山东省济南市房地产市场分析报告.docx
《山东省济南市房地产市场分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《山东省济南市房地产市场分析报告.docx（15页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
山东省济南市房地产市场分析报告
2007年山东省济南市房地产市场分析
前记：
山东是中国的一个经济大省，也是中国最早实行对外开放的地区之一。
从现有的行政区域划分来看，目前山东共有17个市地、139个县、市、区构成，人口在9079万左右。
改革开放以来，山东经济发展跃居全国各省市前列，有着良好的发展基础和巨大的开发潜力。
在经济迅速起飞的同时，近几年房地产业也正在逐步升起，目前已经成为带动山东经济继续高速增长的一项支柱产业。
济南与青岛是山东省经济、房地产最为发达的两个城市，其发展情况是山东房地产发展的典型写照。
强大的第一产业、第二产业是房地产发展的根本，富足的民众是房地产发展的保证，协调发展的区域经济潜力是房地产发展的空间。
同时房地产的发展受国家宏观政策的影响较大，故本文将山东经济发展、政策、现状等方面展开分析。
1山东经济发展水平
据山东省代省长姜大明于2008年1月20日在山东省第十一届人民代表大会第一次会议上作山东省人民政府工作报告，随着“十五”计划胜利完成，“十一五”规划顺利实施，山东省综合实力有了大幅度的提升。
近年来山东经济连续几年以超过15%的高增长，2006年山总量突破2万亿元，达21700亿元，一举在2超越江苏，成为继广东之后第二GDP超2万亿元的省份。
2007年全省生产总值2.6万亿元，人均生产总值2.8万元，均为2002年的2.5倍。
实现地方财政收入1674.5亿元，是2002年的2.7倍。
规模以上工业企业实现利润3350亿元，是2002年的5.4倍，经济增长质量和效益不断提高。
2007年青岛市地区生产总值以3786.52亿元排名山东省首位，济南市则以2558亿元排名第三位。
而人均GDP方面，青岛达到50616元，济南达到43952元，均排名山东省前列。
城镇居民人均可支配收入一直稳定在国家2007年，城镇居民人均可支配收入14265元，农民人均纯收入4985元，分别比2002年增长87.3%和68.7%。
城镇登记失业率稳定控制在3.7%以内，基本解决了城镇“零就业”家庭就业问题。
城乡义务教育阶段学杂费全部免除，农村学校危房改造基本完成。
新型农村合作医疗制度全面建立，城镇居民基本医疗保险试点进展顺利。
社会保障体系进一步
健全，社会保险征缴扩面取得积极进展，城乡居民最低生活保障制度基本建立，困难群众生活得到有效救助。
安康居住工程全面推进，廉租房和经济适用房供给明显增加。
人口和计划生育工作保持先进水平，人口自然增长率稳定控制在6‰以内。
据财经日报资料，2007年青岛市居民人均可支配收入为17856元，2007年济南市居明人均可支配收入为16135.7元，均为全国先进水平。
区域发展取得积极成效。
统筹区域发展的机制逐步完善，优势互补、协调推进的格局初步形成。
半岛城市群发展壮大，济南的集聚辐射作用日益明显，青岛的龙头带动能力进一步提高。
实施“三个突破”和“双30工程”成效凸显，菏泽等西部地区发展速度超过全省平均水平，县域经济发展势头强劲。
省会城市群经济圈、鲁南经济带、黄河三角洲高效生态经济区和海洋经济建设相继启动。
综上所述，山东经济总量较大，民众较富足，区域发展成效显著，经济发展后劲足，山东济南、青岛房地产市场方兴未艾，理应引起重视。
2房地产宏观调控分析
2007年我国房地产市场寒热交替，5月份之后市场形势一路高歌，10月份的政策频频出台，市场冷淡，观望氛围浓重。
购房者由疯狂转向理智。
总结07年国家针对房地产进行宏观调控措施如下：
一、《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》
1月1日，《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》正式施行：
提高城镇土地使用税税额标准，将每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基础上提高2倍；将征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。
二、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
通知》出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小，采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率。
三、《中华人民共和国物权法》
3月16日，《中华人民共和国物权法》审议通过，这一举措堪称法制史和地产发展史上的里程碑。
