限购政策对房价的影响研究结课论文.docx

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限购政策对房价的影响研究结课论文

限购政策对房价的影响研究

——城市政策分析结课论文

毕业设计（论文）原创性声明和使用授权说明

原创性声明

本人郑重承诺：

所呈交的毕业设计（论文），是我个人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的成果。

尽我所知，除文中特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或组织已经发表或公布过的研究成果，也不包含我为获得及其它教育机构的学位或学历而使用过的材料。

对本研究提供过帮助和做出过贡献的个人或集体，均已在文中作了明确的说明并表示了谢意。

作者签名：

　　　　　日　期：

指导教师签名：

　　　　　日　　期：

使用授权说明

本人完全了解大学关于收集、保存、使用毕业设计（论文）的规定，即：

按照学校要求提交毕业设计（论文）的印刷本和电子版本；学校有权保存毕业设计（论文）的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文；在不以赢利为目的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。

作者签名：

　　　　　日　期：

学位论文原创性声明

本人郑重声明：

所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。

除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。

对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。

本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。

作者签名：

日期：

年月日

学位论文版权使用授权书

本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。

本人授权　　　　大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。

涉密论文按学校规定处理。

作者签名：

日期：

年月日

导师签名：

日期：

年月日

注意事项

1.设计（论文）的内容包括：

1）封面（按教务处制定的标准封面格式制作）

2）原创性声明

3）中文摘要（300字左右）、关键词

4）外文摘要、关键词

5）目次页（附件不统一编入）

6）论文主体部分：

引言（或绪论）、正文、结论

7）参考文献

8）致谢

9）附录（对论文支持必要时）

2.论文字数要求：

理工类设计（论文）正文字数不少于1万字（不包括图纸、程序清单等），文科类论文正文字数不少于1.2万字。

3.附件包括：

任务书、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）。

4.文字、图表要求：

1）文字通顺，语言流畅，书写字迹工整，打印字体及大小符合要求，无错别字，不准请他人代写

2）工程设计类题目的图纸，要求部分用尺规绘制，部分用计算机绘制，所有图纸应符合国家技术标准规范。

图表整洁，布局合理，文字注释必须使用工程字书写，不准用徒手画

3）毕业论文须用A4单面打印，论文50页以上的双面打印

4）图表应绘制于无格子的页面上

5）软件工程类课题应有程序清单，并提供电子文档

5.装订顺序

1）设计（论文）

2）附件：

按照任务书、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）次序装订

指导教师评阅书

指导教师评价：

一、撰写（设计）过程

1、学生在论文（设计）过程中的治学态度、工作精神

□优□良□中□及格□不及格

2、学生掌握专业知识、技能的扎实程度

□优□良□中□及格□不及格

3、学生综合运用所学知识和专业技能分析和解决问题的能力

□优□良□中□及格□不及格

4、研究方法的科学性；技术线路的可行性；设计方案的合理性

□优□良□中□及格□不及格

5、完成毕业论文（设计）期间的出勤情况

□优□良□中□及格□不及格

二、论文（设计）质量

1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？

□优□良□中□及格□不及格

2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？

□优□良□中□及格□不及格

三、论文（设计）水平

1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义

□优□良□中□及格□不及格

2、论文的观念是否有新意？

设计是否有创意？

□优□良□中□及格□不及格

3、论文（设计说明书）所体现的整体水平

□优□良□中□及格□不及格

建议成绩：

□优□良□中□及格□不及格

（在所选等级前的□内画“√”）

指导教师：

（签名）单位：

（盖章）

年月日

评阅教师评阅书

评阅教师评价：

一、论文（设计）质量

1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？

□优□良□中□及格□不及格

2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？

□优□良□中□及格□不及格

二、论文（设计）水平

1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义

□优□良□中□及格□不及格

2、论文的观念是否有新意？

设计是否有创意？

□优□良□中□及格□不及格

3、论文（设计说明书）所体现的整体水平

□优□良□中□及格□不及格

建议成绩：

□优□良□中□及格□不及格

（在所选等级前的□内画“√”）

评阅教师：

（签名）单位：

（盖章）

年月日

教研室（或答辩小组）及教学系意见

教研室（或答辩小组）评价：

