蕲春县某花园项目市场研究报告.docx

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蕲春县某花园项目市场研究报告

蕲春县东方花园项目

市场研究报告

2008年8月26日

一、项目概况

1.1项目概况

1）、位置

本项目位于黄冈市蕲春县繁华商贸街区，北靠红旗一桥，东至漕河大道，西临雷溪河，南接居民小区。

距黄石市中心约34公里，距离武汉市中心区约120公里，距黄黄高速公路出口约14公里，出行比较方便。

2）、项目周边交通情况

●项目东侧为蕲春县的漕河大道，是县区重要的主干道，商贸在此汇聚一堂，也是通往黄冈市区和黄黄高速的主干道。

同时漕河大道目前正在进行的雷溪河西段改造工程，其区域要道的优势已经具备,同时为日后本项目的开发奠定优势。

漕河大道路面图

3）、项目地块现状

项目地块的内部基本平整，部分楼栋已经开始建设，临街处尚需大量拆迁工作。

部分在建楼栋地基

二、城市概况

2.1蕲春县基本情况

1）、地理概况

——蕲春县在湖北省内位置图

蕲春县地处鄂东边陲，大别山南麓，长江中下游北岸，素有“吴头楚尾”之称，历为水陆交通要冲，商品集散中心。

今日蕲春南临长江“黄金水道”，京九铁路、沪蓉高速公路、鄂皖等级公路均穿境而过，乘车一小时可抵达武汉天河机场，交通区位优势极其明显。

县内交通发达，形成了“两纵五横五循环”的干线公路网络，支线公路实现村村通.

　　京九铁路穿境而过，在本县设有三级客运站和货运站各一个，客运站位于京九铁路正中点，正处县城中心，站前广场（人民广场）为埠九段最大的广场。

2）、行政区划、人口概况

●蕲春县版图面积2398平方公里，总人口94.97万人（第5次全国人口普查数据）。

现辖13镇1乡1场，分别是漕河镇、赤东镇、蕲州镇（含原黄土岭乡）、管窑镇、彭思镇、横车镇、株林镇、刘河镇、狮子镇、青石镇（含原桐梓乡）、向桥乡、张榜镇（含原孙冲乡）、大同镇、檀林镇（含原田桥乡），八里湖农场。

全县579个村委会（居委会、大队），共5105个村民小组（小队）。

——蕲春县行政区划图

3）自然资源

土地资源——总面积23.98万公顷（359.7万亩），其中耕地5.6万公顷（84.02万亩），林地10.39公顷（155.8万亩），水域3.11万公顷（46.62万亩）。