作为一部规范民事财产关系的基本法律，除了因维护产权
人利益而增加的开发成本之外，《物权法》对房地产市场并不能产生“生死予夺”决定性影响，但是不动产登记制度、建筑物区分所有权等制度和权利的落实执行将极大地起到肃清行业市场的作用。
四、《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》
4月，中国建设部、国土资源部等八部委联合下发《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，掀开房地产领域的市场秩序专项整治行动序幕。
这次行动将紧紧围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，运用法律、行政等多种手段严厉打击房地产领域的违法违规、权钱交易行为。
五、加息
加强货币信贷调控，引导投资合理增长，稳定通货膨胀预期，央行从2007年3月18日到2007年12月21日连续六次加息，每一步都让楼市绷紧了神经。
六次加息的累积效应，连续加息对购房者的心理预期形成一个长期暗示效果。
未来金融政策的调整，主要还是看投资增速和消费价格指数（CPI）后续发展情况而定。
改变购房者目前贷款意愿，抑制需求。
六、《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》
8月，监察部等五部委联合发出“通知”，决定集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。
“通知”内容中专门强调了要对土地转让后使用情况进行检查，换言之，就是要对开发商捂地囤地行为进行督察。
开发商一面高喊要土地，一边又大量囤积土地。
特别是地产上市企业以雄厚的资金来囤地，从而博取土地带来丰厚收益。
捂地囤地使得市场楼盘放量严重短缺。
查处闲置土地，保住18亿亩的红线。
七、整顿市场秩序打击捂盘惜售
9月，建设部、国家发展改革委、工商总局6日在此间联合作出部署，决定在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治行动。
其中，包括捂盘惜售、囤积房源及雇佣他人炒作房价等恶意炒作行为在内的6类违法违规行为将成为此次整治行动的重点打击对象。
打击捂盘惜售，使市场的需求回归一个正常的水平，有利于稳定房价，缓和社会矛盾。
八、提高二手房贷款首付和利率
中国人民银行、银监会正式发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请
购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。
新政策还将第二套房房贷的基准利率水平大幅上调至基准利率的1.1倍。
从资金上掐断了炒房团脖子，炒家被套牢或者退出楼市，使楼市回归理性。
相关细则的出台和二套房标准的确定，堵住了政策漏洞。
使得房价转凉。
九、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（简称“39号文”）
11月1日，国土资源部最新版本的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》正式施行，今后开发商只有缴清全部土地款才能拿到土地证，分期付款、分期拿证的传统模式将成为历史。
同时，国土资源部有关负责人日前强调，要合理控制单宗土地出让规模，规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年。
从土地拍卖的源头规范开发，防范金融风险，使楼市归于健康平稳。
十、《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》《外商投资产业指导目录（2007年修订）》
在2007年5月出台的《通知》规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。
与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。
而半年后出台的《目录》则指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。
同时，将“普通住宅用地开发建设”从鼓励投资类别中删除。
综上所述，2007年国家采取了一系列的措施来抑止我国房地产发展的过热情况，包括收紧贷款，提高利息，打击国际热钱进入中国房地产市场，打击炒房团，打击捂地、捂盘现象等措施来促进我国房地产市场的健康持续的发展。
这些措施的执行直接导致北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价下跌，房地产市场陷入低迷。
这是房地产市场洗牌的时候，是房地产大企业兼并扩张的好时机。
可以预计的是我国房地产市场虽然有短暂的调整，房价有一定的下跌，但是一个长期健康发展的房地产市场是可以预见的。
