某某年深圳万科里城踩盘报告docx.docx

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XXXX年深圳万科里城踩盘报告

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谨呈：

XX市东平新城建设管理委员会

汇报稿

本次汇报流程:

1、深圳世联地产汇报策划成果，用时35分钟；

2、ECS（易城）国际公司进行方案的多媒体演示，用时25分钟；

3、沟通交流时间，用时20分钟。

世联整体策划思路：

1XX城市研究

2东平新城研究

3项目整体定位

4项目方案

5开发运营建议

6经济分析

规划单位

（ECS）介入

Chapter1-XX城市研究

XX位于珠三角经济圈中部，具有良好的地缘优势

XX市位于亚太经济发展活跃的东亚和东南亚的交汇处，处在中国最具经济

实力和发展活力的珠三角经济圈中部,与广州地缘相连、文化同源。

XX市中心区距广州车程均在1小时之内。

毗邻港澳，与香港、澳门车程均

在2小时左右，使XX能够充分利用港澳的市场优势和国际性大都市的地位，推动XX广泛参与世界经济。

珠三角经济圈

YY是广佛都市圈的重要组成部分，是辐射珠江西岸和粤西城市的重要驱动

力

XX通过广湛铁路、西江水道、佛开高速公路链接粤西和大西南，成为广州实施‘西联战略’辐射珠江西岸城市的重要驱动。

XX产业基础合理向西扩散，一方面，利用西岸邻近城市优势产业，例如中山古镇的灯饰，和XX建材、家具制造业连成整体，将产业链条向西延长。

另一

方面，本地产业合理地扩散至珠江西岸邻近城市，利用西岸城市广阔的地域和资源，促进西岸城市的发展，例如XX陶瓷企业在西岸设厂。

XX是全国重要的现代制造业基地，XX的整合和发展对珠三角城市群实现“多

赢”以及给周边地区的发展提供有力的推动作用。

目前珠三角地区城市呈现东强西弱的局势，广佛增长极的增强有利于加强珠

三角珠江以西城市如江门、肇庆乃至粤西城市的发展。

XX是珠三角发展的重要经济引擎，GDP列全省第三,人均GDP超过1万美元

XX经济实力在广东省名列前茅。

近年来XX市生产总值呈稳步增长态势;生

产总值在珠三角主要城市中排名第三，在珠江西岸城市中首屈一指。

2005-2008XXGDP增长率变化（数据来源：

05-08XX市统计年鉴）

2009广东省主要城市GDP比较

数据来源：

深圳、广州、XX、东莞、中山、惠州、珠海城市2008年统计年

鉴

广州

XX

大珠三角地区

深圳

惠州

东莞

珠海

中山

江门

随着XX人均GDP超过1万美元，

XX城市进入新的发展阶段，

——在哪些方面需要进一步提升？

1、产业发展：

制造业升级、发展生产性服务业

现状：

二产发达，三产落后

目前XX以第二产业为主，第三产业不发达，无论是商务办公市场还是商业

市场都处于一个较为落后的水平；

XX的产业可持续发展必须放在广佛一体化、珠三角城市群的产业分工中进行考虑，包括两个内涵：

一是自身制造业的升级完善，这是XX的基础和优势，不能丢；二是依托于广佛一体化以及自身强大的制造业，发展珠三角的生产性服务业。

如果一个城市只是制造业名城，注定要处于城市的边缘化地带，未来的城市化发展是城市群、城市带、城市圈的发展；

未来城市的核心竞争力就在现代服务业和第三产业，以此辐射、覆盖和服务于周边第二产业的城市和地区。

2008年XX三产比例

2、城市建设：

建立城市中心，树立城市形象

XX的城市建设滞后于XX经济发展，经济水平在珠三角高居第三，区城市化

发展水平不同。

XX现代的城市形象是模糊的，说到XX，会让人想到很多特色的产业和大量

的专业镇。

XX缺乏一个强有力的市中心，XX地发展一直都是以组团的方式进行的，这

会影响到XX城市的进一步升级和城市品牌的营销推广。

XX需要建立一个强有力地城市中心，树立现代化城市形象。

乐从家具

澜石有色金属

石湾-南庄陶瓷

大沥铝材

现状：

组团式发展，镇强市弱

3、城市文化：

发扬传统岭南文化，建立现代都市文化

现状：

文化品牌缺乏

岭南文化:

传统历史底蕴

都市文化:

精英时尚商务

&

XX的城市文化建设应包括两个内涵：

一XX是岭南文化之乡

应充分发挥传统文化的优势，提升XX的文化影响力；

二现代都市文化的建设

XX需要能够体现现代都市文化的区域出现，例如世界上所有大都市的CBD，

都体现了一

种现代都市的商务文化、精英文化、时尚文化。

4、低碳、生态环境：

建设“低碳生态文明”

