体发展的策略，最终实现城市复兴整体目标的方法，避免了以工业企业个体为单位进行改造的弊端，同时对于城市工业历史资源的重视、保护和再利用，也从单体提到了系统化的高度和层次，有助于更好地提升城市特色，激发城市活力，保护城市记忆。
关键词：
工业用地改造；城市更新；工业遗产保护利用随着社会、经济的快速发展，中国城市在经历大规模的城市建设过程中，日益面临由于城市快速发展而带来的种种问题。
西方发达国家城市曾经出现的结构布局混乱、交通堵塞、居住环境恶劣、城市特色逐渐消失等问题也在中国城市中出现，结合产业升级换代、实现城市更新成为振兴旧城、重振城市活力的契机。
城市工业区地段更新是城市更新的重要组成部分。
随着城市的不断发展，城市的产业结构也需要适时调整和不断升级，位于城市中心区的工业企业不可避免会被搬迁，以解决城市环境污染的问题，同时也为城市建设提供了大量建设用地，以实现土地的集约利用。
城市工业用地的更新与城市旧居住区的更新不同，涉及到企业停产、新厂建设、设备和产品更新、体制改革、人员安置等内容，是一项规模宏大的城市更新计划，也是一项长期复杂的系统工程。
本文将以石家庄市东北工业区工业用地更新改造研究为例，探讨城市快速发展更新的过程中，老工业用地的更新改造策略问题。
1解构与重构——东北工业区的历史使命与发展机遇石家庄市是一座有着50多年发展历史的工业城市。
在国民经济发展的第一个五年计划1
时期，国家把石家庄市确定为重要的工业城市，投入大量资金和资源，为石家庄的工业发展打造了一个坚实的基础。
随后的几十年，石家庄逐步形成了以医药、纺织、机械、化工、电子五大行业为主导的工业产业结构，崛起成为一座享誉国内外的新兴工业城市。
东北工业区占地规模约15.4平方公里，现有工业企业35家（如图1）。
她始建于一五时期，是石家庄市建成时间最早、规模最大、产业门类最丰富、就业人口最多的工业区。
这个区域汇集了大量一五、二五时期创建的，在医药、棉纺、化工、机械领域里具有开创作用的企业，它拥有数十项“中国第一”，不仅是石家庄市六十年工业发展的缩影，也是整部石家庄城市发展史的重要见证（如图2）。
图1：
东北工业区卫星影像图图2：
东北工业区建设历程汇总2
随着城市建设与改造速度的加快，石家庄东北工业区将从过去的城市边缘地区转变成为联系老城区与滨河新区的过渡区域，地位十分重要（如图3、4）。
但是，由于东北工业区污染严重，严重影响了市区的环境改善，因此石家庄市委、市政府于2008年3月22日颁布了《石家庄市加快主城区工业企业搬迁改造和产业升级的实施意见（试行），实施“退二进三”战略。
》随着东北工业区企业的逐步搬迁，这一区域的工业职能和城市组织结构将逐步解体，取而代之的将是符合城市发展需求的新的功能和城市结构。
在这个解构与重构的过程中，东北工业区这个见证了石家庄城市发展风雨历程的老工业基地在城市职能上如何实现从传统工业区向现代城市功能区的转变？
在城市形象上如何实现从重污染地区向环境友好、资源节约示范地区的转变？
与此同时，在工业区更新改造的过程中，如何保护那些在曾经城市发展中发挥过不可或缺的重要作用的城市工业遗产、为城市保存一份应有的记忆、丰富城市发展内涵？
这些问题已经成为研究该地区的复兴发展中不可回避的重要课题。
图3：
东北工业区区位示意图图4：
东北工业区在城市总体结构中的地位2研究思路根据前文分析可以发现，东北工业区用地改造更新不是单纯的城市更新问题也不是单纯的工业遗产保护利用的问题，而是诸多因素影响下的综合性问题。
因此，本次研究将从城市规划和工业遗产保护利用两个视角出发，从功能定位、产业选择、用地格局、道路交通、绿地景观以及工业遗址的保护与利用多等方面对东北工业区进行综合性研究，为该地区下一步的规划编制提供研究依据（如图5）。
