沈阳穗港理想新城项目开发可研方案含财务分析.docx
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沈阳穗港理想新城项目开发可研方案含财务分析
第一章总论
一.项目名称及建设单位
1.1项目名称
沈阳市穗港花园城房地产开发项目
1.2项目建设单位
辽宁穗港房地产投资开发有限公司
1.3法定地址
沈阳市沈河区市府大路262号甲新基火炬大厦12层
法定代表人：
高超伦
联系人：
郑友鹏金瑛晖
项目建设性质：
新建
二.项目编制依据
2.1中山大学规划设计院提供的《沈阳市东陵区白塔镇改造规划图》；
2.2建设单位与东陵区政府签订的《辽宁省沈阳市东陵区白塔镇小城镇建设改造综合项目协议》书；
2.3建设单位提供的《白塔堡镇总体规划》；
2.4国家及各地方、部委关于工程建设的有关规范、要求；
2.5《中共中央、国务院关于促进小城镇健康发展的若干意见》中发[2000]11号；
2.6《中共辽宁省委、辽宁省人民政府关于加快小城镇建设的若干意见》辽委发[1999]16号；
2.7项目选址意见书；
2.8项目用地规划许可证及附件。
三.研究工作的范围
项目建设的必要性、可行性
市场调查、分析及预测
工程技术方案
投资估算及财务评价
四.项目功能定位
项目建成后将成为：
●沈阳（东北地区）最具标志性及最有影响力的大型社区；
●倡导市郊居住的先锋，沈阳现代人居第一城；
●低密度、低容积率、高绿化率、高品位的健康生态家园；
●体现人性化设计、注重生活艺术及社区文化的高尚居住区；
●具完善现代生活配套及管理的国际化人居小城。
五.项目简介
沈阳穗港花园城项目（以下简称项目）发展商为辽宁穗港房地产投资开发有限公司，项目位于沈阳市东陵区白塔堡镇环城高速公路以南，沈营公路以东，地块东西方向长1.5公里，南北方向长800米。
项目规划用地面积约130公顷，容积率不大于1.5，总建筑规模约160万平方米，其中别墅建设面积150000平方米、多层住宅建筑面积772000平方米，小高层建筑面积520000平方米，商业设施建筑面积92000平方米、会所10000平方米，地下停车库建筑面积35000平方米、学校建筑面积44000平方米、医院6000平方米、金融、邮电及其它建筑面积共6000平方米。
项目地理位置优越，与浑南开发区仅一路之隔，距机场车程20分钟，距市中心车程10分钟，项目位于未来沈阳中央都市走廊的新城市中心，西邻中央都市走廊的核心道路及地铁三号线。
项目的综合定位为中高档次的生态住宅小区。
工程主要经济指标表
序号
指标
单位
数量
备注
一
规划用地面积
公顷
133
包括白塔公园用地
二
总建筑面积
平方米
1600000
包括教育、医疗的建筑面积
1
多层住宅
平方米
772000
商品房
2
别墅
平方米
150000
商品房
3
小高层住宅
平方米
550000
商品房
4
商业设施面积
平方米
92000
临沈营路步行街商店
5
停车库
平方米
35000
6
业主会所
平方米
10000
用地在公园内
7
金融、邮电及其它
平方米
6000
8
教育设施面积
平方米
44000
9
医疗保健面积
平方米
6000
六.沈阳市的发展战略
6.1沈阳市是东北地区的政治、经济、文化中心
沈阳市位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部，是辽宁省省会。
她背倚长白山麓，面向渤海之滨，是辽东半岛的腹地。
全市城内地势平坦，以平原为主。
沈阳铁路枢纽是全国大型铁路枢纽之一，是连通关内与东北各地的咽喉，四通八达的铁路成为沈阳对外联系的桥梁和纽带。
沈阳是全国著名的历史文化名城和首批中国优秀旅游城市，沈阳作为新中国成立后的重工业基地，为国家做出了重大贡献。
1998年末，世界银行评选出41座全球最具竞争力的城市，沈阳位列其中。
至2007年末，沈阳市户籍人口720万人，流动人口约80万人，沈阳市总人口约800多万人。