矿产资源——已探明矿产资源39种，金属矿产15种。

其中刘河镇石鼓冲钒钛磁铁矿工业储量95万吨，石人寨金矿工业储量500公斤。

非金属矿产23种。

其中石英石储量过1亿吨，含硅量达99.98%以上，品位居全国之冠；花岗石储量30多亿立方米，花色品种独特，已进入大量开采和加工阶段。

此外，还有大量的优质矿泉水资源；

水利资源——县内5公里以上河流75条，总长973.7公里，流域面积2682.2平方公里。

境内主要湖泊有赤东湖、赤西湖和雨湖等。

有各类水库158座，总库容5.7亿立方米。

全县水力电能5.24万千瓦，已开发利用1.95万千瓦。

蕲春县丰富的自然资源为该地居民提供了有利的经济发展动力，未来区域经济将有较大的发展势头，这也为蕲春县房地产发展奠定了坚实的经济基础。

2.2蕲春县经济发展概况

1）蕲春县  国内生产总值  统计表

2005

蕲春县

完成43.3亿元

2005年，全县完成国内生产总值43.3亿元，同比增长9.3%。

2006

蕲春县

43.37亿元

2006年，全县国内生产总值43.37亿元（当年价），比上年增长5.8%;农业总产值20.25亿元，增长8.5%。

2007

蕲春县

比上年增长5.8%

2007年，全县国内生产总值44.17亿元（当年价），比上年增长6.8%;农业总产值21.25亿元，增长9.6%。

进入十一五期间第一年，蕲春县的经济依然保持稳定的发展势头。

2007年，蕲春全县实现地区生产总值44.17亿元，按可比价格计算，比上年增长9.6%，发展潜力巨大。

2）蕲春县近两年人均可支配收入情况（单位：

元）

年份

2006

2007

人均可支配收入

5729

6384

2007年蕲春县人均可支配收入增长比例为11.4%，介于800—4000US$之间，因而可以初步判定蕲春县的经济发展目前正处于快速上升阶段。

3）、蕲春县财政收入统计表

发表年份

统计对象

数字

全文快照

2003

蕲春县

2.32亿元

财政收入2.32亿元。

2003-2005

漕河镇

1386万元

财政收入1386万元。

2006

蕲春县

2.54亿元

财政收入2.54亿元，同比增长16%，直接利用外资987万美元，外贸出口3973万美元，被黄冈市委市政府评为出口创汇先进县。

2007

蕲春县

2.87亿元

财政收入2.87亿元.

近年来，蕲春县固定资产投资保持较快的增长速度，尤其是房地产业，今年来发展迅速,呈现高速增长的势头,并渐渐成为全县的投资亮点，取得了较好的成效。

但是从经济税收可持续发展的角度分析,近几年全县的投资状况还存在一些问题：

（一）投资总量偏小;

（二）公共投资不足;

（三）融资渠道相对单一。

但我们必须看到目前蕲春整个房地产业的发展前景,我们有理由相信蕲春明天的房地产业值得期待。

按07年人均可支配收入6384元/年·人、一户3.5人口计算，一户家庭的年均收入为22344元。

按目前本项目的高档楼盘均价2000元/㎡左右，那么一户家庭购买一栋120㎡的住宅，住房收入比为10.7，对于一户中等平均收入家庭来说，如此高的住房收入比可以说已经超出目前蕲春县的房价，已超出市民的平均承受能力范围。

因此建议项目推广价不宜过高，可起步价稍低，根据市场反映情况慢慢调整涨幅。

三、城市发展总体规划

3.1城市区域新规划

今年蕲春县政府邀请武汉市政工程设计院专家一行4人到达蕲春，着手对漕河老城区8条道路进行精心勾勒，描绘蕲春县老城改造新城建设的蓝图，拉开了城区规划建设发展的新序幕。

该县近年来经济发展势头强劲，2008年，该县重点抓住“两区战略”即抓好城东新区和李时珍国际健康文化旅游区建设，打造新的经济增长点。

为此，着力从四个方面精心架筑规划建设发展的新骨架。

一是投入200万元聘请武汉市政工程设计院的专家对漕河老城区8条路改造进行施工设计；二是投入70万元聘请华中科技大学的专家对蕲州进行总体规划修编。

三是投入210万元聘请华中科技大学的专家编制新城区（漕河）详细规划；四是投入100万元聘请湖南大学的专家展开新城区8条路设计。

　　据悉，该县力争用2～3年的时间完成老城区“四纵四横”道路改造和配套工程，拉通新城区骨架，总投资将近2亿元，这是该县首次大规模、全范围、高层次的改造和建设工程，并把蕲州镇纳入该县的副中心城市建设范围。

目前各项工程规划工作正在紧锣密鼓设计当中。

四、蕲春县房地产市场发展分析

4.1蕲春县房地产市场总体分析

1）、房地产发展现状及发展趋势

目前，蕲春县商品房开发与销售呈现出强劲发展势头，空房率极低。

与此同时，商品房价格也是一路飚升，呈现跳跃式增长。

本项目所在区域的高端品质商品房到今年8月底已升至1600元/平方米左右。

目前武汉市的城镇人口年均可支配收入为15100元，蕲春县人均可支配收入达到6384元，目前武汉市的平均房价为4600元每平方米，依照人均可支配收入与平均房价比例武汉为3.3:

1,根据了解目前全国大中型城市房价与城镇人口年均可支配收入比例均在此水平，按此推算蕲春县应该达到的标准房价为1934元每平方米，由此看来，蕲春县房价尚有一定上升空间。

