日照市房地产市场调研报告.docx

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日照市房地产市场调研报告

日照市房地产市场

——调研报告——

深圳市圆满咨询顾问有限公司

二〇〇五年十一月十二日

【目录】

上篇,调研计划…………………………………………………………………5

下篇,调研内容…………………………………………………………………6

第一章,日照市概况……………………………………………………………6

一,城市综述……………………………………………………………………6

1,日照市行政区划……………………………………………………………6

2,日照市交通状况……………………………………………………………6

3,日照市功能定位……………………………………………………………7

4,日照市城市综合实力………………………………………………………7

5,日照市近年政府重大举措和远景规划……………………………………8

6,日照市近远期规划…………………………………………………………10

7,日照市整体优势……………………………………………………………12

二,城市重要经济指标…………………………………………………………13

1,日照市国民生产总值………………………………………………………13

2,日照市贸易及对外经济状况………………………………………………15

3,日照市财政收入……………………………………………………………17

4,日照市市民平均工资,可支配性收入等……………………………………18

三,城市各行政分区的概况……………………………………………………19

1,日照市各区域特点（位置,功能,人口,特色等）……………………………19

四,城市地产政策法规及职能部门情况………………………………………20

1,日照市房地产职能部门概况………………………………………………20

2,当地房地产相关政策法规……………………………………………………21

五,相关因素对当地房地产市场的影响分析……………………………………22

1,国家宏观政策对当地房地产开发及投资市场的影响………………………22

第二章,日照市房地产项目调研………………………………………………25

一,房地产项目宏观状况……………………………………………………25

1,商品房市场现状……………………………………………………………25

（1）土地出让情况……………………………………………………………25

（2）投资与开发情况……………………………………………………………26

（3）市场供应情况……………………………………………………………27

（4）市场销售情况……………………………………………………………27

（5）市场空置情况……………………………………………………………27

2,当地知名房地产企业（含外来开发企业）概况……………………………27

二,个盘调研……………………………………………………………………29

1,住宅物业（内销及外销）代表项目调研……………………………………29

2,商服物业（内销及外销）代表项目调研……………………………………38

第三章,日照市消费者调研……………………………………………………43

一,消费者基本特征分析………………………………………………………43

二,消费者投资特征分析………………………………………………………43

三,消费者投资心理分析………………………………………………………43

四,内销及外销客户特征………………………………………………………43

第四章,日照市房地产现状总结…………………………………………………44

一,日照市房地产宏观运行状况…………………………………………………44

二,日照市房地产市场特征………………………………………………………45

1,日照市市区（东港区）城市格局及房地产发展状况…………………………45

第五章,日照市商业市场调查……………………………………………………50

一,日照市零售商业现状及发展分析……………………………………………50

1,日照市商业格局及分析……………………………………………………50

2,日照市零售商业主要业态现状分析…………………………………………51

（1）百货业发展现状………………………………………………………………51

（2）主要大型综合超市现状…………………………………………………………52

（3）主要步行街现状…………………………………………………………………52

（4）主要购物中心现状………………………………………………………………53

（5）主要主题商城现状………………………………………………………………53

（6）主要专业市场现状………………………………………………………………53

第六章,深度访谈……………………………………………………………………54

结论篇结论及建议…………………………………………………………………63

一,市调总结…………………………………………………………………………63

二,日照市房地产前景预测…………………………………………………………64

三,圆满建议…………………………………………………………………………65

上篇调研计划

一,调研目的:

了解当地房地产市场状况,作为切入日照房地产市场决策时参考.

二,调研时间:

2005年11月6日至2005年11月12日.