………资料来源：
沈阳市统计局2007年2月6日发布《二00二年沈阳市国民经济和社会发展统计公报》
6.2沈阳的区域战略目标——“南有广州，北有沈阳”
沈阳市的国内生产总值在全国排11位，和广州（第3位）相比有一定差距，但是作为整个地区的中心，沈阳与广州一样具有区域中心城市的优势。
在面积、人口、GDP等诸多方面，沈阳在其区域中的首位度并不比广州差，并且，沈阳的辐射圈范围是与广州相当的，对整个腹地的影响程度也相当大。
沈阳在总的结构性比例方面并不落后于广州。
从这个角度来说，“南有广州，北有沈阳”的目标是完全可能的。
沈阳在区域中的地位
各项指标
沈阳占辽中城市群
比例
沈阳占全省
比例
国内生产总值（亿元）
40.9%
24%
地方财政预算内收入
41.8%
26%
全社会固定资产投资（亿元）
42.4%
20.7%
社会消费品零售额（亿元）
51.9%
30.6%
高等院校（所）
55.3%
36.2%
专业技术人员（万人）
45.8%
28.6%
铁路公路客运量（万人）
21.9%
13.4%
铁路公路客运量（万吨）
33.4%
19.8%
实际利用外资额（亿美元）
69.3%
34.4%
旅游外汇收入（亿美元）
70.6%
26.2%
沈阳辐射圈广州辐射圈
6.3沈阳市中央都市走廊（CUC）发展战略
沈阳市北面为军工产业区，这里分布了几十家大型军工企业，包括飞机制造厂和坦克制造厂等战略性军工企业，城市的拓展受到严格限制。
沈阳市西面是铁西重工业区，铁西是沈阳的老工业基地，这里集中了沈阳的90%的基础工业，环境受一定的影响，该区域不适宜发展大型的房地产。
沈阳市东部为棋盘山风景区和高新农业产业区，该区域不能进行大规模的房地产开发，唯有沈阳市的南面可作为城市拓展的空间。
沈阳市南边60公里的营口市是一个海滨城市，市政府已经制定了向南拓展的大沈阳发展战略，一直延伸至营口，使沈阳成为一个海滨城市（如广州把市区扩展到番禺南沙一样）。
沈阳市的整体空间发展采取北依南进的态势，沿城市的南北轴线依托两翼的产业组团的支撑大力向南部拓展，形成可生长的城市发展模式。
呈南北向展开的中央商务走廊CUC从北陵沿城市主要的南北道路经市府广场、青年公园、五里河体育场，过浑河至新的市政府，绵延近16公里，将集中沈阳的主要商业、商务、文化、会展、信息、行政及其他各类公共设施于一体，支撑起一个可生长的城市南北骨架，成为城市的脊梁，一条带动城市新一轮腾飞的金廊。
沈阳CUC建设现有空间模式
沈阳CUC建设的轴线扩展——硬核偏移模式
资料来源：
沈阳城市发展战略规划
本项目的位置正是位于沈阳城市发展的脊梁上，紧邻集中商务区和行政区，项目的特殊位置优势，使项目的规划有更多的想象空间，项目的区位优势将得到空前的提升。
第二章项目建设的背景及必要性
一．项目建设的背景
1.1穗港花园城项目被列为辽宁省赴广东招商项目
近年，为了加速沈阳市发展，政府提出了“创造北方最好的投资环境”、“南有广州，北有沈阳”的发展目标。
基于此，在政府部门的领导下，加大了对于市政、城建、环境、旅游等相关投资建设，特别是对于房地产这一支柱型产业的发展给予了极大鼓励及发展热情。
同时，各级政府对于部分重点项目的招商工作非常重视。
2001年，辽宁省省长率辽宁省招商代表团去广东省招商，推出沈阳市东陵区白塔堡镇改造项目（本案）。
招商活动期间，穗港集团与政府就本项目开发签订相关协议。
项目受到省市政府的重视以及当地乡镇领导百姓的一致欢迎。
穗港集团作为沈阳本土企业，其在本地多年的良好发展已受到沈城人们及政府的肯定。
本项目的开发建设正是在这样一种企业、政府及民众三者相互信任、共同发展的基础上提出的。
1.2沈阳整体人居水平有待进一步提高
近年来，随着住房制度的改革及房地产业稳定高速发展，沈阳市整体人居水平较以往有了较大提高。