现状：

保护、利用不足

对城市环境来说，营造一个良好的工作居住氛围，建设宜居城市，对于招商引资、吸引高素质人才也具有十分重要的意义。

生态环保也能够成为一种生产力：

利用生态环境可以发展休闲旅游产业，同时，高层次、高附加值产业往往以良好的环境作为前提条件，对于产业的升级和城市转型意义重大。

中国经济的发展，在较长的一段

时间内，对生态环境的重视程度

不足。

随着XX人均GDP步入新的阶

段，城市要进一步升级，必须实

现增长方式的转变。

低碳经济

低碳城市

节能减排

生态环保

在城市发展的大背景下，东平新城、本项目承担怎样的使命？

Chapter2-东平新城研究

1XX城市研究

2东平新城研究

3项目整体定位

4项目方案

5开发运营建议

6经济分析

规划单位

（ECS）介入

为配合实施大XX城市战略，2003年，东平新城项目立项

2003年初，XX市行政区划调整；

2003年4月，中共XX市第九次党代会和XX市第十二届人民代表大会召开。

为加快XX城市化建设，实施XX现代化大城市发展战略，XX市中心组团新城区项目立项；

2003年9月，中心组团新城区建设协调领导小组及其办公室，以及中心组

团新城区开发建设有限公司成立；

2004年，新城区建设正式启动，并陆续完成了东平大桥、世纪莲体育中心、

新闻中心及绿化生态环境工程等重点基建项目；

2007年4月，市政府将中心组团新城区正式更名为“XX市东平新城”,,

东平新城位于城市“2+5”组团中的中心组团，是重点建设的高标准城市中

心

东平新城是XX市政府为实施‘强心战略而重点建设的高标准市中心，其定位为‘XX市中心城区’、中心商务区、总部经济发展区、公共服务区、具有浓厚岭南风貌的绿色新城

XX市规划城区为“2＋5组团”。

“2＋5组团”中的“2”是指：

中心组团和大良容桂组团

东平新城的历史使命

1、建立珠三角生产性服务业基地，促进XX城市产业的升级和转型；

2、成为广佛都市圈乃至珠三角重要的城市服务节点，将成为XX向东联接广

州、向西辐射粤西的重要支撑点；

3、建立XX现代都市形象，成为XX城市对外交流、走向世界的新窗口；

4、成为XX的新文化示范区，传统文化和现代文化的融合，本土文化和外来

文化的融合；

5、成为XX“生态文明”建设的示范区，打造宜业、宜商、宜居的“三宜新

城”。

本项目处于东平新城核心区，主要承担商务办公职能，兼顾商业休闲功能

本项目主要承担商务办公职能

东平新城空间结构概念模式：

世联对项目使命的理解：

1、产业平台。

建立珠三角生产性服务业基地，促进XX城市产业的升级和转

型，同时实现和广州产业的错位，促进粤西产业的发展；

2、城市名片。

建立XX现代都市形象，成为XX城市新名片；

3、文化窗口。

XX国际化的展示窗口，展现现代都市CBD商务文化、精英文

化、时尚文化；

4、生态典范。

充分利用项目优异的生态环境资源，和办公、商业相结合，

打造珠三角新型CBD示范区。

要达成项目使命，我们应如何进行项目的定位？

——分别从商务办公和商业两方面进行研究，然后提出项目整体定位。

Chapter3-项目整体定位

1XX城市研究

2东平新城研究

3项目整体定位

4项目方案

5开发运营建议

6经济分析

规划单位

（ECS）介入

1

2

项目商务办公定位

项目商业定位

3

项目整体定位

XX第三产业发展相对落后，商务办公市场基础薄弱,专业写字楼产品较少

中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛存在问题：

档次低，

商务配套不全，物管差，功能混杂，难适应现代商务发展的要求，销售情况理

想，但出租空置率高

商住混合办公

商务公寓

商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但实力有限，无法进入写字

楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：

形象相对于专业写字楼仍显较低

写字楼

真正意义上的高端专业写字楼历史并不长，从07年环球国际广场等项目开

始；完全意义上的高档写字楼的出现是XX写字楼市场的新时期

最原始的商务办公环境，档次低，形象差，但因XX大量实业型中小企业的

现状而大量存在

厂房办公

XX制造业发达，第三产业发展相对落后，服务行业比重低于全国平均水平，

处于起步阶段

由于服务行业的基础薄弱，XX的商务办公市场发展动力不足

目前XX企业主流办公场所仍停留在厂房、商住综合楼，商务公寓、专业写字楼市场占比较小

写字楼市场平均年供需量仅5-6万平米

近年来,XX写字楼年新增量在6万平米以下，租用市场保持平稳。

XX写字楼市场的年销售面积保持在5万平米以内，市场需求有限。

目前已经形成了祖庙-汾江路、季华路、千灯湖三个商务板块千灯湖

金融高新区

季华

中心商务区

老城区

老城区：

祖庙-汾江中路板块;以大规模旧城改造项目岭南新天地个盘供应为主;商业气氛比商务气氛更浓

季华中心商务区：

进行规划的中央商务区有11个地块将建成商务物业（写字楼、酒店、商务公寓等

千灯湖金融高新区：

一期重点规划的商务用地位于千灯湖公园东侧，占地约503亩

祖庙-汾江路板块：

形象不佳,内部设施陈旧,使用率低,除个别项目外，租金和售价水平普遍偏低

整体均价约7000-8000元/平米

－－

岭南大厦

均价约11800元/平米（含2