东莞市三旧改造单元前期研究报告.docx
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东莞市三旧改造单元前期研究报告
东莞市“三旧”改造单元前期研究报告
编制指引
东莞市城乡规划局
东莞市城建规划设计院
20XX年1月
附表
总则
依据和作用
根据《关于建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见》规定，东莞市通过年度计划制度对“三旧”改造项目实行规划管控，调控改造的节奏和时序，有序推进“三旧”改造。
“三旧”改造单元前期研究报告（下也称“前期研究报告”）是确定“三旧”改造项目是否可以纳入当年年度计划的基本依据之一。
纳入当年年度计划的改造项目，应根据前期研究报告的批复，按《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》的要求编制“三旧”改造单元规划。
为规范前期研究报告的编制，结合国家、省、市有关规范和标准，制订本指引。
适用范围
本指引适用于我市范围内前期研究报告的编制。
审批流程
前期研究报告成果编制完成后，由市城乡规划局组织专家进行评审（按控规实施的改造单元除外）并公示后，出具前期研究报告技术审查结论（含专家意见、投票结果和公示意见）。
前期研究报告经规划局技术审查后，作为改造单元批次计划申报的材料之一，上报市土地审批委员会审议，审议通过后报市政府批准实施。
前期研究报告由镇街人民政府组织公示，应在改造单元现场和镇街政府网站、规划局网站进行公示，公示期不少于10日。
成果构成
前期研究报告由文本和图集两部分组成。
前期研究报告成果格式须符合本指引“第二章”的要求。
按已批控制性详细规划（下也称“控规”）实施且需要纳入年度计划进行管理的“三旧”改造项目，应编写前期研究报告，前期研究报告的内容可以直接引用经批准的控规，相关论证部分可适当简化。
按控规实施的前期研究报告重点提供改造方案和公共设施实施方案。
编制组织
前期研究报告由镇（街）人民政府组织编制。
镇（街）人民政府应委托具备城市规划编制乙级及以上资质的设计单位进行编制。
按控规实施的前期研究报告，镇（街）人民政府可自行编制。
镇街政府应加强改造区域的统筹，合理确定当年申报的改造单元的数量和空间分布。
其他规定
本编制指引试行一年，解释权归东莞市城乡规划局。
前期研究报告格式
前期研究报告文本和图集按Ａ４幅面装订成册。
前期研究报告的成果应符合以下格式。
第一部分改造必要性研究
1、改造单元的划定
（1）改造单元区位
（2）改造单元范围
（3）改造单元现状
2、改造必要性论证
3、功能定位研究
4、对控规调整的诉求
5、改造方案说明
（1）用地布局及改造方案
（2）分年度改造计划
（3）当年实施的改造项目
第二部分主要规划设计条件研究
6、改造项目开发强度论证
7、改造单元公共设施规划
（1）公共设施规划
（2）公共设施实施方案
（3）“拆三留一”核算及公共设施捆绑
第三部分结论
8、控规调整说明
9、当年实施项目说明
（1）综合说明
（2）列表
第四部分图集
前期研究报告编写指南
第一部分改造必要性研究
改造单元的划定
改造单元区位
分析地理区位、交通区位、功能区位等相关内容。
（2）改造单元范围
结合控规功能组团划定改造单元，确定改造单元四至范围及规模；分析改造单元与城镇总体规划、生态控制线规划、“三旧”改造专项规划等的关系。
（3）改造单元现状
分析用地现状、土地权属、道路交通、现状建设、现状设施配套、周边环境等内容；查清土地利用现状（各地类分类面积及分布）。
改造必要性论证
明确属于近期重点推进的哪一类改造单元、分析市场动力和改造的意义等。
功能定位研究
根据城镇总体规划、控规、国民经济和社会发展规划、单元发展条件确定改造单元的功能定位。
改造单元对原控规功能定位进行调整的，应符合“三旧”改造专项规划，并详细阐述调整的理由和论证过程。
旧工厂、旧仓储的改造实行严格的用途管制，应依据城镇总体规划或者“三旧”改造专项规划调整原控规的功能定位。
以商业功能为主导的改造单元，应结合区位特征及市场动力等因素，确定要重点研究的问题，如业态、类型、档次、空间布局模式（沿街布局、综合体、步行内街…）、道路交通方案等。
以居住功能为主导的改造单元，应根据规模和等级，确定要研究的重点问题，如设施配套、出行方式、公共开放空间构建等。