但是，对比国内部分城市特别是沿海各大城市而言，沈阳市整体人居水平还存在不小的差距，包括住宅功能及环境设计、房地产整体服务水平以及人们的置业消费观念等均有待进一步提高。
据调查统计，至2001年，沈阳市人均居住面积8.79平米，大连人均居住面积接近10平米，上海人均居住面积为12.1平米，广州人均居住面积为13.32平米，北京人均居住面积为21平米。
在目前沈阳常住人口中，53％的居民现有住房面积小于60平米，80％的居民现有住房小于80平米。
不仅人均居住面积较小，城市居民现有居住水平和生活环境质量普遍不高。
在现有住房中，有超过84％的住房房龄在5年以上，房龄在9年以上的超过一半。
1.3沈阳市经济持续高速发展，个人收入增加
2007年，全市实现国内生产总值1400亿元，比上年增长13.1%。
其中，第一产业实现增加值83.6亿元，增长8.0%；第二产业实现增加值615.2亿元，增长14.6%；第三产业实现增加值701.2亿元，增长12.5%。
第二产业对经济的拉动作用增强，三次产业结构进一步优化。
一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为6.0%、43.9%和50.1%。
2007年，全市完成地方财政收入105亿元，比上年增长29.9%，其中各项税收80.9亿元，增长17.8%。
地方财政支出128.7亿元，增长24.4%。
其中，科技三项费用支出3.0亿元，增长15.1%；农业支出5.1亿元，增长15.1%；教育事业支出16.1亿元，增长15.2%。
城市居民收入稳步提高，生活质量明显改善。
据抽样调查统计，2007年，城市居民人均可支配收入达7050元，比上年增长10.4%；人均消费支出6074元，增长10.1%。
用于吃、穿、用等“生存型”消费支出下降，居住、交通通讯、教育文化娱乐等“发展型”、“享受型”消费支出增长，使恩格尔系数由上年的38.8%下降到2007年的37.3%。
农民生活继续改善。
2007年，农民人均纯收入达3500元，增长8.4%；人均生活消费支出1978元，增长1.7%。
职工工资收入继续提高。
全市在岗职工平均工资为13073元，比上年增长16.5%。
储蓄稳定增长。
全市城乡居民人均储蓄存款余额达17619元，比上年增长14.8%。
………资料来源沈阳市统计局2007年2月6日发布《二00二年沈阳市国民经济和社会发展统计公报》
1.4沈阳城市发展重心南移
为加快城市建设及发展，沈阳市政府提出了“变浑河为内河，大力发展浑南地区”的城市建设发展新目标，并计划将市政府办公地点迁往浑南新区，全力支持新区内各种学校、医疗、交通等生活配套的建设。
浑南新区的发展，不仅将取得城市环境治理、市政建设、公共事业建设的进一步完善，更重要的是，浑南新区的发展必将吸引更多相关企业的入驻，加速城市产业发展，同时加速人才及信息流动。
开发浑河以南地区，是沈阳市城市发展的最大契机，同时也为浑南地区的房地产发展搭建了一个更广阔的舞台。
二．本项目建设的必要性
2.1沈阳房地产市场进一步发展的需要
城市总体发展取得长足进步，沈阳市房地产市场也发展稳定。
特别是近年来，房地产完成投资及开发均呈现较大幅度的增长。
市场上出涌现出一部分深受消费者认可的开发商及房地产项目。
而另一方面，目前沈阳市场房地产供应市场存在诸多弊端，特别是市场供给水平及有效性较低，成为阻碍房地产行业发展、成交量未能大步提升的最大不利因素。
众多房地产项目开发存在盲目追求大而豪华，成本浪费较大；服务质量、物业管理落后；广告宣传失真；建筑工程质量问题等。
同时我们也看到，由于社会信息、人才、管理等资源的丰富程度及流动速度相比发达城市较弱，许多开发商墨守陈规的做法往往使得产品设计不合理、园区及小区景观环境不理想，小区住宅整体素质不高。
因此，沈阳房地产要想有突破性的发展，必须走“引进来”这条路，即引进发达城市及地区多年房地产发展经验，引进有着先进开发理念及管理的企业及人才，并使之融入本地竞争，以带动并促进沈阳市房地产的整体发展。
