惠州义乌小商品批发城经营定位及招2.docx
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惠州义乌小商品批发城经营定位及招2
惠州义乌小商品批发城
经营定位及招商报告
目录
第一部分：
本项目各层的经营定位分析3
一、经营定位的依据：
3
二、项目建筑各层概况：
4
三、项目周边、东莞、广州、义乌市场经营品种比例调查：
5
1、惠州水东路小商品经营比例：
5
2、惠东县平山中心市场小商品经营品种及进货渠道调查：
6
3、东莞小商品市场经营品种的比例：
8
4、广州小商品市场经营品种比例及进货分析：
13
5、义乌主要小商品市场经营品种比例：
14
6、市场主要经营品种比例统计：
16
四、项目具体经营品种分区及比例确定：
18
1、项目整体经营定位18
2、项目经营品种定位及相应的比例：
18
第二部分：
惠州义乌小商品批发城招商平面分割22
一、分割原则22
二、招商平面分割图22
第三部分：
项目招商目标客户群体定位23
第一部分：
义乌及其周边地区的小商品批发商23
第二部分：
本区域内小商品生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者23
第三部分：
意向从事小商品批发业的个人23
第四部分：
项目各楼层租金策略及管理费、广告费的收取办法24
一、租金水平的确定：
24
1、惠州小商品批发市场租金状况24
2、项目整体租金水平24
3、租金策略25
二、商场物业管理费、广告费用标准及收取办法26
第五部分：
项目招商整合推广策略28
一、招商资料28
1、策划设计“惠州义乌小商品批发城”画册招商部分28
2、派单资料28
二、招商对象的差异性推广策略28
1、义乌各类主要业态的小商品批发商招商策略28
2、市场内业态的本区域生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者30
3、意向从事小商品批发业的个人32
三、媒体推广：
33
四、策划设计“惠州义乌小商品批发城”招商单页33
五、定点推广：
34
第一：
惠州区域内的商户34
第二：
义乌、广东省内其他区域的商户34
六、活动推广35
第六部分：
项目阶段性招商目标及推广手段36
一、接受租赁登记阶段：
（5月中旬——6月中旬）36
起始时间：
36
招商群体：
36
招商目标：
37
阶段性推广手段：
37
二、正式启动招商阶段：
（6月中旬——8月中旬）38
起始时间：
38
招商群体：
38
招商目标：
38
阶段性推广手段：
39
三、开业前夕：
（8月中旬——9月中旬）40
起始时间：
40
招商群体：
40
招商目标：
40
阶段性推广手段：
40
第七部分：
招商的必备条件42
一、关于落实长途汽运站及公交车停靠站的相关事宜：
42
二、关于确定联谊单位的相关事宜：
42
第八部分：
商场内部规划与装修标准建议44
一、商场内部规划设计建议44
1、布局规划及过道建议44
2、商场卖场设计建议44
二、商场内部公共部分装修44
三、商场铺位装修45
第九部分商场经营管理与推广策略46
一、商场经营管理策略46
1、一般性管理职能46
2、经营性管理职能47
3、经营管理公司基本架构47
二、商场经营推广策略48
建立惠州义乌小商品批发城网站，成立《惠州义乌小商品批发城专刊》编辑发行部48
定期在电视、报纸发布小商品城优惠采购活动广告48
成立专业客户联谊部48
第一部分：
本项目各层的经营定位分析
一、经营定位的依据：
第一部分的内容问题较多
项目一期是整个惠州义乌小商品城的启动工程，肩负着二期能否成功开发的重任，因此其运作的成功是整个项目成功的关键，因此用好义乌的品牌和借鉴义乌市场发展及招商的经验和经营方式，义乌的主力商家、义乌的产品、义乌的管理是树立项目整体形象的关键。
因此一期的项目定位，必须以义乌的主力商家为经营的核心和龙头，在项目最为核心的位置引进义乌的主力商家，带动项目的良性运作，同时其它区域的经营者与义乌的主力商家形成互补和连动，形成以“义乌为主体，兼顾周边”义乌小商品、本地服装、鞋为一体的小商品批发城，成为惠州乃至粤东地区的小商品集散中心。