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图5：
技术路线示意图33.1工业遗产调研评价调研普查石家庄东北工业区工业遗产资源保护与再利用研究采取了“详细普查→科学认定→准确记录→深入研究”的循序渐进的方法。
研究小组阅读了大量的基础资料，走访了规划局、工促局、环保局等涉及东北工业区搬迁的相关职能部门，并通过细致的调研工作，对工业区内的33家工厂企业现存的249栋建、构筑物的现状、历史、技术等各个方面逐一进行综合考察，掌握并详细记录了每一栋建、构筑物的信息数据，完成调研汇总表81份，形成调研报告3.2万字（如图6-8）。
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图6：
基础研究工作模式图图7：
调研访谈工作模式图图8：
调研汇总表示例3.2多级评价体系研究小组从东北工业区本身的价值特点和本次用地更新的整体性、复杂性特点出发，在现场调研的基础上，根据对现状资源调研结果的整理和分析，构建三个层次的分级评价体系，分别对东北工业区、具有代表性的工厂企业和具有代表性的建、构筑物进行评价（如图9）。
3.3保护利用原则根据上述评价体系，对具有一定历史价值、文化价值、艺术价值、经济价值或技术价值的工业遗存予以保留，并根据价值的大小分级管理，包括整体保护利用区9处，省级保护建筑2项，市级保护建筑2项，保护建筑和设备52项，历史建筑和设备56项，其他建筑和设备81项。
并以延续历史脉络、强化场所精神为目的，确立保护与再利用的原则和初步设想，作为下一步城市设计中工业遗产保护利用的基础和依据（如图10、11）。
图9：
分级评价体系5
图10：
保护利用分级体系图11：
保护利用分级图4工业用地更新策略在对东北工业区工业遗产进行调研评价之后，研究小组进一步从城市规划的角度切入，分析研究东北工业区在更新改造过程中需要解决的问题。
通过分析可以发现，该区域存在以下几方面的问题：
（1）大型工业企业搬迁后，该区域缺乏与城市发展需求相匹配的产业布局。
（2）原有“工业大院”对交通和市政基础设施的阻碍造成基础设施落后的局面。
（3）原有重污染工业对土壤及地下水造成的污染，为该区域未来的发展带来一定隐患。
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（4）绿地系统不完善，城市绿地网络在此区域呈现断裂的状态。
（5）城市景观形象不佳。
研究小组针对上述问题，结合工业遗产评价的成果提出四项规划目标和原则。
（1）生态是基础逐步扭转生态环境遭受破坏的局面，减少甚至消除工业生产对环境的污染；改变城市工业用地衰败的城市面貌，建立清洁和有活力的新型城市景观。
（2）产业是引擎突出城市经济发展的可持续性、良性循环，构建以新兴产业发展为引擎带动的示范区。
（3）宜居是目标提供便捷的交通系统，健康的环境、良好的安全保障、友好的社区文化，创造和谐人居环境。
（4）文化是魅力保护独特的城市记忆，塑造独特的文化品味，营造城市品牌。
通过对东北工业区系统、全面、有机的保护、更新、改造，从建筑、广场、街道等多方面提升整个片区甚至整个城市的魅力。
为了解决东北工业区用地更新过程中可能存在的诸多问题，实现该区域在城市职能和整体形象上的两大转变，研究小组提出了八项规划策略（如图12）。
图12：
规划策略规划策略一：
产业带动发展通过产业结构调整，激发城市持久活力在东北工业区现有工业逐步外迁的过程中，该区域应植入新的产业，以产业为引擎带动7
地区的发展。
在产业选择上，首先应完善生活服务功能，发展商业、餐饮、文化、娱乐等高端生活性服务业，满足本地区以及周边其他区域的服务需求。