以产业功能为主导（含工业、研发、仓储等）的改造单元，应研究改造单元在市、镇产业发展规划承担的角色和定位，并结合产业规划中的定位确定要重点研究的问题，如功能构成、空间布局、物流组织、设施配套等。
对控规调整的诉求
根据功能定位及发展诉求确定改造基本思路，阐述改造项目对空间和功能产生的影响，提出对控规调整的诉求。
改造方案说明
用地布局及改造方案
简述改造思路和用地方案。
阐述属于全部拆除、拆建结合或者保留使用等不同的改造类型。
确定综合整治（含现状保留）、功能改变、拆除重建、新增用地等不同改造分区的界线，明确对应改造的方案或开发计划。
综合整治区改造方案：
确定整治目标、整治主体、整治项目、整治时间。
功能改变区改造方案：
确定改造目标、改造主体、改造项目、改造时间。
拆除重建区改造方案：
确定改造目标、改造主体、改造类型（政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人自行改等）、开发模式（如合作开发、自行开发、政府出让、政府主导等）、资金来源、供地方式（如公开出让、协议出让等）、改造项目、改造时间等。
新增用地区开发计划：
确定建设目标、建设主体、建设项目、建设时间。
表改造分区情况
改造分区
范围及规模
改造目标
主要改造内容
改造主体
改造时间
备注
综合整治
功能改变
拆除重建
新增用地
（2）分年度改造计划
确定分期实施计划，并提供分年度的改造计划，包括改造的范围及建设内容。
（3）当年实施的改造项目
当年实施的改造项目，提供详细的改造计划，应包括：
改造项目名称及面积；改造项目的权属情况、改造主体、改造模式、供地方式；改造项目的类型、投资规模；投资方的基本情况、同类项目相关业绩；改造后提供的公共设施用地规模及类型；改造规模。
第二部分主要规划设计条件研究
改造项目开发强度论证
（1）按控规实施和只对控规微调的改造项目，注明按控规实施，或说明对控规的哪一部分做出微调。
（2）其余涉及控规调整的改造项目，应对改造项目开发强度做出具体论证，要求如下：
1）旧村、旧城改造项目，按本指引“第五章‘三旧’改造项目容积率计算指引”以及《关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见》的相关规定，计算容积率，并说明计算过程。
2）旧厂改造项目，根据本指引“第五章‘三旧’改造项目容积率计算指引”的规定计算容积率，说明计算过程并提供下表。
表旧厂改造项目容积率计算
改造
项目
经营性用地
拆除用
地面积
（平方米）
公共设施用地面积（平方米）
公共设施用地占总用地的比例
公共设施
用地类型
（代码）
用地面积
（平方米）
容积率
设施
类型
用地
面积
（平方米）
补偿
标准
基准容
积率
补偿容
积率
地块容
积率
二类居住用地（R2）
商住用地（R5）
商业金融业用地（C2）
二类居住用地（R2）
商住用地（R5）
商业金融业用地（C2）
注：
用地面积、建筑面积保留整数，容积率保留2位小数点，下同
提供与容积率计算相对应的图纸，以改造项目为单位明确获得建设量补偿的公共设施范围及规模。
3）容积率较高的改造项目，应综合技术规范、环境容量、基础设施承载力、城市景观、历史保护、生态保护等因素，对改造项目容积率的可行性进行技术校核。
改造单元公共设施规划
（1）按控规实施和只对控规微调的改造项目，只需提供公共设施实施方案，保障单元内公共设施的实施。
（2）其余涉及控规调整的改造项目，应编制改造单元公共设施规划和公共设施实施方案，包括以下内容：
1）公共设施规划
根据上位规划、改造用地布局、改造规模和相关规范，确定改造单元公共设施类型、规模和布局。
镇街政府需要统筹安排改造单元内的公共设施，须体现各类公共设施的系统性和完整性。
提供规划调整前后，人口、公共设施变化情况对比。
评估规划调整前后，控规范围内公共设施满足率的变化情况及相关说明。
2）公共设施实施方案
明确公共设施用地提供的责任主体，公共设施建设的责任主体及其完成时间表。
列出改造单元公共用地规划一览表。
公共设施应和改造项目同步实施、同步完成。
对改造单元范围内公共设施的可实施性进行阐述和说明。
根据当年年度实施项目改造后新增人口数量，明确幼儿园、小学、初中就读学校位置及建设状况，并征求教育部门的意见，确保方案可行。
表改造单元公共用地规划一览
用地类别
地块编号
用地
实施的
责任
主体
实施
时间
备
注
现状
保留
改造
新增
规模
