项目高级公寓客户分析表.docx
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项目高级公寓客户分析表
项目高级公寓客户分析表
公寓客户分析表
1、以纯居住为主体（个人决策）
客户分类
使用本物业可能的原因
可能不使用本物业的原因
本物业的契合度
基于不同客户群体的限制/激励因素
成为本物业最终使用者的可能性
可能购买本物业的原因
成为本物业最终购买者的可能性
本项目可采取的对应营销策略
欧美
单身
1.华侨城环境
2.轨道交通，
3.国际品质服务
1.蛇口情结（交际圈、人脉）
★★★
1.客户数量较少
2.租金接受范围为80-100元/月
3.需求面积在90-120平方米
★★
1.转化为度假需求
★
建立国际品质的可识别性（服务、商业、硬件）
居家
1.未来国际街区生活的预期
1.蛇口情结
2.居家的需求（别墅）.
★
1.客户数量少
——
——
——
——
日韩
1.华侨城地缘关系
2.时尚感
3.品质服务
1区内大量替代品
★★★
1.目前租金成交区间为50元/平方米，可保持较高的租金承受弹性
2.取决于同国籍朋友的选择
★★
1．升值潜力
★★
1.高密度区内社区推广（升值潜力、空间、品质感）
2.装修风格迎合喜好
3.SHOPPINGMALL配置符合特定生活习惯的餐饮、超市等
香港人
1.华侨城高提及率
2.轨道交通
3.认同高品质服务所带来的物业价值
1.不认同华侨城的非港式文化
★★★★
1.取决于物业的档次、品质感
2.取决于捷运系统的环境和效率
3.地铁4号线沿线物业的强力竞争
★★★
1.升值潜力
2.度假需求
★★
1.深港地铁/地铁站的广告宣传
2.置业投资计划（金融渠道的匹配性——轻松便利按揭、港币/美金定价）
台商
1.认可华侨城
2.崇尚品质
1.嘈杂
2.对物业价值可能的怀疑
★★
——
★★
1.升值潜力
2.稀缺产品
★
1.相关台商协会路径营销
外企/外籍华人
1.身份体现
2.认同高标准的服务品质
1.混杂的人群结构无法保证阶层感
★★
1.数量少
2.对价格不太敏感
★
1.稀缺物业
2.转化为度假需求
★★
1.品质身份诉求
2.特定推广途径（金卡营销——球会/信用卡路径）
普通华人
不会因个人决策的纯居住原因成为本物业的最终使用者和购买者。
2、以纯居住为主体（企业决策）：
客户分类
使用本物业可能的原因
可能不使用本物业的原因
本物业的契合度
基于不同客户群体的限制/激励因素
成为本物业最终使用者的可能性
可能购买本物业的原因
成为本物业最终购买者的可能性
本项目可采取的对应营销策略
员工寓所
1.物业档次、体现公司形象
2.增加企业凝聚力
3.提高工作/交通效率
只要保证品质优势，本物业是明星企业员工宿舍的首选
★★★★
1.高福利企业在深数量少
★★★
1.企业在深运作良好，长期发展
★★★
1.针对特定明星企业进行团购（世界500强/知名企业总部设于深圳）
2.高档写字楼推广
企业会所
（商务接待）
1.体现公司形象
2.物业昭示性
3.稀缺物业
1.明星企业对企业会所有更高要
★★★
1.竞争来自于海景/Golf等景观物业及别墅
★★
1.企业在深持续稳定发展
★★
3、以商务居住为主体：
客户分类
使用本物业可能的原因
可能不使用本物业的原因
本物业的契合度
成为本物业最终使用者的可能性
可能购买本物业的原因
成为本物业最终购买者的可能性
本项目可采取的对应营销策略
港深线商务人士
1.轨道交通
1.地铁4号线沿线物业的竞争
2.酒店因素（方便）倾向于支付短期成本
★★★
★
1.取决于深港一体化进程
★
1.酒店巡展，
2.地铁/地铁站宣传、
广深线商务人士
1.深南大道昭示性
1.酒店因素（方便）倾向于支付短期成本
★★★
★★
1.升值潜力
2.城市吸引力
★
1.广深高速公路广告牌宣传
空中飞人
1.深圳稀缺物业
1.酒店因素（方便）倾向于支付短期成本
2.品质未必能达到他们的需求
★★★
★★
1.中国一线城市置业成为趋势
★★
1.航空杂志宣传
2.机场广告牌宣传
4、以商务办公为主体：
客户分类
使用本物业可能的原因
可能不使用本物业的原因
本物业的契合度
基于不同客户群体的限制/激励因素
成为本物业最终使用者的可能性
可能购买本物业的原因
成为本物业最终购买者的可能性
本项目可采取的对应营销策略
传统行业
驻深办事处
1.体现公司形象
2.物业昭示性
3.轨道交通
1.居家氛围贬损物业价值
2.大堂能否提供企业水牌
★★★
1.中心西区公寓写字楼形成竞争
★★★
1.华侨城的城市窗口效应
★
公寓式写字楼/商住楼推广
创意阶层
文化艺术人士
1.物业能体现标签式生活（时尚/潮流/优越感）
2.华侨城地缘关系（欢乐谷、世界之窗演艺人士、经纪人）
1.未形成特定文化圈层
★★★
1.客户稀疏，较难聚集
★★
1.取决于圈层形成的势力
★
1.造场——（文化、专业）沙龙：
美学/文化审美/管理、金融讲座/培训
小型专业机构（法律、会计、审计）
1.体现公司形象
2.物业昭示性强
1.居家氛围对物业价值的贬损
★★★
1.高档次、小空间（办公室为稀缺产品）
★★★
1.永续经营
★★
个人工作室（平面网页设计）
1.满足个性需求
不胜枚举
★
1.车公庙等老工业区厂房/写字楼的低价竞争
——
1.稀缺物业带来的偶发需求
——
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