三,调研主体:

深圳市圆满咨询顾问有限公司日照项目调研组

四,调研组织:

深圳圆满范增

五,调研成员:

陆祥,蒋伯英,姚能文,范超

六,调研组长:

陆祥

七,调研对象:

日照市城市概况+日照市房地产市场现况调研及走势预测

八,调研方法

1,资讯收集

2,实地走访

3,随机访问

4,深度访谈

九,调研内容:

具体见下篇《调研内容》

十,碉研成果:

《日照市房地产市场调研报告》

十一,调研计划

时间

调研内容

调研方式

备注

11-6

熟悉日照市城市整体概况

实地走访

结合地图,建议寻求当地向导配合

11-7

在售,待售知名物业踩盘

实地走访

当地重点商住项目考察

11-8

在售,待售知名物业踩盘

实地走访

当地重点商住项目考察

11-9

已售重点物业考察

实地走访

当地重点已交付商住项目考察

11-10

已售重点物业及旅游业考察

实地走访

当地旅游业及特色产业考察

11-11

相关人士及专题深度访谈

实地访谈

相关部门,相关行业及内业人士

11-12

市调补充,形成报告

12日形成市调报告

下篇调研内容

第一章,日照市概况

一,城市综述

1,日照市行政区划

日照,因"日出初光先照"而得名,位于山东半岛南翼,东临黄海,与韩国,日本隔海相望.地理位置优越,北上可直达北京南下可直通上海,西进可辐射中原大地,东出可出海直达国际市场.全市总面积5310平方公里,人口280.48万,海岸线100公里,现辖东港区,岚山区,莒县,五莲县及日照经济开发区,山海天旅游度假区.

2,日照市交通状况

☆港口:

日照港,岚山港是国家一类对外开放港口,2004年两港货物吞吐量达到5100多万吨.与世界重要港口都实现了通航,与韩国平泽港开通了客箱班轮,与韩国釜山港,日本福冈港开通了集装箱航班.

☆公路:

南北方向的有同三高速公路（同江至三亚）,是直达辽东半岛,山东半岛,长江三角洲和珠江三角洲的快速通道.东西方向的有日东高速公路（日照至东明）,与京沪高速公路,京福高速公路相交,与河南,陕西的高速公路相连.通过高速公路,日照至北京有7小时行程,至上海有6小时行程,至郑州有5小时行程.

☆铁路:

东西方向的有日西线（日照至西安）,复线铁路,与京沪铁路,京九铁路,京广铁路相交;坪岚线（岚山港至坪上站）,连接日西铁路;南北方向的有中国沿海铁路大通道,直达上海,杭州等地.日照已开通至北京,济南,郑州的旅客列车.

☆机场:

120公里半径之内有青岛流亭国际机场,连云港机场,临沂机场,均有高速公路相连,乘车1小时之内可抵达.

3,日照市功能定位

日照是山东半岛城市群的重要组成部分,是山东省对外开放的重点城市,是中国东部沿海新兴的港口生态城市,具有区位,港口,生态,资源四大发展优势.规划建设成为能源,原材料工业和制造业基地,出口加工和物流基地,休闲旅游度假基地.成功地获得了2005年欧洲级和2006年470级帆船世界锦标赛承办权.

4,日照市城市综合实力

近年来日照市城市综合实力逐步增强,国民经济继续保持快速增长,产业结构进一步优化.2004年全市实现生产总值387.78亿元,比上年增长17.2%,其中第一产业增加值62.58亿元,增长7.2%;第二产业增加值191.12亿元,增长24.0%;第三产业增加值134.08亿元,增长13.6%.三次产业构成由上年的18.5:

44.6:

36.9转变为16.1:

49.3:

34.6.人均生产总值13875元,比上年增长16.6%.

宏观经济景气指数保持较好状态.2004年第四季度反映企业家对宏观经济环境信心与预期的企业家信心指数达到129.46,反映全市企业综合生产经营状况的景气指数达到135.39,显示企业家对当前宏观经济形势较为乐观,企业综合生产经营态势良好.