蕲春县房地产市场的发展趋势

●居住舒适化、现代化的趋势开始出现

●项目所在区域将是房地产发展的热点

●区位和投资概念将是住宅物业销售的主流

●武汉大都市城市圈触发新一轮开发潮

●蕲春县房价进入市场调控，步入上升通道

●房地产商正规化，引领蕲春房地产发展进入规模化、现代化

●进入大力推行集中成片开发、结构丰富、环境优良、配套设施齐全的小区

2）、蕲春县政府对房地产的总体发展规划：

●通过未来住房开发建设，达到住房需求者尽其能，购其房，形成各类住房需求稳定，良好的住房供需体系

●大力推行集中成片开发、结构丰富、环境优良、配套设施齐全的小区建设

●推动城市化建设，根据黄冈市城市规划发展要求，合理分布商品住宅建设

●小区建设应充分利用现有的山水布局，建造别致优雅的人文景观，合理体现风景商业街的特色，为城市发展增添了一道亮丽的风景

3）、房地产消费群体、消费特征及消费水平

蕲春县目前购房者主要是辖区内的居民，部分打工者人群及其他购房者,值得注意的是由于本地房价目前还处于一个较低的水平,有相当数量的临近区域的置业人群不可忽视。

随着居民生活条件的提高、居民收入的增加，蕲春县购房者已经不满足于最初的置地建房和价格便宜、配套设施简单的普通住宅。

如今的蕲春人民，越来越注重房屋的整体品质，考量购房因素更多的是地理区位、户型设计、周边环境、使用功能、配套设施、社区文化、物业配套等一系综合条件，蕲春县的购房者的消费观念正发生着巨大的变化，理性化消费正在逐步形成。

4）、蕲春县住宅发展总体分析

●通过对蕲春县房地产业的调查及蕲春县对未来房地产市场的发展规划分析，我们认为蕲春县房地产业目前已经进入快速发展的时期，房地产开发规模不断增大，房地产交易日益活跃，房地产业对财政收入的贡献将逐年提高。

●蕲春县房地产市场要实现供求基本平衡，就要改变目前市场供求结构单一的局面，着力推进环境优雅、舒适休闲型住宅商品；住宅结构合理，实现高档商品房，普通商品房和经济适用房及廉租住房比例协调发展，实现“户均一套、人均一间、功能配套、设备齐全”的发展目标。

●目前，蕲春县中心区域人口约10万左右。

随着城市化建设不断发展，自然人口不断增加，城中村的逐步消除，旧城改造、周边县、市人口的进入、外来投资者的增加，无疑会扩大蕲春县住宅需求。

加之现在蕲春县近年来住宅开发面积每年逐步增长，投入市场的住宅基本上被市场消化，显现出住宅需求大且具备强劲的消费能力。

我方项目建议：

项目地块所处属蕲春县商业街中心区域，政府规划扶持的各类产业在地块周边蓬勃发展，前景利好，地块具开发价值，同时地块面积使开发项目成为蕲春市场内独一无二的大型规模项目，促进了档次的提升，我方项目应在此基础上合理利用各项优势资源，同时进行合理规划，以自身的规模和项目本身地段的优势，弱化项目的高价劣势。