在房价整体上涨幅度不大的情况下，山东的房地产市场是值得期待的。
32007年山东省济南市房地产市场分析
3.12007年济南市经济运行状况分析
2007年济南市地区国民生产总值达到2554.3亿元，同比增长15.7％，其中第一产业达到150.3亿元，第二产业达到1163.0亿元，同比增长16.1％，第三产业达到1241.0亿元，同比增长17.5％。
规模以上工业增加值为930.3亿元，同比增长17.5％。
城乡居民储蓄达到1266.7亿元，同比增长7.1％。
城市人均可支配收入为18005.1元，同比增长17.4％，城镇居民人均可支配收入为16330.3元，同比增长17.4％。
同时2007年济南市固定资产投资总体运行健康平稳，投资结构进一步调整，高新技术社会事业投资不断增加。
1-12月全市完成固定资产投资1151.7亿元，同比增长23.2%。
从产业结构上看，第一产业完成投资43.3亿元，增长36.1%，占全部投资比重的3.8%。
第二产业完成投资395.1亿元，增长10.4%，其中工业完成投资386.7亿元，增长10.7%，占全部投资比重的33.6%。
第三产业完成投资713.3亿元，增长30.8%，占全部投资比重的61.9%。
重点工程投资稳步增长，千万元投资项目占半数以上。
今年以来我市国民经济在结构调整中稳步增长，投资的质量和效益进一步提高。
据统计，1-12月全市规模以上投资项目3185个。
其中，千万元以上投资项目1793个，完成投资890.4亿元，千万元及以上完成投资占全部固定资产投资的77.3%；亿元以上项目268个，完成投资402.7亿元，占全部投资完成的34.9%。
全市重点项目投资走势良好，1-12月奥体中心总投资47.4亿元，本年投资完成14.3亿元，累计已达40.2亿元；济钢集团完成12.6亿元；北园大街总投资44亿元，本年完成投资11.9亿元，累计完成已达23.3亿元；青银高速总投资31.7亿元，本年完成5.7亿元，累计已达23.3亿元。
3.22007年济南市房地产开发投资保持增长
据统计，1-12月济南市房地产开发完成投资193.2亿元，增长20.7%。
住宅投资完成162.5亿元，增幅29%，比重较上年同期上升5.3个百分点，占开发投
资的八成以上。
从房屋用途看：
1-12月房屋施工面积1218.9万平方米，增长13.8%；住宅施工面积1045.4万平方米，增长17.1%；商业营业用房施工面积77.0万平方米，下降20.9％；其他用房施工面积60.8万平方米，增长17.8%。
开发资金中自筹资金增长较大，比重上升。
1-12月全市房地产开发到位资金293.5亿元（含上年末结余资金），增长12.3%%。
其中，国内贷款39.1亿元，下降14.1%，占到位资金比重的13.3%；自筹资金85.0亿元，增长14%，占到位资金的30.3%；其他资金来源109.2亿元,增长12.7%，占到位资金的37.2%。
3.32007年济南市商品房成交量分析
据统计分析，2007年济南市全年商品房交易量达到18165套，具体1-12月份济南市商品房成交量及波动趋势如图1－1所示。
图1-12007年1－12月济南市商品房成交量示意图
据统计分析，2007年济南市全年商品房成交面积达到22.31万平方米，具体1-12月份济南市商品房成交面积及波动趋势如图1－2所示。
图1-22007年1-12月份济南市商品房成交面积示意图
3.42007下半年济南热点区域价格走势
3.4.12007年历下区典型楼盘价格走势
据统计分析，2007年历下区热点楼盘平均涨幅为10.24％，最高帝苑东领鉴筑涨幅为21.6％，目前已达到5900元/㎡。
最低的自由城涨幅也达到了6.5％。
目前本区价格最高的楼盘自由城已经达到了6800元/㎡。
具体如图2-1所示。
图2-12007年历下区房价走势图
3.4.22007年历城区典型楼盘价格走势
据统计分析，2007年历城区热点楼盘平均涨幅为13.8％，最高锦绣泉城涨幅为20.83％，目前房价已达5800元/㎡。
最低的摩卡空间涨幅也达到了5.45％。
目前本区价格最高的楼盘大地锐城已经达到了5800元/㎡。
具体如图2-2所示。
图2-22007年历城区房价走势图
3.4.32007年市中区典型楼盘价格走势
据统计分析，2007年市中区热点楼盘平均涨幅为17.04％，最高世纪佳园涨幅为26.08%，目前房价已达5800元/㎡。
最低的鲁能领秀城涨幅也达到了11.9%。
本区最高价楼盘国华东方美郡已卖到12000元/㎡。
具体如图2-3所示。
图2-32007年市中区房价走势图
3.4.42007年天桥区典型楼盘价格走势
据统计分析，2007年天桥区热点楼盘平均涨幅为17.29％，最高的东方水岸涨幅为32.26%，目前已经达到4200元/m2。
。
最低的鑫苑碧水尚景涨幅也达到了7.53%。
目前本区卖价最高的楼盘巴黎花园已经卖到了6000元/m2。
具体如图2-4所示。