一、答辩过程

1、毕业论文（设计）的基本要点和见解的叙述情况

□优□良□中□及格□不及格

2、对答辩问题的反应、理解、表达情况

□优□良□中□及格□不及格

3、学生答辩过程中的精神状态

□优□良□中□及格□不及格

二、论文（设计）质量

1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？

□优□良□中□及格□不及格

2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？

□优□良□中□及格□不及格

三、论文（设计）水平

1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义

□优□良□中□及格□不及格

2、论文的观念是否有新意？

设计是否有创意？

□优□良□中□及格□不及格

3、论文（设计说明书）所体现的整体水平

□优□良□中□及格□不及格

评定成绩：

□优□良□中□及格□不及格

教研室主任（或答辩小组组长）：

（签名）

年月日

教学系意见：

系主任：

（签名）

年月日

摘要

房地产调控是当前的社会热点问题,在受到社会各界广泛关注的同时也被大量讨论。

尤其在房地产限购令出台后,各种评论、解读更是铺天盖地而来。

然而,这些对限购令的讨论主要集中在该政策出台的合法性、对该政策出台后市场走势的描述和该政策对市场影响的基本判断等三方面上,缺少利用科学的方法论进行严谨规范的推理和讨论,因此在理论贡献和实践指导上均有不足。

为了弥补以上不足,本研究应运而生。

本文试图在对前人文献进行梳理后,通过横向比较（对北京、天津两个城市实施限购政策前后的效果比较）和纵向比较（实施限购令的城市之间的效果比较），检验实施后的政策效果,以期解决限购令出台的理论基础、政策实施的传导过程以及实施后出现的经济后果等理论问题。

通过理论分析和对比研究,本文得出限购令对于房地产行业的影响效果，基于这样的研究提出对于房地产市场发展的几点建议。

一是推进税制改革，减少地方政府土地财政依赖。

二是完善房地产信息披露机制，加强住房市场信息收集工作。

三是合理引导预期，保持房地产政策目标的一致和连贯性。

四是“发展互联网+”：

从营销、交易到物业服务，互联网与房地产的结合将更深更广。

关键词：

限购令；房地产价格；影响机理；回归方程；发展前景

Abstract：

Theregulationofrealestateisasocialfocusnowadays,whichhasattractedextensiveconcernandbeenwidelydiscussed.What’smore,theintroductionofhousepurchaserestrictionhasbroughtoverwhelmingcommentsandinterpretations.However,thosediscussionsaremainlyconcentratedonthreeaspects：

thelegitimacyofthepolicy,thedescriptionofmarkettrendaftertheintroductionoftherestrictionaswellasthejudgmentofthepolicy’sinfluenceonmarket,lackofrigorousreasoningwithscientificmethod.So,thecurrentresearcheshavetheirowndeficienciesinboththeoreticalcontributionsandpracticalguidance.

Thispaperisaimedatmakinguptheaboveweaknesses.Tosolvetheproblemsaboutthepolicy’stheoreticalbasis,thetransmissionchannelthroughwhichthepolicyimplementsandtheeconomicconsequence,thispaperempiricallyteststhepolicyeffectsbyhorizontalcomparison（comparingthedifferenteffectsbeforeandaftertheimplementationofthehousepurchaserestrictioninBeijingandShanghai）andverticalcomparison（comparingthedifferenteffectsamongcitieswhichhaveadoptedtherestriction）,basedonasummaryofpreviousliterature.

Finallythispaperobtainstheinfluencethatthehousepurchaserestrictionhasonthereal-estateindustry,andthenputforwardsomesuggestionsonthedevelopmentofthepropertymarket.Firstly,weneedtoadvancethetaxsystemreform,andreducethefinancialdependenceofthelocalgovernmentonlandrevenue.Secondly,weneedtoimprovetheinformationdisclosuremechanismandboosttheefficiencyininformation-collectionprocessinthehousingmarket.Thirdly,weshouldtrytoguideexpectationsrationally,soastokeeptheconsistencyandcoherenceinthegoalofthereal-estatepolicy.Furthermore,weshoulddevelopthe”Internet+”andthentherewillbeacloseranddeeperbondbetweenrealestateandtheInternet,fromsales,tradestopropertyservice.