其次应围绕新兴产业，大力发展商务金融、信息咨询、科技研发等生产性服务业，寻求本区域特色产业方向。
后经济危机时代，城市经济的发展需要新的驱动力。
培育新兴产业，提升自主创新能力，是大势所趋，众望所归。
该区域兼有成熟的外围条件和宝贵的土地资源，围绕电子信息、节能环保、新能源、文化创意产业，发展高技术服务业，是以新兴产业重振工业用地经济的必然选择。
在这块与能源和环境密切相关的土地上，打造节能环保的绿色产业，将意义深远。
规划策略二：
双轴统领全局通过优化用地布局，构建明晰功能格局从东北工业区现有土地资源的状况来看，可搬迁改造的工厂企业占地约6平方公里，这些土地是该区域未来植入新的城市功能的发展机遇区（如图13、14）。
根据对东北工业区发展历史的研究和对搬迁企业的深入调研，可以发现，常山棉纺集团、金石化肥厂、石家庄热电厂、华北制药集团、石家庄钢厂和石家庄焦化厂是东北工业区乃至石家庄市在棉纺、化工、医药、机械等领域里具有开创作用的企业代表，同时也是搬迁企业中规模较大、占地较多的企业。
在这些企业中，工业遗存最为丰富、生产工艺最为集中、历史脉络最为清晰、各种工业风貌特征也最为明显。
未来，新的城市功能布局如果能够与这些企业的改造利用有效对接，将对整个区域的用地更新和形象塑造起到巨大的推动作用。
图13：
用地现状图图14：
改造机遇分析图因此，在综合考虑上述因素后，研究小组提出双十字的规划结构（如图15）。
这一结构是以两个相互叠合的十字型发展轴组成，其中：
城市功能十字：
由南北向的城市功能发展轴和东西向的开放空间复合轴构成，串联创意文化产业园、投资创业科技园、节能环保产业园、综合商贸中心、核心商务中心等五大城市8
功能版块遗产展示十字：
由体育大街展示轴和和平路展示轴构成，串联常山棉纺集团、华北制药集团、钢厂、焦化厂、金石化肥厂、石家庄热电厂等五大工业遗产重点保护利用区域。
以双十字结构为基础在东北工业区内形成十个组团，其中包括五个城市功能板块和五个居住社区（如图16）。
五大功能板块结合工厂企业的搬迁改造植入产业和居住混合功能，成为新产业起航的港湾和片区复兴的驱动力。
五个居住社区结合现有居住用地更新和村庄搬迁改造，建设宜居示范社区，成为石家庄人安居乐业的理想家园。
图15：
规划结构分析图图16：
功能板块分析图规划策略三：
善待工业遗产9
通过综合保护利用，重塑城市特色空间双十字结构，是城市产业结构调整后，城市功能格局重构的结果，也是展示城市发展变迁过程中城市文化特色的窗口。
在这里，人们既可以在追寻城市工业发展历史的同时，领略健康、清洁、现代的城市环境和风貌；也可以在享受现代都市生活的激情与便利的同时，体会石家庄这个工业城市特有的品位和气质（如图17）。
图17：
工业遗产综合保护利用图创意文化产业园结合常山棉纺集团的搬迁改造，规划形成集商业娱乐中心、商务办公、会议展览中心、图书馆、创意工坊、艺术家俱乐部、纺织博物馆以及商住公寓等多种功能的创意文化产业园区，使之成为石家庄市科教产业发展轴上重要节点区域内部的五个大跨度厂房及部分配套附属建筑均由苏联专家参与设计，具有苏联时代建筑风格特征，有较高的保留价值。
规划通过对大跨厂房进行加建、改建，在保存了原有的建筑风貌特征的同时加入了现代的形象元素，成为未来和平路上的重要形象展示界面。
投资创业科技园结合华北制药集团的搬迁改造建设高新技术产业创业投资园区。
华北制药集团的前身是一五时期的重点建设项目，是苏联援建的156项工程之一。
厂区入口处的两栋办公楼苏式特色明显，是省级文物保护建筑，保护价值极大。
规划将保留建筑与景观设计有机结合起来，形成该区域中的公共活动休闲区。
对厂区周边没有保留价值的土地进行集约开发与综合利用形成以综合商务、中小企业孵化器、商务休闲配套、商务公寓、配套居住为一体的综合性园区，为高新技术项目的投资创业提供服务平台。
