商业地产项目招商代理运营结构流程大纲完整版.docx
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商业地产项目招商代理运营结构流程大纲完整版
编号:
TQC/K479
商业地产项目招商代理运营结构流程大纲完整版
Inmanagement,inordertomakeallthestaffknowwhattodoandwhatnottodo,theirresponsibilitiesareofgreatsignificancetotheworkofthewholeenterprise,soastomobilizetheenthusiasmofthestaffandbecomethedrivingforceofenterpriseproduction.
【适用指导方向/规范行为/增强沟通/促进发展等场景】
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部门:
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商业地产项目招商代理运营结构流程大纲完整版
下载说明:
本管理规范资料适合用于管理中,为使全体人员都知道应该做什么,不应该做什么,以及明确自己的主要职责,所担负的职责对整个企业工作具有的意义和作用,从而把全体人员的工作积极性充分地调动起来,成为推动企业生产经营工作的动力。
可直接应用日常文档制作,也可以根据实际需要对其进行修改。
商业地产项目招商代理运营结构流程大纲
一、落实招商组织系统
(一)筹备招商办公室
(二)落实招商组织工作
(1)确定招商团队组织架构
(2)确定招商团队管理原则
(3)制定招商团队岗位描述及工作职责
(4)做好招商人员招聘
(5)实施招商人员培训
(6)制定招商团队管理制度
(三)准备招商工具及资料
(1)项目数据资料
(2)项目实物模型
(3)《招商手册》
(4)招商意向书范本
(5)租赁合同书和物业管理契约书范本
(6)招商政策说明文件
(四)开始主力店及品牌店的先期洽谈
(1)初步分析主力商家及次主力商家的范围
(2)初步拟定主力商家及次主力商家对象及数量
二、招商项目定位
(一)项目的市场地位(核心竞争力)定位
(二)项目经营功能定位
(三)经营业态(业态业种配置组合)定位
(四)服务对象(消费者)定位
(五)招商模式定位
(1)直接招租/招商模式
(2)免租模式
(3)委托经营模式
(六)招商目标市场(招商区域)定位
(七)招商品牌(档次)定位
(八)招商对象(经营者)定位
(九)招商租金(预期收益)定位
(1)项目商业物业价值判断
(2)了解区域商业市场租赁价格,对比本项目所处条件,确定租金价格
(3)测定符合市场状况的租赁价格标准(结合开发成本与经营成本预测)
(4)制定商家可接受的租赁价格范围
三、制定招商原则
四、提炼招商营销传播的核心概念
(一)招商工作的背景分析
(1)项目所在地的竞争项目分析
?
竞争者的商铺租赁方式
?
竞争者的商铺租金价格
(2)项目竞争发展生存性的分析
(3)招商环境与时机的分析
(二)招商营销传播的核心概念提炼
(三)招商项目愿景表述
招商项目愿景是招商者讲述给招商对象的未来收益(包括经营收益和增值收益)、形象(可转化为招商对象的品牌要素)、发展潜力的描述。
这种描述既是经济的、物质的,也是文化的、精神的,对于招商对象来说,它既是历史的积淀,未来的蓝图,同时也是现实的真面目。
(四)区域消费需求/特征评估
(1)消费观念
(2)消费心理
(3)消费方式
(五)商业经营/营销方式的认同度评估
(1)市民对经营商家的认同度
(2)市民对商业品牌的认同度
(3)市民对营销方式的认同度
(六)开发商的商业经营资源评估
五、制定招商策略
(一)确定招商方式
(二)制定招商优惠政策
(三)选择招商信息发布渠道
(四)谋划招商营销传播策略
六、计划招商预算
(一)招商成本
(二)招商租金收益预测
(1)短期(三年)理想租金的收益分析
(2)短期(三年)保守租金的收益分析
(3)长期(五年)理想租金的收益分析
(4)长期(五年)保守租金的收益分析
七、安排招商工作的时间/招商流程(操作程序)
(一)确定整体招商周期和开业日期
(二)确定经营区域内的招商商家数量
(三)制定招租/招商周期内未能完成的行动备案
八、招商实施
(一)招商引导期
(二)招商洽谈期
(三)招商攻坚期
(四)招商强势期
九、预测招商工作的效果及评估
(一)商家数量是否符合招商目标
(二)商家档次是否符合项目对外形象
(三)商家业种配比是否符合经营规划
十、经营商家入驻
(一)制定经营商入驻流程(明确合同签约流程)
(二)制定经营商进场操作规则
(1)制定合同保证金标准
(2)管理公约合同及附件范本
(3)商家入场装修协议与装修审核手续合同书
(三)制定招商租赁有关费用收取标准
(1)租赁面积、时限
(2)税务权责
(3)管理费用收取标准
(4)水电费用收取权责
(5)租赁费用支付方式
十一、项目招商市场推广计划
(一)配合招商的前期市场铺垫推广计划
(二)合同签定期的推波助澜推广计划
(三)开业期的项目高潮推广计划
十二、项目开业庆典
十三、项目运营维护及阶段性调整
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