万达广场做项目时的关注点.docx

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万达广场做项目时的关注点

最全万达研究！

100座万达广场做项目时的100个关注点

2014-10-2113:

20:

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自2001年万达推出第一代产品之后，现万达进入第四代产品阶段。

粗略来看，万达在2001年到2003年推出的第一代产品以单店模式为主，地处城市商业核心地段，规模相对较小，主力商业业态相对简单，采取水平分层式的业态分布，各层主力业态与首层精品商铺形成互动；第二代产品出现在2003到2004年之间，以组合店模式为主，每个项目有四、五个独立商业楼，分别为百货楼、超市楼、影城楼等，通过室外步行街连起来做成一个商业广场。

总规模约15万平米左右，项目选址依然主要位于城市核心商圈；2005年之后，第三代产品以大型商业综合体模式为主，由购物中心、高星级酒店、写字楼、高级公寓、城市商业街、住宅、商务酒店之间，有机联系、相互依托、互为能动，依靠自身的商业模式和规模效应独立创造出城市新中心和新商圈。

2013年，万达第四代产品开始陆续开工，在保留第三代万达广场一街带多楼的精华的同时，又结合旅游发展出更多更丰富的业态组合。

具体来说，它以一条商业步行街为纽带，串起室内主题公园、电影乐园、儿童乐园、剧院、酒店等不同的业态。

睿教授今天打算用大量篇幅来为大家剖析万达第四代产品的100个关注点。

【关注点1】项目所在城市主要经济指标：

（数据采集时间段：

前一年度，可参照《“万达广场”城市商业信息汇编》）

项目所在城市主要经济指标：

城市GDP、商业GDP、人均GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数；

人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业状况；

城市机动车保有量（分私家车、计程车、公交线路等）；

统计年鉴（城市经济指标）。

【关注点2】商圈状况分析：

商圈结构组织；

建成时间及演变过程时间节点；

商圈现状——规模、店铺数量、各业态（百货、超市、电气、步行街等）数量、租金水平；

商圈的主要消费特点——分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分段占比。

【关注点3】个案分析（选取原则以出租形式统一经营的购物中心或步行街）；

整体规模、业态结构、业态配比；

租金水平；辅助及配套设施情况；

在建新项目调查与分析。

【关注点4】本项目分析：

交通组织、配套设施；

周边环境、各种现有业态情况，该区域人口状况、消费水平；

项目SWOT分析。

【关注点5】关于项目总体的平面规划设计：

主要业态结构和规模、空间布局，尤其是新兴业态内容的增加及比重以及各主力店的比邻关系及匹配。

【关注点6】交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）；

停车场（规模、车位数等）；

万达商业综合体一般设置大型城市广场（3000~10000平米左右）。

大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置（规划院强制条文已列）；

项目周边交通是否较为复杂？

为方便客流出入，建议增设车辆港湾停靠站；

根据实际考查当地购物消费出行习惯，及市区停车位规划是否严重不足？

建议在合理设置机动车停车位的同时，应充分考虑在项目地上及地下设置较为充足的非机动车停车位；

停车场的出入口位置，对停车场内的车辆出入交通组织是否有利？

同时出入口是否可能造成室外路面的交通拥堵，是否应考虑在适当位置增加出入口的可能性，形成便捷的车流动线；建议地下停车场保证吞吐能力达到1000辆/小时以上；

项目整体在交通组织方面如何与环境（项目各业态板块间、项目周边大环境）相衔接？

大、小交通动线组织（机动车、非机动车、人流）、平面、立体（各车道、楼梯、客、货、扶梯等）动线组织产生的冲突点如何解决？

【关注点7】配套功能及有关还建部分各项设施的建议。

【关注点8】结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响。

【关注点9】商业管理用房的设计要求。

【关注点10】关于步行街的平面规划设计。