招商引资工作取得新进展.全年招商引资呈现出数量多,投资大,后劲足的特点,共计引进市外投资项目2146个,计划总投资283.5亿元,实际到位资金110.9亿元.其中合同项目252个,开工项目770个.全年正在推进的投资额在亿元以上的重点项目达到63个.

5,日照市近年政府重大举措

2003之前政府重大举措之一（节选）

大力发展第三产业,培育新的经济增长点.要树立大旅游意识,加快旅游业的发展.以创建中国优秀旅游城市为目标,以景区景点开发建设为重点,坚持"吃,住,行,游,购,娱"配套建设社会力量投资旅游业,加快灯塔广场,海洋生物馆,太公乐园及浮来山,五莲山,阿掖山等景区景点建设,增强吸引力.搞好步行商业街,星级宾馆等旅游设施配套,抓好旅游商品,纪念品和特色餐饮的开发,提高旅游客源市场.加大旅游环境整治力度,规范旅游市场秩序,树立海滨旅游城市的良好形象.

2003年政府重大举措之一（节选）

政府自身建设呈现新气象.我们按照十五届人大一次会议上提出的"建设干事创业政府,一心为民政府,务实高效政府和公正廉洁政府"的要求,始终把干事创业,加快发展作为政府工作的第一要务.坚持开拓创新,团结实干,实现了发展上的高速度,高效率.日钢一期工程当年签约,当年开工,当年投产,创造了大项目建设史上前所未有的"日钢速度".在与韩国平泽通航工作中,有关部门齐心协力,80天拆除建筑物4000多平方米,新建3000平方米候船大厅,1万多平方米的广场,以超常的节奏完成了各项通关准备工作,创造了令人称道的"通航速度".在对外招商,园区拓展,市场化运作等经济和社会发展方面,都坚持以创新促创业,以创业促发展,全市上下呈现出锐意进取,生机勃勃的新气象.始终把公开,公平,公正作为政府工作的基本准则.我们以提高政府工作的透明度,扩大人民群众的知情权为目标,大力实施政府工作"阳光工程".

2004年政府重大举措之一（节选）

接轨青岛,融入半岛工作取得实质性进展.一是我们与青岛市政府签订了加强交流合作的框架协议,初步形成了两市领导,企业和各界人士互动的局面.日照市有100个部门和单位与青岛对口单位建立了联系,各区县分别与青岛市相关区市结成友好对子,青岛来日照市的回访交流活动达到90批1329人次.二是产业接轨成效明显.全年共从青岛引进项目97个,总投资28.37亿元,已建成投产37个,其中利群集团投资5000万元在日照市建设的利群商厦已建成营业,青啤集团投资1.8亿元对日照公司搬迁扩建正在实施.日照市农产品在青岛的市场份额进一步扩大,成为青岛市重要的"菜园子"之一.三是日照市许多经济增长指标在半岛8城市中的位次明显前移,其中工业增加值,销售收入增幅居第1位,社会消费品零售总额,进出口总值增幅居第2位,地方财政收入增幅居第3位.日照市接轨青岛,融入半岛的做法被省领导批转有关市参阅.

2004年政府重大举措之二（节选）

日照的对外形象明显提升.在中央电视台组织的"2004中国魅力城市"评选活动中,日照市从全国600多个城市中脱颖而出,成为40个入围城市之一,城市风光片在中央电视台多个频道播放,展示了良好的城市形象.中央电视台"东方时空"明星足球队来日照市举行了大型义赛义演活动,在省内外引起热烈反响.中国电影表演艺术学会经过考察后,确定今年8月在日照市举办中国电影诞辰百年庆典暨第10届金凤凰电影奖颁奖典礼系列活动,国内外近百家新闻媒体进行了宣传报导.先后到济南,郑州,南京等大中城市举行了大规模的旅游和房地产促销活动,赴西安开展了港口·旅游·人居推介活动,并与西安市政府签订了合作协议.这一系列重大活动,大大地提高了日照的知名度,扩大了对外影响,提升了城市形象.我们可以自豪地说,在全市人民的共同努力下,日照市的建设和发展越来越为世人所瞩目,一个魅力无限,生机勃勃的新日照正在迅速崛起!