（平方米）
用地提供的责
任主体
R6
幼儿园用地（R61）
A-01
政府（1000㎡）；XX改造项目开发主体（500㎡）
A-02
小学用地（R62）
B-01
B-02
中学用地（R63）
九年一贯制学校R64）
C11
市属行政办公用地
C3
广播电视用地（C33）
图书展览用地（C34）
文化宫用地、青少年宫用地、老年活动中心（C36）
C4
体育场馆用地（C41）
体育训练场用地（C42）
C5
医院用地（C51）
卫生防疫用地（C52）
休疗养用地（C53）
C9
其它公共设施用地（C9）
U
供应设施用地（U1）
交通设施用地（U2）
邮电设施用地（U3）
环境卫生设施用地（U4）
施工与维修设施用地（U5）
殡葬设施用地（U6）
其它市政公用设施用地（U9）
T
铁路用地（T1）
公路用地（T2）
管道运输用地（T3）
港口用地（T4）
G
公园（G11）
街头绿地（G12）
防护绿地（G22）
S
道路用地（S1）
广场用地（S2）
社会停车场用地（S3）
注：
本表实际使用可根据具体情况进行修改。
3）“拆三留一”核算及公共设施捆绑
分别对改造单元和改造项目范围进行“拆三留一”情况的计算和说明。
规定改造项目范围内各公共设施的用地提供主体和实施主体，并提供下表。
改造范围内公共设施用地由改造项目开发主体提供。
表改造项目公共设施实施责任
编号
改造项目
拆除面积
（平方米）
公共设施地块编号
设施类型
实施
时间
开发主体提供的公共设施用地
公共设施的实施
规模
（平方米）
占拆除用地的比例（%）
规模
建设
主体及建设方式
备注
1
非独立占地公共设施
2
（3）公共设施用地的安排应符合本指引“第六章公共设施用地‘拆三留一’政策”的相关规定。
第三部分结论
控规调整说明
对比改造前后，该改造单元功能定位、用地布局、建设强度、公共设施配套等的变化情况，简要分析调整的影响和设施配套完善的建议，确定控规调整类型及其可行性。
当年实施项目说明
简述改造单元及当年改造项目的基本情况（格式参照范例），并提供当年改造项目情况汇总表（见附表）。
内容应包含：
改造项目名称及面积；改造项目的权属情况、改造主体、改造模式、供地方式；改造项目的类型、投资规模；投资方的基本情况、同类项目相关业绩；改造主体提供的公共设施用地及改造主体负责建设的公共设施；改造规模。
第四部分图集
图集
（1）位置图
能反映改造单元区域位置、交通位置等的相关图纸；图面元素应包含已建主要道路、中心区、政府所在地以及其他标志性构筑物或场所，改造单元位置等。
（2）改造单元范围图
以航拍图为底，标示改造单元范围、规划的路网、标图建库红线（享受“三旧”政策用地线）及控制坐标。
（3）改造单元改造分区图
确定拆除重建、综合整治、功能改变、新增用地等类型的用地范围。
（4）改造单元土地利用现状图
在最新的1:
1000地形图上，标绘各类用地的界线、地块代码、道路及反映现状建设的图片等要素，并编制“现状用地汇总表”。
（5）改造单元用地权属现状图
在1:
500权属现状图上标绘改造单元内所有宗地的宗地编号、宗地边界、土地权属性质、用地手续完善情况。
（6）改造单元用地规划图
标注改造单元范围内的地块编号、用地性质代码、开发强度等，并编制《规划用地汇总表》。
标示纳入本年年度计划的改造项目界线。
（7）改造单元公共设施规划图
标绘改造单元内各类公共设施（含独立站地和非独立站地的公共设施）的位置、类型、用地范围、设施图例等。
（8）改造单元“拆三留一”分析图
标绘各改造项目的界线及名称，明确各改造项目捆绑提供的公共设施用地范围，编制公共设施用地捆绑一览表。
（9）改造时序图
（10）XXXX年度改造项目情况汇总表
样式见附表
“三旧”改造单元划定指引
“三旧”改造单元的定义
“三旧”改造单元是实施“三旧”改造的基本单位，申报“三旧”改造项目应以“三旧”改造单元为基本单位。
“三旧”改造单元是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素所划定的具有一定面积、相对成片的改造区域。
一个“三旧”改造单元内，可同时存在综合整治、功能改变、拆除重建等不同类型的改造项目以及新增用地类项目，也可同时存在不同改造类型的多个改造项目。
综合整治类项目是指：
不改变建筑主体结构和使用功能，仅对建筑立面、环境、配套设施等进行完善和提升的项目。
功能改变类项目是指：