【关注点11】步行街设计规模及原因分析（重点掌握分析当地市场主要业态数量即注册的个体店总量、城市已有步行街的规模和经营状况等）。

【关注点12】步行街整体布局的问题：

步行街内各业态划分格局的合理性（如商铺的宽度、进深、面积大小）；

步行街业态与其他业态的联动及是否存在相互影响问题；

若为三层室内步行街，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。

如有重油烟餐饮业态，必须放置在三层，以减少其对一、二层的影响，并尽量高空排放。

（规划院强制设计条文）建议屋顶油烟井距高层水平距离20米以上；

根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态（规划院强制设计条文）。

【关注点13】步行街内部交通组织的建议（包括街宽、出入口位置、客、货梯及通道的设置等），涉及步行街交通节点设计问题，包括但不限于以下问题：

步行街的长度以280～350米为宜（规划院强制条文已列）；

步行街出入口设置位置的合理性；

步行街出入口的宽度、高度、门厅大小的合理性；

步行街出入口的数量与客流动线的匹配性；

步行街内部竖向交通的设计位置和数量的合理性；

地下和地上停车场的出入口设计的合理性；

【关注点14】步行街内部配套设施问题（考虑夜间通道、垃圾通道、卫生间、烟道走向等）：

餐饮的定点位置和是否预留油烟通道？

餐饮和娱乐区域是否需留专用夜间通道？

1）餐饮区域是否规划专用垃圾清运通道？

2）卫生间位置和数量的合理性？

【关注点15】升降电梯位置和扶梯区域内人流动向的合理性。

【关注点16】涉及经营管理的问题：

1）步行街区域与其他业态之间的管理交叉问题？

2）步行街管理的安全性和方便问题？

【关注点17】涉及停车场的问题：

1）地下和地上停车场的位置和数量的合理性？

2）是否考虑非机动车停车的需要和位置？

3）是否考虑机械车停车的需要和位置？

【关注点18】市场调研：

1、市场调研原则：

实用性＋准确性；

2、市场调研内容：

标准化＋统一化；

3、市场调研标准：

表格化＋数据化；

（招商部、物管部、人力资源部编制标准化表格）

【关注点19】演示形式和内容：

1、演示形式：

采用PPT文件形式，以集团商管公司CI为页面设计标准进行演示。

2、演示内容：

（1）项目所在城市主要经济指标：

表格＋数据（可参照《“万达广场”城市商业信息汇编》）；

（2）商圈调查与分析：

a.主要商圈和位置（标准：

在地图上进行特殊标注和分层展示）；

b.主要商圈介绍：

包括位置、范围和距离、规模和档次、业态分布及数量、消费人群、日客流量、底商租金水平和租赁情况（数量、比例），标准以表格和数据为主，文字描述为辅。

特别重点介绍项目所处商圈情况；

c.结论分析：

用精练的文字条理化高度提炼和概况城市商业及商圈突显特点和关注点；

（3）个案调查与分析：

a.已开业主要商业体的位置、开业时间、产品形式、业态配比、经营规模和档次、消费人群、商品结构、服务设施、优势和劣势、日客流量、年营业额、室内铺位租金标准（以表格、数据为主，图片、文字描述为辅，分层演示。

特别重点介绍项目所处位置周边个案情况）；

b.在建新商业项目的位置、开业时间、产品形式、建筑规模、经营定位、开业时间（标准：

以表格、数据和图片为主，、文字描述为辅，分层演示。

特别重点介绍项目所处位置周边个案情况）；

c.结论分析：

用精练的文字条理化高度提炼和概况商业个案的共性特点和差异化；

（4）项目SWOT分析：

a.对新项目的优势、劣势、机会、威胁方面进行客观、准确和全面评价及评估，包括位置、规模、交通、环境、配套、产品、定位、政策、品牌等（标准：

以文字描述为主，分层演示）；

b.劣势和威胁的规避和战略矩阵（标准：

以表格和文字描述为主，分层演示）；

（5）产品设计建议：

建议原则：

统筹兼顾，重点关注（步行街）；

建议方式：

结合规划方案和上述要项进行合理表述。

【关注点20】关于步行街主入口：

1）是否紧邻交通主干道、主通道？

2）是否入口设计醒目、宽敞、通透？

3）是否设计有入口外广场，便于室外商业促销活动？

建议至少保证一处出入口可以进出车辆（展示用）；

4）商业广场主出入口门高不低于3米；

5）步行街主出入口两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强该区域商铺的通透性和良好采光，充分提高商铺价值。