2005年政府重大举措之一（节选）

大力培育特色经济,加快发展服务业.立足日照市得天独厚的港路,区位,生态环境优势,大力培育特色鲜明,竞争力强的地方经济品牌,繁荣发展服务业.一是做大做强港口经济.按照建设两个亿吨大港的目标,加大港口基础设施投入力度,着力抓好矿石码头,集装箱码头,石油码头等28项重点工程,打通日照港东西港区,建设口岸通关中心,提高集疏运能力,年内港口货物吞吐量要突破7000万吨.大力发展临港工业,年内临港工业销售收入要翻一番.积极发展港口物流业,加快推进中石化30万吨级原油码头及输油管线项目,规划建设出口加工区,保税区和专业物流园区,完善港口功能.二是发展壮大旅游经济.以滨海旅游资源开发为龙头,以五莲山,浮来山开发为两翼,构筑山海旅游体系.打造旅游精品项目,提升民俗旅游发展水平.加大旅游促销力度,搞好旅游环境整治,推动旅游业再上新台阶.三是大力发展体育经济.办好世界帆船锦标赛,世界帆板锦标赛两项国际体育赛事和全国翻波板锦标赛等11项国家,省级体育赛事,配套完善世帆赛基地设施,努力打造"国际水上运动之都",使水上运动成为日照对外形象的鲜明标志.四是积极发展房地产经济,打响"日照房产"品牌,吸引更多的外地人来日照购房置业.五是加快发展大学经济.坚持高等教育与科研转化并重,年内新增在校大学生1.5万人,引进科研项目5个.六是改造提升商贸流通业,繁荣城乡市场.特别是按照创特色,上水平和规范管理,便民利民的要求,搞好规划建设,逐步让夜晚亮起来,市场活起来,消费旺起来.同时,积极培育金融保险,信息咨询,中介服务,社区服务等新兴服务业.

6,日照市近远景规划

市调期调研小组拜访了市规划局,经了解目前日照的城市总体规划正在修编之中,所以未能取得相关详细规划资料,现将政府有关日照市近远景规划相关会议要闻载下供参考;

（1）规划要闻:

规划要闻一:

会议中市政协领导们认为,近年来,市委,市政府实施的建市四大战略符合日照实际,临港工业的南移为城市留出了洁净的空间,但在发展的过程中亟需采取配套的污染治理措施,特别是要建设沿海绿色走廊;提高污水处理质量,提倡利用工业中水回用,以节约水资源,减少排海污水量,保持日照市一级海水的品质.这次城市总体规划修编要与国土规划,循环经济规划,港口规划结合起来,统盘考虑,尽快做出百公里沿海岸线的详细规划,老城区和新市区城中村改造要尽快实施.城市总体规划中要充分考虑城市的功能分区和布局,三个出城口设计要体现日照特色.城市建筑要提高文化品位,蕴含日照特色,不能千篇一律,平铺直叙,要建设几处令人看后难忘的精品工程,如广场,街道,雕塑等,扩大日照的知名度.

规划要闻二:

日照市市长于建成主持召开市政府第26次市长办公会议.会议听取并讨论了日照市城市总体规划纲要,舒斯贝尔新天地等5家星级酒店设计方案,万平口海曲东路跨港池桥梁设计方案.为适应城市进一步发展的需要,经市政府批准,2003年10月,日照市委托中国城市规划设计研究院编制日照市城市发展战略规划,并在此基础上,着手修编城市总体规划,2004年5月,省建设厅批复同意日照市开展城市总体规划的修编工作.2004年12月完成了城市发展战略规划,最终确定了"双城一区,轴向拓展"带形城市的城市空间发展模式.今年年初,在城市发展战略规划的基础上,着手开展城市总体规划的修编.