图2-42007年天桥区房价走势图
3.4.52007年槐荫区典型楼盘价格走势
据统计分析，2007年市中区热点楼盘平均涨幅为14.56％，最高的泉城花园涨幅为20.51%，目前已达到4700元/m2。
最低的居易香桔市涨幅也达到了7.61%。
目前本区最高价楼盘新世界阳光花园已卖到6500元/m2。
具体如图2-5所示。
图2-52007年槐荫区房价走势图
3.4.62007年高新区典型楼盘价格走势
据统计分析，2007年高新区热点楼盘平均涨幅为15.27％，最高的莱茵小镇涨幅为20.93%，目前已经达到5200元/m2。
最低的黄金时代三期涨幅也达到了11.53%，目前是本区最高价的楼盘，价格为5700元/m2。
具体如图2-6所示。
图2-62007年高新区房价走势图
3.5济南市本周（2008年2月7-13日）销售情况
根据搜房网统计数据显示：
济南市本周成交总量与住宅交易量均有明显上升，成交平均价格略有下降。
成交总量较上周上升76.88%，住宅成交量较上周上升74.84%，成交平均价格下降6.17%本周的销售均价起伏不大，平均价格为5592元/平米，最高销售均价是周四的6300元/平米。
价格稍有回落，并且济南住宅销售均价保持在这个范围也比较合理。
表1-1本周每日住宅成交均价对比
本周每日住宅成交均价对比
日期
套数（套）
成交面积（㎡）
成交均价（元/㎡）
1月7日
70
8390.26
5496
1月8日
79
8828.19
5625
1月9日
73
8616.37
6086
1月10日
53
5797.17
6300
1月11日
64
6599.34
5384
1月12日
120
11498.87
5249
1月13日
90
8783.3
5007
本周成交楼盘多集中在高新区和槐荫区。
2008年伊始很多楼盘开始放量销售，高新区的鑫苑国际城市花园、槐荫区的阳光100国际新城开盘后保持不错的销售势头，分别成为本周的销售冠军和亚军。
高新区的发展潜力一直广受关注，高新区内有企业3000家，其中有11家世界500强企业，高新技术企业212家，这里已成为济南市的高新产业战略发展基地；奥体中心今年秋季即将完工，会展中心、道路、交通等配套日益成熟，这一区域也逐渐获得购房者的青睐。
表1-2本周各区销售量对比
区
套数（套）
高新区
203
槐荫区
156
市中区
61
历城区
34
历下区
24
天桥区
11
3.6济南市2008年住房建设计划
2008年，济南市将以筹办十一届全运会和京沪高铁济南西客站建设为契机，加快实施棚户区改造，大力推进新区开发和老城提升，计划新开工住房总建筑面积733.18万平方米，其中90平方米以下中小套型普通住房514万平方米，占新
开工面积总量的70.11%，可提供各类房源约7.3万套。
按类别分为商品住房553.6万平方米，约5万套；经济适用房78万平方米，约1万套；棚户区改造拆迁安置房101.58万平方米，约1.3万套；筹集廉租住房2.5万平方米，约500套。
（详见附表一）
一、商品住房553.6万平方米，约5万套。
2008年，计划新开工商品住房553.6万平方米，其中90平方米以下中小套型普通商品住房344万平方米，占新开工面积总量的62.14%。
二、经济适用房78万平方米，约1万套。
2008年，计划新开工经济适用房78万平方米,约1万套，完成投资10.85亿元，全部安排90平方米以下中小套型。
其中集中成片建设48万平方米，调整转化符合条件的安置房和商品房30万平方米。
（具体项目见附表二，具体指标以有关批准文件为准）
三、棚户区改造拆迁安置房101.58万平方米，约1.3万套。
2008年，棚户区改造拆迁安置房计划新开工面积101.58万平方米，其中90平方米以下中小套型92万平方米，占新开工面积总量的90.57%。
（具体项目见附表三，具体指标以有关批准文件为准）
四、筹集廉租住房2.5万平方米，约500套。
2008年，投资约1.5亿元，筹集廉租住房实物配租房源2.5万平方米，约500套；筹集3600万元向符合条件的低收入住房困难家庭发放租金补贴，实现“应保尽保”。
附件：
附表一：
济南市2008年住房建设计划
附表二：
济南市2008年经济适用房建设计划
附表三：
济南市2008年棚户区改造拆迁安置房建设计划
4总结与建议
山东省是我国经济大省，近年来经济发展十分强势，第一、二、三产业发展十分协调，区域经济持续稳定健康的发展，其经济呈现较大的生命力。
济南作为山东省的省会，商品房均价大约是5500元/m2左右，发展的空间较大。
随着国家对房地产发展过热的一系列宏观调控措施，目前房地产市场必定会有一个降温的过程，但对山东房地产回到健康的轨道是可以预期的。
随着环渤海湾地区经济的强势崛起，随着此轮房价下跌的回暖，济南的房价应该会有一番新行情。
我认为，在资金充裕的情况下，房市低迷的时期是我们公司介入的好时机。
此外山东其他的城市如青岛、烟台、枣庄、东营等地房地产市场应该给予适当的关注。
升级会员 