我国房地产价格形成机理与波动研究.docx

我国房地产价格形成机理与波动研究.docx

《我国房地产价格形成机理与波动研究.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《我国房地产价格形成机理与波动研究.docx（183页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

我国房地产价格形成机理与波动研究

摘要

房地产业是我国国民经济的重要组成部分，1998年以来得到迅猛发展。

但

随着房地产开发投资持续高速增长、房地产价格不断攀升、房地产信贷规模迅

速膨胀，各地区房地产发展进程中不同程度地出现了房地产与经济发展失调、

房地产金融风险因素不断累积等问题，由于国家宏观调控政策受各种因素干扰

和制约，致使上述问题至今未能得到有效解决。

本文通过对我国房地产市场价

格形成机理与波动状态及其蕴含的金融风险等相关问题的分析研究，揭示了房

地产市场各基本要素相互影响的微观基础，以及房地产市场宏观发展变动规律，

为促进我国房地产市场与地区经济、金融协调发展提供理论参考和实践借鉴。

本文以消费者跨期均衡分析方法为基础，通过在代理人消费函数中引入房

地产耐用消费品特征，建立了房地产市场主体的微观行为与宏观经济的联系，

改进了房地产需求跨期均衡分析框架，并对房地产市场中银行贷款的作用进行

了理论分析。

进一步利用比较静态分析与敏感性分析，揭示了银行贷款对房地

产消费、投资以及价格的作用条件，并通过敏感性分析测算了金融市场融资有

效支持房地产发展的临界值。

针对房地产市场复杂多变引起的房地产价格频繁波动，本文通过引进马尔

可夫转换模型，将房地产价格波动内生化为连续的状态转换过程，解决了房地

产价格分析数据非线性和结构性转变问题，对房地产价格波动形态、波动机制

转换进行科学判定，很好地拟合了我国房地产市场价格波动的机制转换情况，

揭示了我国房地产市场价格的波动状态。

房地产自身的地域性和不可移动性决定了地理空间效应在区域房地产发展

中的作用，为此，本文利用空间探索技术和空间回归方法，对区域房地产市场

发展的空间差异和空间关联进行系统分析。

首先利用空间探索分析揭示了房地

产市场发展的地区联系，并以空间自相关指标来检验房地产市场的空间自相关

程度；其次利用空间回归分析方法，以此确定房地产市场发展空间分布差异形

成的原因和作用大小。

最后，针对当前我国区域房地产市场调整中的潜在金融风险，本文基于商

业银行、购房者和房地产开发商等主体的经济行为，利用商业银行内部贷款风

险压力测试技术，对房地产市场价格波动与金融风险进行了定量测算。

从房地

产企业、政府、银行等多角度对防范房地产市场金融风险提出了具体的政策建

-I-关键词：

房地产；价格形成；价格波动；金融风险

Abstract

Asanimportantproportionofourcountry’snationaleconomy,therealestate

industryhasbeenfastdevelopedsince1998.Butduringwiththerealestate’s

investmentincreasing,therealestatepricerising,therealestate’screditscalerapid

expanding,thereappearedsomeproblems,suchastheimbalanceofregionalrea

estateeconomy’sdevelopmentinseveralareasofourcountryandthefinancialrisk

factorsaccumulatedintheregionalrealestate.Thoseproblemsthathadmentioned

havenotbeenfundamentalsolvedbecausethenationalmacro-controlpolicieshave

failedtoeffectivelytargettheregionalcharacteristicsoftherealestateindustry

BasedontheanalysisoftheRealEstatePrice’sformmechanismandthe

fluctuationsinChina,thisarticlerevealsthemicrobasisofthebasicelements

influenceandthedevelopmentruleoftherealestateindustry,andgivesthetheory

consultandpracticereferencetotheChina’srealestatemarket,theregional

economicandthefinance’scoordinatedevelopment.

Basedontheconsumer’sinter-sessionequilibriumanalysisandthe

introductionoftherealestateconsumerdurables’characteristicstotheagent

consumptionfunction,thisarticleformstherelationshipoftherealestatemarket

main’smicrobehaviorandthemacro-economic,improvestheinter-session

equilibriumanalysismethod,andthentheoreticalanalysistheroleoffinancial

supportattherealestatemarket.Inthenextstep,thearticlerevealedtheaction

conditionsofthefinancialsupporttotherealestate’sconsumption,investmentand

thepriceusingcomparativestaticanalysisandsensitivityanalysis,andthen

measuredtheeffectivethresholdofthefinancialsupporttothedevelopmentofreal

estateusingthesensitivityanalysis.

Aimedtothefrequentfluctuationsinrealestate’spricescausedbythereal

estatemarket’scomplexeschange,thearticlebiochemicalchangestherealestate

pricefluctuationstothecontinuousconversionprocessusingtheMarkovswitching

model,resolvestheproblemsoftherealestatepricedata’snon-linearandstructural

changes,andthenscientificallyjudgestheformofrealestateprice’sfluctuations

anditsconversionmechanism.Thismodelfittherealestatemarketmechanismof

price’sfluctuationwell,andrevealedthefluctuationrulesofourcountry’sreal

estateindustry.