规划要闻三:

于建成说,城市规划对一座城市来说至关重要,城市定位更是城市功能特色的精确表述,日照的城市定位一定要从生态环境,经济发展,社会功能等方面考虑,一定要合理,准确,全面,能够突出港口和海滨生态城市的特色和优势,着力体现生态城,港口城,运动城的内涵.城市建设的用地,交通和人口规划要统筹东西,梳理南北,要充分考虑港口经济发展程度,市区人口发展程度,在不断充实整个日照主城区的同时,也要为城市今后的发展留出足够的空间.要坚持以人为本,正确处理城市发展与土地利用,环境保护,港口规划,工业布局等的关系,把日照打造成一个既适合居住又适合创业的地方.

规划要闻四:

舒斯贝尔新天地,建国君豪等5家星级酒店的建设将进一步提高日照市的接待能力和水平,目前除舒斯贝尔新天地工程在建外,其他4家还在规划设计中.据了解,这5家星级酒店都将在2007年中国水上运动会之前交付使用.于建成指出,星级酒店的设计既要美观实用,又要与周围环境相协调,要突出特色,不要"一个面孔".距离2007年中国水上运动会的召开只有不到两年的时间了,要抓紧修订设计方案,争取早日开工,确保按时交付使用.

规划要闻五:

于建成强调,万平口海曲东路跨港池桥梁地处日照市重要的景观地带,其设计理念要充分考虑景观需求和使用功能,尽量做到"每个角度都是风景".海曲东路跨港池桥梁建成后,既是一处重要的景观,也是日照市的一条交通要道,工程目前正在规划设计中.

（2）已规划已/在建项目展示

7,日照市整体优势

（1）区位优势

日照市位于山东半岛南翼,东临黄海,与韩国,日本隔海相望.地理位置优越,北上可直达北京南下可直通上海,西进可辐射中原大地,东出可出海直达国际市场.

（2）自然资源（旅游）优势

◇大气质量,海水质量,饮用水质量均为国家一级,一类标准;

◇无台风登陆的海岸及无地震的城市;

◇日照是全国优秀旅游城市,2004年被评为中国魅力城市;

◇百公里海岸线上有64公里的金色沙滩,拥有国家级海滨森林公园,列入世界吉尼斯大全的"天下第一银杏树";

◇佛教名山五莲山,春秋战国时期的莒国故城,亚洲最早的城市"两城遗址";

◇日照是北方少有的富水区之一;

◇境内有多种矿产资源,特别是非金属矿产资源量大质优;

◇日照绿茶,蚕茧,水产品,烤烟,花生等农产品享誉海内外,日照绿茶面积和产量分别占山东省的60%和70%,是中国江北最大的茶叶产区;水产品产量居全省第四位,全国最大的水产品批发市场就在日照的岚山.

（3）区域交通优势

拥有日照港,岚山港两大港口,两个均为国家一类开放口岸的天然良港,现与世界100多个港口通航,日照港是世界十大能源输出港之一,岚山港为中国北方最大的液体化工码头.日照港已开通了日照至韩国平泽的客箱班轮.境内有兖石,坪岚,胶新三条铁路和日竹,同三两条高速公路,120公里半径内有青岛流亭国际机场,连云港机场,临沂机场,均有高速公路与之相连.

二,城市重要经济指标

1,日照市国民生产总值状况

（1）日照市2001年—2004年国民生产总值及人均GDP比较（图表）

（2）日照市2001年—2004年三产业总值比较（图表）

（3）日照市2004年国民生产总值及三产业总值增长情况

2004年日照市社会经济快速发展,全市实现国内生产总值387.78亿元,比上年增长17.2%,远高于全国9.5%的增长速度.其中第一产业增加值62.58亿元,比上年增长7.2%;第二产业增加值191.12亿元,比上年增长了24%;第三产业增加值134.08亿元,比上年增长了13.6%;三次产业构成为16.1:

49.3:

34.6.人均GDP达到13875元,增长16.6%.