穗港集团作为一家跨地区发展企业本地化发展较为成熟，业务涉及多种房地产周边产业，技术力量雄厚，具有在沿海城市房地产开发的丰富经验。
由其建设的穗港花园城规模较大，服务人口多，地块利用可塑性强，发展空间较大。
本项目的建设开发对于促进行业整体发展具有相当重要的意义。
2.2沈阳市城市人居水平提高的需要
因为环境保护滞后，近年来，中国华北各大城市均受到恶劣气候不同程度的影响，大大影响了城市环境治理及发展。
同时，作为东北地区主要工业生产城市，沈阳市城市整体环境特别是人居环境受早期城市功能影响较大,一度被评为“世界十大污染城市”之一。
近期，沈阳市加快环境保护建设，先后完成了南运河整治、卫工明渠改造、北运河整治工程，兴建了辉山风景区、森林公园、植物园等自然保护区，自然保护区覆盖率提高到8.08%，全市绿化率31.1%。
但与此同时，目前沈阳市的城市整体环境水平，特别是居民生活小区内的小环境整体水平还是远远落后于沿海等城市。
居住区绿化率低，容积率大，各种空气污染、声污染、光污染较为严重、室外公共活动及康体设施不齐全，生活配套设施不完善、室内装修污染成份高、小区管理落后等。
城市的人居环境不仅影响到城市的整体形象，也影响到居民生活质量整体水平。
沈阳城市人居环境的进一步改善已刻不容缓。
穗港集团将开发的穗港花园城，正是基于此高度出发，从居住环境入手，全面提高市民的居住整体水平。
如对牤牛河进行改造，并将沿河建成风格独特的公园式景点，形成沿河景观；将绿树、小河及白塔公园结合规划，形成有绿、有水、有古迹的生态环境；穿插各种风格的建筑景观小品，形成自然景观与人工景点、现代环境与人文历史相互辉映。
力求以先进的环境规划和景观设计理念，将社区建设成为真正意义上的花园式生态小城。
并通过建设各种体育活动中心、文化教育中心等，营造出积极、健康的社区居住文化。
所有这些将不仅是未来社区的环境主要构成，同时也为整个沈阳市城市人居环境建设增添色彩。
2.3沈阳市城市整体发展的需要
随着社会经济体制改革的进一步深入，沈阳市城市建设及经济发展的潜力正逐步得以发挥。
据联合国对中国各大城市发展前景评估结果显示，沈阳市位于全国可持续发展城市第九位，仅次于上海、深圳、广州等部分沿海城市。
沈阳市“一中心、二组团、四副城”的城市总体规划，以及各种产业中心区的建设均呈现勃勃发展之势。
中央商务走廊（CUC）、张士及铁西产业区以及浑南新区等城市功能区均在招商建设中稳步发展完善。
其中浑南新区占地120平方公里，是集高新产业、文化教育、居住、商贸中心、体育活动等一体的综合性行政区。
新开发的浑南地区的发展对于沈阳城市建设及经济增长有着尤其重要的意义。
市场需求的增长促进区域的整体发展，而人是导致市场需求的首要因素。
如基础设施、生活配套、公共事业配套、消费、交通等归根结底由区域内人流量决定。
许多发达城市（上海浦东、深圳华侨城、广州番禺等）的发展经验表明，区域内大型房地产项目的开发建设能大力促进该区域及整个城市的建设和发展。
穗港花园城位于机场高速以西，与浑南开发区仅一路之隔，首期占地面积2000余亩，预计入住人口近４万人，规模较大，开发期较长，且采用先进的开发经营管理，项目的开发定能对浑南地区的整体发展起到较强的连带作用，并将其辐射作用扩大至全市范围。
第三章市场调查、分析及预测
一．市场调查
1.1沈阳市房地产发展现状
1.1.1近期房地产投资开发市场活跃
2007年，沈阳市房地产市场保持了持续健康发展的态势。
一是房地产开发投资的稳步增长。
去年全市房地产业投资总额116亿元，增长幅度明显，但仅占社会固定资产投资总额的28.9%，而南方许多大城市的房地产开发投资均数倍高于我市。
二是房地产交易保持旺盛势头。
去年全市增量商品房销售面积近400万平方米，大于竣工量363万平方米，说明还消化减少了一部分空置房，供需基本平衡，不存在供给过剩；同时，存量房屋转让面积约400万平方米，同比增长近50%；再加上房改售房270万平方米，实实在在地成交了1000多万平方米。