Keywords:

housepurchaserestriction；realestateprice；influencemechanism；regressionequations；prospectofdevelopment

目录：

1引言

1.1研究背景

近年来，房价的快速上涨已经成为全国各大城市的共性问题。

房价问题不仅事关老百姓切身利益，而且还关系到我国经济的健康持续发展和社会的和谐稳定。

我国房地产业起步较晚但发展速度惊人，其以迅雷不及掩耳之势迅速崛起成为国民经济的支柱产业。

可是现阶段我国住房市场出现了非理性膨胀，已经发展到单纯依靠市场力量无法持续健康发展的地步，部分城市出现了一定程度的房地产泡沫，房价成为脱缰的野马，老百姓望楼兴叹。

为彻底遏制投机和过度投资，被称为“最严厉楼市调控政策”的“限购令”应运而生，继北京率先出台限购令后，全国部分城市地方版“限购令”如雨后春笋般大量涌现。

1.2研究目的和意义

鉴于房地产业是国民经济的重要支柱性和基础性产业，特别在城市经济中的基础支撑作用更加明显，是城市经济发展、社会发展和空间布局的重要推动力量，城市房地产调控研究无疑具有理论价值和实践意义。

本文希望能取得如下两点裨益：

一是有助于更好地认识我国城市房地产市场的独特性，进而可以更好地思考我国城市房地产调控战略的取向问题；

二是有助于更好地认识我国房地产调控政策的实施效果，进而可以更好地思考我国城市房地产调控政策的选择和搭配问题。

1.3研究思路与框架

①研究思路

房地产市场的运行是个十分复杂的问题,其中即涉及到在宏观层面上对国民经济的重大影响,又涉及到微观层面各主要参与主体之间的利益博弈。

因此,理清房地产市场中限购令的发展状况、对房价的影响机理就显得尤为重要。

要分析限购令对房价的影响，就要从有没有影响和影响大不大两个角度进行，通过一个城市限购令实施时间前后上的比较和多个城市限购令实施同一时间的比较来对比得出结论，从而指导政策的发展。

针对这样的研究思路，主要运用理论研究和对比分析的方法。

1）理论研究

本研究建立在查阅大量相关文献的基础上。

通过文献阅读,梳理了房地产市场宏观调控的理论依据、房地产市场宏观调控的效果研究,商品量价关系的经济学基础以及金融、房地产市场的量价关系研究,使得笔者对房地产市场量价关系有了一定的了解,为研究的顺利展开打下基础。

2）对比分析

对比分析是通过实际数与基数的对比来提示实际数与基数之间的差异，借以了解经济活动的成绩和问题的一种分析方法。

在本研究中，通过同一时间不同城市的对比和同一城市不同时间的对比，横向和纵向并行，对于限购政策对房价的影响做全面深刻的分析。

②研究框架

2理论综述

2.1理论概述

针对我国政府出台的房地产限购政策,学术界从理论和实证两个方面对这一政策进行了研究,概括起来主要有以下几个方面:

第一,限购政策短期效果有限,应将限购政策长期化。

王敏和黄滢（2013）通过构建一个动态模型,从房地产供给一方对政策的反应来研究限购政策对房价的影响,如果限购政策是短期的,那么限购对房价的影响是有限的,延长限购期限和扩大限购群体都能起到降低房价的作用,但由于限购在限制投机需求的同时也限制了自住需求和正常投资需求,这将带来一定的福利损失,因此最优的限购政策是将限购的对象限制在投机需求上,并使其永久化。

刘江涛等（2012）通过讨论两期条件下开发商预期和投资需求预期对市场的影响,认为限购有利于降低当前的房价,短期内取消限购令会带来房价的报复性反弹,房价长斯走势与限购的执行时间和力度有关,市场中开发商和投资人对政策稳定性的预期是影响未来房价走势的重要因素,决策者应考虑加强房地产市场参与主体的预期管理。