【关注点21】关于步行街主出入口商铺：

步行街出入口处的两侧商铺商业价值最高，而步行街出入口处设置的通往主力店的通道距离出入口太近，考虑到各主力店是否均有独立的对外主出入口，建议调整此通道于步行街出入口到中庭的区间内，调整后此通道处可作黄金商铺。

【关注点22】关于避风阁设置：

商业广场主出入口是否设置了“避风阁”（北方地区应设计卷帘门）？

步行街出入口设双层门，并设风幕，不宜设门帘（规划院强制条文已列）。

【关注点23】关于步行街室内通道：

为确保步行街商铺整体连贯性，建议各层与主力店的通道应适当减少，主力店在步行街开口设置的原则：

主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则上不在中庭设主力店开口，主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流，非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为4~8米（规划院强制条文已列）。

【关注点24】关于步行街次主力店：

根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行街主出入口处的店铺面积不低于150平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位置需在施工时另行确定。

【关注点25】关于步行街出入口交通：

为方便顾客购物需要，建议在步行街主出入口两侧规划出租车等候区域。

【关注点26】关于步行街设置客流计数系统：

步行街的出入口要设置客流计数系统（集团文件规定）。

【关注点27】关于步行街顶棚：

1）一定要加盖封顶，一是保持室内步行街产品的纯粹性；二是避免冬季无法正常经营；步行街采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大800mm（规划院强制条文已列）；

2）一定要设计为玻璃采光顶，为便于后期经营管理，提升建筑品质，建议玻璃采光顶由连续设计方式改为分段设立；

3）步行街的采光廊和中庭的采光天棚：

步行街的采光廊考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的吊挂件，中庭的吊挂件预留最低4～6个（商管建议最好达到8个），采光廊按每跨预留一处吊挂件，宜考虑电动提升装置。

中庭的采光天棚及步行街的采光廊应进行节能设计，必须设置电动遮阳装置（规划院强制条文已列）。

【关注点28】关于LED：

1）是否设有步行街入口大标识系统,LED的规格应该多大，视距应保障多少?

LED显示屏且视觉醒目程度?

2）中庭的采光天棚在设计中要考虑方便安装LED电子屏，总荷载20KN（规划院强制条文已列）。

【关注点29】关于商铺装修：

1）室内商业步行街各商铺，除餐饮类商铺外，其他商铺均为精装标准交铺；

2）餐饮区应预留厨房点位位置和排油烟位置。

【关注点30】关于商铺面积：

零售和服务类商铺面积一般为100㎡以下，餐饮类商铺面积一般为单间100㎡左右。

所有商铺单元进深宜8米～16米（商管建议不宜超过12米），面宽8.4米（规划院强制条文已列），尽可能减少不符合设计要求的商铺数量，降低招商难度。

【关注点31】关于商铺开门：

1）室内商业步行街各商铺不能有门对门式设计，一则影响商铺引客的便利性，再则做店招形象也不方便，同时有些商户门对门比较犯忌讳，所有商铺门应全部正对步行街；

2）室内商业步行街各商铺主立面，除预留店招位置外，应全部采用通透白玻璃到顶设计；次立面也应尽可能设计为玻璃墙（包括部分商铺与主力店通道的次立面）。

【关注点32】关于商铺层高：

室内商业步行街的剖面：

步行街一般以二至三层为最佳。

步行街首层层高为5.4米，二、三层层高为5.1米，走道吊顶下净高分别控制为