三是房产的价格没有背离价值。
2007年全市商品房均价3000元/平方米。
“二手房”2000元/平方米多一点，不存在价格偏离价值的现象。
四是商品房空置率和房价收入比合理。
经核实，我市2000年至2007年全市商品房空置率分别是15.2%、12.6%、9.7%，已逐年下降至10%以下的合理区间；房价收入比按我市公布的2007年末人均可支配收入和全市房屋买卖平均每套住房价款计算，户均房价收入比为9.17：
1，在全国处于平均水平。
1.1.2支柱产业的地位日益显著
2007年，沈阳市区两级财政共收缴房产交易契税约为5个亿左右；房地产投资按市统计局报表约为116亿元左右，这些投资按照现行国家税法的规定，房地产开发企业和建筑企业都要缴纳5%的营业税，两个5%加在一起就是10%，税收达到了10—12亿元左右；再加上土地出让15亿元，加起来有30多个亿，占沈阳市财政收入的比重较大，房地产业已经成为沈阳的一项支柱产业。
此外，房地产在解决就业和带动相关产业发展方面也发挥了重要作用。
经测算，投资1个亿，大约可以解决1500人的就业，去年沈阳市房地产投资116亿元，推算起来就可以解决16万人的就业。
116亿元的投资，保守地算，可以直接拉动国民生产总值200多个亿，还不算间接的如建材等与房地产相关行业的拉动。
因此，房地产的支柱产业地位已彰显无疑。
1.1.3沈阳房地产市场充满希望
沈阳市作为中心城市，后发优势明显，地区性商贸中心的区位优势正在日益显现，加上今年以来，城市水系、绿化、道路等综合环境的逐步改造完善，吸引投资和居住的魅力将不断增强。
今年市政府又出台了促进住房消费的若干措施，共二十多条，包括金融、房改支持，调整税费，办好“房交会”，买房落户，拆迁货币安置等多方面内容。
沈阳房地产市场的调控手段将更加规范，入市“门槛”将进一步降低，吸引外地人来沈买房落户的措施将进一步完善，各种市场服务体系将进一步完备，沈阳房地产市场的明天充满希望。
………资料来源：
2007年2月《时代商报》沈阳市房产局局长马英《沈阳房地产市场呈稳健发展的态势》
1.1.4沈阳房市渐进中增容—空置率逐年下降，房价收入比合理，市场需求量巨大
从2007年沈阳房地产交易的实际数据统计可以看出，沈阳房地产业在沈阳经济中占举足轻重的地位。
去年该市房地产行业投资116个亿（如当年都体现在生产过程）。
上缴营业税大约12个亿，加上契税17个亿左右，再加上去年房地产出让金15个亿左右，去年房地产行业直接为财政提供30个亿左右收入。
这是直接的，还有间接的不算。
沈阳去年财政收入105个亿，房地产业的财税收入，占去年沈阳财政收入的1/3，实实在在地成为沈阳的支柱产业。
从就业角度，国内统计，投资1个亿，有1500人就业，去年投资116亿，大约有16万多人就业房地产行业。
房地产行业与百姓息息相关，对百姓就业贡献很大。
从DGP看，按国内最保守的算法，投资1块钱，带动其他行业投资两块钱左右，房地产业投资116个亿，会带动200多个亿投资，这是直接的。
房地产法的“交易”与百姓心目中的“交易”是两个不同的概念，房地产法中的交易包括抵押和典当，现在按百姓心目中的真正交易来看，去年房地产增量市场销售量230万平方米，动迁房（实物安置）100万平方米，自建自用的有60万平方米左右。
沈阳房地产实实在在交易400多万平方米（办房证的实数）。
存量房交易398万多平方米，再加上房改房276万平方米，沈阳房地产市场实实在在交易近1000多万平方米，沈阳市一年的消费量很大。
去年沈阳市竣工量363万平方米。
从中可以看出，沈阳市去年的增量房供应不足，加上抵押、典当等房地，规模市场很活跃，市场完全没有过热。
从价格来看，沈阳商品房平均房价约3000元/平方米，二手房2000元/平方米左右。
如此看来，沈阳房价没有严重背离价值。