第二,限购政策短期有效,长期无效,因而不应长期坚持。

蔡继明和韩建方（2011）考虑到了夹心阶层的购房问题,认为现行的包括限购令在内的调控措施只能在短期内遏制房价,引导房产调控走出困境的根本途径是政府加强廉价自住房和改善性住房的供给。

张慧（2012）讨论了限购令对上海房地产市场的影响,认为住宅限购政策在短期内可以对投机性需求起到立竿见影的效果,但并没有解决长期供需关系和货币政策环境等根本问题,因而限购令政策长期来看必然是无效的,被抑制的需求一旦释放必将引起市场的反弹。

第三,限购政策可能带来社会福利损失。

胡涛和孙振尧（2012）的研究重点是限购政策下的额外福利损失,他们认为,限购政策下符合资格的需求子群体支付意愿的异质程度是影响社会福利损失的一个重要因素,在达到相同调控目标的政策中,限购政策的福利损失最大。

冯科和何理（2014）通过建立房地产市场的反需求函数,定量分析了房地产限购政策对其他消费市场的影响以及产生的社会福利变化,研究结果显示房地产限购政策会破坏其他消费市场的均衡,在限购政策下,刚性、改善性和投资性房地产需求者均面临福利损失,福利损失状况决定于房地产需求类型。

胡怀国认为,限购虽然在短期内有助于稳定房价,但由于政策持续时间等方面的不确定使其在预期管理方面具有缺陷,不利于资源的优化配置和结构调整,从长期来看,价格型政策是比数量型政策更优的选择（李东军、潘陈辰,2012）。

第四,从实证研究来看,刘尧（2012）以上海市为例,通过建立误差修正模型,在控制了当地宏观经济变量和房地产供求变量后得出结论:

房地产限购政策可以遏制房地产价格的快速上涨,但由于该政策自身所具有的缺陷不宜被长期坚持,房地产调控的关键不在于限购,而在于管理房地产价格预期和增加市场投机者的持有成本。

王敏和黄滢（2011）通过利用2010年1月-2011年8月住宅价格数据进行了实证分析,实证结果表明限购的短期影响很有限,限购政策仅仅对二手住宅市场有轻微政策效果。

乔坤元（2012）通过使用倍差法对中国70个大中城市2009年3月-2011年12月的面板数据进行实证分析,实证结果显示实施“限购令”的城市相比于没有实施“限购令”的城市房价下降2.5%,交易量升高0.15%。

陈通和张小宏（2012）基于中国90个城市的数据,从实证方面分析了实施住房限购政策对新建商品住房市场的量价影响,得出了如下结论:

住房限购政策有效地抑制了投机性购房需求,限购政策对新建商品住房价格上涨速度有显著的抑制作用,对小户型住房价格产生的影响最为显著,限购政策对新建商品住房成交量的影响领先于对住房价格的影响。

2.2小结

综上所述，从以上国内外学者对政策评估的研究可知，政策评估对公共政策来说是十分必要也是十分有意义的，对已实施的政策进行科学有效的评估会为政策的制度者提供政策实施情况直观可靠地认识，为政策的后续跟进以及以后的政策制定提供借鉴意义。

关于住房限购政策的评估研究国内外学者的研究都很匮乏，国外没有限购政策，国内对于政策评估的研究尚处于起步阶段，并没有建立系统的政策评估体系；关于房地产市场限购政策影响的研究也多属于定性分析。

因此，本文尝试通过对比分析的方法，针对限购政策，从时间和空间两个方面进行对比，科学的得到限购政策对于房价的影响情况，预测限购政策的法发展方向，对于房地产限购政策提出更加全面的评价体系，从源头上阐述限购政策的利弊与影响大小，最后给出结论和建议。