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z节能环保产业园
结合钢厂及焦化厂的搬迁改造,将该区域规划成为工业遗址公园和科技研发园区。
钢厂和焦化厂分布着比较完整的工艺流程和多条铁路、高炉、气罐等工业风貌较为明显的工业遗存,兼具历史文化价值、工业风貌、景观价值和研究利用价值。
规划将工业遗存较为集中的区域改造成为工业遗址公园,展示节能环保科技和生态修复技术。
对不具备保留价值的区域开发建设成为环保产业园,采用类似科技园区的规划建设模式,围绕节能环保产业发展资格认证、科技研发以及技术服务,使之成为环保产业研发与办公的专业性基地。
z综合商贸中心
结合金石化肥厂的搬迁改造,将该区域规划成为辐射老城区北部的全天候城市活力中心。
规划设置商业广场、高级公寓、商务酒店、写字楼以及居住社区等多种功能,并引进品牌主力店、中小型精品店等多种业态,满足“一站式生活”的需求,为石家庄带来一种全新的生活方式。
规划结合厂区内有价值的工业遗存建设工业遗址公园和休闲中心,为该区域提供充足的绿地和开敞空间。
z核心商务中心
石家庄热电厂是一五时期的重点建设项目,是苏联援建的156项工程之一。
目前是国内供热量最大的热电厂,近期将继续为城市供热工程运行服务,远期搬迁后将规划成为本区域的高端商务功能核心。
图19:
工业遗产综合保护利用示意
规划策略四:
提供完善服务
通过公共资源配置,创建便利宜居典范
规划区按照可容纳人口21.7万人配置各类公共设施。
在合理分级的前提下,按照市场配置的有效性,区分公共设施的类别。
通过对基础教育、医疗、福利等公益性公共服务设施定点、定量布置,和对商业、娱乐等市场性公共服务设施的合理引导控制,扭转规划区现状服务设施缺口的局面,创建生活宜居便利的典范（如图20。
图20:
土地利用更新示意图
规划策略五:
追求便捷高效
通过基础设施完善,构建健全支撑系统
z道路系统规划
规划立足区域协调发展,通过便捷的对外交通,加强规划区与主城区及滨河新区的联系。
在现状城市路网基础上逐步建立包括快速路—主干道—次干道—支路在内的更加完善的城市道路系统。
以“两横四纵”主干路为基础,打通和建设六条贯穿全区的次干路,强化片区之间沟通联系。
针对不同片区的交通需求,灵活组织支路系统。
在交通需求较大的区域,提高支路密度。
在以公交、步行和观光为主导的区域,降低支路网密度,体现绿色、安全、高效的交通理念（如图21。
充分考虑石德铁路未来扩建后对规划区交通组织的影响,通过合理的道路等级配置和多路口交通组织方案,协调铁路与城市道路的关系。
图21:
道路系统完善示意图
z慢行交通规划
规划依托40米宽的带状绿地构建贯穿全区的环状慢行交通系统。
慢行带与不同功能区的开敞空间结合,并根据周边用地性质的不同打造特色空间。
在“双十字”区域内部结合现状铁轨,设置内部观光线路,组织工业遗产旅游。
沿途设置停靠站点,衔接慢行交通和公交站点（如图22。
z市政设施规划
建立覆盖全区,协调周边的市政设施布局体系,统筹考虑给水、供电、雨水、污水、热力、电信、邮政、环卫等基础设施,为工业用地更新创造良好条件。
规划策略六:
展现时代风貌
通过景观体系梳理,提升城市环境品质
从城市的总体风貌和生态绿化结构来看,东北工业区是城市南北向发展轴线上的重要节点,是城市继续向北向东发展的必经之路,也是城市生态绿网的重要组成部分（如图23、
24。
z自然景观系统
以二环路防护绿地、石德铁路防护绿地、光华路绿轴、体育大街绿带以及民心河形成三横三纵的绿化骨架,配以40米宽的次级绿化廊道,形成完整、富有特色的绿化网络。