从供应情况来看，沈阳楼盘死盘几乎看不到，无论是华新国际、万科的高档房子，还是中低价位房子，没有哪家企业剩下很多。
沈阳房地产消费能力还是很强劲。
从投资来看，沈阳房地产投资没有过热迹象。
去年沈阳全市投资400亿，广州去年1200亿，上海去年2000多个亿，与这两个城市相比，沈阳投资很不足。
从房价收入比的情况看，沈阳目前是9.17:
1，这就是说，9年的家庭收入能买一套房子。
这套房子的面积按照去年交易的平均面积算（88平方米），价格也是平均数。
但同样一个数，各地不一样。
有的地方按60平方米算，没有一个统一的基准。
沈阳按60平方米计算，这个比更低。
沈阳人均收入7050元，三口之家2万多元，7倍的收入比7年就可以买套房子。
房价收入比低于10%都是健康，只要不超过15%就是优良。
至于空置率。
国家规定空置率在10%以内是合理区间，10%—15%是警戒区间，15%以上是危险区间。
据统计，沈阳市这几年是逐年下降的，2000年是15.2%；2001年是12.56%；2007年是9.71%，是在合理区间。
另外，衡量市场好坏的另一个重要指标是：
竣工面积，开工面积和销售面积三者之间的关系，主要是竣工面积与销售面积的比。
去年沈阳竣工面积363万平方米，销售面积是400万平方米，销售面积大于竣工面积。
一个市场的好坏，房价收入比、空置率、竣工面积和销售面积之比等参数最重要，当然还包括房地产市场发育程度、中介水平、金融适应程度、当地房地产部门的宏观水平、百姓的消费观念等等。
以这样的成交量，在全国来看，沈阳的房地产市是健康发展的。
……资料来源：
2007年12月《时代商报》马英《沈阳房市渐进中增容》
1.2市场需求日益增长
据调查统计显示，在沈阳市约122万户家庭中，至2001年仅有约5.6％的家庭购买了商品房。
近年来，人们收入水平及生活水平提高，住房制度、银行金融制度改革力度加大并深化，城市居民对于住房条件改善的需求及购买能力亦不断增长。
同时，政府部门制定了如简化购房手续、降低购房税收、加快房改房上市等均有效地刺激了市民购买积极性，越来越多的人已步入“想买房”或“可以买房”的行列，市场上已蓄积了相当大比例的潜在消费人群。
据调查统计显示，沈阳市有将近3/４的家庭成为潜在购买人群，有约1/2的家庭计划在2－５年内置业，巨大的有效需求创造了巨大的市场空间。
与此同时，为提高居民的置业能力，政府计划从2007年起，加快旧城区的拆迁改造工作，预计用在2007年前陆续拆掉旧城区约三万五千户，全部实行货币化安置。
同时，为提高城市环境水平，促进城市近郊住宅的发展，旧城区拆迁之后的土地改造以城市绿化为主，加大对城市中心区土地利用的调控。
在政府对市民住房消费的有效刺激作用下，城市居民置业人群不断壮大，更多的中等、中高收入者步入置业者行列，成为市场需求的新的增长点。
1.3市场供给有效性不强
由于沈阳市房地产市场发展整体水平不高，开发商往往忽略对于项目开发的市场研究及对策分析，从而造成市场供给结构不合理，有效供给不足。
据调查统计，2001年沈阳市在售楼盘中，普通住宅的户型面积大多集中在110-160平米范围，约占总量的73%，总房价介于33-50万元之间。
在空置房中，面积在121平米以上的空置房占62.7%，空置一年以上的商品住宅中，150平米以上的占49%。
而盲目追求豪华、大户型的开发量在近期并未得到开发者的普遍认识。
据不完全统计，在2007年5月份以后新推共约191万平米的住宅待售面积中，除仅有极少数80平米/户以下的投资型公寓以外，120平米/户以上的单位占总面积的近93％，140平米/户以上的单位占总面积的85％。
而与此同时，目前市场供给与市场需求的差距相当明显。
以下为2007年的市场需求调查统计结果：
资料来源：
沈阳房地产信息中心
需求面积（平米/户）
50－80
81－100
101－120
121－150
151－180
180以上
所占比例（％）
36
32
19
7
2
1
由于市
升级会员 