3限购政策对房价的影响

3.1限购政策对房价的影响机理

①不同时间阶段的影响机理

1）从短期来看

限购令的出台通过户籍限制在短期内主要抑制了当期决定购房的居民以及投机性购买者，从而立即将一部分房屋需求者清除出了市场，这会造成房屋需求的萎缩，在其他条件不变的情况下，短期内房价会下跌。

另外，满足购房要求的购买者也可能会因为该政策的出台而暂时延迟购买，这在短期内也会造成成交量的下跌，从而也会带来房价的下跌）从供给面来看，短期内市场上的房屋供给主要是已建成正在销售的房屋和居民通过预付款购买的在建的房屋。

一般说来，这些在建的房屋是以前决策带来的住房投资，跟现期的政策变化没多大关系，因此，可以认为短期内房屋的总供给量没什么变化。

因此在短期内，限购令的出台会带来房价的下跌，包括新房和二手房成交价的下跌。

但是，由于住房需求是刚性的，居住是一种必需品，所以通过购买房屋满足居住需求的这部分购买力和投机性购买力被限制后，这些购买力必然流向其他地区或房屋租赁市场等，因而也会给房屋的租金带来上涨的压力。

2）从中期来看

限购令对需求面的影响主要取决于限购令执行的时间，限购令是个政策性的东西，它不是一项具有长期影响的根本制度，只是个过渡性的东西，寿命是有限的，一旦政府觉得已无再继续执行这个政策的必要，该政策就会被取消，那么可以推知，政策取消的时候就应该是政府认为房价比较合理或者是政府认为房价是老百姓基本可以接受的时候了。

所以，从需求面讲，限购令对房价的影响取决于政策本身被执行的时间，如果该政策一直被执行的话，一部分购房需求就会始终被抑制，从而始终对房价上升起到一定的抑制作用，再从供给面来看，中期内房屋的供给量主要取决于可用于建房的土地供应量和房屋供给的结构。

对土地供应做出了一些规定，包括保证土地的供应和加强保障房、公共租赁房的供给等，但土地供应的上限也是受到国土政策的限制的。

因此，理论上讲，中期内房屋的总供给量会上升，这样会促使房价下跌。

但是，如果回到现实来看的话，政策的执行可能未必就按文件的要求来走。

现实中，开发商作为房地产建造的一线执行者，他们建造房屋是以利润最大化为目标的，在土地供应量有限的情况下，他们会尽可能建造出附加值较高的房屋，而这类房屋中有相当比例是面向富人的，一般来说，这种房屋的平均价格也比较高，所以，从中期来看，现实中房屋的供给结构会发生变化，而这种房屋供给结构的变化是会促使房价上涨的。

综上分析，限购令中期内对房价的影响不明朗，现实中房价中期内倾向于在较高位成交或达到均衡，当然，这里的分析未提到政府对房地产商改变房屋供应结构的阻止，这是个比较复杂的问题，它受到中央政府和地方政府的博弈以及地方政府和开发商可能会合谋等因素的影响，作为关键变量的地方政府的行为会因所处环境的变化而不断调整，以最大化其收益。

影响房屋需求的长期因素跟短期和中期因素是不太一样的，中国经济依然可能持续若干年的高增长，城市化的推进以及由此形成的公众认为房价长期将趋于上涨的预期等因素导致房价在长期内一定是上涨的。

由于这些长期因素是受到其他一些更根本因素影响的，因而限购令对长期内房价上涨几乎没有影响。

限购令只能是在执行比较严格的时候通过减缓这些长期因素的作用来减缓房价上涨的速度，就像给房价的长期上涨装上一个缓冲器一样。

3）从长期来看

长期内用于建房的土地供应量的存量是刚性的，房屋的供给只能在土地供应存量有限的情况下在供给结构上做文章。

在全国或北京的房屋需求达到饱和之前，土地供应的存量如果被耗尽的话，就只能带来后续房价的不断上涨，而在需求未饱和之前，不断加大的供给量和供给结构调整都是可以缓解房价上涨的，限购令对房屋供给的长期影响几乎看不到，所以，从长期来看，几乎可以忽略限购令对房价的影响中的金融因素，房