-III-哈尔滨工业大学管理学博士学位论文

Therealestate’sregionalandnon-mobilitydecidesthegeo-spatialeffectsto

theregionalrealestatemarket’sdevelopment,sothepaperanalysistheregionalrea

estatemarket’sspatialdifferenceandspatialassociationusingspatialexploration

analysisandspatialregressionmethod.Inthefirst,thepaperrevealsthearea

relationoftherealestatemarket’sdevelopment,andteststhespaceautocorrelation

degreeusingspatialautocorrelationindicators.Inthesecond,thepapertrytomake

surethereasonandtheeffectsizeofrealestatemarket’sdevelopmentdifferencesin

spatialdistributionusingthespatialregressionmethod.

Atlast,aimedatthepotentialfinancialrisksinourcountry’sregionalrea

estatemarketadjustment,basedontheeconomicbehaviorsofthecommercialbanks

therealestatebuyersandthedevelopersusingthecommercialbankfund’sstress

test,thepapermeasuresthepricefluctuationsintherealestatemarketandfinancial

risks.Andthenthepapergivesthepolicy，thesuggestionandthemeasuretothe

realestatecorporation,thegovernmentandthebank,inordertoavoidthefinancial

risksfortherealestatemarket.

Keywords:

realestate,priceformation,pricefluctuations,financalrisk

哈尔滨工业大学管理学博士学位论文

4.1.2TheRegionalRealEstate'sBalancePriceandtheFluctuation

Analysis…...............................................................................74

4.2TheSpatialStatisticalAnalysisofTheRegionalRealEstatePrice’s

Fluctuation.......……………….………………….………………………….78

4.2.1TheSpatialAssociationAnalysisoftheRealEstate's………………78

4.2.2TheSpatialPatternandEvolutionoftheRegionalRealEstate

Price……………………………………………………………….......80

4.2.3TheSpatialRegressionAnalysisoftheRealEstate'sDevelopment

InfluencingFactors…………………………………..……………...82

4.3Summary……………..…….......................................…………………...85

Chapter5TheFinancialRiskOfTheRealEstatePrice’SFluctuationandThe

GuardAgainstMeasure………..........................................................86

5.1TheCorrelationAnalysisofTheRealEstateandTheFinance….....…..….86

5.1.1SetupTheRisksharingHouseFinanceSystem……………………....86

5.1.2HighConcentrationDegreeofBankCreditFundsattheReal

Estate………………………………………………………………….88

5.1.3TheRealEstateCreditStructureRelatedTotheEconomicSituation

ofTheRealEstateMarket...........................................…………......90

5.1.4TheRealEstatePrice’SFluctuationandtheFormationMechanism

ofTheFinancialRisks……………………………………………….91

5.1.5TheQualitativeAnalysisofthePotentialFinancialRisksinOur

Country.......................................................................………….....96