不改变建筑主体结构，但改变使用功能的项目。
拆除重建类项目是指：
对现状的建筑物予以拆除，并按城市发展需求对土地使用进行重新安排的项目。
新增用地类项目是指：
在改造单元范围内新增用地上开发的各类项目。
改造单元范围划定的原则
（1）“三旧”改造单元应当依据“三旧”改造专项规划确定，符合国民经济和社会发展规划、城镇总体规划、土地利用规划等的要求。
（2）“三旧”改造单元应是一个完整的功能单元，需与已批控规划定的功能组团相一致。
如控规划定的功能组团过大，确需进一步细分的，须以次干道及以上道路为边界，划定时作出相应的说明。
（3）规划为同一街坊的用地须整体划入同一改造单元范围内。
（4）优先在“三旧”改造核心区内划定改造单元，改造核心区内的旧村庄应整体纳入同一个“三旧”改造单元。
（5）一个“三旧”改造单元内，拆除用地或转变功能用地的面积应当不小于1万平方米；用于建设公共设施的独立用地应当不小于3000平方米且不小于拆除用地面积的三分之一。
城乡规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。
（6）不具备本条第（5）款规定条件的，但基于鼓励产业转型升级、完善公共设施等原因，确需要划定“三旧”改造单元的，应当就单元范围、拆除范围、配建要求等内容进行专题说明。
近期重点推进的改造单元
“三旧”改造是一个长期和常态化的过程，近期应重点推进以下五种情况的改造：
（1）城市基础设施、公共服务设施亟需完善的
城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地，且用地面积大于3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的成片城市建成区。
（2）环境恶劣或者存在重大安全隐患的
环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活的成片城市建成区。
经相关部门鉴定，建筑质量（主要指根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99），鉴定危房等级为D级）、消防安全（主要指消防通道、消防登高面等不满足相关规定）、经常性水浸等隐患严重的成片城市建成区。
（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施的
所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施的成片城市建成区。
属于我市禁止类或淘汰类产业，能耗、水耗严重超出国家、省和市相关规定的，或土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可进行产业升级的成片旧工业区，优先推动成片“工改工”地区的改造。
其他严重影响城市近期建设规划实施的成片城市建成区。
（4）对改造工作具有重要战略意义的，有利于节约集约用地、优化土地资源配置、促进产业转型升级、改善城乡综合环境的。
对具有重要战略意义的改造项目应优先推进：
位于“三旧”改造核心区范围内的改造项目；面积10万平方米以上的成片改造项目；投资额超10亿元的“工改工”项目、投资额超20亿元的城市综合体改造项目；作为镇街发展重要承载平台，并纳入市政府重大项目计划的改造项目。
（5）依法或者经市政府批准应当进行“三旧”改造的其他情形。
“三旧”改造项目容积率计算指引
基本要求
“三旧”改造项目内各地块的容积率应按本指引计算。
“三旧”改造单元总建设规模首先须满足公共服务设施负荷、市政交通设施负荷、历史保护、地质条件、生态安全等前置性要求，并满足日照、消防等规范的要求。
在特殊地段，应满足文物保护、电力电信通道、危险品仓库、地址缺陷等相关控制要求。
旧厂改造项目容积率计算办法
（1）旧厂改造为工业、仓储、科研等用途的项目，根据项目的实际需求计算容积率，并应符合城乡规划编制和调整的相关要求；改造为公共设施及其它用途的项目，应根据项目实际开发需要及相关规范计算容积率，或以职能部门的要求为基础，结合空间形态、交通和环境容量等因素综合计算容积率。
（2）旧厂改造为居住、商业金融业、商住等用途的项目，容积率应根据以下办法计算：
1）计算公式
地块容积率=基准容积率+补偿容积率；