在各个功能片区内部结合工业遗址公园以及居住区公园设置多级绿化景观节点,使每个功能板块均享有充足的开放空间和优美的绿化景观。
z人工景观系统
在双十字结构的关键部位设置标志性建筑景观节点,形成主次有序、点线结合、覆盖全区的景观网络,展现具有高低错落、疏密有致的城市景观风貌。
图22:
慢行系统规划图
规划策略七:
崇尚清洁环保
通过生态系统修复,改善地区人居环境
在规划区内,对已经被污染的土壤和地下水进行生态修复,针对不同区段的不同污染物,采取相应措施,确保城市建设用地在质量保证允许的条件下,能够重新得到使用。
在全区使用清洁能源,推行节能环保材料和做法,提倡资源的复合利用,并在公园局部地段利用工业遗址对节能环保科技、生态修复技术进行示范展示。
规划策略八:
坚持有序推进
通过政策机制保障,促进活力持久发展
城市工业用地的更新,传统工业企业的搬迁,是从上个世纪80年代开始的,与城市化发展和产业结构调整密切相关。
但多数城市对待这个问题都是局部的、以工业企业个体为单位进行研究的,在工业企业搬迁特别集中的时候就难以应付。
企业搬迁后,给城市留下了极大的包袱,包括经济上的、社会上的、生态环境上的,问题相互纠结在一起,十分复杂。
东
北工业区涉及企业众多,土地权属复杂,必须以科学的开发、运营和管理为保障,才能顺利图23:
绿地系统完善示意图
图24:
人工景观完善示意图
推进用地更新。
该区域应坚持政府主导，整体规划以及市场化运作三结合的原则。
建议采用土地开发与房产开发分离运作的模式，组建或委托土地一级开发单位，市政基础设施建设先行。
土地开发应与企业搬迁时序相协调，从条件较为成熟的区域开始，逐渐扩散到全区（如图25、26）。
图25：
企业搬迁时序示意图图26：
工业用地更新改造时序图结语城市工业用地更新是一个高度复杂的系统工程，不仅涉及物质环境层面，更有着经济、16
文化、社会等层面广泛和深刻的内容。
石家庄市东北工业区采取了以城市工业区整体为研究对象，通过城市和区域整体发展的策略，最终实现城市复兴整体目标的方法，这与过去以工业企业个体为单位进行研究的方法存在着巨大差异。
由于工业企业经过几十年的经营，工业企业的厂界往往犬牙交错、参差不齐，难以同新的城市规划相协调。
以政府主导的土地储备模式，可以避免工业企业各自为战，搬迁后由各企业自行开发的做法。
目前石家庄市已经建立了政府为主导的土地储备制度，在总结国内各城市老工业区改造过程中的经验和教训的基础上，成立了针对东北工业区城市工业用地整体更新的“工业工程公司”，在东北工业区整体的空间尺度上进行城市规划、社会、环境各项指标的综合平衡，克服了工业企业“以我为主”的狭隘思想，避免了城市规划造成的各个工业企业在土地出让环节的不平衡，这在全国来说都是“先行者”，是“创新”。
同时，对于城市工业历史资源的重视、保护和再利用，也从单体提到了系统化的高度和层次，这将有助于更好地提升城市特色，激发城市活力，保护城市记忆。
注释本项目研究课题组包括：
北京清华城市规划设计研究院、北京清华安地建筑设计顾问有限公司，清华大学建筑学院。
项目总负责：
梁伟、刘伯英，项目组其他成员包括：
胡容睿、吴书青、马妍、吴琪、刘春雨、郑登科等。
参考文献1.《石家庄市志》2.《城市工业用地更新与保护》，中国建筑工业出版社，刘伯英、冯钟平，2009.10作者简介刘巍（1979-），女，硕士，北京清华城市规划设计研究院详细规划所，项目经理，注册规划师。
刘宏（1981-），男，硕士，北京清华城市规划设计研究院详细规划所，项目经理，注册规划师。
鲍茜（1981-），女，硕士研究生，北京清华城市规划设计研究院详细规划所，规划师，注册规划师。
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