2,日照市国内贸易与对外经济状况

（1）国内贸易状况

国内贸易市场繁荣活跃,市场体系建设不断发展.全年完成社会消费品零售总额104.50亿元,比上年增长16.6%,其中城市零售额61.99亿元,增长17.2%;县零售额21.01亿元,增长14.5%;县以下零售额21.50亿元,增长16.8%.在各行业中,批发零售贸易业零售额91.61亿元,增长16.4%;餐饮业零售额8.91亿元,增长24.8%;其他行业零售额3.98亿元,增长4.3%.年末全市商品交易市场242处,其中消费品市场234处,生产资料市场7处.

（2）进出口贸易状况

全市对外经济贸易总体保持了良好的发展势头.全年进出口总值18.43亿美元,比上年增长42.8%,其中,进口7.61亿美元,增长49.1%;出口10.82亿美元,增长38.6%.扣除中煤日照分公司出口额,全市出口总额6.58亿美元,增长57.9%.

（3）利用外资状况

全年合同外商投资2.31亿美元,增长105.7%,实际外商投资1.07亿美元,增长104.6%.新批利用外资项目63个,下降6.0%.对外经济合作取得新进展.

（4）旅游事业发展状况

旅游事业快速发展.全年共接待旅游者586.81万人次,比上年增长48.4%.其中,国内旅游者582.09万人次,增长48.2%;国际旅游者4.72万人次,增长64.0%.在国际旅游者中,外国人46895人次,港澳台同胞283人次.全年旅游总收入26.99亿元,增长56.0%,其中国内旅游收入26.27亿元,增长55.5%;旅游创汇901.09万美元,增长79.9%,其中旅游商品创汇占旅游创汇的比重为12%.

3,日照市财政收入状况

财政收入稳定增长.全市地方财政收入达到11.23亿元,按可比口径计算比上年增长34.1%;地方财政支出18.41亿元,增长14.4%.全年境内财政总收入65.16亿元,增长40.9%.

4,日照市市民平均工资,可支配性收入状况

从以上图表可以看出从2001年—2004年,日照市市民平均工资稳步提升,2004年增长幅度最大,达到了11648元;2004年统计各单位从业人业分别是:

国有单位在岗职工平均工资为12047元,集体单位在岗职工平均工资为8819元,其它单位要岗职工平均工资为11413元,均比上年有较大的提升.

城市居民收入继续增长.全年城市居民人均可支配收入9083元,增长15.3%;人均消费支出6545元,增长12.0%.年末每百户城市居民家庭拥有彩电108台,电冰箱89台,洗衣机86台,空调器40台,照相机54架,摩托车66辆,影碟机60台,固定电话99部,移动电话103部,家用电脑27台,互联网用户10户,私人轿车3辆.

三,城市各行政分区的概况

1,日照市各区域介绍及特点（位置,功能,人口,特色等）

日照市域行政区划地图

◆东港区

日照市东港区地处山东半岛南翼,东濒黄海,隔海与日本,韩国相望,北依青岛,南与岚山办事处相连,是新兴的港口城市日照市政府所在地和全市政治,经济,文化中心.全区陆域总面积1636.4平方公里,海岸线长80公里,总人口78.01万.近年来,东港区依托丰富的旅游资源,加快了旅游业发展步伐,万平口海水浴场,山海天海水浴场,太公岛旅游区,桃花岛旅游区,国家海滨森林公园等多处旅游景点及规划建设中的水上运动基地,世帆赛动动基地,东港将会日益成为闻名中外的旅游热点地区和国际水上运动名城.东港区作为新亚欧大陆桥东方桥头堡日照市的中心区,拥有国有一类对外开放港口---日照港,具有得天独厚的区位优势.