1、项目地块的特点：
项目地块呈长方形，且有高差，一期主要以商场的形式的存在，结合义乌小商品的品牌形成以日用小商品、中低档服装、鞋等为一体的小商品批发市场。
2、用好义乌的品牌及义乌市场成功经验：
用义乌的商家、义乌的产品、义乌的人、义乌的经营管理模式来建立本项目在粤东地区的形象，这些是对项目的经营和价值最大的提升作用。
3、惠州目前小商品批发的现状：
惠州目前小商品主要集中的批发地区有惠州市内的水东路及惠东县平山中心市场两地较为集中的小商品批发区域，主要经营以日用百货、小五金、文具、玩具为主。
水东路的租金在20～60元/月.㎡之间，惠东县平山中心市场小商品区租金约100—140元/月.㎡这是两个区域是本项目除义乌、广州市场商户以外本地的招商主要目标。
4、本项目自身的特点：
地段、交通：
项目位于惠州市主干道惠州大道北段旁，距离惠州火车北站、汽车北站只有不到3公里的路程，交通相当发达。
项目所在地属于惠州市新城区江北新区三新。
江北新区是未来惠州城区的主要发展方向，有很强的投资潜力。
规模：
项目为惠州首个总建筑面积13万平方米小商品巨无霸，大规模必将形成大辐射。
义乌的品牌：
本项目是由义乌人来管理、义乌的商品、义乌先进的经营管理模式，在粤东地区必将形成大的影响力。
建筑及环境：
项目建筑现代化商城形式，周边环境无论是商业氛围，还是居住、办公氛围都不浓厚。
项目所在江北新区目前商业设施比较少、商业氛围淡，主要以粮油、建材家具批零兼营为主。
二、项目建筑各层概况：
惠州义乌小商品城一期工程位于惠州市新城区江北新区，属于惠州市发展较快的区域。
项目一期工程，总占地面积38600平方米，总建筑面积130000平方米，其中一期建筑面积44694.69平方米。
项目整体建筑分布情况一览表：
项目楼层
建筑层高
商业面积（m2）
一层
层高6米
7965.37
二层
层高5米
7849.7
三层
层高4.8米
7385.13
四层
层高4.8米
7385.13
五层
层高4.8米
5421.36
六层
层高3.6米
4718.43
三、项目周边、东莞、广州、义乌市场经营品种比例调查：
1、惠州水东路小商品经营比例：
地理位置：
位于水东西路
铺位面积：
主力铺位在50—60平方米
小商品经营品种：
经营品种
间数
具体比例
日用百货
36
26
食品
30
22
文具、玩具
18
14
民间用品
15
11
针织用品
4
3
小五金
8
6
服装
6
5
茶叶
8
6
花艺
6
5
鞋
2
2
合计
133
具体比例图如下：
经营方式：
以批发为主，兼有零售
进货点：
主要以广州为主，东莞有一部分
租金：
20—60元/平米·月
2、惠东县平山中心市场小商品经营品种及进货渠道调查：
Ø平山中心市场小商品经营品种比例分析：
位置:
惠东县城解放中路
规模:
6800平方米（有1700多户商家）
小商品经营规模:
约300户
经营范围:
日化产品\精品\礼品\玩具\针织用品\花类\饰品\电子产品\日用杂货\小家电\文具\等
业态统计：
业态
数量
所占比例（％）
日化产品
25
9
精品
23
9
礼品
14
5
玩具
16
6
针织用品
80
31
花类
9
3
饰品
28
10
电子产品
22
8
日用杂货
34
13
小家电
12
4
文具
6
2
合计
269
比例图：
以上图表显示，该市场经营针织用品、日用杂货、电子玩具等为主导。
Ø平山中心经营品种进货渠道分析：
进货途径
●电器类\玩具\针织类\饰品类\日化类.为广州\东莞\佛山\汕头\揭阳.其中比例为%（不完全统计）
城市
电器类
玩具类
针织类
日化类
日用类
饰品类
广州
85
70
60
75
55
70
深圳
7
20
佛山
10
10
5
东莞
5
10
30
汕头
5
10
15
揭阳
10
12
其他
8
10
5
8
5
●生活家庭用品\日用杂货\小工艺品\文具\小五金\针织草帽等
约70%--80%为浙江义乌进货,其余的为广东珠三角地区,尤其广州为小商品重点批发城市.