5.2TheAnalysisoftheChina'sRegionalRealEstateFinancialRisks…........100

5.2.1TheAnalysisoftheRegionalRealEstateMarketmain's

Actors……………………………………………….…………...100

5.2.2TheSensitivityAnalysisoftheRegionalRealEstatePrice’s

FluctuationandtheFinancialRisks……………………………….103

5.2.3TheQuantitativeMeasureofPotentialFinancialRisksatChina's

RegionalRealEstateMarket…………………………………….107

5.3TheSuggestionstoGuardAgainstFinancialRisksInRegionalReal

EstateIndustry…………………………………………………………....109

5.3.1SetupTheRisksharingHouseFinanceSystem………..………….111

5.3.2StrengthentheCommercialBankingandRealEstateMarket

SupervisionandMonitoring…………….…………………………112

5.3.3ImprovetheServiceSystemforRealEstateFinancialMarkets….113

5.3.4StrengthentheCommercialBank'sRiskManagementControl…..114

5.3.5UseofLandPolicy,RegulationandControlStructureofRealEstate

Investment…………………………………………….……………115

5.4Summary…………………………………….....………………….……….115

Conclusion………………………………………………….…………………...117

References……………………………………………….…………….………...119

PapersPublishedinthePeriodofPh.DEducation………………….……...129

StatementofCopyright……………………………….……………….……….130

LetterofAuthorization…………………………….………………….……….130

Acknowledgement…………………………….………………………………...131

Resume.………………………………………………………………….………132

哈尔滨工业大学管理学博士学位论文

价格与宏观调控等问题，或者从微观角度对房地产开发运营的操作过程进行实

务研究。

本文较为系统地阐释房地产价格波动与经济金融的互动关系、协调机

制等基础理论性问题，不但是对房地产经济学研究的重要创新，更是对我国区

域经济理论的有效扩展。

在揭示区域房地产业与经济金融协调发展关系的基础

上，有针对性地提出我国区域房地产业的发展策略，又为国家层面的产业政策

和宏观调控政策及区域层面的房地产业发展战略制定提供了重要的理论工具和

依据。

（3）为我国统筹区域协调发展、构建和谐社会提供重要参考协调区域经

济发展的不平衡是我国国民经济发展的重要任务。

当前我国一些地区尤其是经

济发达地区房地产开发投资持续高速增长、房地产价格不断攀升、房地产信贷

规模迅速膨胀，导致各种资源向部分发达地区过度集中，而由此加剧了地区经

济贫富分化的格局。

因此需要政府主动采取具有前瞻性的思维、手段来规范各

地房地产市场趋向理性发展，使其行业风险降低、经济波动减少。

本研究通过

对房地产市场发展过程中与区域经济、区域金融相互关联、相互协调等问题的

深入探讨，利用两者互动机理的研究，对房地产市场中有关总量、结构及布局

出现的不协调现象进行经济学上的解释，进而找出非协调的原因，协助政府通

过对市场提供的房地产存量、增量、交易价格等总量信息，结合分类、分区信

息的分析，制定出符合市场需要的科学的计划决策。

本文的研究成果，为中央

政府分区域调控各地房地产市场提供重要理论依据和政策参考，利用房地产业

与地区国民经济的协调发展、互相带动关系，实现区域间经济发展的协调。

1.3国内外房地产市场价格相关研究综述

房地产市场价格的研究是土地经济学、城市经济学、管理学以及进一步衍

生的房地产经济学等多门学科所共同关注的一个学术领域。

尽管各门学科从不

同的学科角度分析和研究了房地产市场价格的形成与波动情况，但最终目的是

为了了解房地产市场运行机制，从而为房地产市场的不断发展以及房地产业的

不断进步，提供重要的理论指导。

1.3.1国外相关研究综述

国外学者对房地产业的研究是从土地经济学、城市经济学的相关研究中逐

步成熟、衍生出来。

17世纪末，配第首次提出了级差地租的概念并初步阐述了

级差地租、土地价格等问题；此后至19世纪初的一百多年，斯密（Smith）、李

-6-

嘉图（Ricardo、马克思（Marks）等人分别对土地经济问题、住房问题进行了

各自的研究，对房地产市场发展的早期研究提供了重要的理论依据。

20世纪初

Yelly和Morehouse对土地经济学进行了系统的研究，著作《土地经济学原理》

标志着经济学开始系统地研究土地及房地产业的发展问题【14}oAlons。

和Wingo,

Kinnard,Goldberd,Barlowe和Evans等从土地经济学、城市经济学两大领域研

究了房地产市场的发展问题，并形成了有关城市土地利用、房地产供需平衡、

房地产市场调控、住房等多项有关房地产市场发展与调控问题的基本理论。

房

地产市场与经济增长情况均有较为密切的联系，房地产价格与区域总体经济发

展状况能够相互影响，房地产布局不合理、价格不稳定等，会破坏区域形象，

降低对投资者的吸引力，进而影响区域经济增长【宝m}

3.1.1房地产市场供给、需求与市场均

房地产市场供给方面的研究

济基本面的研究方面，Moored.

甲度着手，如在房地产投资与经

等提出新建住宅开工量的影响因素

主要有财政收入、建造盛心己是翻昏二粗不色置率等[X20-23}oM.Ball和T.Mrrison在宏

观层面上通过对奋睡甩国勇褪泌刘梦资总量的研究，发现住宅建设投资与人均GDP

密切相关:

知坷J里介在X000美元以下时，住;岔建设投资占GDP的比例随

人均GDP增加而上干;但人均GDP超过闷掩旷美71之后，住宅建设绝对值随

着人均GDP的增加而增长，但占月吸八伪、口吸登下降趋势曰」。

ClaireA.

Montgomery建立了分析美国房士丫L丫淮的结构模型，认为房屋建设增长对

国民收入的增加具有高度的敏感搜仁L勺尸七reen的研究表明，住宅房地产投资是

GDP的granger成因，但反之并不力罗笠一Lzo]。

Coulson和Kim（2000）研究表明住房投

资的短期波动对国民经济有较为重要的影响，它的强烈变动会导致国民经济运

行不稳定[27]。

DennisJ.Mckenzie和RichardM.Betts认为房地产市场供给受房地

产存量的支配，根据住房生命周期长和位置固定的特点，旧房的维修和翻新对

于维持住房的供给是很重要的[}as}

从需求方面来看，Ioannides}YM.,Berkovec}J.,Chu-ChiaLinSuo-JingLun

等人把住宅需求分为投资需求和消费需求两部分，对不同收入水平家庭的住宅

需求进行了实证研究，指出高收入家庭对住宅的需求更倾向于投资需求[}2}-s2}

L.B.Smith,E.A.Hanushek和JohnM.Quigley,Anas,Alex,R.Arnott和K.A.

Small建立了美国市场的供求规律变化模型，对美国的房地产市场发展规律进行

了宏观分析，发现现有人口、收入和住宅价格水平，乃至房屋质量因素和对未

来价格的预期等都会影响房地产的需求因素[33-3s}oDennisJ.Mckenzie和Richard

M.Betts的研究中还发现住房需求要受到人口、收入和消费者偏好的影响，但住第1章绪论

“房地产热”是近年来我国经济的一大特征，在我国房地产价格快速上涨的

过程中，关于