在概念的推广上则应适度超前，在传统营销推广方式基础之上多加一些例如活动营销、概念营销等新型营销手法，以规模和价值投资为其主打概念，走价值化道路。

五、项目SWOT分析

5.1优势（S）

（1）、景观资源优势

本项目西面紧邻区域中心的雷溪河，建议加强河道内的景观建造。

（2）、项目规模大，有发展空间

本项目占地面积达40649平方米，位于县区中心，紧邻漕河大道，项目的交通优势非常明显，为发展商提供了可持续发展的空间。

（3）、蕲春县经济发展速度快

目前，蕲春县在武汉城市圈中处于发展和增长速度名列前茅的县城，具有较大发展空间，为项目的建设及发展前景奠定了基础。

（4）、蕲春县收入水平和货币储蓄增长快

蕲春县人均收入水平和货币储蓄增长较快，有潜在的消费需求，为我们项目的销售提供了强大的客源。

（5）、政府给予较大支持

项目所处的区域为政府规划发展的重点，未来几年将是区域经济发展的晴雨表。

在项目开发的各方面，可以争取一些政府的扶持。

5.2劣势（W）

总投资额高、开发面积大：

整个项目占地和开发面积都非常大，这样一方面要求总投资资金量大，增加了投资风险；另一方面开发面积大，对市场的承受力必须认真研究。

5.3机会（O）

土地和房屋升值空间较大：

区域交通将迅速成为蕲春县新的地标方位，其所在地块的价值空间必将加速攀升，因整体形势的高速发展必定带动该区域内的房产价格，成为引领蕲春县房地产市场的风向标。

5.4威胁（T）

据调查，目前蕲春县很少有成规模的房地产开发项目，在项目周边具有竞争性的楼盘也寥寥无几，其他项目未来都不会对本项目构成大的威胁，唯一可构成威胁的就是区域内的价格竞争。

六、项目定位及开发模式

6.1项目定位

定位1：

蕲春县“商业街新城”

●蕲春县目前商业街距离狭长，这也是商业街形成的最有利要素，本项目位于商业街中间区域，目前正处于开发黄金地段。

●建议，将本项目定义为蕲春县“居住圣地计划”，引领县城发展方向。

定位2：

中、高档住宅

建议以中、高端住宅为前期主要的开发项目，原因在于

1：

蕲春县目前对住宅的消化能力还是很强的阶段；

2：

项目应将客户群瞄准两个方向：

中高阶层的公务员人群与原有本地私营生意人群；

3：

蕲春县居民对居住环境要求逐渐提升。

从这些方面考量，拟将本区域建设为中高端品质，以小高层成就项目亮点，带动项目品质的提升，从而提高人们对本项目的心理价位。

6.2项目客户群体定位：

分析要素

客户层描述

年龄

28－45

职业

公司普通主管、个体经营者、公务员、政府部门人员及有隐形收入人群

区域

蕲春县区和辖区及含家在蕲春县人在武汉或者外地工作人员

收入

家庭月收入3000元——5000元

6.3价格定位

根据市场调研情况分析，蕲春县同一区域不同物业、不同区域相同物业的价格差异性较大。

由于本项目具有较长的开发周期，价格会受到市场供求、宏观经济等因素的影响。

价格定位主要参照各板块类似项目物业价格以及充分考虑了县城发展前景、城市规划、房地产市场发展趋势、土地供求等因素而制定。

1）、定价依据

●蕲春县目前一些高档产品均价已超过1700元/㎡

●蕲春经济发展稳健，经济发展呈加速增长的态势，项目所在区域为城市规划发展的重心。

●前期入市，价格不宜过高，以聚集客户为主，首期开发以其高性价比引起客户关注度和销售数量非常重要。

价格应随着社区的成熟和品牌知名度的不断积累而持续上升。

2）、本项目销售价格参考价

本项目销售价格参考：

建议项目入市价格采取低开高走战略，以1850元/㎡均价入市，稍后根据市场反映情况逐步提高。

价格敏感性分析：

因子

敏感因素

敏感度

调整价格（元/㎡）

入市时机

2008年下半年

0％

1850

2009年上半年

＋3％

1905

项目自身品质营造

开放观景并选用高档墙面材料

＋3％

1962

普通标准

－3％

1905

政策

加强调控住宅价格

－2％

1813

政策平稳

＋2％

1887

七、项目开发的战略意义

我们在充分考虑蕲春县发展前景、城市规划动态、城市房地产业发展周期、城市重大事件等因素并进行认真分析后认为：

1投资蕲春县商业中心区域建设具有重大的战略意义；

2从项目决策的战略层面考虑，本项目对蕲春县和开发商都极具有极高的价值和意义；

3土地资源是地产公司发展的基础及可持续发展的根源。

最近国家一系列调控动作以及国土资源部的三令五申都表明土地愈来愈成为稀缺资源。

而本项目的先天规模都将是项目入市的一个有利契机点；

4本项目的超大规模、便利的政策扶持、优越的地理位置都是蕲春县区域中极佳的；

5就国内目前整个大的市场环境下，房地产业无疑是最大的一个热潮，而蕲春作为一个发展迅速的县区，其房价还没有达到与其自身相匹配的高度，其未来发展空间将是非常巨大的，本项目开发正是在这样的一个形势下孕育的，其未来发展极具战略意义。