义乌商品的特点:
①价格低廉②商品丰富③均为自己小型加工厂生产
3、东莞小商品市场经营品种的比例：
Ø富民商业大厦内的小商品
经营分区图
富民商业大厦内小商品经营规划主要以饰品和针织内衣为主，互为补充的小商品经营品种还有：
洗涤用品、化妆品、儿童玩具、皮具、钟表、小电器、文具以及包装袋等。
在整个富民服装批发市场内位于市场一层的东、西两个区域内（A层缘于富民的螺旋式建筑）。
图示中着色的部分即为富民服装批发市场内的小商品经营分区：
红色为饰品区；黄色为内衣区。
但在实际经营过程中，来自市场需求方面以及经营商户之间的竞争，现已成为相互依存、互为补充的混杂经营之局面。
经营品种分类统计
富民小商品经营区域规划铺位共124个，皆以独立铺位的形式经营，经营模式为批发。
批发经营面积（按使用面积计）约在6——12平米之间。
由于商机突现，目前大约有十多间加位小商品经营摊位。
按照小商品经营品种统计：
（经营面积为使用面积）
经营品种
经营面积（m2）
经营户数（家）
比例
饰品类
500
41
各类饰品
针织内衣类
600
44
针织品、内衣
日用百货类
40
3
伞、塑料桌布、卫生纸
洗涤化妆品类
200
21
洗涤用品、化妆品
皮具
100
9
皮带、钱包
文体用品类
60
5
文具、体育用品
表类
40
4
钟表、手表
小家电
20
2
电吹风、录音机
小食品
20
2
奶粉、饮料、饼干
礼品
20
2
打火机等
包装袋
20
2
塑料袋、纸袋
帽子、眼镜
20
1
儿童玩具
40
3
小型玩具
合计
约1680m平米
139
经营品种比例分析
按经营面积：
Ü按经营商户数量分析
Ø广贸精品广场
经营分区图
该市场位于黄河时装城以北，港口路以西，与虎门排污河围绕的区域内，分布在广贸大厦、永丰楼、永业楼、永安楼、永兴楼一层，形成了虎门小商品市场经营组团。
在经营分区上没有严格的经营规划。
均以独立街铺的形式经营，经营模式以批发为主。
经营品种分类统计
该市场经营的小商品主要以文体用品和针织内衣为主，以帽子、眼镜、音像制品、办公设备、工艺礼品、包装袋、皮具、饰品、婴儿用品等为辅，商品辐射全国。
由于均以街铺的形式经营，其经营面积较大，皆在30-----80平米（使用面积）之间。
按照小商品经营品种统计：
（经营面积为使用面积）
广贸大厦一层街铺
经营品种
经营面积（m2）
经营户数（家）
印章、制卡
30
1
帽子、眼镜
180
3
针织内衣
1200
15
办公耗材及设备
200
2
包装袋
100
2
塑料花、礼品
240
4
文具
400
4
音像制品
80
1
手机配件、电话卡
60
2
皮具
40
1
饰品
120
2
模特架
100
1
婴儿用品
60
1
合计
约2800平米
39
永丰楼一层街铺
经营品种
经营面积（m2）
经营户数（家）
针织
60
2
内衣
150
3
婴儿用品
70
2
音像制品
60
2
文体用品
60
2
饰品
180
6
鞋、包
120
4
珠宝、玉器
60
2
玩具、礼品
240
6
包装袋
50
1
合计
约1000平米
30
永业楼一层街铺
经营品种
经营面积（m2）
经营户数（家）
文体用品
600
11
内衣
120
3
五金工具
60
1
针织品
120
2
小电器
60
1
玩具、礼品
60
1
合计
约500平米
19
永安楼一层街铺
经营品种
经营面积（m2）
经营户数（家）
音像制品
200
9
饰品
70
3
洗涤、化妆品
80
2
文体
120
40
针织内衣
260
5
合计
约700平米
59
永兴楼一层街铺
经营品种
经营面积（m2）
经营户数（家）
日用百货
400
14
文体
50
3
针织品
200
14
五金工具
50
1
饰品
60
1
合计
约800平米
33
经营品种比例分析
Ü按经营经营面积分析
Ü按经营商户数量分析
4、广州小商品市场经营品种比例及进货分析：
主要调查的有国际玩具礼品城和华南国际小商品城两处。
这两处市场都在海珠广场附近，且经营的品种也大多相同。
主要的经营品种有：
小饰品（以头饰胸花等为主）、小首饰（以戒子项链耳环等为主）、塑料制品（塑料花为主）、工艺品（陶瓷、木工制品、装饰画、民俗手工艺品）、女性化妆品、布艺、玩具、香蕈、太阳镜、钟表、工艺礼品（高档次名贵材料的工艺品）、水晶制品等。
经营品种在市场所占比列。
品种
小饰品
小首饰
塑料制品