“基准容积率”是改造项目改造为相应的城市功能后，根据《东莞市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）》等技术规范确定的地块容积率，是改造用地的初始容积率。
“补偿容积率”是指因公共利益的需求，需要改造主体提供新增公共设施用地的，补偿给改造主体一定的容积率。
2）“基准容积率”的计算
“基准容积率”应结合相关规划的指引、区位、设施及环境支撑能力、现状建设情况等综合确定，并须同时符合下表各项规定。
表地块基准容积率标准
类型
用地类别
基准容积率
备注
旧厂
改造
居住用地（R2）
≤1.8
—
商业金融业用地（C2）
≤3.5
—
商住用地（R5）
≤2.2
居住建筑面积所占比例不得超过70%
3）“补偿容积率”的计算
①改造后新增独立占地的公共设施用地，可以获得适当的建设规模补偿，补偿的建设规模为公共设施用地规模的2.5倍。
②补偿的建设总规模须按各类用地所占比例反算到各类用地上，禁止将补偿建设规模集中反算到某一类用地上。
③可以获得建设规模补偿的公共设施用地，必须在“三旧”改造标图建库红线范围内。
获得建设规模补偿的改造主体负责公共设施用地的整备工作，并无偿提交给政府。
④镇街政府应确定公共设施的建设主体以及建设方式（建设方式包括：
改造主体无偿建设、成本价代建、接收业主自建等）。
⑤获得建设规模补偿的公共设施，用地应与改造项目同步拆除、同步移交政府。
4）进入市场公开出让的旧厂改造项目，根据上述公式计算改造项目容积率。
在满足环境、公共服务设施、市政交通设施承载力等的前提下，可根据实际需要提出适当放宽改造项目容积率的申请和相关论证。
旧村、旧城改造项目容积率计算办法
（1）旧村、旧城改造为居住、商业金融业、商住等用途，地块容积率突破控规审查标准上限的（改造为商业的项目，地块容积率突破控规审查标准上限10%以上的），按《关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见》规定，通过平衡拿地成本，结合项目开发需要计算容积率。
（2）旧村、旧城改造为其它用途的项目，根据开发需要及相关规范确定容积率。
（3）旧村、旧城改造项目容积率计算办法已经考虑了改造主体提供公共设施产品所付出的成本，因此旧村、旧城容积率计算办法不再考虑“补偿容积率”问题。
改造项目容积率指标的确定
根据本指引计算的改造项目容积率，需要通过编制单元规划落实到控规的图则后，方可作为出具规划设计条件的依据。
单元规划依法经规划局审查、市城乡规划委员会审议和市人民政府审批同意后视作完成控规调整，市规划行政主管部门应及时将经批准的控规调整成果整理和备案。
公共设施用地“拆三留一”政策
“三旧”改造项目继续实施公共设施用地的“拆三留一”政策，公共设施用地应符合《关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见》规定，同时应符合以下规定：
（1）“拆三留一”是指为通过“三旧”改造提升城市品质、完善城市功能、增加公共设施用地，以享受政策范围的拟拆除项目用地面积为基数，改造后新增的公共设施用地不低于1/3的比例。
（2）公共设施用地包括：
中小学幼儿园用地（R6）、市属行政办公用地（C11）、体育用地（C4）、医疗卫生用地（C5）、文化宫用地（C36）、青少年宫用地（C36）、老年活动中心用地（C36）、社会福利设施用地（C9）、广播电视用地（C33）、图书展览用地（C34）、道路广场用地（S）、对外交通用地（T）、公共绿地（G1）、防护绿地（G22）、市政公用设施用地（U）等建设用地。
（3）改造项目的“拆三留一”地块、规划边界切割的边角地块和其他交给政府公共设施的用地，应当在改造项目签订土地出让合同前移交政府或者建设主体。
（4）改造单元内用作公共设施的集中用地应不小于3000平方米；原则上集中的公共设施用地应不低于拆除用地的15%。
（5）“拆三留一”的公共设施用地应在同一个改造单元内平衡，鼓励政府对公共设施用地进行统筹安排。
（6）“拆三留一”的公共设施类型应合结公共设施评估确定，各类设施的用地规模、形状应合理。
“留一”用地应优先安排：
中小学、公交场站、市政公用设施、居住区级体育活动中心、社区级以上的公园、社会停车场、综合医院用地、图书馆、支路等。
（7）“工改工”项目应根据规划的要求落实必要的公共设施，不再核算是否满足“拆三
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