工艺品
女性化妆品
所占比重
25%
15%
15%
12%
15%
品种
布艺
玩具
香蕈
太阳镜
工艺礼品
所占比重
3%
1.5%
3%
3%
2.5%
品种
水晶制品
其他杂类
所占比重
3%
2%
（以下%是指在该品种中的比例）
经营品种
所占比例
经营品种
所占比例
小饰品
15%
小首饰
10%
塑料制品
15%
工艺品
10%
玩具
30%
太阳镜
10%
据商户说，他们的货其实大部分还是广州和珠三角的货，外面的还是少，江浙的货主要还是因为价格便宜，款式也比较新。
另外还有些外国人在广州办货，有新款搭配会卖的更好。
据了解的情况看广州的商户要少量的货主要目的有两个方面
1）江浙地区的小商品品种多，且款式新，可以带动本地货的销售。
2）进少量的货样后自己可以找本地的加工厂进行加工，主要做为样版的用途。
5、义乌主要小商品市场经营品种比例：
Ø义乌国际商贸城（一期）：
经营品种调查：
主要经营品种：
花类、玩具、珠宝、首饰、工艺饰品。
各楼层经营品种区划：
楼层
经营品种
各经营品种所占面积的大概比例（%）
一层
普通玩具、电动玩具、充气玩具、毛绒玩具、花类
普通玩具
9
电动玩具
2
充气玩具
3
毛绒玩具
3.5
花类
7.5
二层
珠宝、头饰
珠宝
12.5
头饰
12.5
三层
饰品配件、相框、旅游工艺、瓷器水晶、装饰工艺、喜庆工艺
饰品配件
2.5
相框
2.5
旅游工艺
2.5
瓷器水晶
2.5
装饰工艺
12.5
喜庆工艺
2.5
四层
生产企业直销中心
生产直销中心
25
各经营品种所占面积的大概比例具体如下图：
Ø义乌国际商贸城（二期）
经营品种调查：
主要经营品种：
五金、电子、电器、箱包、钟表、雨具。
各楼层经营品种区划：
楼层
经营品种
各经营品种所占面积的大概比例（%）
一层
雨具、伞具、箱包
雨具
2.5
伞具
2.5
箱包
15
二层
锁具、五金工具、
配件、电工产品、
车类、旅游购物中心
锁具
2.25
五金工具·配件
12.5
电工产品
2.25
车类
1
旅游购物中心
2
三层
五金厨卫、小家电·剃须刀、电讯器材、电子仪表仪器、电池、钟表、旅游购物中心
五金厨卫
5
小家电·剃须刀
4
电子仪表仪器照相器材
1.5
电池·灯具
1.5
钟表
3
电讯器材
3
旅游购物中心
2
四层
生产企业直销中心
生产直销中心
20
五层
特色展馆、外贸机构设计
特色展馆等
20
各经营品种所占面积的大概比例具体如下图：
6、市场主要经营品种比例统计：
经营品种
惠州水东路
惠东平山中市场
富民商业大厦内的小商品
广贸精品广场
合计
商户家数
经营比例
商户家数
经营比例
商户家数
经营比例
商户家数
经营比例
商户家数
经营比例
日用百货
36
26%
34
13%
3
2%
14
8%
87
13%
食品
30
22%
2
1%
32
5%
文具
9
7%
6
2%
5
4%
60
33%
80
12%
民间用品
15
11%
15
2%
针织用品
4
3%
80
31%
44
32%
45
25%
173
26%
小五金
8
6%
2
1%
10
1%
茶叶
8
6%
8
1%
花艺
6
5%
9
3%
4
2%
19
3%
玩具
9
7%
16
6%
3
2%
1
1%
29
4%
小家电
12
4%
2
1%
1
1%
15
2%
饰品
28
10%
41
29%
14
8%
83
12%
日化产品
25
9%
21
15%
2
1%
48
7%
礼品
14
5%
2
1%
6
3%
22
3%
精品
23
9%
23
3%
电子产品
22
8%
4
3%
2
1%
28
4%
服装
6
5%
本地区较多
本地区较多
本地区较多
这类品种在周边区域经营商户较多不具体统计
鞋
2
2%
4
2%
皮具
9
6%
1
1%
包装袋
2
1%
3
2%
不在本项目定位范围内,属于个别经营品种，数量少
帽子、眼镜
1
1%
3
2%
印章、制卡
1
1%
音像制品
12
7%
办公耗材及设备
2
1%
模特架
1
1%
婴儿用品
3
2%
四、项目具体经营品种分区及比例确定：
1、项目整体经营定位
粤东地区最大的一站式小商品批发市场
惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。
是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。
惠州市属于珠三角经济区内，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区，陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。
惠州市常住人口321万，其中市区人口140万。
惠州是广东省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称。
从唐到近代共有一千多年的历史。
而惠州的小商品批发业在这么多年中并没有得到良好的发展，小商品批发业相比其他业态还处于相对较低的状态。
目前惠州小商品批发主要集中在惠州市的水东路和惠东县平山中心市场，其他地区主要是些分布散的批发店。
从某种意义上说，惠州地区还没有规模大、品种全集中的小商品批发市场。
在充分考虑惠州现有的小商品批发市场经营基础，迎合义乌小商品的进驻经营定位的需求，将项目定位成为“粤东地区最大的一站式小商品批发市场”集小商品批发、品牌服装展示、品牌代理加盟、新品展示中心等为一体，打破惠州目前现有小商品批发市场经营环境差、经营分散、缺乏推广等恶性竞争的经营格局，促进惠州市乃至粤东地区小商品产业的发展，全面促进粤东地区小商品业的整体发展。
2、项目经营品种定位及相应的比例：
1）、项目各层经营品种定位：
一层：
日用小百货、厨房用品、陶瓷、小五金、小电器、花类、银行
二层：
各类珠宝、头饰、日化用品、美容美发用品、针织用品、针织内衣
三层：
玩具、工艺品、钟表、文具办公用品
四层：
服装
五层：
服装、鞋包、新产品展示中心、快餐店
六层：
办公、仓储
2）、项目1～5层具体经营品种及相应比例：
说明：
以下经营品种比例主要参照项目惠州水东路、惠东县平山中心市场、广州一德路、东莞小商品市场、义乌国际商贸城（一期、二期）之经营比例（具体数据在本报告的第二部分第三节）。
在根据本项目自身的特点综合考虑评定得出。
——一层：
日用小百货、厨房用品、陶瓷、小五金、小电器、花类、配套银行
种类
分配比重
比例
品种细分
日用百货
13
63％
日常家内生活用品如筷子、牙签、床垫、凉席、电池、伞、婴儿爽身粉等
厨房用品
1
5％
厨房内使用的锅、锅铲、饭煲、汤锅、煮蛋器、厨具、套刀、厨刀、菜板、刀座、厨用小五金、家庭厨柜等
日用陶瓷
1
5％
家用陶瓷、搪瓷制品、盘子、杯、碟、餐具附件、碗、茶具、咖啡具、酒具等
小五金
1
5％
开灌器、餐具及厨房用具、烧烤针及烤网系列、各种削皮器、各种刀具及套装、各种茶叶漏、油格、网篮、各种啤酒开等
小电器
1
5%
剃须刀、手电筒、收音机、vcd、dvd、灯具、电池
花类
3
15％
各种槊料制品的装饰花
配套银行
占用百货区域
2％
中国银行、建设银行、农行等各大银行选择一家
说明：
分配比重是综合考虑市场主要经营品种比例统计得出
——二层：
各类珠宝、头饰、日化用品、美容美发用品、针织用品、针织内衣
种类
分配比重
比例
品种
珠宝
8
18%
发夹、胸花、、戒指、挂件、珍珠、玛瑙、玉石
头饰
8
18%
各种头饰
日化用品
3．5
8%
清洁洗涤类（洗衣粉、牙膏、牙刷、香皂等）防虫驱蚊类（杀虫剂、蚊香等）芳香剂（空气清新剂、香熏等）皮革护理类（鞋油、护皮等）
美容美发用品
3．5
8%
彩妆系列、护肤品系列、美甲、美容类
针织用品
8
18%
毛巾、编织袋、针线扣、工艺麻布、手套、领带、针织饰品等
针织内衣
14
31%
文胸、短裤、内衣、泳装等
说明：
分配比重是综合考虑市场主要经营品种比例统计得出
——三层：
玩具、工艺品、钟表、文具办公用品
种类
分配比重
比例
品种
玩具
4
15％
普通玩具、电动玩具、充气玩具、毛绒玩具等
工艺品
6
23％
旅游工艺、瓷器水晶、装饰工艺、喜庆工艺等
钟表
4
15％
各类钟表
文具办公用品
12
46％
笔类、文件资料储存类、财务会计用品、桌上办公用品、纸张、机器用纸、纸制品、测绘及度量衡用品、告示书报展示用品、粘贴及包装用品、耗材及办公周边用品、美术颜料及画材用品、办公日杂及劳保用品、文娱用品、体育用品及健身器材、办公机器设备
说明：
分配比重是综合考虑市场主要经营品种比例统计得出
——四层：
服装
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